когда поднимут ставки по ипотеке 2021
В последний вагон: семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 июля
Программа «Семейная ипотека» позволяет российским гражданам получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Во Frank RG долю кредитов, выданных по этой программе на 1 мая 2021 года, оценили для «РБК-Недвижимости» в 4% от всех кредитов на жилье. С расширением программы на семьи с единственным ребенком востребованность семейной ипотеки вырастет, уверены участники рынка. Рассказываем об обновленных условиях программы «Семейная ипотека».
Условия программы
Условия, которые действуют до 1 июля 2021 года:
Виды ипотечного кредита
Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Семейная ипотека позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений. «Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно. Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Сроки программы
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» возможно до 1 марта 2023 года при рождении первого ребенка или последующих детей. Для семей с детьми-инвалидами правила другие: если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, ипотеку под 6% по этой программе можно оформить до 2027 года.
Рефинансирование и маткапитал
Программа «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако в «Семейной ипотеке» можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Банки
Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут отличаться и регулярно меняются. Поэтому стоит уточнять все подробности в конкретной кредитной организации. На сегодня ипотеку по льготной ставке семьи с детьми могут взять в следующих банках:
Рассмотрим условия крупных кредитных организаций, которые актуальны в июне 2021 года.
Сбербанк
В Сбербанке взять ипотеку семьи с детьми могут по ставке 5,3% годовых, а при регистрации сделки в электронном виде — под 5% годовых. До 1 июля предложение распространяется на семьи с двумя и более детьми. Ставка действует весь срок кредита при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Минимальная ставка в рамках программы субсидирования с застройщиками составляет:
Банк ВТБ
ВТБ начал прием заявок по новым условиям в рамках ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Приобрести недвижимость по программе теперь смогут семьи с одним ребенком. Ставка по кредиту или рефинансированию ипотеки другого банка в ВТБ составит 5% на всей срок.
Сумма первоначального взноса по программе составляет 15%. Заемщики ВТБ могут получить решение по кредиту без подтверждения дохода и занятости. Срок кредита — от одного года до 30 лет.
Райффайзенбанк
Ставка по программе «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке составляет 5,49%. Предложение пока распространяется на покупку квартиры в новостройке для семей с двумя или более детьми. Созаемщиками по кредитному договору могут выступать официальные или гражданские супруги.
В рамках программы «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке можно получить жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не только напрямую у застройщиков, но и у любых юридических и физических лиц при условии переуступки договора долевого участия.
Банк «Дом.РФ»
Банк «Дом. РФ» начал принимать заявки на оформление семейной ипотеки от заемщиков с первым ребенком и последующими детьми. Ипотечная ставка составляет от 4,7% при получении кредита на ИЖС, оформить ипотеку на покупку квартир или рефинансирование взятых в других банках кредитов можно по ставке от 5%.
Абсолют Банк
Абсолют Банк также начал прием заявок по программе с господдержкой «Семейная ипотека» на новых условиях. Теперь получить целевой заем на покупку квартиры или рефинансировать существующий ипотечный кредит могут не только многодетные семьи, но и родители первенца. Оформить льготную ипотеку в Абсолют Банке можно по ставке 5,99% годовых.
В качестве первоначального взноса, а также для частичного или полного досрочного погашения кредита в Абсолют Банке можно использовать материнский капитал.
Эксперт допустил рост рыночных ставок по ипотеке в России осенью до 11%
Средние ипотечные ставки без учета льготных программ осенью могут приблизиться к 11%. Такое мнение высказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.
Согласно данным Центробанка, на 1 июня средневзвешенная ипотечная ставка составляла 7,3% годовых. При этом ставка предложения без учета госпрограмм установилась на уровне примерно 9%, отметил Гордейко. Кроме того, в июле Банк России увеличил ключевую ставку, от которой зависят ставки по кредитам, с 5,5% до 6,5% годовых.
«Ставки, предположительно, будут повышаться до ноября включительно. Для различных типов заемщиков ставки будут в широком диапазоне от 10% до 13%. Средние ставки предложения без учета льготных программ приблизятся осенью к 11%», — сказал Гордейко. Из-за этого спрос на ипотеку во втором полугодии не будет расти, считает он. Однако с учетом высокого спроса в первом полугодии объемы кредитования по итогам 2021 года могут вырасти на 10% до 4,7 трлн рублей, полагает эксперт.
Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в свою очередь считает, что спрос на ипотечные продукты во втором полугодии 2021 года может сократиться на 8—10%. Как он сказал ТАСС, на это повлияет не только повышение ключевой ставки ЦБ РФ, но также увеличение ставки по льготной ипотеке на новостройки и сокращение лимитов на максимальную сумму кредита по этой программе для Москвы и Санкт-Петербурга.
