когда возникает право на объект недвижимости
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 223 ГК РФ
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в пункт 2 статьи 223 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2005 г.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Информация об изменениях:
3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
Когда возникает право на объект недвижимости
ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)
3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
(п. 3 введен Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ)
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
Комментарий к ст. 223 ГК РФ
1. Одним из самых типичных производных оснований приобретения права собственности является передача вещи по договору о ее отчуждении (традиция). Субъектом, в лице которого возникает право собственности в указанный момент, является сторона договора. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на момент, с которого по общему правилу возникает право собственности у приобретателя вещи по договору. Комментируемая статья прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако она устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является отчуждение вещи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).
Правило, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств. Однако, если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.
Соответственно, выделяют систему консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), систему традиции и систему регистрации (переход права собственности в момент регистрации). Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец предполагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).
О понятии передачи вещи см. коммент. к ст. 224 ГК.
2. В п. 2 комментируемой статьи установлены особенности возникновения права собственности в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Данное правило имеет весьма важные практические последствия. Так, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК.
3. В 2004 г. комментируемая статья получила важное уточнение: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Подробнее об этом см. коммент. к ст. ст. 234, 302 ГК.
В этом плане интерес имеется у кредиторов, а также у государства в лице налоговых органов в случаях обращения взыскания на имущество, так как вещественный состав имущественной массы должника определяется с учетом момента перехода права собственности по заключенным отчуждательным сделкам. В настоящее время это особенно важно в случаях ликвидации юридического лица, при определении конкурсной массы объявленного несостоятельным (банкротом) субъекта предпринимательской деятельности.
Легитимация истца по виндикационному иску (как правило) и по обязательственному иску из причинения вреда требует определения момента перехода права собственности, если данная вещь стала предметом купли-продажи, мены или иной отчуждательной сделки, поскольку тот и другой иск вправе предъявлять по общему правилу собственник вещи.
Судебная практика по статье 223 ГК РФ
Разрешая спор, окружной суд, руководствуясь положениями статей 1, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что недвижимость была отчуждена не Сасиной Г.А., а иным лицом по безвозмездной сделке, на основании поддельного документа, без волеизъявления законного собственника, наличие воли Сасиной Г.А. на отчуждение спорных объектов не подтверждено, пришел к выводу, что спорное имущество может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
Отменяя принятый по делу судебный акт, суд округа, руководствуясь положениями статей 8.1, 218, 219, 223, 551, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 6 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П, а также в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», счел ошибочными приведенные в нем выводы о том, что завершение процедуры реализации имущества должника и его освобождение от дальнейшего исполнения обязательств перед кредиторами не затрагивает прав и законных интересов Ильиной М.В., приобретшей на торгах имущество с обременением и не имеющей объективной возможности зарегистрировать свое право в отношении названного имущества в силу продолжающегося нахождения его в конкурсной массе за должником.
1. Конституционный Суд Российской Федерации Определением от 23 ноября 2017 года N 2554-О отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданина С.Г. Горчакова на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 8.1, пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 223 ГК Российской Федерации, поскольку она не отвечала требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. С учетом принадлежности большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам права на них согласно п. 2 ст. 8.1, ст. 219, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.
Разрешая спор, апелляционный суд, с которым согласился суд округа, руководствуясь статьями 12, 218, 223, 224, 284, 301, 305, 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что спорное медицинское оборудование, явившееся объектом договора поставки от 23.06.2016, в полном объеме не оплачено, общество (поставщик) является законным владельцем имущества, в связи с чем компания, как не владеющий собственник, не могла совершить передачу спорного имущества учреждению, а у последнего не могло возникнуть право оперативного управления на испрашиваемое оборудование производным способом (абзац 1 пункта 2 статьи 218, пункт 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 131, 223 и ГК РФ, согласно которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Государственного Совета Республики Крым «О вопросах управления собственность Республики Крым» от 30.04.2014 N 2085-6/14 на период интеграции Республики Крым в состав Российской Федерации и до разграничения собственности между Российской Федерацией, Республикой Крым и муниципальной собственностью, но не позднее, чем до 01.01.2015, все государственное имущество (государство Украина) и бесхозное имущество, находящееся на территории Республики Крым, учитывается как собственность Республики Крым.
