какой банк выдает сельскую ипотеку
Сельская ипотека под 3%. Как получить кредит и на что его можно потратить
В России весной 2020 года начала работать льготная сельская ипотека. Программа пользуется большой популярностью в регионах и предусматривает беспрецедентные условия кредитования по ставке до 3% годовых на покупку первичного и вторичного жилья на сельских территориях.
Минсельхоз России выделил дополнительные средства на реализацию программы льготной сельской ипотеки в объеме 500 млн руб. С учетом ее крайней популярности и востребованности министерство прорабатывает вопрос увеличения суммы финансирования для дальнейшего развития данного направления, сообщили в пресс-службе Минсельхоза.
Рассказываем, почему новая госпрограмма пользуется спросом и как получить льготный кредит на покупку жилья в сельской местности.
Условия получения сельской ипотеки
Сельская ипотека запущена в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий» (.pdf). Ее курирует Минсельхоз, а Россельхозбанк (РСХБ) является основным участником.
Что можно купить по сельской ипотеке
Главное требование — жилье должно находиться в сельской местности, а также быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением. В городах с частным сектором купить дом по данной программе не получится, если он не включен в программу развития сельских территорий. Перечень сельских территорий нужно уточнять на сайтах местных администраций или в банке.
Сельскую ипотеку можно получить на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на покупку или строительство частного дома, но только один раз в жизни. «Программа разрешает приобретение на вторичном рынке недвижимости в ипотеку по льготной ставке 3%, все прочие госпрограммы направлены только на первичный рынок. Как следствие, программа является уникальной для российского рынка», — отмечают в пресс-службе Сбербанка.
При возведении дома ипотеку можно оформить на завершение ранее начатого строительства по договору подряда. Условием такого договора должно быть завершение строительства не позже чем через два года после первого платежа. Также льготный кредит может быть предоставлен на погашение кредитов или займов, выданных российскими кредитными организациями не ранее 1 января 2020 года, уточнили в Минсельхозе.
В каких банках можно оформить сельскую ипотеку
Одним из первых кредитование начал осуществлять Россельхозбанк. Изначально в программе участвовало шесть банков:
Летом Минсельхоз принял решение расширить количество банков, участвующих в программе, до девяти. К списку добавилось еще три банка:
Сбербанк и Россельхозбанк сообщил о высоком спросе на новую программу. Так, например, Сбербанк принял годовой лимит заявок за восемь часов с момента ее запуска. Всего 1,1 тыс. клиентов банка успели подать заявки на ипотеку по льготной ставке на сумму свыше 3 млрд руб. 3 августа Сбербанк возобновил прием заявок.
«Соглашения подписаны со всеми финансово-кредитными организациями. Каждый из банков разработал свои кредитные продукты в рамках данного инструмента и ведет работу по сбору заявок и выдаче кредитов», — сообщили в пресс-службе Минсельхоза.
Условия в Россельхозбанке
Заявку на получение льготной сельской ипотеки в РСХБ может подать любой гражданин страны в возрасте от 21 до 75 лет. Сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита находится в диапазоне от 100 тыс. до 3 млн руб. (для Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа — 5 млн руб.), при этом первоначальный взнос начинается от 10%.
По данным РСХБ, выдачи произведены в 82 регионах. Наибольшим спросом сельская ипотека пользуется в Ленинградской, Новосибирской областях, в республиках Башкортостан, Удмуртия и Татарстан.
Условия в Сбербанке
У Сбербанка первоначальный взнос начинается от 15%. При использовании сервиса «Электронная регистрация» клиентам Сбербанка доступен дисконт на ставку 0,3 п.п. — таким образом, ставка снижается до 2,7%.
У программы есть ряд особенностей: необходимость согласования с министерством каждого клиента для контроля лимита, передача информации на бумажных носителях для отчетности, согласование кредитуемых объектов с местными властями на предмет соответствия критериям, отмечается в пресс-релизе Сбербанка.
Лимиты по сельской ипотеке
На финансирование сельской ипотеки в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета. Эти средства позволяют выдать около 28 млрд руб. на улучшение жилищных условий более 10 тыс. семей. 31 августа Минсельхоз дополнительно выделил 500 млн руб. на реализацию программы. В июле 2020 года премьер-министр России Михаил Мишустин заявил о планах выделить дополнительные 2 млрд руб. на программу сельской ипотеки, так как она пользуется большой популярностью среди россиян. Глава кабмина отметил, что сейчас огромное количество россиян стоит в очереди на получение сельской ипотеки, всего подано заявок на общую сумму 182 млрд руб.
По данным Минсельхоза, на август 2020 года сельской ипотекой воспользовались более 16 тыс. заемщиков в 80 российских регионах. Объем выданных кредитов составляет 32 млрд руб. Дополнительное финансирование позволит продолжить работу и улучшить жилищные условия дополнительно более чем для 20 тыс. семей.