Льготная ипотечная программа, которая была запущена в 2020 году как одна из мер поддержки граждан и строительной отрасли, продлевается до 1 июля 2022 года, а условия программы «Семейная ипотека» расширяются — принять в ней участие смогут семьи даже с одним ребенком. Постановление об этом подписал председатель правительства Михаил Мишустин, сообщается в четверг на сайте Кабмина.
Кроме того, активность на ипотечном рынке уменьшится из-за значительного спроса в первой половине 2021 года, когда ожидалось прекращение программы льготной ипотеки, отметил со своей стороны профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. «Люди тогда стремились как можно быстрее оформить кредит и успеть получить господдержку. В итоге спрос конца лета — начала осени 2021 года уже удовлетворен», — пояснил он агентству.
Причем спад интереса к ипотеке будет сильнее на первичном рынке, который с момента запуска программы субсидирования жилищных займов демонстрировал существенные темпы роста, считает партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Но отмечу, что оба данных сегмента взаимосвязаны, в связи с чем по прошествии определенного времени снижение затронет и вторичный рынок», — добавила она.
По оценкам владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, в августе на вторичном рынке цены могут незначительно снизиться — на 5—7%. Но в случае с первичной недвижимостью это вряд ли произойдет.
Спрогнозировать динамику цен на недвижимость не так просто, так как растет себестоимость строительства из-за удорожания строительных материалов и топлива, а также из-за дефицита рабочих на объектах, отметила Литинецкая. Тем не менее сейчас наблюдается достаточно активное насыщение рынка новыми предложениями от девелоперов, что постепенно восстанавливает баланс спроса и предложения, нарушенный в прошлом году, и начинает замедлять динамику роста средней цены на первичном рынке, подчеркнул Хусаинов.
«В этих условиях не исключено, что в тех регионах, где этот баланс будет восстанавливаться наиболее активно, произойдет временная заморозка цен на первичном рынке жилья. Если никаких нововведений в части господдержки не будет во втором полугодии, то наиболее вероятными регионами, где уже в сентябре-октябре может наступить заморозка цен, является Москва и частично Санкт-Петербург», — сказал он.
Вместе с этим постепенный рост ставок по банковским депозитам может запустить процесс по оттоку капитала с рынка недвижимости обратно в банковский сектор в виде вкладов, считает директор «Этажей». По сути, те процессы, которые активно разогревали рынок в процессе пандемии, когда доля инвесторов доросла до 20%, сейчас будут иметь обратный ход, пояснил он.
Сокращение спроса на первичном рынке также может привести к тому, что большинство девелоперов совместно с банками запустят различные программы, предусматривающие в том числе ставку по ипотеке ниже рыночной, что также повлияет на уровень цен, предположила Литинецкая. Крупнейшие застройщики Московского региона, специализирующиеся на строительстве комплексов массового сегмента, уже запустили такие программы, отметила она.
Сбербанк повысил ставки по ипотеке
Сбербанк с 1 октября поднял ставки по ипотечным кредитам по своим основным программам, сообщается на сайте банка. Первыми об этом со ссылкой на источники сообщили «Ведомости».
Так, стоимость ипотеки на покупку квартиры в новостройке увеличилась на 0,4 п.п., до 8,4% годовых. Минимальная ставка по ипотеке для молодых семей на жилье на вторичном рынке выросла с 7,7 до 8,1%, а базовая ставка для остальных заемщиков на вторичку — с 8,1 до 8,5% годовых.
Ставка рефинансирования ипотеки повысилась с 7,9 до 8,2%. Для программ ипотеки с господдержкой, нецелевого кредита под залог недвижимости и строительства жилого дома ставка не изменится.
Ранее о повышении ипотечных ставок сообщали ВТБ и Газпромбанк. Так, ВТБ стал первым банком из топ-5 по выдачам, который решил поднять ипотечные ставки после июльского ужесточения политики ЦБ. Газпромбанк повысил ставки по ипотечным программам 27 августа. С тех пор ни один крупный банк ставки не повышал.
В последний раз Сбербанк повышал ставки по ипотечным кредитам в начале мая. В апреле глава «Сбера» Герман Греф заявлял в интервью РБК, что повышение ставок по кредитам произойдет, если Банк России вновь ужесточит денежно-кредитную политику. В марте регулятор впервые с 2018 года повысил ключевую ставку на 0,25 п.п., до 4,5%. Позднее ЦБ еще несколько раз повышал ставку, сейчас она составляет 6,75%.
