коллективный иск к застройщику образец
Как подать коллективный иск к застройщику
Застройщик нарушил срок сдачи дома, или качество жилья в новостройке получилось неудовлетворительное? Статистика Общества защиты дольщиков на апрель 2021 года показывает, что договориться мирным путём не получается в 89 % случаев. Приходится подавать иск в суд на застройщика, чтобы получить компенсацию или заставить его устранить недостатки.
Будущие соседи могут действовать по отдельности или объединиться в борьбе с недобросовестной строительной компанией.
Есть три варианта инициации иска к застройщику:
обычно один ДДУ – один иск, реже бывает несколько ДДУ у одной семьи
3-7 дольщиков объединяются в одно дело
20+ дольщиков и дело одно на всех
(даже для тех, кто не вступил сразу)
обычно один ДДУ – один иск, реже бывает несколько ДДУ у одной семьи
3-7 дольщиков объединяются в одно дело
20+ дольщиков и дело одно на всех
(даже для тех, кто не вступил сразу)
Первые два варианта – разновидности общей процедуры рассмотрения дела, просто групповой иск подразумевает несколько участников-соистцов.
Третий же вариант появился в российском законодательстве только 1 октября 2019 года с подачи Президента РФ. В Гражданский процессуальный кодекс была введена глава 22.3, упрощающая рассмотрение дел по типовым требованиям группы лиц. В обиходе – те самые коллективные иски. Для подачи такого иска не требуется доверенность, а к делу можно присоединиться в любой момент до вынесения решения, и при этом оно не начнет рассматриваться заново как при обычном порядке.
Преимущества и недостатки коллективного иска
У коллективного заявления есть несколько плюсов:
Есть у коллективного иска и недостатки.
Виды нарушений и законные санкции
Причинами подачи иска служат нарушения договорных обязательств между девелопером и дольщиком. Но не все нарушения получится решить в коллективном или групповом порядке. Например, вопросы расторжения ДДУ, а также индивидуальные нарушения качества будут решаться индивидуальным иском. Но большинство проблем дольщиков у всех жителей одного дома одинаковые.
Рассмотрим самые частые нарушения в соотношении с законными требованиями (санкциями), которые можно предъявить к застройщику сразу группой дольщиков.
Когда коллективный иск выгоднее индивидуального?
1 октября 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», позволяющий гражданам подавать коллективные иски в суды общей юрисдикции. Изменения затронули Арбитражный процессуальный (АПК РФ) и Гражданский процессуальный кодексы РФ (ГПК РФ), где были описаны механизм ведения подобных споров как в арбитраже, так и в судах общей юрисдикции. Также некоторые формулировки были изменены в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей». До внесения поправок это могли делать только представители бизнеса в арбитражном процессе, сейчас же групповые иски доступны всем гражданам. Эти изменения в первую очередь направлены на защиту прав потребителей, следующая многочисленная категория — это трудовые конфликты и затем — споры участников долевого строительства с застройщиками.
Содержание
Когда возможно использовать коллективный иск?
Сегодня закон выделяет четыре основных критерия, которые необходимы для подачи группового иска. Причем данные признаки применимы как в арбитражном процессе, так и в судах общей юрисдикции:
Для подачи коллективного иска в суд общей юрисдикции необходимо как минимум 20 человек (ч. 5 ст. 244.20 ГПК РФ), а для защиты интересов группы лиц в арбитражном суде достаточно пяти заявителей (ч. 5 ст. 225.10 АПК РФ).
Когда возможно присоединиться к групповому иску?
Чаще всего, еще до момента передачи коллективного иска в суд истцы предпринимают попытки дать огласку своей проблеме через СМИ и социальные сети. Если человек имеет схожую проблему, то, скорее всего, в поисках информации по ее решению он встретит предложение о присоединении к коллективному иску. Тогда наиболее простой способ — связаться с представителем группы лиц и заявить свои требования.
После подачи иска должно быть опубликовано предложение о присоединении (ч. 3 ст. 225.14 АПК РФ, ч. 3 ст. 244.26 ГПК РФ). На этом этапе к первоначальной группе может присоединиться любое лицо, которое имеет идентичное требование. Затем происходит утверждение спора — предварительное судебное заседание, на котором суд решает вопрос о наличии необходимых условий для подачи группового иска.