Разрешая спор, суды руководствовались статьями 1, 10, 218, 223, 329, 334, 334.1, 335, 348, 350.1, 454, 491, 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия договоров беспроцентного займа, залога и поставки, исходили из отсутствия оснований для отказа в иске, направленном на защиту прав добросовестного залогодержателя, не имевшего повода, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, сомневаться в том, что заемщик (третье лицо) оплатил поставщику (ответчик) оборудование, является его собственником и может передать в залог в счет исполнения обязательства по возврату займа.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 429, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 36, 59, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», установив, что в отношении спорного имущества заключено несколько договоров купли-продажи, пришли к выводу о наличии оснований для признания за предпринимателем права собственности на указанное в иске имущество.
Суд апелляционной инстанции, оценив и исследовав содержание поданного Компанией заявления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам и приложенных к заявлению документов, руководствуясь статьями 270, 272, 311 АПК РФ, статьями 8.1, 131, 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам», в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела N А60-48288/2015, пришел к выводу о неверном применении судом первой инстанции норм процессуального права, отменил определение от 07.03.2019 и направил вопрос о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
При разрешении спора суды руководствовались статьями 15, 223, 307, 309, 310, 393, 801, 803, 805 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.06.2003 N 87-ФЗ «О транспортно- экспедиционной деятельности», статьей 17 Конвенции о договоре международной перевозки грузов от 19.05.1956, и, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, пришли к выводу о том, что повреждение груза произошло вследствие обстоятельств, которые ответчик, проявивший ту степень заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась в целях надлежащего исполнения своих обязательств, не мог предотвратить.
Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности
Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.
Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.
Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.
Момент возникновения права собственности на вновь созданное здание или сооружение // Комментарий к ст. 219 ГК в рамках тома Глоссы по вещному праву
Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
1. Общее значение нормы
1.1. Регистрация права – основание или момент возникновения права на недвижимость? С точки зрения логики расположения комментируемой статьи в тексте главы, посвященной основанию возникновениям права собственности, государственная регистрация первоначально возникающего права на вновь созданное недвижимое имущество – это лишь момент, с которого возникает соответствующее право. Основаниями для возникновения права на недвижимость будут являться юридические факты, которые в соответствии с законом являются достаточными основаниями для того, чтобы орган по регистрации прав на недвижимость открыл соответствующий раздел в реестре недвижимости и внес в него запись о праве собственности первоначального собственника вновь созданной недвижимости. И – с точки зрения положений ст. 219 Кодекса – первоначальное право собственности у первого правообладателя возникает только после внесения соответствующей записи.
Комментируемая статья является частным случаем действия общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента такой регистрации. Этот принцип именуется принципом обязательности записи для целей возникновения права, или кратко – принципом внесения. Пункт 2 ст. 8.1 ГК устанавливает общее правило – во всех случаях, когда закон требует осуществление государственной регистрации прав на имущество (не только недвижимое, но и иное имущество), соответствующие права возникают с момента регистрации. В ст. 219 Кодекса регулируется один из случаев, охватываемых общим правилом п. 2 ст. 8.1 ГК: возникновение права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество.
Некоторая трудность заключается в том, что основания возникновения права собственности на вновь построенную недвижимую вещь, содержатся не в самом Кодексе, а в других законах. Основное сосредоточение норм, устанавливающих основания для возникновения первоначального права собственности на недвижимое имущество, это Федеральный закон № 218-ФЗ от 03.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости). Например, из положений части 10 статьи 40 Закона о регистрации недвижимости следует, что государственная регистрация первоначального права собственности на вновь возведенное здание осуществляется на основании разрешения на строительство соответствующего объекта и правоустанавливающего документа о праве на земельный участок, которое предполагает право лица осуществлять застройку участка. Таким правом является право собственности, к ним также относятся права арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного для целей строительства, а также сервитут (ст. 39.23 Земельного кодекса РФ).
Легко заметить, что такой состав возникновения права собственности на вновь построенное здание или сооружение отличается от общего правила о возникновении права собственности, которое предусмотрено п. 1 ст. 218 Кодекса: «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом». Критерий создания вещи «для себя» (спорный, впрочем, и при обсуждении вопроса о возникновении права собственности на движимые вещи) при создании зданий или сооружений не учитывается, это вытекает, в частности, из приведенных норм Закона о регистрации недвижимости.