Девелоперы о сельской ипотеке
Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость»:
— Ипотека по таким низким ставкам, как 3% или ниже, — прекрасный и крайне своевременный инструмент, стимулирующий спрос в сегменте загородной недвижимости. Особенно в текущей ситуации, когда мы наблюдаем влияние целого ряда факторов, снижающих платежеспособный спрос весной-летом 2020 года: ослабление рубля и прекращение работы целых отраслей экономики вследствие пандемии коронавируса. Жаль, что программа не распространяется на жилье в населенных пунктах Московской области, — мы своим покупателям пока не можем предложить ипотечную ставку ниже 4,5% годовых.
Сергей Царев, девелопер поселка Савельево (Ярославская область):
— Новая программа — огромное подспорье для покупателей и девелоперских компаний, занимающихся загородной недвижимостью. Это более дешевые деньги для покупателей жилья, возможность для застройщиков увеличить объемы продаж и темпы реализации проектов, для муниципалитетов — застройка сельских территорий и увеличение бюджетов.
Кредиты на благоустройство
Одновременно с сельской ипотекой Минсельхоз в рамках программы «Комплексное развитие сельских территорий» ведет активную работу по развитию льготного потребительского кредитования, позволяющего повысить уровень благоустройства жилья. Кредит можно использовать на приобретение и монтаж оборудования для электро- и водоснабжения, водоотведения, отопления и газоснабжения по договорам подряда, заключенным с организациями — исполнителями работ. Заемные средства также можно направить на ремонт жилых домов (помещений), расположенных на сельских территориях.
В совокупности данные инструменты являются эффективными механизмами государственной поддержки для улучшения жилищных условий сельского населения, пояснили в пресс-службе Минсельхоза.
Кредиты на благоустройство позволяют россиянам в возрасте от 23 до 65 лет получать денежные средства в сумме от 30 тыс. до 250 тыс. руб. (жителям Дальневосточного федерального округа и Ленинградской области — до 300 тыс.) на срок от шести месяцев до пяти лет. Льготная процентная ставка 3% годовых действует при оформлении личного страхования. Потенциал потребительского кредитования сельского населения на цели благоустройства жилья в России Минсельхозом оценивается почти в 1,2 трлн руб. По оценке Центра отраслевой экспертизы РСХБ, воспользоваться льготным сельским кредитом могли бы почти 4 млн домохозяйств.
Эксперты Центра отраслевой экспертизы РСХБ и Высшей школы экономики в рамках совместного исследования определили, что из 37 млн сельских жителей России улучшить условия жизни могли бы около 13 млн человек.
Льготная ипотека приведет к дезурбанизации
Текущие потрясения в экономике и действие программы сельской ипотеки с льготной ставкой до 3% годовых приведут к дезурбанизации России. В течение ближайших нескольких лет в сельскую местность из городов могут вернуться 2–3 млн человек, ранее прогнозировал Центр отраслевой экспертизы РСХБ. По данным банка, почти половина заявок по программе сельской ипотеки подана горожанами.
Переезд в село и деревню пока носит локальный характер, однако после окончания периода потрясений в экономике может возникнуть тренд на переселение в сельскую местность, прогнозируют аналитики Центра отраслевой экспертизы банка.
Условия получения сельской ипотеки с 2020 года
В начале 2020 года заработала новая программа с господдержкой – сельская ипотека. Цель проекта соответствует названию: выдавая более выгодные кредиты на покупку жилья в сельской местности, правительство старается привлечь население к ее развитию. О том, на каких условиях предлагают переселиться в село и кто сможет претендовать на льготы, расскажем в новой статье Выберу.ру.
Цель программы
Число жителей, проживающих в сельской местности, стремительно сокращается. По задумке правительства, доля жителей сел, хуторов, деревень и станиц должна составлять не менее 25% от всего населения страны. Однако молодые люди стремятся уехать в города. Программа доступной сельской ипотеки нацелена на удержание жителей сел и деревень – или на привлечение в них городских. Кроме того, в правительстве надеются на то, что эти меры позволят повысить долю благоустроенных домовладений в селах до 50%.
Условия программы зависят от местных властей. Максимальная ставка 3%, а минимальная – 0,1%. Правительство строго ограничило максимальный порог, а значит, выше трех процентов вы не получите в любом случае. Изначально предлагалось выдавать деньги под 1 процент, но в процессе обсуждения программы было установлено, что ставка будет рассчитываться для каждого региона индивидуально – в зависимости от того, какую сумму готово субсидировать местное управление. Государство, в свою очередь, пообещало банкам покрыть разницу программы господдержки с собственными ипотеками организаций.
Условия получения ипотеки
По условиям программы участник должен сделать первоначальный взнос в размере от 10% стоимости приобретаемой недвижимости.