Однако следует учитывать тот факт, что на рассмотрение групповых исков отводится ограниченное количество времени — не более восьми месяцев со дня вынесения определения о принятии искового заявления к производству суда, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу (ч. 2 ст. 225.16 АПК РФ, ч. 2 ст. 244.25 ГПК РФ).
Коллективные иски гораздо выгоднее индивидуальных
Появление новой формы подачи заявления несет в себе целый ряд преимуществ для лиц, права которых были нарушены.
Безусловно, самое важное преимущество коллективного иска — это его финансовая выгода. В данном случае все судебные расходы и расходы на оплату услуг юристов делятся на всех представителей группы.
Лица, которые участвуют в групповом иске, вправе заключить соглашение о порядке несения его сторонами судебных расходов (ст. 244.27 ГПК РФ, ст. 225.16-1 АПК РФ). И если суд примет положительное решение по делу, то такие расходы будут взысканы в пользу истцов и распределены в соответствии с таким соглашением.
Также к коллективным искам всегда уделяется больше внимания в сервисах судебного инвестирования и краудфандинговых компаниях.
Кроме этого, коллективный иск очень поможет гражданам, не обладающим правовыми знаниями в рамках процессуального законодательства, отстаивать свои интересы в суде.
Также, в случае если затронуты интересы большой группы лиц, проще привлечь всеобщее внимание к проблеме, а внимание со стороны СМИ будет положительно влиять на представителей бизнеса, так как компаниям будет необходимо банально держать марку.
Практика применения коллективных исков в России
Судебная практика по новым правилам рассмотрения коллективных исков судами в нашей стране на данный момент не сформировалась. Даже самый первый иск, поданный с учетом рассмотренных поправок, пока еще не рассмотрен в суде.
Практика групповых исков до внесения изменений в законодательство также немногочисленна. Однако есть примеры успешных коллективных исков, где суды встали на сторону группы лиц.
Например, Краснодарский краевой суд в 2018 году удовлетворил заявление собственников земельного участка с требованием признать незаконной проведенную кадастровую оценку имущества, принадлежащего им на праве общей долевой собственности (решение от 02.04.2018 № 3А-316/2018).
А вот Арбитражный суд города Москвы в 2019 году отказал собственникам многоквартирного дома в признании права общей долевой собственности на подвальные помещения этого здания (решение от 17.06.2019 № А40-229102/15-40-1891).
Таким образом, рассматривая практику, сложившуюся при старых нормах законодательства, не представляется возможным дать точную оценку эффективности института коллективных исков в качестве инструмента для разрешения споров. Новые правовые нормы, как мы полагаем, положительно повлияют на судебный процесс и позволят групповым искам стать действенным механизмом для защиты интересов граждан.
У коллективных исков больше шансов на успех
Несмотря на тот факт, что судебная практика по данному вопросу весьма немногочисленна, уже сейчас можно с уверенностью сказать, что применение коллективных исков будет иметь гораздо больше шансов на успех, нежели использование индивидуальных заявлений. А после вступления в силу новых поправок в закон стала заметна тенденция к увеличению количества желающих совместно отстаивать свои интересы.
Так, в практике Партнерства адвокатов и антикризисных управляющих MILTON LEGAL в настоящий момент готовится коллективный иск инвесторов к Московской бирже, где в результате технической неготовности площадки к торгам нефтяными фьючерсами по отрицательным ценам более 700 инвесторов потерпели колоссальные убытки. Общий объем потерь в настоящий момент около 1 млрд руб.
Кроме этого, коллективные иски успешно помогают отстаивать права граждан в зарубежной практике. Наиболее распространены такие иски в США, где потребителям регулярно удается добиться положительных решений в суде в случае нарушения их прав.
Так, в 2005 году был удовлетворен иск акционеров к американской телекоммуникационной компании WorldCom. Общая сумма компенсаций составила 6,2 млрд долл. А в феврале 2020 года успешно завершилось дело в отношении Калифорнийского офиса Apple, сотрудники которого требовали от работодателя оплаты сверхурочных за ожидание от 5 до 20 минут в очередях на досмотр после работы.
Однако коллективные иски успешно применяют не только в Штатах. В начале 2017 года жители японского города Наха отсудили 264 млн долл. компенсации, так как их дома расположены недалеко от американской военной базы и шум от пролетающих самолетов мешал их нормальной жизни.
