компенсация за проживание в квартире долевая собственность
ВС РФ: компенсация за долю в общем имуществе может выплачиваться принудительно
 |
| fizkes / Shutterstock.com |
А. владеет 11/12 долями в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 175,3 кв. м, а ее брат Л. – 1/12 доли. Продавать свою долю сестре Л. отказался, поэтому она обратилась с иском в суд, требуя в принудительном порядке прекратить его право собственности на 1/12 доли в связи с ее незначительностью (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса).
В обоснование своих требований она указала, что изначально квартира принадлежала на праве собственности их родителям. С 2009 года А. стала проживать в их квартире, тогда как Л. отношения с родителями не поддерживал и в данной квартире никогда не проживал, поскольку обеспечен другим жильем. Право собственности на 1/12 долю в спорной квартире ее брат приобрел в порядке наследования обязательной доли в наследственном имуществе, оставшемся после смерти отца. В 2013 году Л. зарегистрировался там по месту жительства. При этом он взломал входную дверь и, мотивируя свое поведение тем, что собирается сделать в квартире капитальный ремонт, систематически разрушал ее. А. также добавила, что между ней и братом сложились неприязненные отношения, в связи с чем их совместное проживание в одной квартире невозможно.
Л., в свою очередь, подал в суд встречный иск, в котором просил определить порядок пользования квартирой и обязать сестру не чинить ему препятствий в проживании. Свою позицию он обосновал тем, что является собственником 1/12 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. После вступления в наследство он зарегистрировался в ней и постоянно проживает. Более того, он даже вступил в члены ТСЖ, несет бремя расходов и выполняет обязательства по содержанию жилого помещения. И поскольку данное помещение является для него единственным местом жительства, свою долю в квартире он считает значительной и имеет существенный интерес в ее использовании.
Суд согласился с ним и отказал А. в иске (решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 января 2016 г.). Л. получил в пользование жилую комнату размером 16,6 кв. м, кроме того, в совместном пользовании родственников были оставлены кухня площадью 25,6 кв. м и санузел площадью 4 кв. м. Принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе, отметил суд, возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли, а принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. К тому же доля ответчика, по мнению суда, не является незначительной, поскольку она превышает учетную норму для принятия на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Суд также учел, что спорная квартира является единственным жильем Л., в котором он зарегистрирован, несет бремя его содержания и оплачивает возникающие задолженности по коммунальным платежам. В результате суд обязал А. не чинить брату препятствий в пользовании спорной квартирой, в том числе к проходу и пользованию выделенной ему комнатой и местами общего пользования.
А. обжаловала это решение, но апелляция поддержала позицию суда первой инстанции, изменив лишь условие о местах общего пользования – так, в совместное пользование сторон, кроме указанных в решении суда помещений, были включены коридоры площадью 29,1 кв. м, 3,1 кв. м, 10,1 кв. м и 5,4 кв. м (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу № 33-3712/2016).
С требованием отменить это определение А. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. И позиция Суда с мнением коллег разошлась (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 56-КГ17-13).
По общему правилу, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Если же согласия достигнуть не удалось, один из участников долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре либо выплаты ему ее стоимости в судебном порядке (п. 3 ст. 252 ГК РФ). При этом закон предоставляет суду право при отсутствии согласия собственника прекратить его право на долю в общем имуществе, обязав остальных участников выплатить ему соответствующую компенсацию – это возможно в тех случаях, когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4-5 ст. 252 ГК РФ).
ВС РФ подчеркнул, что указанное положение распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Тем самым отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, Суд обратил внимание на то, что ответчику принадлежит всего 1/12 доля в общем имуществе, то есть 14,6 кв. м общей площади квартиры. Однако поскольку изолированной комнаты, соответствующей размеру его доли, в квартире не имеется, суды закрепили за Л. жилую комнату размером 16,6 кв. м, указав на то, что ее площадь превышает полагающуюся незначительно (всего на 2 кв. м). Однако, отметил ВС РФ, суды не учли, что на долю ответчика в спорной квартире приходится 14,6 кв. м именно общей площади квартиры, а не жилой, в связи с чем размер общей площади квартиры, приходящейся на долю Л., был судами существенно превышен.
Также, добавил Суд, законодатель не связывает критерий незначительности с учетными нормами, применяемыми для постановки нуждающихся граждан на учёт для улучшения жилищных условий.
