Число сделок на вторичном рынке жилья Москвы выросло на треть
В июле на рынке вторичного жилья Москвы было проведено 11 303 сделки с переходом прав на основании договоров купли-продажи (мены), говорится в поступившем в РБК отчете столичного управления Росреестра. Это на 30% больше, чем в июне 2020 года (8,6 тыс. сделок), но на 10% меньше, чем в июле 2019 года (12,5 тыс. сделок).
Июль традиционно считается месяцем с наименьшим числом сделок на рынке недвижимости. Обычно максимальное количество сделок регистрируется осенью, в конце года и весной. «В июле [2020 года] количество зарегистрированных переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья значительно возросло по сравнению с июнем, когда рынок недвижимости только начал восстанавливаться после отмены в столице режима самоизоляции граждан», — объяснил рост числа сделок со вторичным жильем руководитель столичного управления Росреестра Игорь Майданов.
По его словам, росту способствовало также уменьшение ставок по ипотеке. «При сниженной ключевой ставке ЦБ РФ банки стали предлагать более мягкие кредитные условия на покупку вторичного жилья, да и сами продавцы рассматривают возможность снижения цены, чтобы переманить покупателей с первичного рынка», — сказал он.
На июньском заседании регулятор снизил ключевую ставку на 1 п.п., до 4,5% годовых. После этого ставки по ипотечным кредитам сначала снизили крупнейшие банки России — Сбербанк и ВТБ, — а затем и остальные кредитные учреждения.
Всего с января по июль Росреестром в Москве зафиксировано 63 196 переходов прав на вторичном рынке недвижимости, что на четверть (-25%) меньше аналогичного периода прошлого года (84 629).
Июль 2020 года также стал рекордным в России по выдаче ипотечных кредитов. По предварительным данным Объединенного кредитного бюро (официальные данные по ипотечному кредитованию Центральный банк России публикует с временным лагом. — Прим. ред.), объем выданных за месяц ипотечных кредитов достиг 320 млрд руб., превысив показатели июня на 21%, а июля прошлого года — на 53%.
Число сделок со вторичным жильем в Москве за месяц выросло на 20%
В октябре 2020 года в Москве было зарегистрировано 18,4 тыс. переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Это на 20% выше, чем в сентябре 2020-го, когда было зарегистрировано 15,4 тыс. сделок со вторичным жильем. Такие данные содержатся в ежемесячном отчете столичного управления Росреестра.
В годовом выражении показатель увеличился в полтора раза (+46%) — в октябре 2019 года оформлено 12,6 тыс. сделок на вторичном рынке Москвы. «По итогам октября в Москве на вторичном рынке недвижимости обновлен рекорд текущего года — зарегистрировано почти 18,5 тыс. переходов прав купли-продажи жилья. Данный показатель сопоставим с декабрем 2018 года, когда был зафиксирован максимальный за последние шесть лет объем таких договоров — почти 19 тыс., разница с октябрем текущего года составляет всего 2%», — отметил руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
По его словам, подобный ажиотаж связан с отложенным спросом, который образовался из-за весеннего режима самоизоляции. Также на рост могла повлиять возможность покупки «новой вторички»: когда продавец, являясь юридическим лицом, после оформления прав продает объект недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ. На такие сделки распространяются условия льготной ипотеки — в отличие от случаев, когда договор заключается между физическими лицами, пояснил Игорь Майданов.
Однако, несмотря на рекордный рост в октябре, превысить совокупный показатель за январь — октябрь прошлого года из-за весеннего падения пока не удалось. Так, всего с января по октябрь 2020 года было зарегистрировано 111,7 тыс. сделок со вторичным жильем. Это на 5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (117,9 тыс.).
Риелторы уже заявили о дефиците ликвидного предложения на вторичном рынке Москвы из-за высокого спроса. По их подсчетам, сейчас на одну квартиру (в которой цена соответствует качеству) приходится три покупателя.