Если был бы верен иной подход (то есть, учет того, для себя или «не для себя» создано здание или сооружение), то орган по регистрации недвижимости был бы вынужден вдаваться в изучение экономической подоплеки создания объекта. В частности, следовало бы устанавливать каждый раз, нет ли у лица, возведшего здание или сооружение, обязательства передать этот объект третьему лицу по завершению строительства. Очевидно, что такой подход является неприемлемым, так как он ставит возникновение вещного права (права собственности) в зависимость от наличия или отсутствия таких трудно верифицируемых третьими лицами фактов как наличие обязательственных отношений. Это может привести к неуверенности участников оборота в правильности приобретения тех или иных вещных прав отдельными лицами и повлечь дополнительные издержки, связанные с необходимостью установления обстоятельств приобретения соответствующими лицами записанных в реестр прав.
Некоторое время назад попытка провести идею о зависимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) от наличия или отсутствия обязательственных отношений (действующего договора подряда) была предпринята ВАС РФ в постановлении Пленума № 8 от 25.02.1998 (абзац первый п. 16 постановления). Однако судя по тому, что эта правовая позиция не была перенесена в совместное постановление Пленумов ВС и ВАС № 10/22, ВАС РФ признал ее ошибочность и отказался от нее.
1.2. Принцип superficies solo cedit в российском праве. В отношении недвижимости действует иной принцип, определяющий принадлежность недвижимых вещей, который может быть сформулирован так: право собственности на вновь созданную недвижимую вещь может быть приобретено лишь лицом, самостоятельно либо при помощи третьих лиц законно (с соблюдением норм права) застроивших земельный участок, принадлежащий этому лицу на праве, допускающем строительство. Это следует из уже упоминавшейся выше нормы ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости, а также из положений ст. 263 ГК РФ (см. подр. комментарий к ней).
Классический принцип superficies solo cedit предполагает, что все, построенное на земельном участке, является составной частью земельного участка, и именно поэтому находится в имущественной сфере собственника земельного участка. Однако в связи с тем, что в действующем российском праве здания и сооружения рассматриваются как самостоятельные недвижимые вещи (а не как составные части участков, на которых они располагаются), то эффект действия этого принципа по действующему российскому законодательству заключается в следующем: при помощи него определяется лицо, которое вправе производить юридическое «разделение» одного объекта (застроенного участка и физически находящегося на нем здания или сооружения) на две юридически самостоятельные вещи: земельный участок и здание (сооружение). Такое разделение можно условно обозначить как «горизонтальное разделение» (в отличие от «вертикального разделения», которое имеется, например, при разделе земельного участка на несколько участков).
Принцип superficies solo cedit подкрепляется и нормами ГК РФ о строительном подряде. Так, в соответствии с п. 1 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок для строительства. Следовательно, в силу принципа superficies solo cedit все, что будет построено подрядчиком на таком земельном участке (независимо от того, из чьих материалов – заказчика или самого подрядчика), находится в имущественной сфере заказчика (до государственной регистрации прав на соответствующую недвижимую вещь – как составная часть застраиваемого участка), при этом заказчик будет иметь право осуществить горизонтальное разделение объекта – зарегистрировать свое право на вновь построенное здание или сооружение. Именно в связи с изложенным подрядчик имеет право удерживать результат работ (так как он ему не принадлежит, а удерживать можно только чужую вещь), см. ст. 712 ГК РФ.
Таким образом, в связи с изложенным было бы верным считать, что норма п. 1 ст. 218 ГК РФ (в части критерия создания вещи для себя) не подлежит применению к возникновению зданий и сооружений. Должен применяться иной принцип определения того, кто имеет право осуществить горизонтальное разделение (то есть, зарегистрировать за собою первоначальное право на построенное здание или сооружение) – через наличие у лица права на участок, предполагающее строительство.
1.3. Право на горизонтальное разделение. В случае если право на земельный участок, допускающее застройку участка, у лица, создавшего недвижимую вещь, отсутствует, то такое лицо не управомочено осуществлять горизонтальное разделение. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ № 17085/12 от 28.05.2013 содержится такой вывод: из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора. Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты. Правом на горизонтальное разделение в таком случае обладает лишь собственник земельного участка, но не арендатор. Арендатор может осуществляться пользование построенным в рамках договорных отношений с собственником земельного участка, при этом последний имеет право либо оставить себе соответствующие улучшения (составные части) земельного участка после завершения действия договора аренды, либо – как уже упоминалось выше – осуществить горизонтальное разделение, зарегистрировав право собственности на здания или сооружения, возведенные арендатором.
Похожий вывод был впоследствии сделан и в практике ВС РФ, который признал, что в договоре аренды может быть установлен запрет на горизонтальное разделение (то есть, запрет арендатору регистрировать право собственности на возведенное им здание, см. определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС17-14514 от 16.01.2018).