Ипотека выдается под ставку от 0,1 до 3% на срок до 15 лет. Некоторые организации, например, Сбербанк, предлагают оформить сельскую ипотеку на срок до 25 лет. Правительство предполагает, что этого времени будет достаточно для полной выплаты долга без просрочек – ведь жилье в сельской местности обходится значительно дешевле, чем в городе.
Кроме того, принять участие в программе можно всего один раз. Тем, кто захочет оформить льготный ипотечный кредит еще раз, будет отказано. А приобретенный дом нельзя продавать в течение 5 лет после покупки даже если он уже будет выведен из-под залога банка.
Кто может принять участие в программе?
Кто имеет право принять участие в программе с господдержкой? Льготная сельская ипотека особенно хороша тем, что она доступна не только тем, кто уже проживает в селе и хочет улучшить свои жилищные условия. Стать участником программы могут все, кто хочет переехать из города в сельскую местность. Государство не вводит жестких ограничений по возрасту (оформить ипотеку не получится разве что у совсем престарелых заемщиков), семейному положению, наличию и количеству детей. Поэтому обратиться в кредитное учреждение может каждый. Впрочем, для начала придется подтвердить свою платежеспособность, а в некоторых случаях – предоставить поручителя.
Тем, кто планирует оформить ипотечный кредит по этой программе, стоит сначала понять, что именно относится к сельским местностям. Прежде всего, это сами сельские поселения и межсёльные территории, которые располагаются в пределах одного муниципального района, сельские населенные пункты и рабочие поселки, которые входят в состав городских округов (кроме центров субъектов РФ), городских поселений и внутригородских муниципальных образований Севастополя. Также в этот список можно отнести поселки городского типа, которые входят в состав городских округов, а также города с численностью до 30 тыс. человек, которые связаны с сельскими территориями совместным использование инфраструктуры и тесно с ними взаимосвязаны.
Требования к заемщику
Как уже было сказано выше, сама программа не имеет строгих ограничений по возрасту заемщиков или их социальному статусу. Сельская ипотека подойдет как молодым семьям, так и работникам сельской местности или бюджетных сфер. Однако заемщик все еще должен соответствовать требованиям конкретного банка.
Эти требования стандартны для любого кредита и могут дополняться от банка к банку.
Требования к недвижимости
Ипотека в сельской местности по определению должна быть менее требовательной как к заемщику, так и к приобретаемому им помещению. Однако банку все еще важно знать реальную рыночную стоимость объекта, ведь главная гарантия возвращения денег банку – это ликвидность жилья. Если же оно будет не совсем ликвидным, придется оформить залог – в качестве него можно использовать любую другую недвижимость, оформленную на ваше имя.
Соответствие этим параметрам гарантирует, что жилье будет одобрено банком.
Отдельно стоит сказать о требованиях к участку под строительство. Так, надел должен входить в список земель населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство, но не находиться в резервной, природоохранной зоне. Огромным плюсом будет, если на территории уже проведены основные инженерные коммуникации – канализация, газ, вода и электричество. Площадь же участка должна составлять не менее 6 соток, а к нему должна подходить дорога, по которой можно добраться к участку в любое время года.
Регионы и банки-участники
Постановление правительства выделяет определенные приоритетные направления – среди них, например, республики Северного Кавказа, Калининградская область, Республика Крым, Севастополь и Арктическая зона. Однако официально программа распространяется на все территории РФ кроме, как мы уже отметили выше, Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
Отдельные регионы смогут сократить ставку до минимума, субсидируя разницу из своего бюджета. Так, о намерении предоставить заемщикам еще более выгодные условия займа уже высказались в нескольких регионах – в Красноярском крае, Удмуртии, и в Мордовии, а в Ненецком АО ипотека уже выдается под 1 процент.
Программа начала свое действие с 1 января 2020 года, и в ней уже участвуют Сбербанк и Россельхозбанк. Постепенно в программу начнут включаться и другие компании – их список будет опубликован Министерством сельского хозяйства. Также найти его можно будет на Дом.рф и Выберу.ру.
Требуемые документы
Все документы передаются на проверку в аналитический отдел. Однако помните, что в течение проверки могут подаваться и другие запросы собственникам, заемщикам и нотариусам. Только после подробного рассмотрения документов и заявки финансовая организация сможет огласить вердикт. Как правило, такая проверка занимает до 3−5 дней, однако при большей загрузке может пройти и неделя.
Порядок оформления
Далее кредитор обращается к государству, чтобы получить субсидирование ставки, оставшейся от ваших 3%. Дело в том, что банк выдает ипотеку под стандартную ставку, но выплачивать вы будете ту, что обусловлена программой. Таким образом, если займ был под 10%, оставшиеся 7% организации вернет государство.
