коммерческая ипотека что это
Коммерческая ипотека — условия, порядок оформления
Наличие у коммерческого предприятия своего помещения всегда положительно сказывается не только на его репутации, но и экономит финансы на аренду. Кроме того, это ограждает от рисков, которые могут быть связаны с владельцем арендного помещения. Однако не всегда у бизнесмена, особенно только недавно открывшего свой бизнес, есть возможность приобрести офис за свои деньги. В этом случае на помощь приходит так называемая коммерческая ипотека.
Что представляет собой коммерческая ипотека?
От обыкновенной ипотеки, то есть кредита, который выдается на покупку жилья под залог этого же жилья, коммерческая ипотека отличается целью использования помещения. Такая ссуда выдается владельцам малого и среднего бизнеса для приобретения нежилых помещений и зданий, офисов, складов. Соответственно, требования и условия для заемщика совершенно иные. Путем оформления коммерческой ипотеки можно:
В качестве залога для получения коммерческой ипотеки может выступать только помещение, которое уже имеется у коммерсанта. Кроме того, процентные ставки и сроки выплат в случае с бизнес ипотеками гораздо более жесткие. Минимальная процентная ставка не опускается ниже 6%, чаще она выше. Например, Сбербанк выдает коммерческие кредиты под минимум 7.6% годовых на срок до 30 лет, при этом разрешая без штрафов досрочно погасить долг. На тот же срок можно занять деньги у ВТБ.
Максимальный срок, на который ипотека выдается для нужд бизнеса – 30 лет, чаще всего – 5. В отличие от жилищной ипотеки, коммерческую можно получить и в иностранной валюте. При этом нужно будет внести от 20 до 40 процентов стоимости помещения первым платежом.
Поиск ипотеки
Юридические аспекты коммерческой ипотеки
Если рассматривать коммерческую ипотеку в разрезе законодательства, она не так сильно отличается от обыкновенной ипотеки. К общим моментам относятся необходимость производить оценку помещения, оформлять страховку и выплачивать первый взнос.
Отличия же заключаются в том, что заемщик не может закладывать помещение, пока договор купли-продажи не подписан. То есть, чтобы взять ипотеку на офис бизнесмену может понадобиться заложить личное имущество или недвижимость. Участники данного процесса (как банки, так и сами заемщики) считают сложившуюся систему несовершенной, поскольку она не дает действительных оснований для развития малого бизнеса. Крупные же компании обычно либо располагают имуществом, которое можно заложить или могут позволить себе приобрести помещение не оформляя ипотеки.
Решением может стать появившаяся не так давно возможность получить коммерческую ипотеку для физических лиц. У компании при этом должно быть достаточно для залога ликвидных средств в обороте. Однако получить такой кредит может далеко не любое физическое лицо.
Кому выдают коммерческую ипотеку для физических лиц
Чтобы получить средства на покупку офиса, склада или другого нежилого помещения, необходимо принадлежать к одной из трех категорий (и при этом быть не моложе 21 года и не старше 65 лет гражданином или гражданкой России):
Как правило, кроме документов, подтверждающих личную платежеспособность и состоятельность, потенциальному заемщику нужно предоставить отчетные документы, подтверждающие успешное функционирование бизнеса. Связано это с недавним появлением такой кредитной услуги на рынке и большими рисками, которые несет банк выдавая средства таким образом. Кроме того, необходимо предоставить:
Владельцы бизнеса должны дополнительно предоставить документы, подтверждающие, что бизнес принадлежит им, а также справки из налоговой службы и выписка из ЕГРИП, а также лицензия на право заниматься указанным видом деятельности.
Топ-менеджеры и руководители организаций должны предоставить документы, подтверждающие их должность. При этом стаж работы не должен быть менее полугода.
Несмотря на то, что законодательно к заемщикам, желающим приобрести нежилую недвижимость предъявляется довольно много требований, коммерческая ипотека для физических лиц – это действенный и привлекательный вариант приобретения недвижимости.
Ипотека для ИП и юридических лиц
Коммерческая ипотека для юридических лиц и ИП – новичок на российском рынке. Однако это предложение банков набирает обороты, и теперь многие бизнесмены стремятся оформить кредит на недвижимость для своих бизнес-целей. Однако получить его оказывается не так-то просто. Многие сталкиваются с отказом кредитных организаций, и оказываются вынуждены продолжать выплачивать подчас непомерно высокую аренду. Почему банки не спешат выдавать деньги молодым компаниям и как быть, если ипотека все-таки необходима?