Помимо прочего, указал ВС РФ, суды не установили наличие у Л. интереса в использовании общего имущества. Такой интерес, напомним, устанавливается на основании доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). А. отмечала, что брат проживает со своей семьей по другому адресу, однако эти доводы суды не приняли к сведению. Более того, Л., по словам истца, умышленно разрушал квартиру и даже пытался вселить в нее других лиц.
Суд напомнил о том, что стороны должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать из своего недобросовестного поведения преимущество (п. 3-4 ст. 1 ГК РФ). При этом поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Однако апелляция не проверила, соответствует ли отказ Л. от выделения его доли в спорной квартире требованиям добросовестности.
Все это привело к тому, что ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.06.2019 N 4-КГ19-18
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 11 июня 2019 г. N 4-КГ19-18
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С., Марьина А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Касаткиной Марии Анатольевны к Малошенковой Надежде Павловне о взыскании компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности, взыскании оплаченных коммунальных платежей и судебных расходов по кассационной жалобе Малошенковой Надежды Павловны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Малошенкову Н.П., поддержавшую доводы жалобы, Гаврюшину Е.В., представляющую интересы Касаткиной М.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Решением Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г. решение суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке, в данной части иск удовлетворен.
Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 12 марта 2019 г. Малошенковой Н.П. восстановлен срок подачи кассационной жалобы.
В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося апелляционного определения в части.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 14 мая 2019 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены в кассационном порядке апелляционного определения в части отмены решения Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке и постановления нового решения об удовлетворении иска.
По договору дарения доли квартиры от 24 октября 2013 г. Касаткиной М.А. приобретены 2/3 доли в праве собственности на квартиру по указанному адресу.
Данная квартира является однокомнатной, в связи с чем определение порядка пользования квартирой не представляется возможным, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами и сторонами не оспаривалось.
Судом также установлено, что квартира находится в пользовании Малошенковой Н.П., Касаткина М.А. снимает комнату в квартире в г. Москве.
При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств реального несения истцом убытков или финансовых потерь, размера причиненных убытков, противоправного виновного поведения ответчика как лица их причинившего, причинно-следственной связи между возникшими убытками и поведением виновной стороны, Касаткиной М.А. в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставлено не было.
При этом суд учел, что порядок пользования квартирой ни собственниками, ни в судебном порядке, не установлены, в связи с чем не представляется возможным определить, какая часть помещения выделена в пользование ответчика и, соответственно, какой частью помещения, выделенного в пользование истца, пользуется ответчик, в связи с чем отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности и расходов на проведение экспертизы.
Суд также пришел к выводу, что не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании платы за жилое помещение и стоимости оплаченных коммунальных услуг, поскольку они не могут составлять имущественные потери для истца, являясь в силу действующего законодательства обязанностью собственника жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности, указав, что поскольку истец, являясь собственником 2/3 долей в праве на квартиру, лишена объективной возможности проживать в ней, постольку в соответствии с п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации она вправе получить компенсацию за пользование ответчиком принадлежащей истцу долей квартиры.
Приходя к выводу о взыскании с Малошенковой Н.П. компенсации за пользование долей квартиры за заявленный истцом период, суд апелляционной инстанции исходил из представленного истцом и не опровергнутого ответчиком акта оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения в г. Реутове Московской области в размере 21 000 руб., указав, что расчет компенсации арифметически верен, а потому расходы по оплате услуг специалиста 5 000 руб. также подлежат возмещению в пользу Касаткиной М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемое апелляционное определение частично принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Решение суда должно быть законным и обоснованным (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем, обжалуемое судебное постановление вышеприведенным требованиям закона не соответствует.
Согласно п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Исходя из смысла вышеприведенной нормы права компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.
Таким образом, суду апелляционной инстанции при разрешении данного дела следовало определить размер компенсации за пользование ответчиком 2/3 долями однокомнатной квартиры.
Разрешая возникший спор, суд апелляционной инстанции не учел, что, приобретая в 2013 г. 2/3 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, Касаткина М.А. знала о том, что 1/3 доля в праве собственности на квартиру принадлежит лицу, постоянно проживающему в ней (Малошенковой Н.П.), в связи с чем должна была предвидеть, что право на проживание в спорной квартире не может быть ею реализовано, поскольку спорная однокомнатная квартира по своему техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, не состоящих между собой в родстве.
Определяя размер такой компенсации, суд апелляционной инстанции исходил из акта оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения, представленного истцом, в котором расчет ежемесячной арендной платы произведен с использованием сравнительного подхода по аналогичным объектам недвижимости (однокомнатным квартирам), сдаваемым в аренду целиком в среднем по цене 21 000 руб. (ежемесячно), с последующим определением стоимости аренды 2/3 долей в размере 2/3 от стоимости.