Цифры 2019 года: главные рекорды рынка недвижимости Москвы
В 2019 году в Москве установлены рекорды по объему ввода недвижимости и числу сделок с новостройками. Несмотря на рост числа сделок на первичном рынке, в целом видны отрицательные тенденции. Спрос начал снижаться в конце года, ипотечный рынок впервые с 2015 года продемонстрировал снижение, вторичный рынок сократился на 7%.
Рассказываем о главных показателях рынка столичной недвижимости по итогам 2019 года.
5 млн кв. м Рекордный ввод жилья
В прошлом году в Москве поставлен рекорд по объемам ввода недвижимости за всю историю столичного рынка — было сдано более 10 млн кв. м. Половина этого объема пришлась на жилье — 4,96 млн кв. м, что также стало рекордом. Последний раз почти столько же вводилось в пик хрущевской стройки в 1965 и в 2007 годах (4,82 млн кв. м). Для сравнения: в 2018 году в столицы застройщики сдали в эксплуатацию 3,54 млн кв. м жилья, что также является высоким показателем.
Рекордному вводу жилья в прошлом году помогла реформа долевого строительства. Переход на новую модель финансирования строительства жилья (через эскроу) простимулировал застройщиков увеличить объемы и темпы строительства домов, чтобы успеть продать новостройки по старым правилам. На увеличение объемов ввода жилья также повлияла программа реновации хрущевок. В прошлом году за счет бюджета было введено 45 домов площадью более 1 млн кв. м.
3% и 5% Составил рост цен на первичку и вторичку
По итогам 2019 года цены на новостройки в старых границах столицы выросли, по данным «Яндекс.Недвижимости», на 3%, до 225 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном — чуть больше: на 5,5%, до 200 тыс. руб. за 1 кв. м.
105,1 тыс.Сделок в новостройках
Росреестр в прошлом году зарегистрировал в Москве 105,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это на 2% выше аналогичного показателя прошлого года, который стал рекордным за всю историю рынка московских новостроек. Для сравнения: в 2017 году зарегистрировано 47,5 тыс. сделок на первичном рынке.
-7% Падение числа сделок на вторичке
За 2019 год в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 7% меньше, чем в 2018-м, когда было совершено 156,4 тыс. сделок купли-продажи и мены жилья. Несмотря на сокращение их числа, показатели все равно высокие. За последние семь лет больше сделок на вторичном рынке было заключено только в 2018 (156,4 тыс.) и в 2014 (162 тыс.) годах.
9%Составила ставка по ипотеке
Средневзвешенная процентная ставка в декабре 2019 года достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9,0%. Несмотря на снижение ставок по ипотеке в конце года, темпы ее выдачи замедлились. В столице за прошлый год было зарегистрировано 89,9 тыс. ипотечных договоров, что на 0,7% меньше, чем за весь 2018 год (90,6 тыс.). Тем не менее выдача находится все еще на высоком уровне и превышает показатели 2017 года на 65%. Стоит отметить, что прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки столицы и России в целом.
₽608 млрд Объем проданных новостроек
В прошлом году застройщики продали в столице 2,92 млн кв. м квартир и апартаментов в новостройках. Общий объем выручки превысил 608,3 млрд руб. При этом аналитики отмечают замедление темпов выхода новых проектов на рынок. За год девелоперы вывели в продажу на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90 годом ранее). Однако на рынке все равно остается огромное предложение. Только в старых границах Москвы (без учета элитных проектов) в продаже, по данным «Миэль», находится более 2,5 млн кв. м нового жилья.
Росреестр объявил о рекордном числе сделок со вторичным жильем в Москве
В четвертом квартале 2020 года в Москве было зарегистрировано более 55,6 тыс. переходов прав на вторичное жилье — на 34% больше, чем с июля по сентябрь (41,4 тыс.). Об этом сообщается на сайте Росреестра. По данным ведомства, показатель октября — декабря 2020 года стал новым историческим максимумом, превысившим предыдущий рекорд, зафиксированный в четвертом квартале 2018 года (50,7 тыс.).