Несколько дней назад в Счетной палате заявили, что ипотечный рынок в России требует пристального внимания Центробанка, так как резкий рост ипотечного портфеля и цен на недвижимость может привести к образованию пузыря.
В середине сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина в интервью РБК заявила о приближении к пределу роста ипотеки в России. «Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки. Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения», — сказала она.
По ее словам, уровень проникновения ипотеки в России может быть не очень большой по сравнению со многими странами, но здесь важно смотреть не просто на количество людей, которые взяли ее, или на долю к ВВП. «Ипотека — это кредит на долгие годы, его нужно обслуживать. Должен быть соответствующий уровень доходов семей», — заметила председатель ЦБ, добавив, что рост ипотечного кредитования «должен быть соразмерен росту доходов, но не только, надо учитывать и уровень доходов».
В Минфине предложили «притормозить» с расширением льгот по ипотеке
Заметный рост ключевой ставки Банка России в этом году приведет к перерасходу бюджетных средств на финансирование ключевых программ льготной ипотеки, сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев на заседании комитета Госдумы по финансовому рынку. По его словам, в этом году траты бюджета на возмещение банкам недополученных доходов по льготным ссудам уже на 14 млрд рублей превысили запланированный объем.
«У нас с весны ставка Банка России с учетом решения в пятницу выросла в полтора раза, на 2,5 процентного пункта. Мы сейчас подсчитываем, сколько это будет стоить для бюджета в следующем году, но уже сейчас могу сказать, что мы до того (с учетом предыдущего повышения) выходили с дефицитом в 14 миллиардов рублей, и нам надо будет в ходе исполнения предусматривать дополнительное финансирование. А с учетом последнего повышения, которое нигде еще не учитывается, мы перевалим за 100 миллиардов рублей расходов на субсидирование только по трем нашим основным льготным программам», — оценил Моисеев. Он не назвал точного объема субсидий по льготной ипотеке, заложенных в бюджет на этот и следующий год.
«В принципе можно квартиры бесплатно раздавать, я думаю, это было бы лучше всего, но загвоздка в небольшом: это объем бюджетных ресурсов, которые на это потребуются», — резюмировал замминистра. Летом 2020 года, когда обсуждалось расширение программы льготной ипотеки под 6,5%, Моисеев также указывал на риски для бюджета от чрезмерного субсидирования ставок.
«Предлагается расширить льготную ипотеку, расширить субсидирование инфраструктурных облигаций, развить субсидирование на арендные дома, расширить [субсидирование] низкомаржинальных проектов, а также более активно выдавать кредиты субъектам на реализацию инфраструктурных проектов. Уже хватило [пальцев] одной руки, чтобы перечислить все новые бюджетные идеи, которые мы сейчас услышали», — сказал Моисеев, комментируя инициативы, высказанные на заседании комитета.
Что будет со ставками по ипотеке в 2021 году
О том, к чему привела эта программа и стоит ли ее продлевать, на площадке «РГ» поспорили президент Фонда «Институт экономики города», руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева и завкафедрой менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.
Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?
Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе и снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке. Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов. Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.
Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Рост цен произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве, приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.
Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?
У нас достаточно низкий процент плохих кредитов, по которым имеется просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.
Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.
Чем «пузырь» плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, одновременно упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену. Они брали обеспечение, давали кредит при определенном балансовом соотношении кредита к стоимости залога. Вроде бы сейчас они дают 85%, не больше. То есть у них есть «люфт» 15%. Но он может быть «съеден» не только снижением цены на жилье, есть и другие факторы.
А застройщику что делать с этими падающими ценами, падающими доходами населения? Он начал стройку дома, а спроса нет, он не сможет завершить строительство.
Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.
Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?
Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности. А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье. Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.
Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны. Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы.
Льготная ипотека поддержала строительство, но насколько это нужно, если строителей завозят из-за границы?
Надежда Косарева: Сейчас как раз ситуация, когда многие иностранные рабочие уехали. И получается, что это идет на зарплату как раз нашим строителям. Строительный сектор сохраняет занятость и даже привлекает дополнительную рабочую силу в условиях повышения безработицы и снижения доходов.
Елена Иванкина: По оценке экспертов, 40% рабочих-мигрантов уехали. В том числе и из-за девальвации рубля, потому что в их странах такого не произошло, и они уезжают туда, где заработки не потеряли свою валютную наполненность. Хотя я думаю, здесь все-таки фактор пандемии, в первую очередь, а не финансовый.
Вопрос миграционной политики выходит за рамки нашей сегодняшней встречи. Хаотичная миграция очень вредна для страны. Она размывает внутренний рынок рабочей силы, снижает уровень оплаты труда и очень отрицательно сказывается на экономике.
Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за свои кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%.
В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.
Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.
Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.