какое жилое помещение может быть объектом договора найма

Договор найма квартиры

На что смотреть в договоре аренды, чтобы не остаться в дураках

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Договор аренды или найма?

В обычной речи наем жилья называют «арендой». В статье мы тоже иногда так делаем. Если вы юрист и вас это сердит, пожалуйста, не сердитесь.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Оплата и другие расходы

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Сохраните 32 000 Р в год

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Сначала читать, потом подписывать

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Акт приема-передачи

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

Что еще написать в договоре аренды

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

Можете договориться с хозяином и вписать в краткосрочный договор условия, которые закон предусматривает для долгосрочного соглашения. Например, если в договоре, который действует меньше года, вы напишете, что у нанимателя есть преимущественное право на наем квартиры на следующий срок, это условие будет действительным.

Государственная регистрация. Долгосрочный договор аренды накладывает на квартиру обременение. Если владелец надумает квартиру продать, новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придется ждать окончания срока действия договора или надеяться, что арендаторы нарушат условия и он сможет расторгнуть соглашение досрочно.

Поэтому, если договор аренды жилья заключается на срок более года, обязательно происходит государственная регистрация найма жилого помещения.

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию. Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда. Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону. К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

Источник

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения (действующая редакция)

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 673 ГК РФ

1. Предметом договора найма жилого помещения является собственно жилое помещение, которое должно обладать следующими признаками:

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

На практике может возникнуть вопрос о том, могут ли помещения, подобные жилым (например, гостиницы, пансионаты), быть объектами договоров найма жилых помещений. Так, суд, рассматривая дело по иску заместителя прокурора Тюменской области к ОАО «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Сибирь» и ЗАО «Горжилстрой» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, установил, что, в частности, строительство пансионата на землях рекреационного назначения не противоречит законодательству, поскольку пансионаты исходя из комментируемой статьи не являются жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания граждан (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9)).

Наниматель по договору найма жилого помещения в многоквартирном доме имеет право также пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, помимо собственно жилого помещения.

2. Применимое законодательство:

— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

3. Судебная практика:

— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);

— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.09.2012 по делу N 33-9746;

— Постановление президиума Ростовского областного суда от 29.03.2012 N 44г-23;

— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 14.02.2011 N 33-499-2011;

— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.03.2013 по делу N 33-2255/2013;

— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 04.05.2011 по делу N 33-4399;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9).

Источник

Энциклопедия судебной практики. Предмет договора социального найма жилого помещения (Ст. 62 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Предмет договора социального найма жилого помещения
(Ст. 62 ЖК)

1.Предмет договора социального найма

1.1. Часть квартиры может быть предметом договора социального найма

Заключение договора найма на часть квартиры в силу ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации не противоречит закону.

1.2. Объектом договора социального найма являются жилые помещения муниципального или государственного жилищного фонда

Возможность возникновения отношений по договору социального найма в соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса РФ обусловлена нахождением жилых помещений в государственной или муниципальной собственности.

Объектом договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договора социального найма) могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного или муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

В силу статей 60, 62 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора социального найма может являться жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

1.3. Комната в общежитии, переданном в муниципальную собственность, является предметом договора социального найма

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежития в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежития в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

В соответствии со статьей 7 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежития, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

1.4. Несколько обособленных жилых помещений, не являющихся одной квартирой, не могут быть предметом одного договора социального найма

Ни одной нормой права Жилищного кодекса РСФСР, равно как Жилищного кодекса РФ, не предусмотрена возможность одновременно быть нанимателем двух жилых помещений по договору социального найма.

1.5. Несколько отдельных комнат могут быть предметом одного договора социального найма

Заявители с 2005 года занимают две предоставленные им на основании единого ордера комнаты, расположенные в доме коридорной системы проживания и находящиеся в муниципальной собственности.

Признавая действия администрации незаконными, суд первой инстанции исходил из того, что заявители живут в двух разных жилых помещениях. Такой вывод суд обосновал положениями статей 16, 60 и 62 ЖК РФ, из которых следует, что предметом договора социального найма должно быть структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Заключение одного договора социального найма на две отдельные комнаты в доме коридорной системы является неправомерным и нарушает права заявителей.

Данный вывод признан судом надзорной инстанции незаконным.

Исходя из положений ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 N 37, одним из видов жилого помещения, в том числе в жилых домах, построенных по коридорной системе, является комната, которая выступает объектом жилищных прав. При этом комната также может считаться отдельным жилым помещением, а положения ст. ст. 16, 60, 62 ЖК РФ, так же как и положения ст. 52 ЖК РСФСР, не содержат ограничений по заключению договора социального найма на несколько отдельных комнат.

1.6. Заключение двух договоров социального найма на одно жилое помещение невозможно

Нормы жилищного законодательства не предусматривают возможности заключения двух договоров социального найма на одно жилое помещение.