Почему банки не дают ипотеку ИП?
Для начала выясним, что это вообще – коммерческая ипотека. Если обычная ипотека выдается физическим лицам на покупку жилья, то коммерческая – для покупки недвижимости с целью получения выгоды. В 90% случаев ИП и юридические лица оформляют такой кредит не для перепродажи, а для заработка – для размещения собственных помещений или наоборот, сдачи его в аренду.
Получение прибыли – главное отличие коммерческой ипотеки от социальной. Однако отличаются и сроки. Ипотечный кредит для ИП выдается максимум на 5-10 лет, в то время как физическое лицо может возвращать долг до 30 лет. Также отличаются и проценты – они несколько выше, и начинаются с 13-14% и могут достигать 19,5%. Что касается первоначального взноса, то размер его такой же, как и для частных лиц – от 10 до 30%. Некоторые организации даже практикуют выдачу кредитов без первоначального взноса.
Почему же бизнес-ипотека часто оказывается недоступна предпринимателям? Дело в том, что служба безопасности банков причисляет этот вид кредитования к категории сложных кредитов из-за трудностей в оценке реального дохода и перспективности заемщика. Надежный клиент, по мнению банка – сотрудник достаточно крупной компании. Большой бизнес стабилен, а потому вызывает больше доверия. В отличие от малого и среднего, доход и прибыльность которого предсказать сложно.
Кроме того, бизнесменам сложнее предоставить подтверждение дохода. Работник по найму может заказать справку 2-НДФЛ и трудовую книжку, которые уже дают банку представление о заработке потенциального клиента. ИП же может использовать разные формы налогообложения, и отчетность не позволит банку с точностью оценить размер и стабильность дохода.
Ипотека для ИП: условия и документы
Бизнес-ипотека отличается в каждом конкретном банке, однако можно выделить некоторые общие для всех клиентов условия, которые позволят вам сориентироваться при подготовке к обращению в кредитную организацию.
Список документов также зависит от банков, а также от схемы налогообложения, которую вы применяете для своего бизнеса. Поэтому его стоит уточнить в организации, в которую вы хотите обратиться за кредитом.
Все декларации необходимо заверить в налоговой. Если вы сдаете их через интернет, то придется распечатать экземпляр и обратиться в налоговую с просьбой проставить штамп.
Режим налогообложения
Ипотека для ИП может стать недоступной из-за режима налогообложения, применяемого для вашего бизнеса. Достоверно продемонстрировать банку уровень доходов позволяет отчетность по стандартной или упрощенной системе налогообложения. Заверенная декларация показывает, какой объем расходов несет бизнесмен, какой объем прибыли заявляет. Банк также определяет благополучность бизнеса по продолжительности стабильного периода. Так, если прибыль (с вычетом расходов на иждивенцев и собственное проживание) превышает размер ежемесячного платежа, а предоставленный пакет документов не вызывает сомнений, кредит будет одобрен.
А вот предприниматели, выплачивающие фиксированную сумму налога или купившие на свою деятельность патент, вызывают недоверие у банков. Дело в том, что декларация таких ИП не может полностью продемонстрировать финансовое положение клиента, а это – уже серьезный аргумент для отказа в ипотеке.
Какой банк выбрать?
Пока коммерческая ипотека– не самая распространенная услуга среди российских банков. Эту программу выпускают, в основном, достаточно крупные банки, имеющие сильную поддержку государства. Поэтому выбор зависит от самого ИП или юрлица и ваших нужд: нужна ли вам максимальная сумма займа или низкая процентная ставка? Но помните: оба этих параметра напрямую зависят от того, насколько точно и «прозрачно» отображены ваши доходы в предоставленных на рассмотрение документах.
Повысить шансы на одобрение можно, обратившись сразу в несколько финансовых организаций. Сэкономить время помогут онлайн-заявки – сегодня они доступны в большинстве крупных банков. Так, сделать это можно на сайте Сбербанка, ВТБ.
Плюсы и минусы ипотеки для ИП
Перевесят ли минусы – решать только самому индивидуальному предпринимателю.
Несколько советов
Сомневаетесь, что бизнес-ипотека будет одобрена? Есть несколько способов повысить ваши шансы. Так, вы можете предоставить залоговое имущество – например, уже имеющееся помещение или жилую квартиру. Поручитель или созаемщик (или несколько) со стабильным доходом, который можно подтвердить «привычным» способом – еще один вариант. Дополнительные источники дохода, автомобиль, ценные бумаги, сдача помещения в аренду – все это повысит ваш рейтинг в глазах кредитора. Чистая кредитная история подтвердит вашу надежность, а достаточно большой первоначальный взнос докажет, что вы способны зарабатывать.