1.4. Законность создания вещи как условие возникновения права на нее при горизонтальном разделении. Еще одно важное условие применения ст. 219 ГК РФ – это законность создания здания или сооружения. Даже если горизонтальное разделение осуществлено и первоначальное право собственности на недвижимую вещь записано в реестр, то право собственности на соответствующую вещь не может возникнуть, если она была создана незаконно.
Этот вывод следует из судебной практики. Так, в четвертом и пятом абзацах п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 высшая судебная инстанция связывает возможность распространения на объект правового режима недвижимой вещи с законностью ее создания. Фактически применение этого положения тесно связано с нормами ст. 222 ГК РФ о признании постройки самовольной. Как известно, самовольность постройки может быть связана как с нарушениями частных прав третьих лиц (например, застройка земельного участка без разрешения собственника), так и с нарушением норм публичного права.
В первом случае (частноправовые основания самовольности постройки; примером такого нарушения может быть строительство лицом, незаконно занявшим участок собственника, каких-либо построек на нем) лицо, незаконно возведшее постройку, не имеет право осуществлять горизонтальное разделение, но его может осуществить собственник земельного участка путем обращения в суд с иском о признании за собой права собственности на самовольную постройку.
Во втором случае (публично-правовые основания самовольности, то есть, нарушение предписаний земельного законодательства о правовом режиме участка (категории земель, вида разрешенного использования и проч.), градостроительного законодательства о допустимой застройке участка, о необходимости получения разрешений на строительство и на эксплуатацию постройки) горизонтальное разделение может быть осуществлено лицом, осуществившим постройку (также путем обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку). Более подробно о легализации самовольных построек (по существу – том же самом горизонтальном разделении единого объекта – земельного участка с постройками на нем – на несколько отдельных вещей) см. в комментарии к ст. 222 ГК РФ.
2. Соотношение с фактическим созданием постройки.
Такой же принцип применим и к постройкам. Выше уже был приведен пример, когда физически существующая постройка не будет признана правом недвижимой вещью только лишь по той причине, что при ее создании были нарушены предписания правовых норм и потому она является самовольной. Таким образом, само по себе фактическое создание постройки не означает, что она становится вещью, объектом частных прав. Для того, чтобы она стала таковой, необходимо горизонтальное разделение – государственная регистрация права на постройку в реестре недвижимости. Без государственной регистрации права объектом гражданских прав – недвижимыми вещами – могут считаться лишь те здания или сооружения, права на которые были приобретены до 30 января 1998 г. (введение в России регистрационной системе в сфере недвижимого имущества). Это подтверждается, в частности, положениями первого предложения четвертого абзаца п. 38 постановления Пленума ВС № 25 от 23.06.2015. Кроме того, эта идея также проводится в практике судебной коллегии по экономическим спорам при разрешении конкретных дел (напр. определение № 306-ЭС15-7435 от 20.11.2015).
2.2. Колебания судебной практики. Однако вывод о том, что только регистрация порождает у соответствующей постройки правовой режим недвижимой вещи, был поставлен под сомнение в постановлении Пленума ВС № 25 от 23.06.2015 (второе предложение абзаца четвертого п. 38). В нем содержится следующее разъяснение: «… правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».
На первый взгляд, это разъяснение противоречит положениям комментируемой статьи, признавая недвижимой вещью постройку, права на которую не зарегистрированы в реестре. Однако внимательный анализ этого предложения свидетельствует и о возможности иной интерпретации. Обращает на себя внимание то, что ВС, описывая правовое положение лица, владеющего постройкой до регистрации права на нее, называет его законным владельцем, а не собственником. Очевидно, что если бы ВС признал бы такое лицо собственником постройки, то он вступил бы в непреодолимое противоречие с комментируемыми положениями ст. 219 ГК. Если допустить, что постройка до регистрации является вещью, находящейся в законном владении лица, возведшего ее, то ответ на следующий вопрос – а кому принадлежит эта вещь? – заведет нас в юридический тупик. Тот, кто возвел постройку, в соответствии с этим разъяснением является лишь законным владельцем; в соответствии со ст. 219 ГК собственника определить невозможно. Означает ли это, что такая постройка является бесхозяйной вещью? Положительный ответ на этот вопрос выглядел бы абсурдно.
