когда перечислять ндфл с аренды помещения у физического лица
Должен ли ИП удерживать НДФЛ, если арендует квартиру у физлица?
Недавно в беседе с другом речь зашла о том, как в неочевидных ситуациях ИП может стать налоговым агентом. Друг привел пример: если ИП заключит договор аренды квартиры с физлицом, то станет налоговым агентом. ИП должен будет перечислять в бюджет НДФЛ с арендной платы, которую человек получает от сдачи квартиры. Если ИП не будет этого делать, его оштрафуют.
Помогите разобраться, это действительно так? Если да, то как подготовиться к такому раскладу?
Если же ИП снимает квартиру для личных нужд, а не для бизнеса, то обязанностей налогового агента у него нет. Расскажу подробнее.
Кто платит налог со сдачи квартиры в аренду
Доходы, которые физлица получают от сдачи имущества в аренду, облагаются НДФЛ. С каждой суммы арендной платы перечисляют 13% в бюджет государства.
Если физлицо сдает квартиру другому физлицу или иностранной компании, у которой нет представительства в РФ, то этот человек сам подает в налоговую декларацию и платит НДФЛ.
Но когда физлицо сдает жилье российской компании или ИП, который использует его в бизнесе, — например, снимает квартиру для своего работника, — то правила уплаты налога другие. В этом случае арендаторы — компании или ИП — становятся налоговыми агентами и должны удерживать 13% и перечислять деньги в бюджет.
Иногда в договоре пишут, что арендодатель будет сам отчитываться перед налоговой, а с арендатора все обязанности снимаются, и он ничего делать не должен. Но это условие работать не будет: в налоговом кодексе сказано, что за уплату НДФЛ с доходов от сдачи квартиры отвечают налоговые агенты — ИП и организации, — и это правило должны соблюдать все, договором его изменить нельзя.
Если квартиру сдает самозанятый, ИП не станет налоговым агентом, даже если арендует жилье для бизнеса.
Как победить выгорание
Как ИП удерживать налог и платить за аренду
Сколько нужно удерживать. По закону, если арендодатель — налоговый резидент, то есть живет в России больше 183 дней в году, с его дохода нужно удерживать 13%. Если арендодатель — нерезидент, то удерживают 30% от дохода.
НДФЛ нужно удерживать не только с арендной платы, но и с дополнительных платежей. Если арендатор оплачивает коммунальные услуги, размер которых не зависит от фактического потребления, например содержание и текущий ремонт общего имущества, то с этих денег тоже нужно удерживать налог.
Если ИП оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, например электроэнергию, то удерживать с этих сумм НДФЛ не нужно: они не считаются доходом.
Когда нужно заплатить налог. ИП должен перечислить НДФЛ не позднее следующего дня после дня, когда внес физлицу арендную плату. Налог нужно перечислять в ИФНС, где предприниматель стоит на учете.
Иногда арендатор не может удержать налог. Такое возможно, когда отсутствуют денежные выплаты, с которых можно удержать НДФЛ. Например, если ИП в счет арендной платы передает физлицу не деньги, а какое-то имущество: мебель, технику, посуду. Или, допустим, если ИП делает в квартире ремонт в счет арендной платы.
О том, что арендатор не может удержать НФДЛ, он должен сообщить налоговой до 1 марта следующего года. Также нужно указать сумму дохода, с которого не удержан налог, и сумму неудержанного налога.
Как ИП должен отчитываться перед налоговой
Если ИП снял жилье для бизнеса и стал налоговым агентом, то ему нужно заполнять расчет 6-НДФЛ — в нем пишут, как рассчитывали налог на доходы физлиц.
Расчет 6-НДФЛ за первый квартал 2021 года и далее нужно сдавать по новой форме.
Предприниматели должны сдавать расчеты 6-НДФЛ в ИФНС, где стоят на учете, не позднее последнего дня месяца, который следует за отчетным периодом, то есть:
Если ИП все выплатил физлицу, но не смог в течение года удержать налог, то он должен указать это в расчете 6-НДФЛ. Для этого он заполняет раздел 4 справки о доходах и суммах налога физлица.
Платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и отчитываться за них в случае аренды квартиры у физлица ИП не должен.
Письмо Минфина России от 18.06.2018 № 03-15-07/41602 PDF, 272 КБ
Что будет, если ИП не исполнит обязанности налогового агента
Если предприниматель при выплате арендной платы не будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ или станет нарушать сроки и порядок представления отчетности, то его оштрафуют. Вот что может грозить предпринимателю.
Отражение аренды у физлица в форме 6-НДФЛ (нюансы)
Обоснование включения арендных платежей физлицам в 6-НДФЛ
При оплате аренды физлицу, не ведущему деятельность в качестве ИП, юрлица или ИП, выплачивающие доход, становятся по отношению к этому физлицу налоговыми агентами (пп. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Вознаграждение, выплачиваемое по договору аренды с физлицом, соответствует всем критериям доходов, указанных в ст. 226 НК РФ. Из этой обязанности следует и обязанность арендатора отчитываться по суммам доходов физлиц-арендодателей от аренды и суммам НДФЛ, удержанного при выплате таким физлицам (п. 2 ст. 230 НК РФ). Уплачивать НДФЛ за свой счет арендатор не вправе.