Опасность коллективных исков для бизнеса
Учитывая тот факт, что ответчиком по коллективным искам чаще всего являются представители бизнеса, крупные корпорации и известные бренды, такие споры, безусловно, могут сулить компаниям ряд проблем.
Во-первых, потребители, пользуясь своим численным превосходством и шумихой, которая чаще всего возникает вокруг предмета иска, начинают требовать абсолютно необоснованные размеры компенсаций. Такие решения могут стать причиной не только больших финансовых потерь, но и даже причиной банкротства компании. Такую практику можно увидеть в тех же США, где коллективные иски снискали небывалую популярность.
Во-вторых, сильно страдает репутация компании. Даже если суд адекватно подойдет к вопросу исчисления положенных истцам компенсаций, потери собственников бизнеса от пострадавшей репутации могут быть гораздо серьезнее любых судебных взысканий.
Поэтому нужно учитывать, что судам при рассмотрении коллективных исков следует каждый раз устанавливать тонкую грань между защитой нарушенных прав граждан и так называемым потребительским терроризмом.
Выводы
Коллективный иск – более простой и дешевый способ защиты прав граждан. В случае если истцов не менее 20 человек, есть общий ответчик и права истцов нарушены схожим образом, каждому из истцов не нужно искать себе юриста и оплачивать госпошлину за рассмотрение иска. Для судов это также однозначно одно из лучших нововведений за последнее время — коллективные иски избавили суд от необходимости рассмотрения массы одинаковых дел, например, когда дольщики обращаются в один и тот же суд за взысканием неустойки с застройщика.
Тонкости подачи коллективных исков в России
Проблема защиты коллективных интересов в российском праве всегда стояла достаточно остро. Принятая в 1993 году Конституция провозгласила Россию правовым государством, обязанным защищать права и свободы человека и гражданина. При этом Основной закон государства взял под защиту и коллективные интересы, закрепив право на коллективные обращения граждан в государственные органы, а также возможность реализации трудовых прав в коллективном трудовом споре.
Законодатель в Гражданском процессуальном кодексе РФ (2002 г.), выстраивая правовые позиции по защите коллективных интересов, в качестве основания для возбуждения гражданского дела в суде назвал заявление лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод, законных интересов другого лица, а также неопределенного круга лиц (ст. 4). Это же право получили органы государственной власти, местного самоуправления и организации (ст.46), а также прокуратура (ст.45). Отдельными законодательными актами порядок защиты коллективных интересов, как неопределенного круга лиц (когда лиц невозможно индивидуализировать и установление их конкретного количества не требуется), так и определенных рядом признаков категорий лиц был конкретизирован.
Проблема защиты коллективных интересов, тем не менее, решена не была. В обзоры судебной практики попадала информация об ошибках и нарушениях, связанных с защитой коллективного интереса, гражданам недоставало процессуальной самостоятельности для групповых исков, а сам институт коллективной защиты нуждался в дальнейшей разработке.
Эти обстоятельства, по сути, заставили законодателя обратиться к опыту англосаксонской правовой семьи, достижением которой явились коллективные иски. Участники научных дискуссий на страницах юридической прессы во многих случаях высказывались неодобрительно относительно введения в российскую правовую систему данного института. В государствах романо-германской правовой семьи (к которым принадлежит и Россия) задачи коллективной защиты в гражданском процессе решались при участии общественных организаций и публичных образований. Противники введения данной формы процессуальной защиты нередко ссылались на уже имеющуюся возможность выступать в защиту неопределенного круга лиц, хотя, как мы видим, этого института для полноценной защиты было недостаточно, ведь итогом рассмотрения иска в защиту неопределенного круга лиц является решение о прекращении нарушения в будущем. Причиненный ущерб при этом не взыскивается, так как круг лиц индивидуально не определен. Пострадавшие лица могут обратиться с самостоятельными исками о возмещении причиненного им вреда. Но недостатки такой системы очевидны. Во-первых, разные суды могут присуждать разные компенсации за нарушение одних и тех же прав, во-вторых, значительно возрастает нагрузка на судебную систему.
В 2009 году в Арбитражный процессуальный кодекс РФ была введена глава 28.2. «Рассмотрение дел о защите прав и законных интересов группы лиц». Правом обращения в арбитражный суд наделялось юридическое или физическое лицо — участник правоотношения, из которого возник спор, а к требованию должно было присоединиться не менее пяти лиц.