Вывод
Новая кредитная программа с господдержкой призвана улучшить условия жизни сельских жителей и одновременно с этим уравновесить численность городского населения, стремительно растущего, с сельским. Низкие процентные ставки позволят привлечь горожан в села, а значит, и новые кадры, которых там так не хватает – например, молодых учителей и врачей. Однако на это направлена не только доступная ипотека. Правительство взяло на себя обязательство благоустроить сельскую местность, развив на ней более удобную инфраструктуру, и повысить уровень жизни сельчан. Льготная программа уже вызывает большой интерес потенциальных заемщиков, поэтому вероятность удачного массового переезда в село – ближе к природе и чистому воздуху, — только растет.
Сельская ипотека: новая программа господдержки со ставкой 0,1%
С 2020 года в России появилась новая программа господдержки ипотеки для покупки квартир и домов в сельской местности. Это не та программа, по которой дают ипотеку под 6%, и не та, что действует для Дальнего Востока. У сельской ипотеки свои условия и лимиты.
Мы собрали все требования новой программы. Она выгоднее, чем семейная ипотека, но подойдет не любой семье.
Как работает сельская ипотека
Вот основные условия новой программы:
Рассказать о новой господдержке для покупки жилья:
Поделиться условиями ипотеки под 0,1%
Что это за программа?
Сельская ипотека — это условное название новой программы господдержки, которую утвердили постановлением правительства № 1567 в конце 2019 года. Документ вступил в силу 1 января 2020 года — то есть программа раньше не работала, она абсолютно новая и работает только для покупки жилья в сельской местности.
В России действует несколько программ господдержки именно для ипотеки:
Сельская ипотека ни одну из этих программ не отменяет, она работает с 2020 года — отдельно и сама по себе.
То есть семья с двумя детьми может взять кредит на квартиру под 6% по программе семейной ипотеки. Если эта семья живет в Хабаровске и хочет купить там квартиру, ей дадут кредит под 2% по программе дальневосточной ипотеки. Если эта же семья хочет купить дом в селе под Хабаровском, то сможет взять ипотеку еще дешевле — по новой программе сельской ипотеки. И даже если дом решили купить не на Дальнем Востоке, а под Рязанью — сельская ипотека сработает. А если семья с двумя детьми решится на третьего ребенка, государство дополнительно к льготной ставке погасит еще 450 000 Р кредита.
У программы сельской ипотеки отдельные требования к недвижимости, сумме кредита, ставкам и срокам. Все они должны соблюдаться одновременно.
Кто может взять сельскую ипотеку
Заемщиком по этой программе может быть кто угодно: женатый мужчина, мать-одиночка, супруги без детей, семья с одним ребенком, многодетные родители. Требований к возрасту, семейному положению, месту жительства и социальному статусу нет. Если у заемщиков есть дети, они могут родиться когда угодно, а не только с 2018 года, как требуется по условиям семейной ипотеки.
Заемщики могут жить в любом регионе. Свои требования может предъявить банк при оценке рисков и платежеспособности, но ограничений именно в программе нет. Хоть программу и назвали сельской ипотекой, но жить в деревне необязательно. Это принципиальное отличие от дальневосточной ипотеки, где есть требование по поводу прописки.
Какое жилье можно купить по этой программе господдержки
Сельскую ипотеку можно взять только на покупку жилья в сельской местности. Это может быть квартира, дом или участок. Объект может быть уже готовым или еще строиться. Или дома может вообще не быть — а заемщик хочет его построить.
Вот общие требования к объектам:
Что считается сельской местностью
Для сельской ипотеки подходят такие населенные пункты:
Важное ограничение: Москва, Московская область и Санкт-Петербург не участвуют в программе. Если поселок находится в границах этих регионов, сельская ипотека там не работает.
В России много городов с частным сектором, но купить там дом по этой программе нельзя. Принадлежность к подходящим сельским территориям лучше уточнять в банке, чтобы не получилось, что вы потратили время на поиск дома или уже купили участок, а кредит не дали. По программе семейной ипотеки или господдержки для многодетных ограничений по территории нет.
Сколько денег и на какой срок дадут
В программе сельской ипотеки есть отдельные лимиты по сумме кредита и сроку ипотеки:
Чтобы получить господдержку, нужно иметь деньги на первоначальный взнос — минимум 10% от стоимости жилья. В эту сумму может входить материнский капитал.
В программе сельской ипотеки можно участвовать только один раз. Такое условие действует и для дальневосточной ипотеки. А вот семейную ипотеку можно брать для покупки нескольких квартир: там нет ограничения по количеству кредитов и объектов.
Какой будет льготная ставка
По программе сельской ипотеки можно взять кредит по ставке от 0,1 до 3% годовых.
Суть субсидии в том, что государство возместит банку проценты, равные ключевой ставке ЦБ. В ноябре 2020 года она составляет 4,25%. Окончательная ставка зависит от банка. Если по семейной и дальневосточной ипотеке она фиксированная — 6 и 2%, то для села она зависит от условий банка и его обычной ставки для таких кредитов.