2.3. Возможные интерпретации. Примирить комментируемую статью и разъяснения п. 38 постановления № 25 можно следующим образом: ВС называет постройку, фактически возведенную, но не зарегистрированную в реестре, «недвижимостью» (а не «недвижимой вещью», как он называет здания и сооружения, права на которые возникли до введения регистрационной системы и которые действительно являются недвижимыми вещами и без регистрации прав на них в реестре). Это можно истолковать в том смысле, что такая постройка не является движимостью (например, сложенными вместе строительными материалами). При этом она не является и самостоятельной недвижимой вещью, то есть, не является объектом гражданских прав.
Что же она представляет собой в этом случае? Корректный ответ может быть только один – она является составной частью земельного участка, на котором она возведена и потому находится в законном владении собственника земельного участка (либо иного законного владельца участка, управомоченного возводить на нем постройки). При такой интерпретации принцип superficies solo cedit оказывается не нарушенным, а положения ст. 219 ГК – не искаженными разъяснениями п. 38 постановления № 25.
Любопытно, что в практике коллегии по экономическим спорам ВС РФ можно обнаружить дела, в которых она прямо признает, что до государственной регистрации права на постройку последняя не является объектом гражданских прав, то есть, не является вещью. Так, в определении № 306-ЭС17-3016(2) от 14 августа 2017 г. ВС признал, что «… на момент обращения с заявлением о признании установленных требований обеспеченными гостиницей, права на нее зарегистрированы не были, то есть формально она не была введена в оборот как объект недвижимого имущества (возведена после заключения договора ипотеки)». Аналогичным образом в определении № 304-ЭС15-11476 от 22.12.2015, обсуждая вопрос о том, является ли речное судно, размещенное на берегу реки сооружением (то есть, недвижимой вещью), судебная коллегия по экономическим спорам отмечает, что владелец судна не представил доказательств приобретения права собственности на спорный объект (в деле он фигурирует как сооружение) в соответствии со ст. 219 ГК РФ.
Таким образом, вопрос о том, является ли фактически существующее здание, до государственной регистрации права собственности на него недвижимой вещью, в настоящее время должен быть разрешен отрицательно – как с точки зрения существа комментируемой нормы ст. 219 ГК РФ, так и судебной практики ВС РФ по конкретным делам. Общее же разъяснение этого вопроса в постановлении Пленума ВС № 25 является крайне неопределенным и допускающим различные интерпретации, в том числе, и прямо противоречащие положениям комментируемой статьи.
3. Право собственности возникает или «считается возникшим»?
3.1. Деклараторная и конститутивная регистрация прав на недвижимое имущество. Важное значение для понимания смысла нормы о том, что право собственности на вновь созданные постройки возникает при условии и с момента государственной регистрации этого права имеет в комментируемой статье употребление законодателем слов «право собственности … возникает с момента такой регистрации». Это связано с обсуждением вопроса об эффекте государственной регистрации прав на недвижимое имущество – является ли она конститутивной (то есть, порождающей право) или же деклараторной (то есть, подтверждающей уже возникшее до акта государственной регистрации право)?
Довольно сильным доказательством в пользу второй теории было бы употребление законодателем в ст. 219 ГК выражения «право собственности … считается возникшим с момента такой регистрации» (законодатель, употребляя слово «считается…» пользуется таким приемом как юридическая фикция, который обращен в первую очередь к третьим лицам). В этом случае следовало бы признать, что государственная регистрация права на вновь созданную постройку обладает деклараторным эффектом, то есть, оно возникает в силу простого факта возведения здания. Проще говоря, право возникает у застройщика просто потому, что он правомерно возвел постройку; это право для целей раскрытия его третьим лицам подлежит государственной регистрации в реестре.
Однако законодатель все же использовал в комментируемой норме слово «возникает», а не выражение «считается возникшим». Это может быть одним из обоснований другого подхода к эффекту государственной регистрации права на недвижимое имущество – конститутивного значения регистрации, когда соответствующее право создается записью в реестре. Для этого подхода будет верным такое утверждение: есть регистрация – есть право; нет регистрации – нет права.
Кроме положений ст. 219 ГК, вывод о конститутивной значении государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть сделан из положений п. 2 ст. 8.1 Кодекса, устанавливающей, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются или прекращаются (а не считаются возникшими, измененными или прекращенными!) с момента государственной регистрации. Конститутивная регистрация принята в отношении перехода права на недвижимость по договору купли-продажи, что признано судебной практикой (см. напр. п. 60 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22).