В июле 2019 года институт групповых исков получил закрепление в Гражданском процессуальном кодексе РФ. Закон о дополнениях ГПК вступил в силу 1 октября 2019 года. В суд теперь могли обращаться гражданин или организация при наличии общего ответчика и однородности прав и интересов членов группы (это также граждане и организации), а к требованию должно присоединиться не менее 20 лиц — членов группы. В прессе и Интернете эти нововведения стали неофициально называть коллективными исками по новым правилам. Действительно: ранее подача иска была возможна только в арбитражный суд в пределах его компетенции, а в судах общей юрисдикции другие граждане не могли присоединяться к требованиям, заявленным истцом.
Первый иск по новым правилам был подан в октябре 2019 года к производителю косметики — ООО «Фем фаталь рус». Через сайт Platforma к коллективному иску присоединились 53 истца.
Пока еще требуется дальнейшая апробация данного правового института, но уже сейчас мнения о коллективных исках разделились. Так некоторые видят возможность снижения затрат граждан на услуги профессиональный юристов — интересы всей группы может представлять один специалист. Также считается, что шансов выиграть коллективный иск значительно больше в сравнении с одиночным иском. Но не будем забывать и о «подводных камнях». Например, о таких:
суды технически не оснащены для работы с коллективными исками. В частности не продумана система информирования потенциальных истцов о начавшимся процессе, нет возможности приобщать документы в электронном виде. Нам необходимы технологии для ускорения и упрощения рассмотрения всех категорий споров, в том числе и коллективных исков. Иначе групповые иски так и не станут в России по-настоящему эффективным и открывающим доступ к правосудию инструментом;
для того чтобы иск был принят судом, необходимо минимум 20 истцов, при том что в арбитражных групповых исках достаточно всего 5 заявлений, что представляется более разумным.
ни для кого не секрет, что по-прежнему в нашей стране компенсации за причинение морального вреда остаются крайне низкими, и мы сильно отстаем от мировой практики. Верховный Суд РФ призвал учитывать требования разумности и справедливости, но когда компенсация составляет 1 тыс. рублей, о какой разумности приходится говорить?! Истцы тратят силы, здоровье и немало времени на судебную процедуру. Размер компенсации не может ставиться в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материальных требований. У нас же пока на это не всегда обращают внимания. Более того, распространено мнение, что попытка получить возмещение морального вреда — это не что иное, как попытка личного обогащения. Именно такие стереотипы тормозят развитие института компенсации морального вреда;
важно не допустить злоупотреблений, связанных с коллективными исками. На западе иски такого рода привели к банкротству одной трети компаний-ответчиков. Коллективные иски должны стать обычной практикой.
Итак, в российское законодательство введен институт коллективных исков. Для граждан это расширение возможностей защиты своих прав, а суды освободились от рассмотрения массы однотипных дел. Пока еще возникает много проблем при применении данного правового института; но надеемся, что практика в дальнейшем поспособствует их разрешению.
Как написать претензию застройщику
Правильно составить, оформить и вручить
Я помогаю клиентам составлять претензии уже десять лет.
Я знаю, что благодаря грамотно составленной претензии можно сэкономить деньги. В статье расскажу, что обязательно нужно указывать в претензиях, как правильно их подавать, а также поделюсь шаблонами самых распространенных.
Основания подачи претензии застройщику
Основания для претензий бывают разные. Чаще всего жалуются в этих случаях:
Перечень вопросов, по которым можно жаловаться застройщику, открытый, поэтому жалобу можно писать на любой случай, когда застройщик дает какие-либо гарантии в договоре или это оговорено в законе и нарушает их.
Подготовка претензии и сопутствующих документов
Чтобы написать претензию, в первую очередь нужно зафиксировать недостатки, которые есть, или собрать другие доказательства, которые связаны с вашими требованиями. Расскажу, какие доказательства могут быть в разных ситуациях.
Если речь о качестве работ. Например, вас не устраивает качество отделки, неровная стяжка, кривая штукатурка, незакрывающиеся двери, продуваемые окна, а может быть, и трещина на всю стену. В таком случае претензий, как правило, получается две:
Если застройщик требует подписать акт приема-передачи с ненормальными условиями. Например, в акте написано, что у вас нет претензий, а они у вас есть и устранять застройщик их не хочет. Или в акте указано, что вы должны доплатить за изменение метража квартиры, а вы не согласны и хотите нанять эксперта, чтобы провести повторные измерения. В таком случае, соответственно, в претензии нужно ссылаться на то, что вас не устраивает.