Возможность заключения одним лицом договора социального найма одновременно на два жилых помещения действующим жилищным законодательством не предусмотрена.

Поскольку на момент заключения договора социального найма квартира не была свободна, договор социального найма жилого помещения не расторгнут, а оформление двух договоров социального найма на одно и то же жилое помещение действующим жилищным законодательством не предусмотрено.

1.7. При наличии нескольких нанимателей вспомогательные помещения общего пользования не могут быть включены в договор социального найма, заключенный с одним из нанимателей

По смыслу п. 1 ст. 62 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть заключен и в отношении комнаты (нескольких комнат). В таких случаях при наличии нескольких нанимателей, занимающих непосредственно жилые комнаты, вспомогательные помещения относятся к местам общего пользования, которые не могут быть включены в договор социального найма, заключенный с одним из нанимателей ни полностью, ни частично. В противном случае будут нарушены жилищные права других нанимателей и членов их семей.

1.8. Включение площади вспомогательных помещений в коммунальной квартире в общую площадь предоставленного нанимателю жилого помещения правомерно

Помещения вспомогательного использования, находящиеся в квартире, с учетом функционального назначения этих помещений предназначены для удовлетворения гражданами хозяйственно-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в конкретном жилом помещении.

Таким образом, указанные помещения обеспечивают саму возможность непосредственного проживания граждан в изолированном жилом помещении в виде комнаты, включаются в общую площадь квартиры и в силу части 2 статьи 62 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Помещения вспомогательного использования, находящиеся в квартире, с учетом функционального назначения этих помещений, предназначены для удовлетворения гражданами хозяйственно-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в конкретном жилом помещении. Указанные помещения обеспечивают саму возможность непосредственного проживания граждан в изолированном жилом помещении в виде комнаты, включаются в общую площадь квартиры и в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

1.9. Находящиеся в жилом помещении и являющиеся помещениями вспомогательного использования коридор, уборные, умывальные, кухня подлежат включению в общую площадь жилого помещения предоставляемого по договору социального найма

Суд обоснованно не принял во внимание доводы иска о незаконном включении в общую площадь предоставленного им жилого помещения площадь коридора и о том, что в договоре социального найма жилого помещения, состоящего из 3 комнат NN 4а,5,5а, включая коридор N 4, должна быть указана жилая площадь 34,5 кв.м, общая площадью 40,3 кв.м, поскольку исходя из ст. ст. 15, 16, 62 Жилищного кодекса РФ, к предмету договора социального найма отнесены квартира, часть квартиры, комната с включением в общую площадь жилого помещения суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджии, веранд и террас. Поскольку коридор, уборные, умывальные, кухня являются помещениями вспомогательного использования, находятся в жилом помещении, они подлежат включению в общую площадь жилого помещения.

1.10. Только изолированные жилые помещения, являющиеся самостоятельным предметом договора социального найма, могут быть приватизированы

Из толкования норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и ст. 62 ЖК РФ, приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, в том числе и изолированные жилые помещения в общежитиях.

Из толкования норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 62 ЖК РФ приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Из толкования норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 62 ЖК РФ приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, в том числе и изолированные жилые помещения в общежитиях.

Приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Из толкования положений ст. 2 Закона о приватизации и ст. 62 ЖК РФ, приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

2. Помещения, не являющиеся предметом договора социального найма

2.1. Нежилое помещение не может быть предметом договора социального найма

В соответствии с нормами п. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2.2. Фактическое использование нежилого помещения в качестве жилого не влечет возможности заключения в отношении него договора социального найма

Само по себе благоустройство помещения и фактическое использование истицей и членами ее семьи спорного помещения как жилого не является основанием для признания его жилым, признания за истицей права владения и пользования спорным помещением и заключения с ней договора социального найма.

2.3. Жилые помещения частного жилищного фонда не могут быть предметом договора социального найма

Поскольку спорное жилое помещение относится к частному жилищному фонду (принадлежит на праве собственности юридическому лицу), это не может повлечь возникновение каких-либо отношений, основанных на договоре социального найма.

2.4. Жилые помещения специализированного жилого фонда не могут быть предметом договора социального найма

Заключение договора социального найма жилого помещения, отнесенного к виду «специализированное жилое помещение» законом не предусмотрено.

2.5. Помещение в аварийном доме не может быть предметом договора социального найма

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из того, что заключением межведомственной комиссии многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, что свидетельствует о непригодности для проживания спорной комнаты, расположенной в указанном доме. Спорная комната в силу своей непригодности для проживания не может быть предметом договора социального найма в силу ч. 1 ст. 62, ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

2.6. Предметом договора социального найма не может быть койко-место

Удовлетворяя встречный иск, суд признал истицу нанимателем комнаты, при этом судом не учтено, что по смыслу ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации самостоятельным предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, тогда как истице предоставлялись в спорной комнате только койко-места.