3.2. Связь модели регистрации прав и момента признания постройки недвижимой вещью. Легко заметить, что между эффектом государственной регистрации прав на недвижимость и моментом признания постройки недвижимой вещью, отличной от земельного участка, существует прямая зависимость. Если бы в России была бы принята деклараторная система регистрации прав на недвижимое имущество, а собственность возникала бы у лица, возведшего постройку, в силу простого факта ее возведения (и лишь для целей противопоставления третьим лицам оглашалась бы путем регистрации в реестре), то не было бы никаких препятствий для того, чтобы считать здание недвижимой вещью с момента его создания.
При конститутивной системе регистрации это невозможно, так как до момента государственной регистрации права на вновь построенное здание, собственность на него ни у кого не возникает, следовательно, признавать такой объект самостоятельной недвижимой вещью означало бы квалифицировать его как бесхозяйную вещь, что очевидно расходится со здравым смыслом.
Поэтому в конститутивной регистрационной системе требуется признавать постройки и помещения (см. ниже) недвижимыми имуществами только с момента регистрации, а до момента таковой регистрации рассматривать их в качестве составных частей земельного участка, на которых они возведены.
3.3. Практические последствия. Важным практическим следствием этих рассуждений является невозможность предъявления иска о признании права собственности на постройку, возведенную после 30.01.1998, в случае если право на нее за возведшим ее лицом не регистрировалось. Этот вывод следует из положения п. 59 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22: «Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона[1], либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ[2]».
Это подтверждается и судебной практикой по отдельным делам. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 высшая судебная инстанция признала, что иск о признании права собственности в отношении объекта недвижимости, возведенного истцом на земельном участке, не подлежит удовлетворению, так как право истца на этот объект никогда не было зарегистрированы в реестре, следовательно, оно не возникло. И, как следствие, иск о признании права собственности на эту вещь (который относится к искам о констатации существующего права) не может быть удовлетворен.
Этот вывод Президиума ВАС в целом также соответствует доктрине горизонтального разделения, осуществляемой средствами государственной регистрации права собственности на вновь возведенную постройку, изложенной выше.
4. Сфера применения комментируемой статьи: иные недвижимые вещи.
4.1. Применение к объектам незавершенного строительства. Несмотря на то, что из положений ст. 130 ГК РФ следует, что объекты незавершенного строительства являются иным видом недвижимых вещей, чем здания или сооружения (о которых идет речь в комментируемой статье), судебная практика распространила действие комментируемой статьи и на объекты незавершенного строительства, что в принципе представляется разумным. В связи с тем, что между завершенным зданием или сооружением и объектом незавершенного строительства отсутствуют какие-либо юридические различия, последние точно так же должны подчиняться принципу горизонтального разделения, как здания и сооружения. Примером такой судебной практики может служить, в частности, уже упоминавшееся Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12.
Разумеется, в отношении объектов незавершенного строительства возникает значительное более сложный вопрос: с какого момента возможно горизонтальное разделение в отношении результата незавершенных строительных работ? Пока судебная практика довольно устойчиво придерживается вывода о том, что оно возможно лишь на объекте полностью завершены фундаментные работы (см. п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011; пятый абзац п. 38 Постановления Пленума ВС № 25 от 23.06.2015).
Любопытно, что подтверждение тому, что объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы, рассматриваются законодателем не как недвижимые вещи, а как составные части земельного участка, на котором они возведены, может быть обнаружено в законодательстве о банкротстве. Так, в ст. 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливается, что незарегистрированный объект незавершенного строительства является «неотделимым улучшением» земельного участка. Очевидно, что не вполне удачный термин «неотделимое улучшение» (объект незавершенного строительства может и ухудшить земельный участок, особенно – если он возведен с нарушениями и является самовольной постройкой) в данном случае призван подчеркнуть, что объект незавершенного строительства не является самостоятельной недвижимой вещью до момента государственной регистрации права собственности на него.
4.2. Права на помещения.
4.2.1 Общие положения. Помещения также являются иным видом недвижимости, чем здания и сооружения, это следует из положений ст. 130 Кодекса. Формально ст. 219 ГК не разрешает вопрос о моменте возникновения права собственности на помещения. Тем не менее, он должен быть разрешен так же, как и вопрос о правах на здание или сооружения.