О том, как избежать ловушки, когда вы долго не подписываете акт приема-передачи и застройщик составляет односторонний акт, я подробно рассказывал.
Если речь идет о нарушении сроков строительства. Тут достаточно срока строительства в договоре. Но претензия по нарушению сроков обычно связана с неустойкой, которую еще нужно рассчитать. О том, как это сделать, расскажу позже.
Если изменился метраж квартиры. Например, вы получили квартиру с большим метражом, чем изначально планировали. А застройщик просит вас доплатить за это. Как поступать в этом случае — я тоже уже отвечал. Если кратко — в законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать. Нужно смотреть договор, просить точный расчет цены превышения и разбираться.
Если застройщик навязывает свою УК — мы тоже уже разбирали. У любого дома есть временная УК, которую выбирает застройщик. Она нужна, чтобы управлять домом, пока остальные квартиры не переданы собственникам. Как только это произошло — собственники могут сами выбрать УК. Навязывать ее никто не может.
В первый раз можно писать малую претензию и даже не прикладывать документы. Либо, например, в претензии по качеству можно приложить самостоятельно сделанные фотографии. Простая претензия необходима, чтобы посмотреть на реакцию застройщика. Хороший застройщик с репутацией предпочтет решить вопрос сразу, а вам не придется тратить время, силы или деньги на юристов.
Если реакции застройщика не будет — переходите к юридически обоснованным требованиям.
Я рекомендую начинать с малых претензий. Если, конечно, проблема не носит катастрофический характер и не требует незамедлительного решения, например, в аварийных ситуациях: прорвало трубы отопления, которые идут под полом, пошли трещины в конструкциях или промерзли стены. Понятно, что сначала вы вызываете аварийные службы управляющей компании. Но если хотите зафиксировать ущерб и потребовать потом компенсацию от застройщика — лучше уведомить его настолько быстро, насколько это возможно.
С другой стороны, застройщики чаще неохотно устраняют претензию добровольно. Особенно если ее составили не очень грамотно. Юридические отделы с первого взгляда видят, кто писал претензию: дольщик или юрист. Соответственно, чем грамотнее составлена претензия, тем больше шансов, что юридический отдел порекомендует среагировать на нее и не доводить дело до суда и неустоек со штрафами.
Грамотная претензия — это необязательно претензия на 10 страниц с перечислением всех снипов и гостов. Достаточно, если даже небольшая претензия написана на хорошем юридическом языке с четким изложением требований. И лучше сформулировать ее посерьезнее, чем: «У меня дома холодно, помогите решить проблему».
Правила составления претензии к застройщику
Сами по себе «претензии» законодательно почти никак не урегулированы. Нет ни одной специальной статьи закона, которая бы рассказывала, что такое претензия. Закон обычно регулирует сроки подачи претензий и ответов на них, порядок направления, но не содержание. В редких случаях в законе указывается, что должно быть в претензии: например, если хотите неустойку, ее нельзя просто попросить, а нужно рассчитать. Выписывать всю формулу и прикладывать расчеты не обязательно, но можно.
Во всем остальном необычных требований к претензии, которые отличали бы ее от обычного письма, нет. В претензии всегда нужны:
Перечислять самостоятельно все статьи и законы, которые, возможно, нарушены застройщиком, необязательно. Описания самого нарушения достаточно. Если знаете статью закона — пишите. Если нет — описывайте проблему максимально детально. Например, у вас продувает окно. Поэтому желательно указывать, какое именно и в какой комнате.
Статьи закона и нормативные акты — это проблема юриста, когда он составляет исковое заявление в суд. Хорошо, если вы можете сослаться на законы в претензии. Но это не повлияет существенно на ее суть. Потому что ссылки на законы — это способ доказать что-то в суде, но не причина ваших жалоб.
Причина претензий существует на бытовом уровне, а не на законодательном. И обязанность доказать, что проблем у вас нет на этапе претензий, лежит на застройщике. Вы жалуетесь на проблему — он или устраняет ее, или пытается доказать, что вы неправы. Если не согласны с его доводами, идете в суд. И только там действительно потребуются ссылки на законы, которые докажут, что застройщик неправ.
Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома
Теперь поясню, как рассчитывать неустойку, если вы вовремя не получили свою квартиру. Это важный раздел, потому что размер неустойки обязательно нужно указать в претензии. Вам потребуются следующие данные.
Стоимость квартиры, которую вы фактически заплатили застройщику на день подачи претензии. Если вы еще не полностью расплатились, например, взяли ее в рассрочку, можете считать неустойку только на ту сумму, которую фактически заплатили.
Количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, следующего за последним днем исполнения обязательства. Если в договоре указано, что квартиру вам должны передать 1 июня, неустойку считают со 2 июня. Если в договоре обозначен период — месяц или календарный квартал, последний день периода будет считаться последним днем исполнения обязательства.
Например, если в договоре указан срок передачи квартиры как июнь 2019 года, значит, последний день — 30 июня, а неустойку надо считать с 1 июля.
Действующая ключевая ставка ЦБ РФ. Закон увязывает неустойку со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Но с недавних пор ее приравняли к ключевой ставке. Проверить ключевую ставку можно на сайте Центрального банка РФ.
Однако по закону при расчете применяется та ключевая ставка, которая действовала в момент исполнения обязательства. То есть в тот день, когда вам фактически передали квартиру. Если ставка с тех пор изменилась, а это, скорее всего, так и есть, ее нужно посмотреть в архиве.
Сам размер неустойки определен законом — 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые являются участниками долевого строительства, — 1/300.
Таким образом, формула для расчета неустойки выглядит так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ставка рефинансирования в процентах
Для удобства можно рассчитать размер неустойки в процентах за один день. Формула такая:
Неустойка за 1 день = Ставка рефинансирования в процентах × 1/150
В этом случае окончательная формула становится проще:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × Неустойка за 1 день в процентах
Если затрудняетесь сами, в интернете можно найти готовые решения по калькуляторам неустойки по договорам долевого участия.
Какую ставку ЦБ использовать, если она менялась. Закон указывает, что при расчете неустойки используют ставку ЦБ РФ на день исполнения обязательства, то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры. Однако вы можете подавать иск по неустойке в суд еще до того, как обязательство по передаче квартиры будет исполнено. Получается, что по срокам, которые есть в договоре, просрочка уже есть, а акт вы еще не подписывали. Закон это не запрещает. Или, например, период просрочки такой большой, что ставку меняли несколько раз. Это добавляет некоторые сложности при расчете неустойки.
Чтобы понять, какую ставку нужно применять в формуле, нужно понять, что такое исполнение обязательства. По договору долевого участия — это передача квартиры. Если квартиру вам фактически по акту передали, то для расчета неустойки берут ключевую ставку ЦБ РФ, которая действует на день передачи квартиры. Если же квартиру вам не передали, можете брать любую ставку, которая вам выгоднее.
Например, если на сегодняшний день ключевая ставка ниже, чем на день, в который вам должны были передать квартиру — можете посчитать от той ставки, что больше. К сожалению, даже у судов нет единого подхода в таких случаях. Они могут как принять ваш расчет, так и пересчитать неустойку самостоятельно по действующей ключевой ставке на момент принятия судом решения.
Объясню на конкретных примерах.
Если квартиру уже получили. Допустим, вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 июня 2018 года. Фактически квартиру вы получили 30 декабря 2018 года. 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.
Дни просрочки: со 2 июня 2018 года по 30 декабря 2018 года — 212 календарных дней.
Неустойка за один день: 7,75% × 1/150 = 0,0517% в день. Отдельных правил округления нет. Я рекомендую округлять по последней цифре, с которой начинается периодическая дробь. Т. е. округлить 0,051666(6) в периоде до 0,0517.
Общая неустойка: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.
Если квартиру еще не получили. Вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 декабря 2018 года. Сегодня 10 августа 2019 года и вам ее до сих пор не передали. Вы принимаете решение написать претензию и считаете неустойку. Единого мнения, от какой ключевой ставки отталкиваться, нет. Вы можете применить ставку на сегодняшний день — 7,25% или ставку на 1 декабря 2018 года — 7,50%. Второй вариант для вас выгоднее.