Ипотека на коммерческую недвижимость
Выгодное решение для желающих открыть или расширить бизнес — ипотека на коммерческую недвижимость. Так называют кредит на приобретение нежилых площадей под складские, офисные, производственные или торговые объекты.
При грамотном подходе взятое в ипотеку помещение может приносить прибыль, которая покроет расходы на долговое обязательство, и выйти на самоокупаемость. Подобные банковские продукты регулируются законом 102-ФЗ. Оформить их можно под залог покупаемой или имеющейся у вас недвижимости — комплексов, зданий или их частей.
Выгоды коммерческой ипотеки
Плюс ипотеки на коммерческую недвижимость — в гибкости программ. Возможны нестандартные решения и индивидуальные договоренности, в том числе и об объеме годовых. Такие продукты обходятся дешевле потребительских займов, а суммы достигают сотен миллионов. Это выгоднее аренды — прав у владельца куда больше, чем у съемщика. Такая недвижимость — актив предприятия, приносящий стабильный доход без удара по оборотным средствам, плюс место для маневра с оптимизацией налогообложения организации (ежемесячные выплаты идут в счет общих расходов).
Ассортимент коммерческой недвижимости, на которую можно оформить ипотеку
Землю и нежилые помещения в готовых и строящихся зданиях можно приобрести в кредит как в Северной столице, так и в её окрестностях, в обжитых микрорайонах Ленинградской области. Есть варианты, расположенные на первых этажах комплексов первичного и вторичного сектора, в пристройках или в отдельно стоящих зданиях. Метраж объектов, доступных сейчас в СПб и его предместьях, колеблется от 28 до 200 кв. м. Цена за 1 кв. метр стартует от 62 000 руб.
Подробно об условиях получения
Условия коммерческих ипотечных продуктов различны: в большинстве банков требуется делать первый взнос, но в «Промсвязьбанке» такой кредит можно оформить и без него — так вы сразу пустите средства в оборот. При рассмотрении заявки компании анализируется её рентабельность, оценивается и страхуется объект договора. Лояльность условий зависит от запрашиваемой суммы, финансового положения и срока существования вашей фирмы (от 1 года), политики учреждения, в которое вы обратились, и параметров самого объекта.
Перечень банков, работающих с коммерческой ипотекой:
В основном средства доступны только в рублях; при взносе менее 30% требуются поручители.
Стоимость покупаемого помещения или здания должна компенсировать затраты на обслуживание вашего кредита и проценты по нему. Перед подписанием договора рекомендуем консультироваться у юриста.
Кто может получить кредит на коммерческие помещения
Ипотечные средства на коммерческую недвижимость выдаются физическим и юридическим лицам (ИП, ООО, ЗАО). Главное требование — прибыльность предприятия и успешная деятельность от 0,5-1 года. Иногда под физ. лицом банковские организации подразумевают руководство компании или ИП — условия в подобном формате такие же, как и для юр. лиц (возраст от 21 года, гражданство РФ, стаж от полугода, лицензия, бумаги из налоговой, бухгалтерии, доходно-расходная отчетность). Подробные требования и точный пакет документации, необходимой для одобрения займа, уточняйте в нашем отделе продаж — они неодинаковы.
В некоторых банках у вас могут потребовать привлечь поручителя или дополнительное обеспечение — другое недвижимое имущество, вексельный документ или депозит.
Из жилого в нежилое: как изменить статус помещения в многоквартирном доме
Открыть офис или другое коммерческое помещение в многоквартирном доме стало сложнее. Рассказываем о том, какие правила перевода из жилой в нежилую недвижимость действуют в 2021 году.
Почему в поисках торговой точки не обойтись без риелтора
Покупка коммерческой недвижимости. Как выбрать торговую точку, которая станет прибыльной? Почему не обойтись без хорошего риелтора при подборе оптимального варианта помещения для развития бизнеса? Почему не каждая точка способна приносить доход?
Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц
Ряд финансовых учреждений Петербурга предоставляют клиентам кредиты на коммерческую недвижимость для физических лиц — целевые займы под залог покупаемых нежилых помещений. Этот вид кредитования особенно востребован начинающими бизнесменами и ИП.