Это следует из положений третьего абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, который предусматривает, что помещения, а также машиноместа являются недвижимыми вещами в случае если их границы описаны в установленном законодательством о кадастровом учете. Таким образом, даже эта норма отвергает подход к моменту определению момента возникновения права на помещение как момент его фактического создания. Однако само по себе описание границ в системе конститутивной регистрации прав на недвижимое имущество не может порождать права. Следовательно, с учетом действия общего правила п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на помещение не может возникнуть ранее государственной регистрации этого права. Это, в свою очередь, означает, что помещение как недвижимая вещь также возникает в результате горизонтального разделения: или (1) регистрации первоначального права собственности на помещения в возведенном здании (в случае если юридическая принадлежность помещений осуществляется в рамках так называемой поэтажной собственности, предполагающей, что недвижимыми вещами являются помещения в здании, а конструктивные элементы последнего (крыша, фундаменты, чердаки, подвалы и проч.) рассматриваются как общее имущество собственников помещений), или (2) в результате разделения здания, зарегистрированного за собственником в реестре, на отдельные помещения.
Иными словами, помещения как объекты гражданских прав, недвижимые вещи, также возникают в результате регистрационных действий – государственной регистрации права собственности на них. Следовательно, в частности, следует прийти к выводу о том, что до горизонтального разделения иски о признании права собственности невозможны.
Все изложенное выше также следует отнести и к такой разновидности недвижимости как машино-места.
4.2.2. Судебная практика. Многочисленная судебная практика гражданской коллегии ВС свидетельствует о готовности этого суда отступать от описанного выше принципа в случае если с иском о признании права собственности на жилые помещения обращаются физические лица, пострадавшие от банкротства застройщика, так называемые «обманутые дольщики» (напр. п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.); определение СК ГД от 24.01.2017 № 89-КГ16-10; от 18 декабря 2018 г. № 18-КГ18-191). При этом такие иски удовлетворялись даже в ситуации, когда строительство соответствующего здание не было завершено (и лишь в определении № 18-КГ18-191 содержится указание на то, что иск о признании права собственности на помещение подлежит удовлетворению лишь если строительство здания завершено). Подобная практика может быть оценена не иначе как критически, так как она расходится не только с недвусмысленными положениями ГК, но правовыми позициями самого же ВС, сформулированными с постановлении Пленума ВС и ВАС № 10/22.
Необходимо отметить, что Президиум ВАС к подобного рода судебным актам (о признании права собственности на помещения в недостроенном здании) относился негативно, квалифицируя их не как подлинные решения о признании существующего права собственности, а как решения о подтверждении наличия у покупателей по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (дольщиков) права требовать передачи им соответствующих помещений (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2007 № 13420/06).
Однако недавняя позиция ВС по вопросу о нежилых помещениях и возможности удовлетворения исков о признании за покупателями права собственности на нежилые помещения в здании, возведенном застройщиком-банкротом, свидетельствует о том, что в отношении такого рода помещений ВС придерживается диаметрально противоположного подхода: без регистрации прав на помещение не возникает и поэтому иск о признании не может быть удовлетворен (обзоре № 3 за 2018 год (утв. 14.11.2018), раздел «Вопросы», вопрос № 1). Такой подход в целом соответствует закону и его следует приветствовать. При этом невозможно не заметить, что никакой юридической разницы между режимом жилых и нежилых помещений применительно к данной категории споров нет и быть не может.
4.3. Недвижимости в силу закона. Положения комментируемой статьи не распространяются на недвижимые вещи, которые являются таковыми в силу предписаний закона (морские, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания), так как последние не являются «зданиями и сооружениями», о которых идет речь в комментируемой статье. Более того, к упомянутой недвижимости в силу закона не применяется принцип superficies solo cedit, а, следовательно, и правила о горизонтальном разделении. Вопрос о том, что представляет собою морское судно (воздушное судно, судно внутреннего водного плавания), строительство которого фактически завершено, но право собственности на которое не зарегистрировано в специальном реестре, требует отдельного изучения. Здесь следует лишь констатировать, что к такого рода объектам логика юридических рассуждений, которая была использована выше для построек (постройка до регистрации является составной частью земельного участка) не применима в связи с отсутствием у соответствующих объектов какой-либо связи с земельными участками.
Единственные виды недвижимости в силу закона, к определению момента возникновения права на который следует применять регистрационный принцип, – это предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый имущественный комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). Это связано с тем, что государственная регистрация прав на такого рода объекты преобразует правовой режим имущества, на базе которого создается предприятие или единый недвижимый комплекс. Из режима самостоятельных объектов гражданских прав (недвижимостей, движимостей, прав требования, исключительных прав и проч.) они становятся составными частями имущественного комплекса.