При этом в одном только декабре в Москве зарегистрировано свыше 20,1 тыс. переходов прав собственности по договорам купли-продажи (мены) вторичной недвижимости. Более 20 тыс. регистраций на вторичном рынке столицы за один месяц произошло впервые, отмечается в сообщении Росреестра. Результат ноября 2020 года превышен на 18% (было 17 тыс.), результат декабря 2019 года — на 27% (было 15,78 тыс.).
Всего, как подсчитали в Росреестре, в 2020 году в Москве было зарегистрировано 148,9 тыс. переходов прав на вторичное жилье — на 2% больше, чем по итогам 2019 года. Относительно 2018-го результаты снизились на 5%.
«После введения программы льготного кредитования вслед за новостройками выросли продажи квартир в готовых домах — в июне динамика составила 122%. Покупательскую активность также стимулировали низкая доходность по депозитам и ослабление рубля», — комментирует руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Ранее в ведомстве уже прогнозировали рекордные показатели 2020-го на вторичном рынке российской столицы.
В конце ноября 2020-го столичные риелторы поделились своими данными об активном покупательском интересе к вторичке: спрос оказался выше предложения в три раза, что привело к вымыванию ликвидного предложения.
Крупнейшие сделки — 2020: кто и где покупал земли под застройку в Москве
Около 457 га земельных участков, предназначенных под жилую застройку в Москве, приобрели в 2020 году девелоперские компании. Совокупная сумма сделок с этой землей оценивается в 301,8 млрд руб. Такая информация содержится в исследовании (есть у редакции) рынка земельных участков и имущественных комплексов под застройку в Москве, проведенном S.A. Ricci Capital Markets.
В компании считают, что объемы сделок с землей в 2020 году на 50–60% превысили показатели 2019 года. «В течение практически всего года активность покупателей на рынке жилых площадок Москвы усиливалась. Затишье наблюдалось несколько недель в марте-апреле, во время первого локдауна, когда девелоперы пытались разобраться в происходящем вокруг и понять, как изменится потребительское поведение покупателей квартир. Предпринятые ЦБ меры по поддержке экономики, последовавшее снижение ставок по депозитам и льготная ипотека только подстегнули активность покупателей квартир, а также цены и спрос со стороны девелоперов на новые проекты», — отметил партнер, директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A. Ricci Петр Виноградов.
Рекордные сделки
Самый большой земельный участок в 2020 годы был приобретен ГК «ПИК». Речь о застройке промзоны в Очаково-Матвеевском. Площадь этого участка составляет 73 га (см. таблицу ниже).
В денежном выражении крупнейшей сделкой 2020 года стала покупка участка на Верейской улице, 41. Общий объем инвестиций Группы «Самолет» в строительство на этом участке ЖК «Рябиновый парк» оценивается в 11,4 млрд руб. ЖК будет построен на участке размером почти 5 га между Рябиновой улицей, Аминьевским и Можайским шоссе. Девелопер может построить 115–130 тыс. кв. м жилья и социальную инфраструктуру: детский сад и школу — они могут занять половину участка, сообщал «Интерфакс».