Моя рекомендация — считать по периодам. Это сложнее, но представляется более правильным. Если период просрочки составит промежуток времени с 1 декабря 2018 года по 1 августа 2019 года, получится, что за этот период действовали 4 разных ключевых ставки:
Поэтому неустойку считаем так:
4 000 000 × 16 × 1/150 × 7,50% = 32 000 рублей
4 000 000 × 182 × 1/150 × 7,75% = 376 376 рублей
4 000 000 × 42 × 1/150 × 7,50% = 84 000 рублей
4 000 000 × 12 × 1/150 × 7,25% = 23 184 рубля
Общая неустойка: 515 560,00 рублей.
Образец претензии застройщику
Приведу для примера несколько шаблонов претензий. Вы можете их скачать и подставить свои данные:
В претензии по устранению недостатков по гарантии я включил сразу несколько вариантов, например, когда у вас протекает крыша, есть нарекания к окнам и другие подобные случаи.
Когда нужно направить претензию застройщику
Закон не предъявляет к дольщику никаких специальных требований по срокам, в которые он должен направить претензию. Как стало известно о проблеме — так и пишите, но не затягивайте.
Если застройщик нарушает сроки строительства, писать можно хоть на следующий день после того, как вам должны были передать квартиру, но не передали. Более того, закон дает дольщику право писать претензию, даже когда сроки по договору еще не нарушены. Но есть все основания полагать, что будут. Например, если застройщик остановил строительство.
Если есть претензии по качеству, здесь работают десятидневные сроки закона о защите прав потребителей.
О недостатках по гарантии, которые вы выявили уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали сегодня, а претензию напишете через год, — могут быть проблемы. Например, если прорвало гарантийную трубу и затопило, писать надо сразу. Доказать через год, что дорогой диван испортился из-за этого случая, не выйдет.
Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. Соответственно, пока эти сроки не истекли, претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как вы о них узнали.
Обычно закон говорит о «разумных» сроках предъявления претензий. Я не рекомендую тянуть с уведомлением застройщика о проблеме больше, чем 7—14 рабочих дней.
Куда направлять претензию
Юридический адрес. Обычно претензии направляют по юридическому адресу застройщика. Юридический адрес — это адрес, по которому государство его зарегистрировало. По умолчанию считается, что юридическое лицо находится по этому адресу, даже если это не так. Если юридическое лицо не получило письмо, которое отправляли по этому адресу, сослаться, что нужно было отправлять на другой, оно не может. Риски неполучения почты по этому адресу несет само юридическое лицо.
Юридический адрес обычно указывают в самом конце договора, где стороны ставят подписи. Но всегда лучше на всякий случай перепроверять, не изменился ли адрес. Для этого посмотрите в договоре ИНН или ОГРН компании. По любому из этих номеров можно найти компанию и проверить юридический адрес на специальном сервисе налоговой.
Фактический адрес. Это адрес, где реально располагается офис застройщика. Очень часто он не совпадает с юридическим.
Направить туда претензию тоже можно, но только как дублирующую к письму по юридическому адресу. Отправлять письмо только по фактическому адресу можно. Но если застройщик его не получит и оно вернется к вам — это не будет доказательство для суда, что вы уведомили застройщика как положено.
Отправлять письмо сразу в два адреса удобно по другой причине. Претензию посылают заказным письмом. За таким письмом представитель застройщика должен прийти на почту. Если никто не пришел, через 30 дней письмо отправят вам обратно, а на конверте поставят штамп «возвращено в связи с истечением сроков хранения». Такое письмо со штампом может потом пригодиться в суде. Потому что даже не полученное физически оно по закону считается врученным адресату.
Если застройщик получит письмо по фактическому адресу, можно не ждать положенные по закону 30 дней, пока вам обратно вернется письмо с юридического адреса, потому что его никто не пришел получать.
Договорной адрес. Иногда застройщики добавляют в договор в неожиданном месте и мелким текстом пункты, что все претензии надо присылать по определенному адресу. Иначе их будут считать ненадлежаще отправленными.
Оспорить такое требование можно, но только в суде. Единой позиции в практике нет. Некоторые суды считают, что надо строго следовать условиям договора, другие — что даже если в договоре есть иной адрес, претензию можно направить по юридическому и это тоже будет верно. Поэтому внимательно прочитайте договор. Если в договоре есть отдельный адрес — направляйте в оба: и по договорному, и по юридическому. Хуже не будет, а проблем с доказыванием в случае суда станет меньше.
