компенсация за ремонт мест общего пользования
Разрешите помыться
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД
Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.
Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД
Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).
Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.
Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.
То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений
Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.
Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.
Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.
Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.
Выводы
Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.
Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.
Как взыскать с соседей по коммунальной квартире денежные средства за ремонт общих помещений?
Здравствуйте. Меня зовут Анна Владимировна. Постараюсь кратко изложить суть вопроса.
Проживаю в коммунальной квартире (три комнаты). Лицевые счета разделены. Долгое время они не проживали. Коммунальные платежи не оплачивали. Я неоднократно сообщала, что места общего пользования приходят в негодность. Кухня: падает стена, провалился пол частично ит. и т.п. Уточняю. Дом деревянный, 2-х эт, с 1995г. состоит под снос. Был частично расселен. 2011г. стройка заморожена. 2013г дом заселен снова. Ни кого участия в помощи ремонта не оказывался. Акты составлялись без их участия и т.д. На сегодняшний день, идут легкие угрозы, предлагают комнату выкупить за 700 тыс. руб. В комнате 1, она не проживала со дня рождения, а жила всю свою жизнь в Балахне.
1.Как возместить денежные средства за ремонт?
2. Если возможность выписать из комнаты?
3. Снизить стоимость за комнату?
Проживаю в коммунальной квартире (три комнаты). Лицевые счета разделены. Долгое время они не проживали. Коммунальные платежи не оплачивали. Я неоднократно сообщала, что места общего пользования приходят в негодность. Кухня: падает стена, провалился пол частично ит. и т.п. Уточняю. Дом деревянный, 2-х эт, с 1995г. состоит под снос. Был частично расселен. 2011г. стройка заморожена. 2013г дом заселен снова. Ни кого участия в помощи ремонта не оказывался. Акты составлялись без их участия и т.д. На сегодняшний день, идут легкие угрозы, предлагают комнату выкупить за 700 тыс. руб. В комнате 1, она не проживала со дня рождения, а жила всю свою жизнь в Балахне.
Анна Владимировна
Добрый день! Уточните — все жильцы проживают по договору социального найма или являются долевыми собственниками комнат.
1.Как возместить денежные средства за ремонт?
Анна Владимировна
Вы уведомляли о ремонте и предлагали его сделать совместными силами. Если да то необходимо предьявить претензию на оплату ремонта пополам.
2. Если возможность выписать из комнаты?
Анна Владимировна
Это возможно только в судебном порядке — только при наличии достаточных оснований.
Добрый день Анна Владимировна!
В ст.43 ЖК РФ сказано:
1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Из приведенной нормы следует, что ремонтировать места общего пользования в коммунальной квартире должны все собственники комнат, однако не все так просто.
В ст.42 ЖК РФ сказано:
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
То есть каждому собственнику коммунальной квартиры места общего пользования принадлежат на праве общей собственности, но конкретное число метров той же кухни определяется исходя из квадратных метров принадлежащей жилой комнаты, что отразиться на проценте оплаты за ремонт.
У вас три собственника квартиры. Но одному собственнику принадлежит комната, допустим 20 кв.м., а оставшимся двум по 10 кв.м. Соответственно за ремонт общего имущества расходы будут делиться не поровну на троих, а 50% расходов должен будет заплатить собственник большой комнаты. а по 25% должны будут заплатить собственники меньших по площади комнат.
В вашем случае ситуация та же, делить расходы за ремонт мест общего пользования вы будете исходя из принадлежащих квадратных метров жилых комнат.
Так как собственники двух других комнат не соглашаются погасить задолженность за понесенные вами расходы за ремонт мест общего пользования. поэтому вам нужно подать иск в суд для того чтобы их обязали вернуть вам часть расходов на ремонт.
К судебному иску вам нужно будет приложить смету расходом и чеки по приобретению стройматериалов, а также квитанцию об оплате услуг по ремонту. если ремонт делали другие люди, нанятые для такой работы.
То есть вам нужно не только предъявить претензии к вашим соседям в судебном порядке, но и подкрепить их доказательствами. Для более полного ответа рекомендую Вам обратиться к юристам нашей компании, для более полной консультации.
Оплатив ремонт общего имущества в здании, собственник вправе требовать возмещения части расходов в качестве неосновательного обогащения
Автор: Манкина О. С., эксперт журнала
Причем этот вывод справедлив и в том случае, когда одним из отказавшихся от несения расходов собственников помещений в здании является бюджетное учреждение, а в качестве причины отказа в выплате компенсации названо отсутствие контракта, заключенного в соответствии с Законом о контрактной системе. Такой подход подтвердила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 26.03.2020 № 301‑ЭС19-22897 по делу № А17-2188/2017.
Общий подход к решению проблемы.