Государство установило только диапазон для ставки. То есть выше 3% по этой программе она быть не может. И это точно гораздо ниже, чем обычные кредиты на покупку и строительство домов.
В каких банках можно взять сельскую ипотеку
Такую ипотеку может выдать не любой банк. К кредиторам много требований, а деньги между ними распределяют на основании заявок. Информация об этой программе есть на сайтах Россельхозбанка и Сбербанка. Но Сбербанк заявки не принимает, так как исчерпал лимит выделенных средств.
Нельзя заставить банк выдать кредит именно под 0,1% — и вообще участвовать в этой программе. А если программа в банке работает, не факт, что он выдаст кредит конкретному заемщику.
Я купила квартиру рядом с Петербургом по программе сельской ипотеки под 2,7%
Правда, в любой момент мне могут поднять ставку
Я взяла ипотечный кредит в размере 2,5 млн рублей по ставке 2,7% на 20 лет.
Вместе с мужем мы купили в ипотеку квартиру-студию в поселке городского типа Янино-1 Ленинградской области. Поселок находится всего в шести километрах от Санкт-Петербурга.
Если бы мы взяли обычную ипотеку, ставка была бы 10% — почти в четыре раза больше, чем у нас. Но оказалось, что с программой сельской ипотеки все не так просто, есть нюансы. Расскажу, что это за программа, какие документы нужны и почему ставка может вырасти в любой момент.
Что такое сельская ипотека
В начале 2020 года новость о том, что в России заработает программа сельской ипотеки, облетела все новостные ленты. В Тинькофф-журнале тоже был подробный разбор этой программы.
Расскажу кратко, в чем ее суть:
Сельская ипотека должна стимулировать граждан РФ покупать квартиры и дома в сельской местности. Список таких территорий правительство каждого субъекта РФ должно было сформировать самостоятельно и опубликовать на своих официальных сайтах.
Мы живем в квартире родителей в Янино-1 почти два года и знаем все достоинства района: тут активно развивают малоэтажное строительство, цены на жилье доступны, район находится близко к Санкт-Петербургу. Но есть и недостатки: тут загруженные дороги, пробки, плохо организован общественный транспорт, недалеко есть свалки мусора.
Мы мечтали о своей квартире давно, поэтому заинтересовались сельской ипотекой по льготной ставке. Решили покупать квартиру у застройщика с ближайшим сроком сдачи, чтобы не ждать долго, пока дом достроят, и не рисковать. Поэтому выбор для нас был уже невелик, а цены — на уровне готовой квартиры.
Первоначальный взнос по программе сельской ипотеки должен быть не менее 10% от стоимости квартиры. У нас было накоплено около 300 тысяч рублей — хватало на покупку ипотечной студии. В итоге мы выбрали вариант, который смогли потянуть финансово: небольшую квартиру-студию за 2,7 млн рублей по ДДУ. Студия была на шестом этаже, срок сдачи — второй квартал 2020 года.
Какие документы я подготовила для подачи заявки
Весной 2020 года сельскую ипотеку выдавал только один банк — «Россельхозбанк». В мае подключился Сбербанк, но уже за первый день он принял годовой лимит заявок по этой программе.
В «Россельхозбанке» я узнала, какие документы необходимо представить. Вот этот список:
Это стандартный комплект документов для подачи заявки на любую ипотеку. Никаких особенных документов, связанных именно с сельской ипотекой, в этом списке нет.
С точки зрения банка я надежный заемщик: больше трех лет работаю в одной организации и могу подтвердить свой официальный доход в районе 60 тысяч рублей в месяц, у меня хорошая кредитная история. Доходы мужа я банку не показывала, но в договоре он выступает в качестве нефинансового созаемщика.
С чем стоит определиться при подаче заявки на сельскую ипотеку
При этом ваше место жительства и сельская территория, на которой расположена приобретаемая недвижимость, могут быть никак не связаны. Например, можно жить в Мурманской области, а объект недвижимости купить в Краснодарском крае.
Цель кредита. Тут нужно указать, что именно вы планируете приобрести:
Если изменить цель кредита, банк будет заново согласовывать заявку. Это может затянуть и так небыстрый процесс.
Я написала в заявке, что хочу приобрести жилье на первичном рынке, и даже указала конкретного застройщика.
Страхование. По закону для ипотеки нужно только страхование недвижимости. Остальные виды страховок заемщик оформляет по своему желанию. Но пока дом строится, недвижимость страховать не нужно, поскольку ее еще нет. Зато банк может предложить застраховать жизнь и здоровье. Если заемщик отказывается — банк повышает ставку.
У нас было так: если оформить страховку — 2,7%, если без нее — 3%. Лучше сразу принять решение, потому что на этапе, когда оформляется кредитный договор, будет сложно что-либо поменять.
