какой нормативный правовой акт регулирует отношения арендодателя и арендатора
Правовое законодательство
С договорами аренды в той или иной форме многие встречаются, даже не подозревая об этом. Сдача квартиры в наем, поездка на такси, приобретение оборудования в лизинг – все это разновидности договора аренды. Объединяет все перечисленное то, что имущество по ним передается во владение и пользование лишь на время за определенную плату. Определяющим признаком, позволяющим классифицировать их на группы, выступает предмет сделки.
Общая характеристика аренды
По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.
Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:
Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.
Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).
Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:
Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.
Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.
Содержание договора аренды
В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.
Права и обязанности арендодателя
Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:
Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:
За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.
Права и обязанности арендатора
Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:
Основные обязанности заключаются:
Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.
Общие принципы прекращения аренды
Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:
По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.
Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.
По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:
Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:
Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.
Разновидности аренды
Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.
Прокат
Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.
Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:
Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.
Договор аренды транспортных средств
Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.
Аренда зданий и сооружений
Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.
Аренда предприятий
Данный договор предполагает предоставление предприятия в виде имущественного комплекса, в том числе зданий, оборудования, сырья и материалов, земельных участков и иное. На данный вид распространяют своё действие также гражданские нормы, регулирующие передачу зданий и сооружений. Такой договор считается смешенным и включает в себя элементы других договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Договор лизинга (финансовая аренда)
Данная разновидность предполагает обязанность арендодателя (лизингодателя) приобрести имущество для дальнейшей передачи его за плату в пользование и/или владение на время. По общему правилу продавца и предмет аренды выбирает лизингополучатель. По свой сути лизинговые отношения являются разновидностью финансирования деятельности лизингополучателя.
При передаче прав в рамках сублизинга обязательным условием является наличие согласия лизингодателя.
Все разновидности аренды по своей сути являются коммерческими и направлены на извлечение прибыли арендодателем, а в некоторых случаях и арендатором (от использования арендованного имущества). Общие нормы распространяют свое действие на частные случаи аренды лишь, если сложившиеся правоотношения, обладающие признаками арендных, не урегулированы нормами гражданского законодательства, либо общие нормы об аренде не противоречат частным.
Вывод из судебной практики. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения. Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения действующее законодательство нарушено не было и судами неправильно применены статьи 606.
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не …
Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, недействителен.Судебная практика в арендных отношениях.
Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.
Вывод из судебной практики 610 статья Срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями и могут не совпадать.
Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.В связи с этим возникает вопрос: какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества?Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков.
Статьей 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц. Арендаторы нередко препятствуют осуществлению данных прав. Судебная практика разъясняет, на основании каких норм Гражданского кодекса РФ третьи лица могут обратиться с иском в суд.
Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год существует три позиции судов. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон чаще одного раза в год.
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти статья 615 ГК РФ в субъекте РФ.
При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Расторжением договора аренды субарендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении с ним договора аренды. Арендодатель отказал субарендатору в заключении договора аренды.Субарендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.
Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.
ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут, если переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют использованию, а также в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, такое имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования.Поскольку представленными доказательствами была подтверждена невозможность целевого использования арендованного имущества, требования арендатора о расторжении договора.
Предметом договора аренды согласно 621 статьи являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды.
Пример взыскания с арендатора убытков и неустойки по 622 статье в случае несвоевременного возврата арендованного имущества, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. На практике арендодатель может не предпринять мер по возврату имущества, а арендатор принять его на ответственное хранение. Возникает вопрос: должен ли арендодатель возместить арендатору стоимость расходов на содержание этого имущества.
сли арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор не вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость произведенных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.
Общие положения и судебная практика касаемо приминения 624 статьи в выкупе арендованного имущества. ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором. На практике возникают ситуации, когда арендодатель требует изменения предусмотренного договором размера выкупной стоимости арендованного имущества.
Судебня практика по статье Статья 625. Касаемо Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. С учетом приоритетного действия специальных норм над общими, само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.