10 крупнейших по площади сделок с земельными участками под застройку в Москве в 2020 году
Адрес
Площадь земельного участка, Га
Краткое описание сделки
Покупатель
ТПУ «Ростокино»
13
Фирма «Оникс» стала победителем аукциона по продаже 100% акций АО «ТПУ «Ростокино», следует из протокола торгов. Последнему, как следует из лотовой документации, принадлежат 25 зданий примерно на 18 тыс. кв. м, которые расположены почти на 13 га (в аренду оформлены лишь 2,3 га) на проспекте Мира, рядом со станцией Московского центрального кольца Ростокино
«Основа»
Перовское ш., д. 2, вл. 4, стр. 1, 2, ш. Фрезер, вл. 17, стр. 1, 2
15,3
Группа ПИК Сергея Гордеева может застроить три участка компании «Главснаб», следует из данных ЕГРЮЛ
ПИК
ул. Борисовские Пруды, 1, стр. 1
22
ООО «Бизнес-актив» стало победителем аукциона по продаже акций Московского завода радиотехнической аппаратуры,
март 2020 года
MR Group
ул. Подольских Курсантов, 15Б, стр. 1
23,7
Группа «Платформа» договаривается о приобретении здания завода Efes, расположенного на ул. Подольских Курсантов в районе Западное Бирюлево, Anadolu Efes (владелец здания)
ПИК
Промзона Котляково
25
ГК «ПИК» Сергея Гордеева создаст жилой квартал на месте промзоны «Котляково» на юге Москвы, рядом с одноименным кладбищем и строящейся Юго-Восточной хордой
ПИК
Бережковская наб., 20
28,5
В Москве могут продать последнюю крупную промзону в пределах Третьего транспортного кольца: владеющая 28,5 га на Бережковской набережной компания «Лираль» обсуждает развитие своего участка с несколькими застройщиками
Millhouse
Вблизи Николо-Урюпино, около Красногорска
44
Куплено на торгах у обонкротившейся Urban Group
Зил ЮГ
57
В рамках достигнутого между Группой «Эталон» и ПАО «Группа ЛСР» соглашения 50% доля в компании «Развитие», принадлежавшая ранее Группе ЛСР, была продана компании «Лидер-Инвест» — дочерней структуре Группы «Эталон»
«Эталон»
пересечение Озерной и Никулинской улиц в Очаково-Матвеевском
72
На территории общей площадью почти 72 га планируется возвести около 600 тыс. кв. м жилья, 132 тыс. кв. м коммерческой недвижимости и 36 тыс. кв. м социальных объектов. Основным девелопером жилого комплекса на Озерной улице будет группа ПИК
ПИК
между Аминьевским шоссе, проездом Стройкомбината, Очаковским шоссе и Проектируемым проездом № 3520
73
Группа ПИК будет участвовать в застройке территории промзоны в Очаково-Матвеевском, права на которую сейчас принадлежат структуре девелопера «Ферро-строй»
ПИК
Таблица: S.A. Ricci Capital Markets, 2020
Жилые площадки: рост девелоперской активности
Одним из самых востребованных направлений Москвы под жилую застройку в 2020 году оказался юго-запад, где зафиксирован ажиотажный спрос. Завершение строительства дублера Кутузовского проспекта (улица Генерала Дорохова), строительство Большой кольцевой линии и активное развитие социальной инфраструктуры в Раменках только увеличили привлекательность этих направлений у девелоперов. Например, ПИК договорился о развитии здесь сразу двух больших площадок общей площадью порядка 150 га, уточнялось в публикации «Ведомостей».
Позже ПИК договорился о совместном развитии неподалеку промзоны, примыкающей к Большой Очаковской улице и будущей станции БКЛ метро. Продавцом выступал профессиональный девелопер — компания «Ферро-строй». О сделке сообщалось после публичных слушаний по проекту, что позволяет сделать вывод о дополнительной премии за стадию готовности исходно-разрешительной документации.
Сделки ПИК
Из всех сделок по земельным участкам в 2020 году порядка 225 га приходится только на сделки ГК «ПИК», подсчитали в S.A. Ricci. Обращает на себя внимание разный класс приобретенных девелопером проектов. В традиционном для группы классе комфорт можно увидеть приобретение 15,3 га у группы «Главснаб» в Перово, проекта на 500 тыс. кв. м на Ижорской улице у «Донстрой-инвеста», 25 га в промзоне Котляково, завод Efes на улице Подольских Курсантов в Бирюлево. В локациях бизнес-класса S.A. Ricci увидели сделки по заводу «Кросна» (8,3 га на Пресненском Валу), по 2 га на Симоновской набережной, по площадке БЦ «Кожевники» на Дербеневской улице, принадлежавшей компании «Эко-офис».
«ПИК — динамично развивающаяся компания. Мы действительно постоянно рассматриваем новые участки как в Москве и МО, так и в других регионах России. Постоянный мониторинг земельного рынка — одна из наших главных стратегических задач. У нас жесткие параметры соотношения цены/качества земельных участков, благодаря чему нам удается поддерживать высокую маржинальность проектов», — прокомментировали земельные сделки 2020 года в пресс-службе ГК «ПИК».