В моем случае застройщик был заинтересован продать квартиру, в том числе по программе сельской ипотеки. Он бесплатно забронировал ее для нас и вместе с нами ждал выхода на сделку.
Я советую заранее определиться со всеми вводными данными, даже с отделением банка, в которое вы будете подавать заявку.
Как я получала одобрения
Чтобы получить сельскую ипотеку, необходимо пройти двухступенчатую систему согласования. Сначала банк рассматривает вашу заявку. Когда он ее одобрит и вы выберете конкретный объект недвижимости, банк отправит все на дальнейшее согласование в Министерство сельского хозяйства РФ.
Одобрение банка. Я подала заявку 27 января 2020 года. 31 января 2020 года банк ее одобрил. Но я об этом узнала только 7 февраля, когда сама пришла в отделение банка. Здесь проблем не возникло.
Одобрение Министерства сельского хозяйства РФ. Когда документ об официальном одобрении оказался у меня на руках, нужно было пройти второй этап. И тут вышла заминка.
Сельская ипотека — это не щедрая акция банка, а государственная программа, которая направлена на развитие жилищного строительства на сельских территориях. Государство в лице Министерства сельского хозяйства РФ предоставляет банкам денежные субсидии, чтобы возместить недополученные доходы в размере ключевой ставки ЦБ.
Иными словами, государство возмещает банку деньги в размере 100% ключевой ставки ЦБ, которые банк мог получить, выдавая ипотечный кредит по обычной ставке.
Но на момент, когда я получила одобрение банка, государство и банк еще не договорились о том, сколько выделят на эту программу и с какого момента будут одобрять заявки. Какое-то время с моей заявкой ничего не происходило. Периодически я ходила в банк и спрашивала, когда будет информация о том, что делать дальше.
Только 3 марта 2020 года Минсельхоз и АО «Россельхозбанк» заключили соглашение о предоставлении субсидий. На программу в 2020 году выделили 789 млн рублей. Это не покрывало потребности всех, кто хотел взять сельскую ипотеку, поэтому во многом программа стала напоминать лотерею.
В банке мне сообщили, что теперь необходимо определиться с объектом недвижимости и прислать ДДУ в банк на согласование. Чем раньше банк получит такие документы, тем раньше договор и заявка уйдут на согласование в Министерство сельского хозяйства РФ. И тем выше будут шансы, что повезет именно нам.
Почему одобрения банка недостаточно
В постановлении правительства № 1567 нигде прямо не указано, что для получения сельской ипотеки необходимо предварительное одобрение Министерства сельского хозяйства РФ. Наоборот, банк сам должен проверять, соответствует ли заемщик установленным требованиям. Реестры заемщиков тоже составляет и ведет банк.
Но поскольку банк и Минсельхоз заключают отдельное соглашение, в нем они и предусматривают, что заявку еще должно предварительно одобрить министерство. Это выглядит логично, потому что объем субсидий ограничен, а значит, контроль необходим на этапе выдачи ипотечных кредитов.
Мой застройщик был заинтересован в сделке, поэтому сам отправил ДДУ в банк в начале марта. А дальше мы все — банк, заемщик и застройщик — стали ждать одобрения Минсельхоза. При этом «Россельхозбанк» и его работники сами не знали, по какому принципу и критериям согласуют заявки в министерстве: по очередности или по субъектам РФ, по платежеспособности заемщика или по определенным целям использования.
Срок одобрения моей заявки истекал 31 марта 2020 года. 19 марта мне позвонили и радостно сообщили, что мою заявку одобрил Минсельхоз. Банк назначил сделку на 26 марта 2020 года.
Минсельхоз согласовывал мою заявку на сельскую ипотеку
Получилось, что министерство согласовывало мою заявку около трех недель.
Какие еще нюансы возникают на практике
У одних заявку так и не рассмотрели, то есть и не отказали, и не одобрили.
У других заявку одобрили, но возникли проблемы на этапе подбора объекта недвижимости. В заявке они указали, что хотели бы приобрести квартиру на вторичном рынке, и стали искать ее. Когда нашли подходящую, столкнулись с тем, что продавцы хотели получить задаток за квартиру и как можно быстрее выйти на сделку.
Вносить задаток мои родственники не хотели, поскольку не были до конца уверены, что получат льготную сельскую ипотеку: сделку должен был еще одобрить Минсельхоз. Нельзя было предсказать сроки ожидания, и у родственников не было уверенности, что ведомство вообще одобрит эту квартиру. А значит, сделка могла не состояться — и они остались бы и без задатка, и без сельской ипотеки.
Потом я поняла еще одну их ошибку. Все документы нужно было дистанционно подать в отделение банка в том регионе, где покупается недвижимость, потому что сделка по купле-продаже и ипотечная сделка должны происходить в один день. Дистанционно договор ипотеки заключить нельзя, а выдавать деньги будет тот банк, что одобрил заявку.