Истцы занимают в общежитии койко-место, изолированное жилое помещение в виде комнаты, которое в соответствии с действующим законодательством может быть предметом договора социального найма, им не предоставлялось.

В силу действующего жилищного законодательства койко-место не относится к жилым помещениям, в связи с чем не может быть передано во владение и в пользование для проживания в нем на условиях социального найма.

Приватизации подлежат только изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты), которые могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, в том числе и изолированные жилые помещения в общежитиях, и пришёл к обоснованному выводу, что самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, в том числе койко-место, являться не может. Следовательно, койко-места не относятся к жилым помещениям, подлежащим приватизации.

Истцу предоставлялось в пользование жилье в виде койко-места, а не вся изолированная комната, в то время как предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), неизолированное жилое помещение самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения быть не может (ст. 62 ЖК РФ).

Наименование договора как «Договор социального найма» само по себе не имеет правового значения и не влечет для заявителя каких-либо последствий, поскольку договор социального найма в отношении койко-места в комнате не может быть заключен в силу закона.

Договор социального найма соответствующей комнаты с указанными лицами в силу требований ст. ст. 62 и 69 ЖК РФ заключен быть не может, следовательно, и право на приватизацию соответствующего жилого помещения, которое производно от права на заключение договора социального найма, у указанных лиц не возникает.

С учетом изложенного, поскольку вся спорная комната в пользование истцу никогда не предоставлялась, истица, занимающая койко-место, право на приватизацию изолированной комнаты, в которой находится соответствующее койко-место, не приобрела, койко-место не является изолированным и не относится к жилым помещениям, подлежащим приватизации, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

2.7. Сугубо смежные комнаты в помещении не являются предметом договора социального найма

Истцам в оформлении договоров социального найма на занимаемые жилые помещения отказано по мотивам отсутствия документов для оформления договора социального найма и тем, что данная квартира является сугубо смежной и заселена разными семьями.

То обстоятельство, что занимаемая истцами квартира является сугубо смежной (состоит из трех сугубо смежных комнат), подтверждается характеристикой жилого помещения, выкопировкой из поэтажного плана и кадастровым паспортом помещения, актом обследования квартиры работниками жилищных органов и сторонами не оспаривалось.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Согласно ч. 2 ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

В связи с изложенным отказ ответчика в заключении с истцами отдельных договоров социального найма соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов истцов.

2.8. Жилое помещение, измененное в результате незаконной перепланировки, не может быть предметом договора социального найма до оформления перепланировки либо приведения помещения в первоначальное состояние

Из материалов дела и пояснений истца следует, что изначально истцу были выделены комнаты, расположенные в одной секции общежития. В настоящее время данная секция (4 комнаты и помещения общего пользования) используется семьей истца в качестве отдельной квартиры, то есть произведено переоборудование помещений. Факт самовольного переоборудования стороной истца не отрицался. Разрешительных документов на переоборудование занимаемых помещений либо доказательств соответствия созданного в результате переоборудования жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что спорные жилые помещения не могут являться предметом договора социального найма, поскольку принятый первоначально в эксплуатацию объект отсутствует в связи с изменением характеристик и параметров спорных жилых помещений. Оснований для заключения договора социального найма на обособленное жилое помещение (квартиру), образованное в результате самовольной перепланировки, у наймодателя не имелось.

2.9. Перепланировка помещения не является препятствием к заключению договора социального найма

Из материалов дела следует, что истица обращалась в департамент управления имуществом с вопросом о заключении договора социального найма жилого помещения, однако в заключении договора социального найма ей было отказано, поскольку в указанном жилом помещении произведены перепланировка, коридор и санузел, расположенные в квартире истца, являются местами общего пользования.

Поскольку судом установлено, что спорное помещение является предметом договора социального найма (квартирой в силу ст. 62 ЖК РФ), суд обоснованно возложил на ответчика обязанность заключить с истицей договор социального найма на указанное помещение с площадью, соответствующей настоящим техническим характеристикам спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о том, что проведенная перепланировка не была согласована с органами местного самоуправления, также не могут быть приняты во внимание. Кроме того, требований о сохранении квартиры в перепланированном виде истица не заявляла, тогда как суд рассматривает дело в рамках заявленных требований. Перепланировка помещения при указанных обстоятельствах не является препятствием к заключению договора социального найма на спорное помещение.

2.10. Договор социального найма в отношении идеальной доли квартиры, которой не соответствует изолированное жилое помещение, заключению не подлежит

В силу положений статьи 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности заключения договора социального найма в отношении идеальной доли квартиры, которой не соответствует изолированное жилое помещение.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на сентябрь 2020 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Источник