4.4. Распространение ст. 219 ГК на иные права. Несмотря на то, что в комментируемой статье это прямо не упоминается, она подлежит применению к возникновению иных вещных прав на вновь построенное здание или сооружение. Так, право хозяйственного ведения или оперативного управления возникнет у застройщика – унитарного предприятия или учреждения – с момента государственной регистрации этого права. Это вытекает из того, что комментируемая статья является частным случаем действия принципа внесения в сфере права недвижимости (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), а соответствующие вещные права также подчинены этому принципу (см. второй абзац п. 5 постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22). Иные вещные права (сервитут, ипотека) первоначальным образом возникнуть не могут, поэтому к ним положения ст. 219 ГК в принципе не применимы.
5. Отсутствие исключений из принципа внесения.
5.1. Постановка проблемы. Обращает на себя внимание то, что в отличие от положений п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, в котором содержится оговорка о том, что принцип внесения действует, если иное не предусмотрено законом, в комментируемой статье такая оговорка отсутствует. Означает ли это, что никакие исключения из принципа внесения, известные действующему законодательству (наследование, реорганизация, приобретательная давность, супружеская собственность и проч.), не применяются к возникновению права собственности на здания и сооружения?
По всей видимости, правильный ответ будет такой: те изъятия из действия принципа внесения, которые ведут к первоначальному приобретению права собственности, должны применяться и к случаям, охватываемым положениями ст. 219 ГК. Например, в п. 2 ст. 34 Семейного кодекса предусмотрено, что все, что нажито супругами во время брака на общие доходы, признается их совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя было зарегистрировано право на имущество.
Это означает, что если на земельном участке (неважно, приобретенном в браке или до брака) на общие средства супругов было возведено здание или сооружение, оно считается общей совместной собственностью супругов (разумеется, с момента государственной регистрации этого права за одним из них – см. принцип горизонтального разделения).
5.2. Исключения для помещений. Еще больше исключений из принципа внесения может быть обнаружено при обсуждении вопроса о первоначальном возникновении права собственности на вновь построенные помещения.
Пожалуй, самый очевидных из них – это случай, предусмотренный в п. 4 ст. 218 ГК РФ: лица, являющиеся членами потребительских кооперативов и финансирующие строительство тех или иных объектов с тем, чтобы получить впоследствии в собственность помещения в них (гаражи, квартиры) приобретают право собственности на эти помещения с момента полной выплаты пая. Следовательно, принцип внесения (и горизонтального разделения) в отношении такого рода помещений применению не подлежит. Например, гараж или квартира в кооперативном здании будет являться недвижимой вещью и принадлежать соответствующему члену кооператива с момента полной выплаты пая, но, разумеется, при условии получения разрешения на эксплуатацию соответствующего здания.
Другой пример – это приобретение застройщиком, возводящем многоквартирный дом или иное здание по правилам законодательства об участии в долевом строительстве, права собственности на помещения в соответствующем здании. Это исключение из принципа внесения вытекает из положения ч. 11 ст. 48 Закона о регистрации недвижимости, в соответствии с которым первоначальная запись о праве собственности в отношении помещения – объекта долевого строительства – вносится сразу на имя покупателя объекта (дольщика), а не на имя продавца (застройщика). В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве по своей природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, застройщик (продавец) должен передать покупателю (дольщику) право собственности на предмет договора. В теории, все помещения в построенном доме должны быть первоначально зарегистрированы за застройщиком и только после этого в реестр должны вноситься записи о переходе прав на помещения к покупателям (дольщикам).
Однако, видимо, в целях экономии времени и денежных средств покупателей и продавцов (в частности, на государственных пошлинах), отечественный законодатель пошел по другому пути (являющемся, безусловно, юридической примитивизацией), установив, что право собственности продавца на помещения регистрации не подлежит, а регистрируется сразу право собственности покупателя. То, что до регистрации права собственности покупателя (дольщика) соответствующие помещения являются собственностью застройщика, подтверждается нормами законодательства о банкротстве (в частности, положениями о составе конкурсной массы застройщика-банкрота и способах удовлетворения требований кредиторов из стоимости указанной массы либо путем передачи объекта строительства в собственность отдельных категорий кредиторов застройщика-банкрота).
[1] Имеется в виду Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[2] Имеется в виду прежний п. 2 ст. 8 ГК РФ, который идентичен п. 2 ст. 8.1 действующей редакции ГК РФ.