Между тем, квартира, по поводу которой возник спор, свободной не является, в ней постоянно проживает собственник 1/3 доли Малошенкова Н.П., в связи с чем в аренду могла быть сдана не вся однокомнатная квартира, а лишь 2/3 ее доли с невозможностью ее реального выделения в пользование, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда.
При таких обстоятельствах, оценке подлежало определение стоимости платы за пользование 2/3 долями в спорной квартире, обремененной правами проживающего в ней сособственника 1/3 доли, что не было учтено судом апелляционной инстанции и привело к неправильному разрешению спора по существу.
Нарушения, допущенные при постановлении решения суда апелляционной инстанции, являются существенными и непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством частичной отмены апелляционного определения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г. отменить в части отмены решения Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке и постановления нового решения об удовлетворении иска, в данной части направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Компенсация за пользование долей в квартире
Если собственники долевого имущества не смогли договориться о порядке использования жилья, заинтересованная сторона вправе рассчитывать на взыскание компенсации за пользование долей в квартире. Законом предусмотрено 2 варианта решения вопроса с компенсированием за долю – в судебном порядке, либо через мировое соглашение. Поскольку взаимоотношения с соседями часто оставляют желать лучшего, решение проблемы с используемой жилплощадью приходится искать в суде, опираясь на накопленную судебную практику.
Когда положена компенсация за долю?
Распоряжаться и пользоваться долевым имуществом сложнее, чем личной собственностью, поскольку приходится согласовывать с остальными собственниками любые действия, связанные с жилплощадью. Когда достичь взаимопонимания не удается, обращаются в суд для взыскания компенсации или определения порядка пользования жильем, если это возможно.
Порядок получения компенсации регулируется положениями гражданского законодательства, в частности ст. 247 ГК РФ. Собственник долевой недвижимости вправе требовать реализации своего права на пользование имуществом, а если это невозможно, получить компенсацию за использование его другим собственником (например, аренда, другой доход или пользование в личных целях).
Стороны могут самостоятельно договориться о денежной компенсации, однако чаще вопрос решается в принудительном порядке, на основании вступившего в силу судебного решения. Выплата проводится в пользу собственника, чьи имущественные права суд признал нарушенными.
За денежной компенсацией обращаются в суд на основании положений п. 2 ст. 247 и п. 3-4 ст. 252 ГК РФ, если:
Если в ходе судебного разбирательства суд признает долю незначительной, ее владелец получит компенсацию за свою жилплощадь в рамках процедуры принудительного выкупа согласно с. 252 ГК РФ.
Будет ли компенсация определяться как регулярная выплата в пользу владельца доли, либо как окончательное возмещение за имущество, которым собственник не может воспользоваться, зависит от конкретных обстоятельств возникновения спорной ситуации.
Способы компенсирования за использование доли
Выбор способа получения компенсации зависит от наличия согласия между всеми участниками долевого имущества:
Самый простой вариант для всех – мирное согласование условий дальнейшего пользования долей другим собственником, однако добиться взаимопонимания между всеми соседями – задача нелегкая. Чаще приходится обращаться в суд, решая вопрос через судебные разбирательства, апелляции, оспаривания в вышестоящих инстанциях.
Пошаговый алгоритм действий по принудительному взысканию
Если сразу не удалось договориться с другими собственниками, придется пройти длительную процедуру судебных разбирательств, для которых потребуется привлечение профессиональных юристов. Следуя пошаговой инструкции, процесс взыскания компенсации не покажется таким сложным.
Шаг 0. Досудебное урегулирование
Перед началом подготовки к судебному разбирательству следует предпринять попытку досудебного урегулирования, направив остальным собственникам предложение компенсировать за аренду или выкуп доли. Этот этап – обязательная часть процесса взыскания компенсации, даже если заранее известно, что собственники откажутся от выплаты возмещения. Суду необходимо письменное подтверждение, что истец пытался урегулировать вопрос до того, как обратиться с иском.
Шаг 1. Подготовка документации
Залог успешного судебного разбирательства – грамотное обоснование требований истца и предъявление убедительных доказательств. Именно доказательная база во много определяет, насколько собственник заинтересован в сохранении своей доли или вправе требовать регулярной компенсации. Чтобы получить денежную выплату, понадобится решение суда о невозможности определения порядка пользования недвижимостью и принудительного вселения.