Сначала читать, потом подписывать
Как правильно подать претензию
Претензии направляются двумя способами: по почте или вручаются в руки законному представителю застройщика. Почта может быть любая, которая предлагает услугу описи вложения и подтверждения вручения, в том числе курьерские службы. Электронная почта не подходит.
Как вручить претензию застройщику в офисе. Если не хотите тратить деньги на почту — вручите претензию лично в руки. Однако тут есть подводные камни.
Единственный законный получатель от имени юридического лица — директор компании. Всем остальным нужна доверенность или должностная инструкция, в которой оговорены обязанности получать почту. На практике, разумеется, никакой директор ничего у вас лично принимать не будет, а примет секретарь.
Более приемлемый вариант вручения — тот, кто принял претензию, на вашем экземпляре претензии поставит:
Но даже этого иногда не хватает. Особо недобросовестные застройщики в суде могут придумывать истории, что сотрудник, который принял вашу претензию, уволен или его доверенность была просрочена. А застройщик ничего не получал.
В идеальной ситуации помимо всего написанного вам должны дать заверенную копию доверенности сотрудника, в которой будут указаны полномочия получать почту от имени юридического лица. Однако на практике мало кто соблюдает это: максимум ставят входящий номер и подпись человека, о полномочиях которого вы ничего не знаете, или вообще отказываются наотрез что-то принимать.
Поэтому надежнее направлять документы по почте.
Как отправить претензию застройщику по почте. По почте нужно направлять претензию регистрируемым почтовым отправлением с объявленной ценностью или ценным письмом. При отправке вы не только вкладываете в конверт все документы, но и заполняете специальную опись вложения. В ней списком указываете все документы, которые вложены в письмо, количество страниц и ценность.
Срок удовлетворения претензии по закону
О претензиях в законах очень мало точных сроков. Обычно сроки ответа на претензию указывают в договоре. Если срок есть в законе, а в договоре стоит другой, в большинстве случаев, когда дело касается защиты прав потребителей, будут применять срок из закона. А договорной сочтут недействительным. Поэтому ориентироваться надо на все сразу: и на закон, и на договор, и даже на то, что называется обычаем оборота.
Срок ответа на претензию после того, как застройщик получил ее. Напрямую этот срок нигде не определен. По закону для отдельных видов требований срок ответа на претензию — десять дней. Но не все требования дольщиков к застройщику попадают в эти категории. Например, требования об устранении недостатков силами застройщика в эту категорию не входят.
Поэтому обычно в претензии вы сами устанавливаете срок, в который надо дать ответ. Гражданский кодекс считает разумным срок в семь дней.
Если в договоре установлены особые сроки, можно не обращать на это внимание. Поскольку в законе точных сроков не указано, значит, право их определять остается за потребителем как за слабой стороной договора. Любое договорное ухудшение положения потребителя по сравнению с обычным влечет недействительность условия договора.
Срок устранения проблем. Это срок, когда застройщик устраняет недостатки и удовлетворяет другие требования. Закон говорит, что застройщик обязан все устранить в «кратчайший срок», то есть максимально быстро. Но определяет верхнюю границу — не более чем 45 календарных дней. После этого наступает просрочка исполнения и начисляются неустойки, готовятся исковые заявления, а у дольщика в некоторых случаях появляется право расторгнуть договор.
Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом
Зависит о того, какая была претензия. Но почти всегда если застройщик не отвечает — нужно идти в суд. В некоторых случаях можно сразу отказываться от договора в несудебном порядке и требовать возврата денег. Но так как деньги тоже добровольно не вернут — все равно придется идти в суд.
В суд все же лучше идти с юристом. Застройщики обычно подкованы хорошо и знают множество способов уйти от проблем. Поэтому даже по самым простым искам лучше заручиться поддержкой специалиста.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд
Можно. Закон не требует обязательно писать претензию. Более того, даже если в договоре указано, что претензию писать обязательно, — это условие договора недействительно. И суд это подтвердит.
Кроме того, некоторые суды критично относятся к тому, что нет претензии. И даже если рассмотрят иск, могут не взыскать с продавца штраф или неустойку. На обжалование опять придется потратить время и деньги. Поэтому этап с претензией лучше не пропускать.