В статье «Ремонт общего имущества в административном здании», опубликованной в № 1, 2020, автор дал ответы на следующие вопросы:
как распределить между собственниками затраты на проведение работ на общем имуществе административного здания;
можно ли в случае, когда ремонт нужно выполнить срочно, оплатить работы за свой счет, а затем взыскать часть расходов с остальных собственников;
как отразить эти операции в бухучете и для целей налогообложения прибыли?
При этом было указано, что согласно сформированной судами позиции собственник части помещений в нежилом здании не вправе отказаться нести расходы на содержание общего имущества. При отсутствии заключенного между сторонами договора о возмещении понесенных затрат на содержание общего имущества к отношениям сторон применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить неосновательно сбереженное имущество собственнику, понесшему расходы на ремонт, реконструкцию и т. д. общего имущества (пропорционально соотношению площади принадлежащих собственникам помещений и общей площади помещений здания) (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 № 7349/09, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Иными словами, собственник, осуществивший расходы, вправе обратиться в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение с другого собственника помещений в здании. Размер неосновательного обогащения может быть определен исходя из процентного соотношения долей в общем имуществе.
Бюджетное учреждение – особенный собственник?
Действует ли обозначенный выше судебный подход в том случае, когда собственником части помещений в здании является бюджетное (казенное) учреждение? До недавнего времени однозначного ответа на этот вопрос не было.
Например, в Постановлении АС ВВО от 20.09.2019 № Ф01-3703/2019 по делу № А17-2188/2017 арбитры отказали ООО в удовлетворении исковых требований при следующих обстоятельствах.
Помещения в здании принадлежали нескольким собственникам, в том числе областному правительству (свыше 50 %, из которых 42 % закреплены за казенным учреждением).
В связи с аварийным состоянием крыши здания, протечками на общем собрании собственников помещений в здании было решено поручить обществу заключить договор с подрядной организацией на ремонт крыши здания.
Между собственниками здания (за исключением учреждения и области) было подписано соглашение о порядке осуществления ремонта крыши здания.
Ремонтные работы были выполнены, приняты и оплачены.
Учреждение и область сообщили ООО об отсутствии финансовых средств на проведение указанных работ.
Посчитав, что понесенные на ремонт общего имущества расходы подлежат распределению пропорционально занимаемой площади между собственниками помещений в здании, общество обратилось в суд.
Судьи рассуждали так. В соответствии с Законом о контрактной системе государственные органы, органы управления внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, казенные учреждения и иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов могут вступать в договорные отношения только посредством заключения государственного или муниципального контракта.
В данном случае общество и ответчики (область, учреждение) государственный контракт на выполнение работ по ремонту кровли не заключали.
Между тем, поскольку финансирование работ для государственных нужд осуществляется из бюджета, заключение государственного контракта является обязательным условием.
Взыскание неосновательного обогащения за фактически оказанные услуги при отсутствии государственного (муниципального) контракта открывало бы возможность для недобросовестных исполнителей работ и государственных заказчиков приобретать незаконные имущественные выгоды в обход Закона о контрактной системе, тогда как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Данный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 37/13 по делу № А23-584/2011, от 28.05.2013 № 18045/12 по делу № А40-37822/2012, а также приведенной в п. 20 Обзора судебной практики[1].
Таким образом, лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) без государственного (муниципального) контракта, подлежащего заключению в случаях и в порядке, предусмотренных Законом о контрактной системе, не могло не знать, что работы выполняются им при очевидном отсутствии обязательств.
В связи с этим фактическое исполнение обществом обязательства по ремонту кровли в спорном здании не влечет возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения.
Кроме того, общество не доказало соблюдение условий, указанных в п. 9 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе, а именно то, что ремонтные работы крыши здания не терпели отлагательства, были проведены в количестве, объеме, которые необходимы для ликвидации последствий, возникших в результате аварии, были связаны с предотвращением иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.
С учетом изложенного судьи отказали в удовлетворении исковых требований ООО.
Бюджетное учреждение – обычный собственник, отсутствие контракта – не повод для отказа.
Судебная коллегия по экономическим спорам решила, что при рассмотрении спора арбитры не учли следующее.
Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 4 ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.
Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
По смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.
Поскольку обязательства собственника по оплате содержания общего имущества основаны на императивных нормах ГК и ЖК РФ, вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с незаключением сторонами контракта в соответствии с Законом о контрактной системе в отношении спорных работ является ошибочным. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного (муниципального) собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания. Данная ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленного в случае отсутствия контракта, изложенного в п. 20 Обзора судебной практики.
В соответствии с п. 24 этого обзора обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта.
Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества не является основанием для освобождения его от внесения соответствующей платы на содержание.
Так как между сторонами отсутствовало соглашение о порядке распределения расходов на содержание общего имущества, общество, понесшее расходы сверх своей доли, вправе требовать их компенсации в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).
Обязанность нести расходы на содержание общего имущества либо возмещать затраты, осуществленные одним из собственников, является универсальной. Она возникает как у коммерческих организаций, так и у бюджетных учреждений. Последние не вправе ссылаться на отсутствие финансирования и заключенного контракта в соответствии с требованиями Закона о контрактной системе.