Поскольку мои родственники жили в Ростовской области, а покупали жилье в Ленобласти, было бы физически невозможно в один день подписать ипотечный договор в одном месте, а потом получить деньги в банке за много сотен километров.
В результате от решения взять сельскую ипотеку на вторичку и купить квартиру в Янино-1 они отказались.
Выход на сделку
26 марта мы подписали и ДДУ, и кредитный договор со ставкой 2,7%. Процедура ничем не отличалась от того, как подписывают обычный ипотечный договор. Сначала мы съездили к застройщику и подписали у него в офисе ДДУ. Затем в этот же день в банке подписали ипотечный договор и открыли в пользу застройщика аккредитив.
На следующий день у застройщика была предварительная запись в МФЦ. Мы подали документы, чтобы Росреестр зарегистрировал ДДУ, а также право требования в пользу банка. За регистрацию мы заплатили госпошлину — 117 Р с каждого.
госпошлина за регистрцию ДДУ в Росреестре
Мы попали на период введения карантинных мер, но успели подать документы в последний день перед тем, как ввели официальный режим самоизоляции. Зарегистрированный договор я забирала 9 апреля, когда режим самоизоляции уже был введен, а МФЦ то работали по предварительной записи, то нет.
Могут ли мне поднять ставку до обычной
Ответ на этот вопрос нужно искать в договоре. Есть несколько вариантов, почему может измениться ставка.
Если государство прекратит финансировать программу. Например, закончатся деньги, которые выделили на нее. Причем об этом прямо говорится в постановлении. В таком случае мне установят базовую процентную ставку. Рассчитывать ее будут следующим образом: к 2,7%, моей льготной процентной ставке, прибавят действующую ключевую ставку ЦБ.
Базовая процентная ставка будет действовать, пока у государства не появятся деньги, чтобы вновь субсидировать сельскую ипотеку. Если я выплачу кредит раньше, чем возобновится субсидирование, разницу мне никто не вернет.
Для расчета новой базовой ставки будет браться размер ключевой ставки ЦБ РФ, который действовал на дату изменения процентной ставки с льготной на базовую.
Разберу на примере моего кредитного договора, как будет рассчитываться базовая процентная ставка, если, допустим, 3 августа 2020 года Минсельхоз откажет банку в предоставлении субсидии и 7 августа 2020 года банк получит уведомление об этом.
По моему графику платежей следующий платеж после 7 августа 2020 года — даты, когда банк получил уведомление, — у меня приходится на 26 августа. То есть с этого дня будет действовать новая базовая ставка: 2,7% плюс ключевая ставка ЦБ.
Допустим, ключевая ставка ЦБ будет 4,5%, тогда новая базовая ставка с 26 августа 2020 года составит 7,2%.
Если 5 июля 2021 года Минсельхоз возобновит субсидирование и уведомит об этом банк, то с 26 июля 2021 года, даты моего следующего платежа, ставка вновь станет льготной — 2,7%.
Но в период с 26 августа 2020 по 25 июля 2021 будет действовать базовая ставка в размере 7,2%.
Если субсидирование не возобновится никогда, то ставка до окончания ипотеки будет сохраняться на уровне 7,2%.
Если изменится ключевая ставка. Ключевая ставка ЦБ — величина непостоянная, на нее заемщик объективно повлиять не может. Но положение заемщика и государства здесь различается.
Государство субсидирует 100% действующей ключевой ставки ЦБ. Если она изменится, Минсельхоз должен будет предоставлять субсидии из расчета новой ставки. Заемщику следить за величиной ключевой ставки незачем.
Однако все изменится, если Минсельхоз откажет банку в предоставлении субсидии. Тогда размер ключевой ставки на эту дату напрямую повлияет на заемщика: ему установят базовую ставку с учетом действующей ключевой ставки. Дальнейшие колебания ставки на него влиять не будут: ставка кредита сохранится в том же размере до возобновления субсидирования. А если его не возобновят — то до конца ипотеки.
Заемщик должен понимать: если субсидия от государства закончится, ставка кредита вырастет. Это главный риск в сельской ипотеке.
К сожалению, предсказать, хватит бюджетных средств у государства или нет, когда такое субсидирование прекратится и прекратится ли оно вообще, практически невозможно. Так же как и повлиять на это.
Но заемщику не стоит бояться большого скачка ключевой ставки.
Ключевая ставка — это ставка, по которой ЦБ дает деньги коммерческим банкам или принимает от них депозиты. Она зависит от многих факторов: ситуации в стране, замедления или ускорения роста ВВП, годовой инфляции, изменения кредитно-денежных условий и так далее. ЦБ устанавливает ключевую ставку восемь раз в год. Тинькофф-журнал уже подробно рассказывал о том, как происходит изменение ключевой ставки ЦБ и на что она влияет.
Если посмотреть динамику изменения ключевой ставки за последние шесть лет, то видно, что самой высокой она была в 2014 году: 17%. С этого момента она планомерно снижалась и за последние три года не поднималась выше 10%, а на момент написания этой статьи и вовсе упала до 4,5%.
На сегодняшний день в правилах предоставления сельской ипотеки много странного
Объем субсидий на текущий год Минсельхоз определяет по заявкам банков и регионов, которые те подают до 1 июня того же года. Окончательный план министерство утверждает не позднее 1 ноября, а в 2020 году — до 10 февраля. Но в июне 2020 самого плана на сайте ведомства я так и не нашел.
Вероятно, отсюда и кулуарное одобрение заявок банков Минсельхозом в индивидуальном порядке. Иначе может получиться, что ко дню утверждения плана заявка чиновникам не понравится или деньги кончатся, а человек все это время платил низкий процент вместо обычного. И как быть тогда? Правила молчат. Вот и приходится что-то придумывать.
Из-за непрозрачности процедуры, по которой Минсельхоз и государство в целом верстают план по сельской ипотеке на текущий год, она и впрямь местами напоминает лотерею. С одной стороны, как уже говорилось, заявки на текущий год собирают до 1 июня этого же года и утверждают план к 1 ноября, в 2020 году — к 10 февраля. С другой стороны, Госдуме нужно заранее заложить финансирование программы в закон о госбюджете, который принимают в предыдущем году. Если в Минсельхоз в текущем году придет меньше заявок, чем запланировано в предыдущем, — отлично, все получат льготную ставку. А если больше? По какому принципу будут отсеивать неудачников? И с какого момента? В правилах ничего об этом не сказано, на сайте Минсельхоза — тоже.
Поэтому автор статьи прав: прежде чем связываться с сельской ипотекой, оцените, сможете ли вы платить проценты по обычной ставке, если вдруг попадете в число тех, кому не повезет.
Если установят стандартную процентную ставку — 11,5%. Такую ставку могут установить, если заемщик нарушит договор. Тут возможны два варианта:
У меня договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поэтому мне нужно было зарегистрировать сам договор и залог имущественного права требования в пользу банка.
Я юрист, поэтому всегда мыслю категориями доказательств. Когда я пришла в банк с зарегистрированным ДДУ и отметкой о регистрации права требования, сотрудники банка с радостью взяли оригинал ДДУ, отсканировали его у себя и отдали мне. Никакой подтверждающей бумаги с отметкой о том, что я представляла в банк такой договор, мне не выдали. Прокомментировали так: «Не положено».
Я знала, что мне могут поднять ставку, если я вовремя не представлю нужные документы. И поэтому хотела иметь доказательства, что я принесла их в банк.
В этот же день я составила обращение в банк: указала, что появлялась в отделении банка, представляла ДДУ, но подтверждающую бумагу взамен мне не дали. Я распечатала это обращение, подписала, приложила копию ДДУ с отметками о регистрации и отправила ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу банка.
Если власти исключат из списка вашу сельскую территорию
Может случиться так, что власти исключат из списка сельскую территорию, где вы уже взяли сельскую ипотеку. У меня так и произошло: Янино-1 находится очень близко к Санкт-Петербургу, поэтому льготная ставка спровоцировала огромный спрос на жилье в этом районе.
Льготная ипотека была придумана, чтобы поддержать людей, которые действительно живут в селах и не могут позволить себе приобрести жилье. По факту получилось, что банку выгоднее выдавать сельскую ипотеку платежеспособным и надежным клиентам, работать с уже аккредитованными большими застройщиками, нежели выдавать деньги на строительство дома на земельном участке, который находится где-нибудь на окраине области.
Новый список сельских территорий Ленинградской областиPDF, 15,4 МБ
Но по общему правилу закон обратной силы не имеет. Поскольку на момент, когда я получала ипотеку, Янино-1 было в перечне сельских территорий, исключение из этого перечня на мой договор не повлияет.
Можно ли сдавать в аренду это жилье
Мы не собирались сдавать свою квартиру в аренду, но друзья часто у нас про это спрашивали. Так что этот вопрос я для себя решила выяснить на будущее.
В постановлении правительства № 1567 нигде не указано, что жилье предоставляется только при условии проживания в нем самих заемщиков. В кредитном договоре тоже ничего не сказано про возможность сдачи в аренду. При подписании кредитного договора я согласилась с общими условиями кредитования «Россельхозбанка», которые есть на сайте.
В этих условиях указано, что банк может потребовать «документы, отражающие действительность целей, для достижения которых заключен Договор». Но прямого запрета на сдачу квартиры ни в одном из документов нет.
п. 3.2.6.1 общих условий кредитования «Россельхозбанка»PDF, 555 КБ
Соответственно, вступает в силу общее правило, по которому заемщик вправе без согласия банка передавать заложенное имущество в аренду другим лицам. То есть сдавать такую квартиру я смогу.