См. также:
Важно! КонсультантПлюс предупреждает
С отчетности за I квартал 2021 года нужно подавать расчет 6-НДФЛ по новой форме. В его составе нужно сдавать справку о доходах и суммах налога физлица (сейчас это 2-НДФЛ). В приложении к приказу, утвержденному ФНС, есть и форма справки о доходах, которую выдают работникам.
Подробнее обо всех изменениях в формах 6-НДФЛ и 2-НДФЛ с 2021 года можно прочесть в Обзоре от КонсультантПлюс. Пробный доступ к системе предоставляется бесплатно.
Нюансы отражения в 6-НДФЛ выплат по договорам аренды с физлицами
В соответствии с п. 3 ст. 226 НК налоговый агент должен рассчитать сумму НДФЛ к удержанию на дату получения дохода физлицом. Согласно п. 1 ст. 223 НК РФ датой получения физлицом дохода по аренде будет являться дата оплаты услуг арендатором деньгами либо передачи дохода в иной форме, допускаемой законодательством.
Вместе с тем подп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ представляет доход как вознаграждение, полученное за выполненную работу или оказанную услугу. Простая, на первый взгляд, логическая цепочка: услуга оказана, оплата произведена, НДФЛ удержан и уплачен в бюджет — на практике приводит к дополнительным вопросам. Например:
Таким образом, при заполнении 6-НДФЛ по аренде необходимо «примирить» между собою требования ст. 223, 226 и 208 НК РФ.
Как следует рассуждать и на что ориентироваться в практических вопросах формирования 6-НДФЛ при аренде у физлиц, рассмотрим на примере.
ООО «Грузоперевозки» 02.03.2021 заключило с сотрудником договор об аренде его личного автомобиля «Газель». Договор заключен сроком на 1 год. Арендная плата по договору — 20 000 руб. в месяц с выплатой аванса и окончательным расчетом в месяце, следующем за окончившимся месяцем аренды. 19.03.2021 сотруднику по его просьбе выплатили аванс за аренду в феврале — 10 000 руб. В апреле за мартовскую аренду было оплачено: 12.04.2021 — 5 000 руб., 22.04.2021 — 5 000 руб. В примере все выплаченные суммы указаны «грязными», т. е. без учета удержания НДФЛ при выплате дохода арендодателю.
В отчете за 1 квартал 2021 года бухгалтер указал:
Как арендовать недвижимость у физического лица
Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.
Оформите договор аренды недвижимости
В договоре опишите:
Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.
Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:
Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:
Статья актуальна на 04.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Аренда недвижимости у физ.лица
Очень часто бизнесменам приходится снимать квартиры, гаражи, боксы, парко-места и прочую недвижимость у физ.лиц. При этом возникает множество вопросов: как правильно оформить сделку, какие налоги платить, как расходы списать и т д. Их настолько много, что мы решили выпустить небольшой ликбез на эту тему, рассмотрев весь процесс аренды поэтапно.
Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.
Оформите договор аренды недвижимости
В договоре опишите:
Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.
Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:
Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:
Статья актуальна на 28.02.2013
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Энциклопедия решений. НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду (наем)
НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду
Доходы физлиц от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в РФ, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ облагаются НДФЛ. Освобождение от уплаты НДФЛ с доходов от сдачи в аренду какого-либо имущества главой 23 НК РФ не предусмотрено (см. письмо Минфина России от 17.06.2013 N 03-04-06/22517).
Внимание
Если сдача в аренду имущества является предпринимательской деятельностью, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (см. также письмо Минфина России от 22.05.2015 N 03-04-05/29499).
При этом обязанность платить налоги распространяется на всех налогоплательщиков, получающих доходы от сдачи внаём (аренду) имущества, в том числе не являющихся налоговыми резидентами РФ. С доходов нерезидентов налог на доходы физических лиц исчисляется по ставке 30% (см. письмо Минфина России от 04.04.2017 N 03-04-09/19981).
Если физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, сдает свое имущество в аренду лицу, которое признается налоговым агентом по НДФЛ (организации или ИП), обязанность исчислить, удержать из дохода арендодателя налог с суммы арендной платы возлагается на налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ). См. также письма Минфина России от 27.08.2015 N 03-04-05/49369, от 07.03.2014 N 03-04-06/10173, от 16.08.2013 N 03-04-06/33598, от 18.09.2013 N 03-04-06/38698, от 27.02.2013 N 03-04-06/5601, от 20.07.2012 N 03-04-05/3-889 и др., ФНС России от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@, УФНС России по г. Москве от 16.12.2011 N 20-14/3/122006.
Обратите внимание, что посредники при аренде, в том числе участвующие в расчетах с физлицами, налоговыми агентами по НДФЛ не признаются, поскольку источником выплаты дохода арендодателю является арендатор имущества (см. также письмо Минфина России от 02.08.2013 N 03-04-06/31086).
В общем случае налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ). Если по каким-то причинам налоговый агент не удержал НДФЛ с дохода, выплаченного физическому лицу, у физического лица возникает обязанность по уплате НДФЛ в бюджет самостоятельно (см. письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11637@).
В письме ФНС России от 23.04.2015 N БС-4-11/7049@ обращено внимание на то, что арендная плата от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, поступает в состав общего имущества и распределяется между участниками общей долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Соответственно, доходы от сдачи имущества в аренду могут распределяться между сособственниками по тому же принципу.