[1] Обзор судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утв. Президиумом ВС РФ 28.06.2017.
Ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире
Вопрос: У нас в коммунальной квартире ужасное состояние мест общего пользования. Как заставить соседей участвовать в ремонте или взыскать за ремонт?
Проживаем в коммунальной квартире. Все жильцы собственники. Дому 30 лет и ни разу не было ремонта мест общего пользования. Вопрос; кто должен делать ремонт кухни и других мест общего пользования? Собственники или ЖК? и куда обращаться?
Можно ли обязать управляющую организацию произвести ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире?
У меня 1/2 доли в коммунальной 2-х комнатной квартире. Места общего пользования находятся в аварийном состоянии, как и сама квартира. Второй собственник отказывается делать ремонт мест общего пользования (разделить ремонт пополам). Могут ли квартиру выставить на торги, так как она находится в аварийном состоянии и не пригодна для проживания. Моя часть приватизирована.
Сосед в коммунальной квартире отказывается делать ремонт мест общего пользования. Можно ли подать заявление в суд?
Кто должен производить и кто оплачивает косметический ремонт мест общего пользования, замену и ремонт сантехнического оборудования в коммунальной квартире.
В коммунальной квартире три собственника. Проживает шесть человек. Как поделить затраты на ремонт мест общего пользования?
Должен ли МУП Коммунальник за свой счет производить ремонт в местах общего пользования в коммунальной квартире (жилая площадь приватизирована, места общего пользования нет)
Как добиться косметического ремонта мест общего пользования в коммунальной квартире? За 36 лет не было ни одного ремонта! Правда ли, что по закону каждые 5 лет ЖКХ должны косм. Ремонт делать?
Скажите пожалуйста вправе ли сосед по коммунальной квартире препятствовать нам в ремонте мест общего пользования.
Кто должен делать ремонт мест общего пользования в муниципальной, коммунальной квартире и входит ли в этот ремонт замена сантехники и газовой плиты?
В коммунальной квартире требуется ремонт мест общего пользования. Но одна комната из 3-х муниципальная. Как быть с ремонтом?
Как потребовать от УК вернуть деньги потраченные на ремонт (собственными силами) мест общего пользования (кухня, туалет, коридор) в коммунальной квартире?
Как оплачивается ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире? Делится между собственниками? Или между проживающими т.е. прописанными? Или пропорционально долям?
Скажите, пожалуйста, в коммунальной квартире ремонт мест общего пользования оплачивается в соотношении в зависимости от проживающих людей или от метража жилой площади, принадлежащей соседям?
У меня в коммунальной квартире две комнаты, а проживает один человек, а у соседей одна комната и проживает 3 человека. Соседи требуют, чтобы я оплачивала 2/3 стоимости ремонта мест общего пользования. Правильно ли это? Существует ли такой закон?
Скажите пожалуйста, как обязать соседей по ком. квартире участвовать в ремонте мест общего пользования? Или как через суд истребовать деньги потраченные на ремонт, если у меня 2\3 а у них 1\3 доли в коммунальной квартире?
Я собственник одной из комнат в коммунальной квартире, остальные комнаты муниципальные. Места общего пользования в запущенном состоянии (не идет из крана вода, не работает сливной бачок и много другое. Я написала письмо в администрацию с просьбой принять участие (либо финансовое либо организационное) в ремонте мест общего пользования. Прошло полгода и на письмо мое никто не ответил. Квартира остается в запущенном состоянии. Что делать дальше? Куда писать? Как заставить администрацию принять участие в ремонте мест общего пользования?
Живу в коммунальной квартире, там все собственники. Затеяли ремонт мест общего пользования за свой счёт. Ни с кого денег не требуем, но соседка препятствует проведению ремонта, мотивируя тем, что ей это не надо. Как её можно поставить на место, есть ли закон, в котором прописано как часто нужно делать ремонт.
Проживаю к коммунальной квартире, случилась авария на стояке в туалете, место общего пользования. Соседи отказываются платить за ремонт, как быть?
Я являюсь собственником 57% двухкомнатной коммунальной квартиры в элитном доме элитного района Санкт-Петербурга (приватизация коммунальной квартиры была проведена в процентном соотношении). В квартире ни я, ни другие собственники не проживают.
Есть риск как пожара, так и залива соседей внизу.
Квартира в элитном месте много лет рушится и находится в аварийном состоянии.
Из-за его позиции, я могу оказаться со-виновницей пожара или затопления соседних квартир. И в результате, в аварийном случае, я могу стать субъектом судебных разбирательств со стороны соседей, а у меня нет ни денег ни желания оплачивать чужие ремонты.
Подскажите пожалуйста какой-нибудь выход из этой ситуации.
Может быть есть какой-то законный способ принудить соседа к материальному участию в ремонте мест общего пользования коммунальной квартиры?