квартира в ипотеке чья собственность
Ипотечная квартира: на что вы имеете право?
Купившие ипотечную квартиру зачастую живут с ощущением, что она «не вполне им принадлежит». Так ли это на самом деле?
Владельцем квартиры, купленной с привлечением ипотечных средств, является не банк (как многие думают), а сам покупатель. Жилье становится собственностью с момента подписания договора купли-продажи.
Но при этом банк, давший деньги в кредит, тоже имеет некоторые права относительно этой недвижимости, поэтому всеми возможностями собственника покупатель не обладает. Это не слишком серьезные ограничения, но о них обязательно нужно знать, чтобы не допускать досадных промахов, которые могут дорого обойтись.
1. Продать или подарить — без согласия банка. То есть, в принципе такая возможность (отчуждать имущество) у владельца остается, но это можно сделать только при условии, что банк не против. Например, если вы решили продать ипотечную квартиру, то обязательства по кредиту перейдут новому владельцу, и банк должен быть в курсе и одобрять такое решение.
2. Проводить перепланировку или существенное переобустройство — без согласия банка. Так как перепланировка может существенно влиять на характеристики квартиры (особенно с учетом того, что далеко не все изменения в принципе разрешены законодательством, и очень важно соблюдать все требования и регистрировать все изменения с получением соответствующего разрешения). Помимо этого для проведения перепланировки в ипотечной квартире необходимо получать разрешение страховой компании, которая застраховала жилье.
3. Наносить квартире иной урон, который влияет на условия ее эксплуатации. Понятно, что это скорее относится к маргинальной среде, к которой люди, покупающие квартиру в ипотеку, вряд ли относятся. Но ситуации бывают разные, оценки банка тоже, поэтому в этом случае лучше не рисковать. Тем более, что…
Обратите внимание! Представители банка имеют право приходить в квартиру и проверять ее состояние, а также условия ее эксплуатации! Если будут какие-либо нарушения, банк может потребовать погасить кредит досрочно. Когда речь идет об ипотеке, понятно, что такой крупной суммы у владельцев чаще всего нет, в этом случае квартира будет продана с дальнейшим погашением оставшейся части кредита.
1. Естественно, права на квартиру могут быть утеряны, если заемщик не выплачивает кредит. В этом случае банк может потребовать «вернуть» квартиру, продать ее и покрыть недостающую часть кредита.
Важно! Звучит это страшно, но в реальности закон защищает заемщика и гласит, что если нарушения сравнительно невелики, а требования банка несоразмерны «проступку», то не должно быть никаких санкций. Что это означает на практике? Никаких «санкций» не последует, если сумма недоплаты составляет менее 5% от стоимости квартиры, или просрочка составляет менее 3 месяцев. Но! Если просрочек в течение года было больше трех, уже стоит начать волноваться, потому что банки могут посчитать «по совокупности», а не формально отслеживать просрочку три месяца подряд. В любом случае, лучше не допускать, конечно, каких бы то ни было задержек в оплате. Но если ситуация сложилась таким образом, что без этого не обойтись, следите, чтобы просрочка не составляла более 3 месяцев.
2. Нарушение обязательств по страховке. Ипотечная квартира в любом случае должна быть застрахована. И если какие-либо пункты договора будут нарушены, последствия будут не только со стороны страховой, но и со стороны банка.
3. Неуказание при заключении договора прав третьих лиц (аренда, пожизненное использование, и так далее). В этом случае договор признается недействительным.
4. Отчуждение собственности без согласия банка. Об этом мы писали выше: продать или подарить ипотечную квартиру без согласия банка нельзя.
5. Трата целевого займа (в данном случае, ипотеки) не по назначению. Если выданные на приобретение квартиры деньги были потрачены на другие нужды и банк об этом узнает, сделка будет расторгнута, квартиру заберут и продадут для покрытия кредита.
Ипотечная квартира — «почти такая же», как купленная сразу за полную сумму. Покупатель является владельцем и может почти без ограничений распоряжаться своей собственностью. Но ключевое слово в данном случае — «почти». И на эти нюансы нужно обязательно обращать внимание, чтобы не было проблем с банком и недвижимость и дальше оставалась собственностью того, кто брал кредит.
Как делить ипотеку при разводе
И какой вариант самый удачный
Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.
В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.
Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.
Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.
Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.
Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.
Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен
Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:
Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.
Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.
Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.
Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.
Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.
В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.
Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.
Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.
У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.
Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.
В такой схеме есть три скользких момента:
Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.
Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.
Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.
Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.
В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.
Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.
Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.
Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.
Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.
Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.
Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.
Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.
Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.
Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.
Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.
Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.
Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.
Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.
У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать
Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение : продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя.
Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.
Сдавать квартиру в аренду или наем
❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования
Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется ( ГК РФ, ст. 346 п. 3 ).
Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.
Делать ремонт и перепланировку
❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно
Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 30 ). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.
Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 29 ). Это уже касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком. Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка.
Продать квартиру
❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно
Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка ( ГК РФ, ст. 346 ). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.
Если вы продаете квартиру с последующим обременением, то нового собственника должен одобрить банк.
Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.
Подробности в статье «Как продать ипотечную квартиру»
Подарить квартиру
❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно
Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований.
Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит.
Регистрировать в квартире других людей
❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования
Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании ( ЖК РФ, ст. 31 ). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.
То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет. Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать.
Подробности в статье «Как прописаться в квартире»
Завещать квартиру
❗️Согласие банка: не нужно
В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3 ). Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание ( ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания ). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту. Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится.
Как и где получить согласие банка
Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.
Кому принадлежит квартира в ипотеке
Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.
Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.
Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение
При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.
Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:
Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.
Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:
Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.
Продажа с согласием банка
Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.
К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей. А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант. Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.
Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.
Три способа продажи жилья в ипотеке
Продажу заложенной жилплощади после погашения ипотеки можно реализовать тремя путями:
Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.
Сдача жилья квартиросъемщикам
Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102. Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются. Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.
Если собственник нарушит такие условия договора, последствия могут быть разными:
Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем. В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму. Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.
Ремонт и перепланировка
Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.
К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном. Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор. Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.
На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.
Прописка в жилье родных или посторонних лиц
Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.
При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица. Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно. Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой. ЖК РФ ФЗ-188 ст. 31.
Продажа заложенной квартиры по настоянию банка
При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.
Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.
Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению
Если денег на очередные выплаты нет из-за ухудшения материального положения, лучше не дожидаться просрочки или принуждения к досрочному расторжению договора по инициативе банка. У заемщика как минимум три варианта выхода из ситуации:
Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст. 6.1-1.
Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.
Ипотечные каникулы
С августа 2019 года все ипотечные заемщики в РФ могут оформить ипотечные каникулы на законных основаниях. При этом банк не может отказать заемщику, у которого выполнены все условия:
К сложным ситуациям причисляют:
В период карантина из-за коронавируса заемщики также могут попросить льготные каникулы по ипотеке. Они отличаются по условиям:
При этом обратиться за ипотечными каникулами из-за коронавируса можно только в период с 02.04.2020 по 30.09.2020 года. Льготу дадут только по договорам, которые были заключены до 03 апреля 2020 года.
При любом из вариантов ипотечных каникул не пострадает кредитная история заемщика и рейтинг. Кроме того банк не сможет требовать досрочного погашения ипотеки и не будет начислять штрафы. Более подробно о вариантах ипотечных каникул прочитайте в статьях Бробанка.
Реструктуризация
Если прав на ипотечные каникулы нет, можно обратиться за отсрочкой или уменьшением ежемесячной выплаты по ипотеке. Банк может предложить реструктуризацию с условием выплаты только процентов за пользование кредитными деньгами, без внесения оплаты по основному долгу.
В большинстве банков индивидуальный подход к каждому заемщику. Тут главное не молчать о своих финансовых проблемах и обратиться за поиском решения заранее.
Обратите внимание: реструктуризация удлиняет срок кредитования и увеличивает итоговую сумму переплаты. Но при этом она помогает сохранить кредитную историю заемщика без просрочек, штрафов и неустоек. Такой период снижения ежемесячной нагрузки поможет восстановить финансовое положение семьи без продажи жилья, которое находится в залоге у банка.
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование – это оформление новой ипотеки для погашения уже действующей в этом же или другом банке. Так можно поступить, если предложение более выгодно по процентной ставке. Она должна быть ниже как минимум на 1,5-2% по сравнению с текущими условиями. Кроме того стоит обратить внимание на оставшийся срок кредитования. Он должен быть не меньше года, а в некоторых случаях даже половины срока. Так происходит потому, что при аннуитетных выплатах на погашение процентов большая часть денег уходит вначале ипотеки.
Если подавать заявку на рефинансирование ипотеки в другой банк, то заемщика будут оценивать как нового клиента. Понадобится подтвердить платежеспособность и принести договор текущей ипотеки. Если новому банку-кредитору подойдет кандидатура заемщика, он переведет деньги в первый банк кредитор, а залог жилья перейдет к нему.