Также на западном направлении заявила о себе компания «Самолет Девелопмент». По данным S.A. Ricci, «Самолет» вел переговоры о партнерстве по двум площадкам: на улице Братьев Фонченко (общественно-жилой комплекс на 7,3 га с транспортной инфраструктурой) и на Верейской улице, вл. 41.
На юго-западном направлении в этом году отметились также «Основа» и Tekta Group. Сообщалось, что принадлежащий бывшему акционеру «Мортон» Александру Ручьеву и партнерам девелопер «Основа» ведет переговоры о развитии участка Геологоразведочного института площадью 2,4 га на улице Миклухо-Маклая. «В 2020 году ГК «Основа» приобрела три площадки в Москве, на которых будет построено в общей сложности более 220 тыс. кв. м. Самая крупная площадка была приобретена рядом с ТПУ «Ростокино», и здесь в рамках ПЗЗ можно построить 170 тыс. кв. м. Вторая площадка — на Михалковской улице, здесь ГК «Основа» построит ЖК класса комфорт+ суммарной поэтажной площадью 31,4 тыс. кв. м. И третья площадка расположена в Старокоптевском переулке на участке 0,62 га компания планирует построить ЖК класса комфорт+ площадью 22 тыс. кв. м в габаритах наружных стен», — пояснили в пресс-службе «Основы».
Компания «Текта» вела переговоры о приобретении проектов Chery city (сейчас проект носит название ENITEO. — Прим. ред.) площадью 72,4 тыс. кв. м на Большой Черемушкинской улице, 25, и о приобретении участка 5,2 га на улице Обручева, вл. 23. «Сделка закрыта, это состоявшийся факт. Данная площадка в настоящий момент наша, — рассказал в интервью «РБК-Недвижимости» о статусе сделки генеральный директор TEKTA Group Дмитрий Зиканов.
Наблюдается девелоперское оживление и в бывшей Павелецкой промзоне, где ранее большинство предприятий было переоборудовано в офисные объекты. В данной локации в 2020 году в СМИ сообщалось о переговорах «Пионера» в отношении площадки на Летниковской улице, вл. 11/10 и приобретении компанией «Гранель» проекта на Дубининской улице, 17.
В районе «Большого Сити» активно ведется строительство, развивается инфраструктура, создаются новые форматы жилья. Так, компания «Гранель» вела переговоры сразу по двум площадкам: с владельцами «Атриума» о покупке 8 га на 1-м Силикатном проезде, а также с компанией Riverstrech по их площадке 6,8 га на пересечении Звенигородского шоссе и 3-го Силикатного проезда.
«Подобного рода сделки, как правило, предполагают множество отлагательных условий с обеих сторон и могут длиться полгода и более, поэтому, вероятно, мы узнаем о завершении данных сделок только в следующем году», — уточнил Петр Виноградов.
Одним из наиболее востребованных районов Москвы с точки зрения жилья уже многие годы являются Хамовники, и неосвоенных площадок здесь практически не осталось. Тем не менее в этом году сообщалось сразу о двух значимых сделках. Компания Level Group приобрела в портфель вторую площадку в этом престижном районе — проект строительства комплекса апартаментов на Саввинской набережной. Весной «Коммерсантъ» сообщил о завершении начатых в 2019 году переговорах. Также в этой локации сообщалось о значимом приобретении «Инграда» — территории бывшего завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной.
«Наш новый объект на Лужнецкой — непростой и интересный — в значимой для Москвы локации. Это несомненно большая ответственность. И очень важно, что здесь нас поддерживает Сбербанк — давний партнер INGRAD по многим проектам. И мы планируем и дальше развивать работу в этом направлении», — приводились в пресс-релизе компании слова президента ГК «Инград» Павла Поселенова.
Обращают на себя внимание еще две сделки в ЦАО. По сообщениям прессы, компания «Галс-Девелопмент» приобрела площадку с ГПЗУ на строительство здания около 8,5 тыс. кв. м на Космодамианской набережной, напротив высотки на Котельнической набережной. Другая примечательная сделка — покупка территории бывшего завода «Фазотрон» — это 3,2 га в районе «Белорусской». Площадкой владела структура Ростеха, данный непрофильный актив был выставлен на торги. В итоге девелопером площадки, по информации S.A. Ricci, стала компания Sminex. «В 2020 году мы купили несколько площадок. Мы не раскрываем сведения о своих приобретениях до старта продаж», — прокомментировали это утверждение в пресс-службе Sminex.
Новые форматы партнерства
На рынке земельных участков Москвы в 2020 году в подавляющем большинстве продавцами выступали непрофессиональные девелоперы, уточнили в S.A. Ricci. Это либо физические лица — владельцы имущественных комплексов, чей бизнес не связан напрямую со строительством и девелопментом, либо компании и корпоративные структуры, для которых данные активы являются непрофильными. «По мере сокращения доступных к приобретению площадок в Москве многие девелоперы начали пересматривать свои перспективные портфели, обсуждать возможность продажи друг другу активов и иные форматы партнерства. Они также стали чаще выступать по более сложным схемам, нежели «купил в деньги или в метры», — объяснил философию московских девелоперов партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании Ward Howell Александр Давыдов.
В качестве одного из значимых трендов последнего времени, который усилился в этом году, можно выделить новые формы партнерства между профессиональными игроками рынка, а также новые форматы. Приведем несколько примеров таких форматов.
Ярким событием 2020 стала сделка Vesper со «Сбербанк Инвестиции». Последний как часть экосистемы «Сбера» вложился в проекты Fairmont на Тверской и «Лаки» на улице 1905 года. Примечательным в этой сделке является то, что «Сбербанк Инвестиции» купил 50% долей в каждом проекте. В результате сделки Vesper получил капитал для экспансии, а также поддержку серьезного инвестора. «Наше участие в сделке было обусловлено в том числе ожиданиями положительной конъюнктуры на рынке жилой недвижимости, и реальные фактические показатели соответствуют нашим ожиданиям», — прокомментировал сделку по запросу РБК управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка Джеймс Корриган.
Также в этом году сообщалось, что MR Group станет fee-девелопером (вид девелопмента, при котором компания осуществляет реализацию проекта на заказ от инвестора. — Прим. ред.) по проекту строительства элитного жилья в Соймоновском проезде у храма Христа Спасителя. По информации S.A. Ricci, площадка принадлежит наследникам скончавшегося в 2019 году экс-акционера банка «Уралсиб» Владимира Когана и продавалась достаточно долго. «Вполне вероятно, что собственник ее вообще не будет продавать, оставляя себе большую доходность в рамках такого партнерства. MR Group хорошо себя зарекомендовал как успешный fee-developer, в портфеле компании уже есть такие проекты, как штаб-квартира «Яндекса», редевелопмент бывшего завода «Слава» для ВЭБ.РФ, проект Hide в Сетуньском проезде и пр.», — уточнил Петр Виноградов.
Еще одной значимой сделкой уходящего года в S.A. Ricci также называют выкуп Группой «Эталон» доли ЛСР в проекте ЗИЛ-Юг. «В третьем квартале 2020 года мы заключили окончательное соглашение с городом по условиям реализации проекта комплексного развития территории ЗИЛ-Юг площадью 109 га. Благодаря достигнутому соглашению мы консолидировали 100% долей в проекте. Мы возлагаем большие надежды на проект развития территории ЗИЛ-Юг и не сомневаемся, что он станет нашим флагманом на ближайшие годы», — сообщили РБК в пресс-службе Группы «Эталон».
Сегодня приобрести земельные участки под застройку жилья в столице можно у города (на аукционах или в аренду) либо у частных собственников. Большой пул земли приходится на бывшие промзоны, которые активно осваиваются застройщиками. Территория «ржавого пояса» занимает порядка 18,8 тыс. га, или 17% территории Старой Москвы. Согласно данным властей, реорганизовать предлагается почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га — частичной. В настоящее время осваивается около 70% таких территорий.