К исковому заявлению необходимо приложить исчерпывающий пакет документации:
Могут потребоваться иные документы, которые позволят обосновать позицию истца и законность его требований.
Шаг 2. Составление иска
При составлении искового заявления придерживаются общих норм гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется на этапе подготовки иска привлечь опытного юриста, который вникнет в детали ситуации и досконально изучит возможности по защите прав истца.
При самостоятельном составлении иска следят, чтобы в нем были все обязательные реквизиты:
Когда заявление составлено, ниже ставят подпись с расшифровкой и датой. Количество экземпляров определяют по количеству участников судебного разбирательства плюс еще один для суда.
Шаг 3. Оплата госпошлины
Рассчитать государственную пошлину истец может самостоятельно, либо обращается за услугой к юристу или в оценочную компанию.
| Сумма компенсации, руб | Процент от выплаты | Фиксированная часть |
|---|---|---|
| До 20 тысяч | 4 | 0 |
| До 100 тысяч | 3 | 800 |
| До 200 тысяч | 2 | 3200 |
| До 1 млн | 1 | 5200 |
| От 1 млн | 0,5 | 13200 |
Для определения судебной пошлины используют положения налогового законодательства – ст. 333.19 НК РФ.
Шаг 4. Подача заявления в суд
Готовое исковое заявление вместе с пакетом прилагаемых документов передают через:
Иск подают в суд городской или районный по месту расположения квартиры, долей в которой владеет истец.
Шаг 5. Судебное разбирательство
Чтобы быть уверенным в донесении до суда своей позиции, истцу рекомендуется привлечь на помощь юриста. Профессиональная юридическая поддержка повысит шансы на удовлетворение требований истца.
Если доля истца незначительная, он может рассчитывать на компенсацию через принудительный выкуп другими собственниками. Обычно, суды идут навстречу при согласовании выкупа, если будут предоставлены доказательства, что владение долей нарушает права кого-либо из собственников, а сами стороны не могут согласовать сумму принудительного выкупа. Суд удовлетворит требования истца, если оспариваемое жилье окажется единственным.
Судебная практика по взысканию компенсации
Поскольку ситуации с компенсацией за пользование долей неоднозначны, не существует единой судебной практики по этому вопросу. Большое значение для удовлетворения требований истца играет правильная аргументация в суде и готовность к отстаиванию интересов в процессе заседаний. При определении размера компенсации суд будет исходить из проведенной независимой оценки.
Если нет возможности согласовать выкуп доли в судебном порядке, собственник может предложить свою часть имущества другим покупателям вместо взыскания компенсации.
По искам признания доли незначительной обычно судья прислушивается к позиции владельцев больших долей. Суд исходит из того, что основное назначение жилья – проживание, а в квартире, как правило, проживают владельцы самой крупной доли.
М-4085/2018 М-4085/2018 от 29 января 2019 г. по делу № 2-4600/2018 назначена компенсация за 7/8 долю на основании расчетов, проведенных по инициативе суда независимым экспертным бюро. Выплата была определена на основании текущей стоимости аренды с учетом размера доли, которой пользуется собственник.
М-247/2020 М-247/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-273/2020 урегулировало споры в отношении компенсации за 1/16, поскольку судом установлено, что реальный выдел невозможен, а собственник имеет другое место для постоянного проживания.
М-1596/2020 М-1596/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1774/2020 удовлетворило требование истца о разделе имущества с последующим прекращением долевой собственности согласно предложенного варианта.
М-5829/2019 2-7469/2019 М-5829/2019 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1101/2020 определило обязать собственника 1821\5000 доли в 1 комнатной квартире выплачивать компенсацию за пользование остальной части имущества, а также оплачивать коммунальные платежи на регулярной основе, поскольку проживание второго владельца доли невозможно обеспечить.
Юридические сложности при получении компенсации за долю
В процессе взыскания компенсации за собственную долю владелец сталкивается с противодействием со стороны другого собственника, не готового нести дополнительные расходы на оплату использования долевого имущества. Чтобы повысить шансы на удовлетворение требований истца, потребуется профессиональная юридическая поддержка.
Привлекая опытного юриста, истец вправе рассчитывать на грамотное составление иска и подготовку убедительной базы доказательств для суда, которые помогут добиться назначения компенсации за свою долю, используемую другими собственниками. Юрист поможет определить позицию на суде, в зависимости от того, планируется ли получать выплаты регулярно, или собственник намерен принудительно выкупить часть жилплощади, неиспользуемой другим владельцем.