При рефинансировании в другом банке возникают дополнительные расходы. На оформление документов, повторную оценку жилья, пересылку денег между банками и другие затраты. Их все следует учесть до подписания нового договора.
Некоторые кредиторы одобряют рефинансирование внутри банка. Они идут на такие не очень выгодные для себя шаги, чтобы клиенты не уходили в другие банки. В этом случае процедура будет в разы быстрее, а дополнительных затрат не будет вообще. Поэтому прежде чем обращаться в другие банки-кредиторы уточните возможность рефинансирования в обслуживающем банке. Но если заемщику откажут, ему не смогут запретить перевод ипотеки в другой банк.
Погашение ипотеки до срока
Все заемщики по российскому законодательству наделены правом досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. При досрочном погашении надо обратиться в банк, выяснить точный размер задолженности на дату внесения денег. Это важно, чтобы заем был закрыт полностью, и не осталось какой-либо даже незначительной суммы.
Не обязательно погашать досрочно всю сумму ипотеки. Можно вносить суммы больше, чем предусмотрено договором кредитования. При этом также следует предупреждать банк. Потому что без распоряжения заемщика деньги могут лежать на счете до наступления очередного срока.
Например, сумма ежемесячного платежа 20 тысяч рублей, а заемщик вносит по 30 тысяч. Автоматически со счета снимают только 20 тысяч, а остальные деньги могут лежать без пользы. Таким способом не получится уменьшить сумму процентов и снизить итоговую переплату. Поэтому так важно всегда оповещать банк, что «запасные» деньги должны быть направлены на оплату процентов или тела.
Иногда в условиях ипотечного договора может быть прописан пункт, что запрещен досрочный возврат кредита в первые полгода или год. Обратите внимания на такие ограничения. На самом деле банк не может запрещать клиентам погашать кредиты и ипотеку досрочно. Главное условие, которое обязан соблюдать заемщик – уведомление банка в течение 30 календарных дней о досрочном внесении денег. В некоторых банках или договорах можно встретить даже меньший срок в 10-15 дней.
Завещание на недвижимость в залоге
При оформлении сделки купли-продажи недвижимость сразу принадлежит покупателю. Банк не фигурирует в документах. Но при этом на квартиру наложено обременение, которые будет снято после завершения выплат по ипотеке.
Заемщик с ипотекой – собственник недвижимости, поэтому он может включить имущество в завещание без согласия банка. При этом неважно кому будут завещана квартира мужу-бизнесмену или несовершеннолетней сыну-школьнику. Банку вообще будет неизвестно, что заложенное жилье фигурирует в каком-либо завещании.
Если ипотека к моменту смерти заемщика будет не погашена, при вступлении в права наследования правопреемникам перейдет и ипотечный долг. Даже если не будет никакого завещания, заложенная недвижимость все равно достанется наследникам. А если их несколько, то им гораздо сложнее будет делить как само имущество, так и долги по нему.
О том, как оформить завещание и что для этого нужно, читайте в отдельной статье Бробанка.
Любой наследник вправе отказаться от вступления в наследство. Так можно сделать, чтобы не платить по обязательствам умершего заемщика, если они окажутся непосильными для правопреемника. Но получить квартиру без оплаты долгов не получится.
Обязательные и необязательные страховки
Оформление ипотеки возможно только при страховании объекта залога – недвижимости. Если заемщик откажется застраховать жилье, ему не оформят ипотеку. А отказаться от страхования жизни, здоровья или титульных прав на имущество клиент может на законных основаниях. Все перечисленные виды страхования относятся к добровольному, а не обязательному. Поэтому банк не может заставить заемщика оформлять все эти страховые полисы.
Обычно при отказе клиента от дополнительных страховок банк поднимает процентную ставку по ипотеке. При этом большинство банков предлагают комплексное страхование. В него уже включены несколько рисков. Такой полис обходится дешевле, чем отдельные страховки. Тем, кто выбирает такой полис, банк снижает ставку по ипотеке.
Очень важно подсчитать заранее, какой вариант самый выгодный для заемщика. Кому-то важно застраховать максимальное число рисков, чтобы рассчитывать на страховую компанию в сложных жизненных обстоятельствах. Другим некритично повышение ставки на 1-1,5% без оформления страховых полисов.
Полезные ссылки:
Комментарии: 16
Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь: