Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Налог для самозанятых, сдающих квартиры. Плюсы, минусы, чего ожидать дальше

Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент

В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.

Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.

1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.

Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.

А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.

Почему к арендодателям это относится

По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).

На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.

Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше

До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.

Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).

При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.

Как работает новая схема

С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.

И всё можно будет делать через приложение «Мой налог». Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.

У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.

Какой доход облагается налогом

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.

Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход
Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.

Источник

Может ли самозанятый сдавать квартиру как физлицо?

Хочу зарегистрироваться самозанятым по виду деятельности «разработка сайтов». Еще сдаю квартиру и планирую этот налог вернуть. Могу ли я указывать в доходах от самозанятости только основной доход от разработки, а квартиру сдавать как обычное физлицо и возвращать НДФЛ?

К сожалению, сделать так, как вы хотите, не получится. И в вычете налоговая вам откажет, даже если вы заплатите НДФЛ с дохода от сдачи квартиры как физлицо.

Налог на профессиональный доход — НПД — автоматически распространяется на все доходы, которые входят в налоговую базу по НПД, в том числе на доход от сдачи квартиры. В этой ситуации платить 13% НДФЛ и сдавать декларацию вы не должны. А значит, не можете претендовать на налоговый вычет. Поясню все подробнее.

Самозанятые и налоги

Официально никакого статуса «самозанятый» нет. Это простой гражданин или ИП, который продает товары собственного производства, оказывает услуги, выполняет работы или реализует свои имущественные права, например сдает квартиру, и уплачивает налог на профессиональный доход.

Для физического лица НПД заменяет НДФЛ. Вместо стандартных 13% с дохода гражданин платит 4%, если получает деньги от физлиц, или 6%, если от организаций. На первое время самозанятым предоставляют вычет 10 000 Р — пока они не исчерпают эту сумму, они платят налог исходя из ставок 3 и 4% соответственно.

В законе нет конкретного перечня видов деятельности, которыми может заниматься самозанятый. И при регистрации не надо указывать, как именно вы планируете зарабатывать деньги. Но это можно сделать добровольно.

НПД платят со всех доходов, которые получает самозанятый и которые относятся к объекту налогообложения. Это доходы от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг или реализации имущественных прав.

При этом есть доходы, которые не могут облагаться НПД. К ним, в частности, относятся:

Поэтому иногда совмещать НПД и НДФЛ можно, но чаще всего так не получится. Например, можно работать по трудовому договору, получать зарплату и одновременно быть самозанятым. Но если сдавать жилье, то нужно либо платить НПД и быть самозанятым, либо быть простым физическим лицом и платить НДФЛ. Одно с другим несовместимо.

Курс о больших делах

Почему самозанятый не получит налоговый вычет, если будет сдавать квартиру как физлицо

Если вы сдаете квартиру как физлицо и платите 13% НДФЛ от доходов, то можете вернуть из бюджета деньги или заплатить НДФЛ в меньшем размере. Для этого можно использовать любые налоговые вычеты. Например, можно купить квартиру и получить вычет за ее покупку. Либо использовать налоговый вычет за лечение зубов или обучение. Но это не получится, если вы зарегистрируетесь как плательщик НПД.

Представим ситуацию, что самозанятый все-таки разделил доходы и налоги: с доходов от работ и услуг платит НПД, а с дохода от сдачи квартиры — НДФЛ. Теоретически это возможно, ведь для уплаты НПД налоговая берет в расчет только те доходы, которые человек сам заявляет в приложении «Мой налог».

Однако в этом случае, даже если гражданин подаст декларацию 3-НДФЛ и отразит в ней доходы от сдачи квартиры, налоговая инспекция потребует сдать уточненную декларацию с нулевыми показателями. Соответственно, никаких вычетов налогоплательщик не получит.

Позиция Минфина: плательщики НПД освобождаются от НДФЛ в отношении доходов, которые являются объектом налогообложения НПД. Такие доходы не нужно отражать в декларации 3-НДФЛ.

Аналогичной позиции придерживается ФНС. Причем налоговая отдельно рассматривает вопрос, как нужно платить налоги физлицу, если сдавать квартиру и одновременно платить НПД.

Вот что получится в итоге.

Доход от сдачи квартиры самозанятый не заявлял, сведения в налоговую инспекцию не передавал и НПД не платил — это нарушение. В первый раз налоговая ограничится штрафом — 20% от суммы дохода, которую плательщик НПД не заявил и не передал в налоговую. Если самозанятый повторно допустит нарушение в течение шести месяцев после того, как его привлекут к ответственности в первый раз, сумма штрафа увеличится до суммы незаявленного дохода.

Если заплатить 13% НДФЛ от сдачи квартиры до подачи декларации, то эти деньги на какое-то время зависнут. Их можно попытаться вернуть как ошибочно уплаченный налог — для этого нужно направить заявление в ИФНС. А если подать декларацию до того, как заплатить налог, налоговая инспекция потребует сдать уточненную 3-НДФЛ с нулевыми показателями и откажет в вычете.

Сопоставив все сведения, ИФНС, по сути, должна доначислить НПД и обязать самозанятого погасить недоимку. Одновременно могут привлечь к ответственности по статье 129.13 налогового кодекса. Тем более что в такой ситуации особо и доказывать ничего не нужно: все будет видно по декларации 3-НДФЛ и доходам, которые налогоплательщик сам представил в ИФНС и как самозанятый, и как физлицо.

Что делать вам

Поскольку вы, видимо, уже занимаетесь разработкой сайтов и просто хотите легализовать эту деятельность, регистрироваться в качестве самозанятого вам придется. В этом случае доходы от сдачи квартиры, наряду с другими, нужно будет отражать в приложении «Мой налог» и уплачивать НПД.

Доходы от сдачи квартиры, которые вы получили до того, как зарегистрировались в качестве самозанятого, можно отразить в декларации 3-НДФЛ и воспользоваться вычетом в части этих доходов и заявленного или уплаченного НДФЛ.

Источник

Самозанятые арендодатели. Опасно ли «светиться»?

Какие налоги платят самозанятые, если они сдают жилье в аренду? Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости?

Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%? И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.

Налог при сдаче в аренду

Раньше с доходов от сдачи в аренду нужно было отдавать стандартные 13% (НДФЛ). Но с 2019 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).

если вы сдаете в аренду жилплощадь физическому лицу, то заплатить в бюджет надо будет лишь 4% от дохода, а если организации или предпринимателю — 6%.

Воспользоваться новым налогом пока могут только жители четырех регионов – Москвы, Подмосковья, Калужской области и Татарстана. Именно в них проводится эксперимент по установлению нового спецрежима «Налог на профессиональный доход». Однако на днях стало известно, что Минфин планирует с 2020 года ввести профессиональный налог и в остальных регионах страны.

Самозанятые — граждане, которые получают доход от своей деятельности, но не имеют работодателя и не привлекают наемных работников.

Имущественный вычет при продаже

Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП», здесь есть большое «НО».

Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, налоговые вычеты не предоставляются.

Но как это ограничение действует в отношении самозанятых арендодателей? Является ли сдача в аренду квартиры предпринимательской деятельностью? Самозанятые – не обязательно индивидуальные предприниматели (ИП). Поэтому можно предположить, что если они будут продавать недвижимость, то эта норма на них распространяться не будет. Ведь без статуса ИП они вроде бы предпринимательскую деятельность не осуществляют.

Хотя, как рассказывает Аркадий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право», налоговые инспекторы могут посчитать иначе.

Аркадий Брызгалин генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право »

Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2018 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП. Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми.

«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке. Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.

По его словам, это явная недоработка законодателя, который, кажется, сам запутался, где и когда гражданин становится предпринимателем и как квалифицировать осуществляемую им деятельность. Если законодатель в ближайшее время не урегулирует данную ситуацию и не внесет соответствующие поправки в законодательство с ответом на вопрос «можно ли самозанятым, облагающим свой доход от сдачи квартиры в порядке НПД считать это предпринимательством», то ответ на него даст уже только судебная практика.

Продажа квартиры без налога

Но все эти риски можно избежать, если продать квартиру после минимального положенного срока ее владения. Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает продавца жилья от уплаты НДФЛ. В частности, если он владел квартирой больше трех или пяти лет.

Минимальный срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ)

3 года

5 лет

– приняли в подарок от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки, внука, брата, сестры (с одним или двумя общими родителями)

Во всех остальных случаях (купили после 01.01.2016)

– досталась по наследству

– получили по договору пожизненного содержания с иждивением (рента)

– купили до 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ)

Как посчитать срок?

По общему правилу: с момента, когда вы зарегистрировали право собственности на недвижимость (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Посмотреть дату можно в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилье (выдавали до середины 2016 года) либо в выписке из ЕГРН. (Абзац поправлен).

Итак: самозанятый, сдававший квартиру в аренду, может ее продать и будет полностью освобожден от уплаты НДФЛ, если владеет ей дольше трех или пяти лет. Если же этот срок меньше, то он может столкнуться с тем, что налоговики откажут ему в предоставлении имущественного налогового вычета.

Источник

Самозанятые арендодатели. Шаг 2. Вопросы и ответы

Документы для налоговой

Вопрос: какие документы для налоговой нужно оформить самозанятому, если он планирует сдавать квартиру в аренду?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Специально заполнять какие-то бланки, собирать копии документов не потребуется. Перейти в стату самозанятого максимально просто, сделать это можно несколькими способами. Первый – пройти по ссылке https://lknpd.nalog.ru/. Для регистрации вам потребуется только ИНН.

Также зарегистрироваться можно через любой из уполномоченных банков («Альфа-банк», «Тинькфф-банк» и др.). Мобильное приложение «Сбербанк» само формирует соответствующее заявление и подает его в ИФНС. Временем постановки на учет считается день регистрации заявления в ФНС».

ИП или самозанятый?

Вопрос: сейчас я сдаю квартиру как ИП. Имеет ли смысл мне переходить в категорию самозанятых?

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:

«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%. Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%. Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

«В отличие от индивидуальных предпринимателей, самозанятым не нужно платить страховой взнос в размере 30 тыс. рублей ежегодно, а также взносы за ОМС (6,88 тыс. рублей каждый год). Поэтому действительно есть смысл стать самозанятым, это позволит снизить сопутствующие расходы по ведению деятельности».

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год, это примерно 200 тысяч рублей ежемесячно. Не имеет смысла закрывать ИП, если вы предоставляете какие-либо другие услуги помимо аренды квартир».

Из ИП – в самозанятого

Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого?

Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:

Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:

«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».

Как отчитываться

Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Хорошая новость: самозанятым вообще не придется ходить в налоговую, составлять декларации, платить страховые взносы. Все доходы нужно будет фиксировать через приложение ФНС «Мой налог»: вписываете сумму оплаты, название услуги, например, «арендная плата за квартиру», дату, номер телефона или адрес электронной почты арендатора. Также необходимо будет указать, является ваш арендатор физическим лицом или юридическим, от этого зависит сумма налога, которую вы будете оплачивать. Это займет не более 5 минут. Как правило оплата за квартиру поступает раз в месяц, поэтому фиксировать доходы в приложении нужно будет ежемесячно».

Где должна находиться квартира

Вопрос: могу ли я оформиться как самозанятый, если живу в Москве, а квартира, которую планирую сдавать, в Санкт-Петербурге?

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:

«На текущий момент это невозможно, так как квартира, которую вы сдаете в аренду, должна находиться на территории четырех субъектов, которые входят в периметр эксперимента, а именно в Москве и Московской области, Калужской области и в Татарстане».

Льготы для пенсионеров

Вопрос: недавно вышел на пенсию, жить на эти гроши невозможно, решили с женой переехать на дачу, а квартиру сдавать. Думаем зарегистрировать мужа как самозанятого. Подскажите, есть ли какие-то налоговые льготы для пенсионеров, сдающих квартиру?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Лица, которые получают пенсию, имеют право на получение льготы по налогу на имущество лишь в отношении квартиры, не используемой для предпринимательства. При этом сдача жилья внаем в целях неоднократного получения прибыли в любом случае считается предпринимательской деятельностью, так что в этом случае имеется риск, что налоговая откажет в назначении пенсионеру льготы по данному налогу, если придет к выводу, что квартира сдается им систематически и для получения коммерческой выгоды.

Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды. Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем. Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.

Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».

Взносы, помимо налогов

Вопрос: какие взносы, кроме налогов, мне придется еще вносить, если я буду получать доход от сдачи в аренду квартиры как самозанятый?

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Вам придется платить только налог 4% или 6% Оплата производится ежемесячно. Процент зависит от того, сдаете вы квартиру физическим лицам или юридическим, то есть организациям. Никаких дополнительных налогов и взносов, например, на медицинское страхование или пенсию, платить не нужно. Однако, если вы хотите, можно добровольно перечислять деньги в Пенсионный фонд России. Если этого не делать, самозанятый получит только социальную пенсию».

Потеря льгот для пенсионеров

Вопрос: слышал, что потеряю московскую доплату для пенсионеров, если буду сдавать квартиру официально. Так ли это?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Московские надбавки к пенсии в настоящее время устанавливаются лишь для неработающих пенсионеров. При этом работающими считаются не только те, кто официально работает по трудовому договору, но и лица, осуществляющие иную деятельность, во время которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию. К такой деятельности относится в том числе и самостоятельное обеспечение себя доходом, включая занятие предпринимательством.

Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».

Социальные льготы

Вопрос: какие социальные льготы от государства получают самозанятые? Они платят налоги, но не получают ни пенсии, ни медицинского обслуживания. Или все-таки получают?

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»

«Самозанятые налогоплательщики имеют право самостоятельно уплачивать страховые взносы в ПФР, что дает им возможность учитывать страховой стаж и рассчитывать о начислении пенсии при достижении пенсионного возраста. Размер уплачиваемых страховых взносов определяется плательщиком самостоятельно.

При уплате налога часть суммы в размере 1,5% от налоговой ставки отчисляется в Фонд обязательного медицинского страхования, что дает самозанятому гражданину право на медицинское обслуживание».

Источник

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

Жилая недвижимость

Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.

Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.

Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.

Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.

Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Нежилая недвижимость

Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.

Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.

Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.

Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.

Апартаменты

Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.

Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.

Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.

Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).

Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.

Источник

Как сдавать квартиру в аренду легально

Чтобы защититься от недобросовестных квартиросъемщиков, многие владельцы квартир решают сдавать свои квартиры легально. Ведь если жилье сдается официально, арендатор по закону несет ответственность за вред имуществу или неуплату.

Кроме того, тем, кто сдает жилье неофициально, грозят штрафные санкции от государства. Поэтому проще и безопаснее платить налоги. Как это делать правильно и с выгодой для себя, расскажу в следующем материале.

Если у вас не зарегистрировано ИП, налог за сдачу квартиры составит 13%, индивидуальный предприниматель с патентом на сдачу жилья заплатит государству 6% от дохода. Если же вы ведете деятельность как самозанятый, то налоговая ставка будет равна 4%. Предлагаю рассмотреть каждый из вариантов подробнее.

Как платить налог: инструкция для физлиц

Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:

Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.

Сдача квартиры, если вы купили патент

Давайте разберемся, насколько выгоден патент при уплате налогов. Патентной системой налогообложения могут воспользоваться только владельцы ИП. Если вы приобрели патент, налог с доходов за сдачу имущества платить не нужно.

Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.

Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый

Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.

Если вы работаете по найму или имеете ИП, это не препятствие для того, чтобы стать самозанятым. Чтобы встать на учет, скачайте приложение Мой налог, там вы будете регистрировать платежи.

Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.

Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Источник

Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы

Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).

Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.

Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.

В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.

Имущество супругов

Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?

Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.

Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.

Сдача имущества третьим лицом

ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.

Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.

Субаренда

А что если жилье сдавать в субаренду?

В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».

Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Расходы на коммуналку

А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?

Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.

Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.

Сдача жилья и работа по трудовому договору

Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.

Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.

Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.

Источник

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Выбирайте налоговый режим

Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.

Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.

Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.

Как начисляется налог и как стать самозанятым

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.

Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.

Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Источник

Кто платит налог от сдачи квартиры: собственник или арендодатель?

Мы с мужем оба зарегистрированы как самозанятые. Сдаем в аренду квартиру. Ее собственник — муж, арендодатель — жена по нотариальной доверенности.

Кто в этом случае должен платить «самозанятый» налог? Мы хотим, чтобы доход от сдачи квартиры считался доходом жены, чтобы муж не превысил лимит по доходам от самозанятости — 2,4 млн рублей в год. Так можно?

Нужно ли заключать договор о безвозмездном пользовании между мужем и женой? Надо ли его нотариально заверять и показывать налоговой?

При регистрации в качестве самозанятого по виду деятельности «Аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, сдаете вы свою или чужую квартиру, на самом ли деле вы это делаете и есть ли квартира в принципе. Налог платите — и отлично. Но, безусловно, гораздо спокойнее все делать по закону.

Из вашего вопроса не совсем понятно, сдаваемое жилье было куплено в браке или это личная собственность вашего мужа. От этого зависит, нужно вам заключать между собой договор о безвозмездном пользовании имуществом или нет. Хотя можно обойтись и без него.

В ответе я рассмотрю обе ситуации: когда квартира приобретена в браке и до него. Но вы в любом случае вправе как самозанятая сдавать жилье в аренду и платить с получаемого дохода налог на профессиональный доход — НПД. Это подтверждает УФНС по Москве: самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Главное — правильно все оформить.

Источник

Как узаконить доходы от сдачи квартиры?

Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.

Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?

Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.

Кто платит налог с доходов от сдачи жилья

Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.

Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.

Расскажу кратко про основные режимы.

Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.

Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.

Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.

Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.

Источник

Сдача квартиры в аренду самозанятым

Летом прошлого года почти все регионы России присоединились к новому режиму налогообложения – налогу на профессиональный доход (НПД). Он намного выгоднее налогов, которые традиционно уплачивают ИП (УСН и патент), и при этом позволяет полностью выйти из тени людям, которые имеют дополнительный доход. Сегодня поговорим о том, как происходит сдача квартиры в аренду самозанятым.

Может ли самозанятый сдавать квартиру

В некоторых источниках можно увидеть, что самозанятый не вправе сдавать недвижимость в аренду. Это не так. Сама по себе деятельность по сдаче квартир в аренду может облагаться НПД, нужно лишь соблюсти ряд ограничений:

В остальном государству не важно, сдает самозанятый одну квартиру или несколько, российским гражданам или иностранцам. Если соблюдены ограничения, можно регистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру в аренду легально.

Посуточно, помесячно или на длительный срок

Самозанятый вправе сдавать квартиру на любой срок: по часам, по дням или на длительное время. Никаких ограничений нет. Главное – заносить сведения о поступивших оплатах в приложение и выдавать арендатору чек.

Кстати, есть мнение, что если квартира сдается на 11 месяцев, то вообще никаких налогов платить не нужно. Это миф. На 11 месяцев договоры заключают, чтобы не регистрировать их в Росреестре, а к налогам это не имеет никакого отношения.

Сдаю квартиру. Зачем становиться самозанятым?

Разберемся, зачем вообще уделять этому внимание. Может быть, оставить все как есть?

Для тех, кто уже сдает квартиру, но не отчитывается перед налоговой, преимущества легализации доходов такие:

Те, кто сдает квартиру легально и платит государству 13% НДФЛ или зарегистрирован как ИП, самозанятость поможет существенно сэкономить на налогах.

Сколько нужно платить в казну?

Самозанятый, который сдает квартиру в аренду, платит 4% или 6% от своего дохода ежемесячно. Разберемся подробнее:

Доход самозанятого от аренды – это или только арендные платежи, или аренда + компенсация за коммуналку. Вариантов несколько:

Для наглядности – два примера расчета ниже.

Пример расчета налога со сдачи квартиры в аренду

Пример 1. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что коммунальные расходы полностью несет собственник за свой счет. Тогда в месяц нужно будет заплатить 20 000 * 0,04 = 800 рублей налога.

Пример 2. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что 20 000 – это аренда, а дополнительно жильцы компенсируют самозанятому 5 000 рублей за коммуналку, из которых 3 500 – по счетчикам, а 1 500 за остальные услуги. Тогда доход самозанятого составит 21 500 рублей в месяц (коммуналку по счетчикам не включаем), а налог 21 500 * 0,04 = 860 рублей.

Если планируется исключать из расчета коммуналку по счетчикам, в договоре аренды нужно прописать этот момент: сколько составляет аренда, сколько компенсация по счетчикам (или как ее определить), а сколько – компенсация за остальные услуги. Впоследствии нужно сохранять все квитанции об оплате услуг, чтобы у налоговой не возникло вопросов.

Инструкция по легализации доходов от сдачи недвижимости в аренду

Ниже мы составили инструкцию, как самозанятому сдавать жилье в аренду легально и платить с полученных денег налоги.

Источник

Самозанятые арендодатели. Почему выгодно платить налоги?

Правонарушение и наказание

По словам Алексея Василенко, представителя юридической фирмы «Клифф», уклонение от уплаты налогов с доходов — арендных платежей от сдачи имущества — помимо погашения задолженности повлечет за собой начисление штрафа за неуплату налога в размере 20% недоимки. Если же суд докажет, что действия производились умышленно, придется заплатить до 40% сокрытой суммы.

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России

Как уточняет Алексей Василенко, для собственников, которые ранее привлекались за такие правонарушения, ответственность ужесточается — размер штрафа увеличивается в двукратном размере.

Для граждан, которые сдают несколько объектов недвижимости, существует вероятность признания этой деятельности незаконным предпринимательством в связи с отсутствием статуса ИП либо самозанятого. Это означает куда более серьезное наказание: от штрафа до 300 тыс. рублей до ареста на срок до полугода.

Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?

Сотрудники Федеральной налоговой службы получают сведения о нелегальной деятельности наймодателя с помощью классической четверки «информационных агентств»: соседи, риелторы, миграционная служба, Росреестр. Как показывает практика, чаще всего сдают нелегальных арендодателей… соседи. Если арендаторы шумят, нарушают порядок, принимают много гостей, которые ведут себя неподобающе, соседи будут обращаться с жалобами во все инстанции.

Юлия Маливанчук, заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate

Сейчас ФНС обладает полномочиями для запросов в банки об операциях по счетам налогоплательщиков, чтобы определить законность источников получения дополнительных доходов, уточняет Алексей Василенко. Банки обязаны такие сведения предоставить согласно пункта 2 статьи 86 Налогового кодекса РФ.

«Если вы заключили договор найма, но не платите налоги, будьте готовы, что договор может послужить доказательством получения дохода. Систематическое поступление денег на карту также может быть рассмотрено как получение дохода, с которого нужно было оплатить налог», — предупреждает Галина Баркус.

«Когда муж остался без работы, мы решили сдать двухкомнатную квартиру, доставшуюся мне в наследство (до этого там жил наш сын-студент). Подписали договор аренды с молодоженами, с обязательствами сторон, указанием суммы ежемесячной оплаты — всё как положено. Арендаторы платили регулярно, проблем не было.

Когда через четыре года они собрались съезжать, обнаружила, что дорогие обои в детской испорчены (ребенок разрисовал фломастерами), ковролин заляпан клеем, в ванной сломана раковина.

Я потребовала привести квартиру в надлежащий вид и заменить раковину, но арендаторы сказали, что это “естественный износ”, ничего платить они не намерены. А если мы решим обратиться в полицию, они предъявят договор аренды — я как наймодатель, не плативший все это время налоги, попаду на такой штраф, что мало не покажется.

В итоге пришлось ремонт оплачивать самим. Кстати, после того как арендаторы выехали, мы обнаружили, что микроволновка тоже сломана».

Анна Васильевна, Москва

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:

«Уплата налогов гарантирует собственнику спокойствие, арендатору — отсутствие риска быть замешанным в проверках при налоговых нарушениях. Хозяин квартиры также будет уверен, что у нанимателя нет такого «козыря», как «пойду в налоговую, если вы не сделаете то-то или не пойдете навстречу в решении каких-то вопросов». Проще говоря, когда происходит ссора (а это бывает часто), наниматель запугивает собственника заявлением в налоговую о сокрытии дохода».

Почему быть добросовестным арендодателем выгодно?

Перечисляет Диана Маклозян, глава юридического департамента компании Heads:

— Налогоплательщику нет необходимости скрывать своих арендаторов при появлении участкового, сотрудников налоговых органов, которые проверяют квартиры в случае, если в собственности одного человека находится более одной квартиры. Такие проверки проводятся для установления лиц, которые уклоняются от налогообложения.

— У добросовестного арендодателя нет необходимости встречаться ежемесячно с арендатором для передачи денег наличными, можно спокойно получать их на счет в банке.

— Арендодатели, зарегистрированные в качестве ИП, вправе использовать льготы по налогу на имущество.

— В случае споров с арендатором по неоплате или возмещению расходов при нанесении ущерба квартире и необходимости выселения с помощью сотрудников полиции, собственнику гораздо проще доказать свою правоту, если договор аренды будет также предоставлен в налоговую, а платежи по нему будут официально поступать на счет наймодателя.

— Если действия арендаторов привели к тому, что ущерб нанесен жилью соседей, гораздо проще доказать, что в квартире проживали иные лица по договору аренды, который легализован.

По словам Галины Баркус, большим преимуществом легальной деятельности является расширение круга арендаторов. Это особенно важно в сфере элитной недвижимости: дорогие квартиры привлекают платежеспособных клиентов (они, кстати, настороженно относятся к контрагентам — неплательщикам налогов).

Если квартира сдается юридическому лицу, компания-арендатор будет удерживать налог за собственника, то есть не платить налог не получится. Добросовестные собственники обычно приветствуют арендаторов — юридических лиц, так как бухгалтерия компании сделает за них все необходимое для исполнения налоговых обязательств.

Неуплата налогов от сдачи жилья в аренду влечет ответственность при любом режиме налогообложения и для любого наймодателя: самозанятого, физического лица, индивидуального предпринимателя, подчеркивает Юлия Маливанчук.

Когда платить налог?

Самозанятый арендодатель обязан уплатить налог до 25-го числа каждого месяца. Обратите внимание: налог выплачивается за предыдущий месяц. Например, до 25 сентября нужно уплатить налог за август. Если 25-е выпадает на выходной день (как, допустим, в сентябре этого года), срок уплаты автоматически переносится на следующий рабочий день, то есть на понедельник, 27 сентября.

Если вы получили статус самозанятого 15 сентября, первый налоговый период будет считаться со дня регистрации до конца следующего месяца, и уплатить налог можно до 25 ноября.

А если самозанятый пропустил время уплаты налога?

Пока законодательство не предусматривает штрафа за своевременную неуплату налога. Но за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России. Сегодня она составляет 6,75% — это значит, что платить придется 0,02% в день.

Самозанятый не отправил чек клиенту

Самозанятый обязан предоставить чек клиенту (кстати, это можно сделать по электронной почте) — даже в том случае, если клиент говорит, что чек ему не требуется. Забывчивость рискует повлечь за собой неприятные последствия. Так, в первый раз самозанятому придется заплатить штраф в размере 20% суммы сделки. Если память откажет второй раз в течение шести месяцев, штраф составит уже 100% суммы сделки.

Годовой доход оказался больше, чем 2,4 млн рублей. Что делать?

Если вы видите, что дела у вас идут хорошо и ваш годовой доход уже превышает 2,4 млн рублей (максимально допустимый уровень дохода для самозанятого), следует перейти на другую форму налогообложения — на УСН (упрощенную систему налогообложения). Тогда ваш статус ИП будет аннулирован.

Заявление о переходе на УСН требуется отправить в течение 20 дней. Если не написали заявление или не уложились в 20 дней, ИП автоматически будет переведен на общую систему налогообложения. Тогда со всех поступлений свыше 2,4 млн рублей вам придется платить 13% НДФЛ.

Источник

Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП на УСН, чтобы сдавать разную недвижимость?

Хочу сдавать в аренду свое жилое помещение как самозанятый, а нежилое — как индивидуальный предприниматель на УСН. Так можно?

Совмещать УСН и самозанятость нельзя: это разные налоговые режимы. Можно быть ИП и платить налоги в качестве самозанятого, но для вас это тоже не подходит. Расскажу, в чем проблема и какие у вас есть варианты.

Упрощенка и сдача недвижимости в аренду

В России предприниматели платят налог на доходы физических лиц, НДФЛ, и налог на добавленную стоимость — НДС. Это называется общей системой налогообложения — ОСН. Еще есть специальные режимы, когда эти налоги заменяются другими.

Упрощенная система налогообложения, УСН, — один из таких спецрежимов. Предприниматель на упрощенке не платит НДФЛ и НДС — он платит только один налог. Сумма, от которой его считают, называется налоговой базой.

Существует два варианта налоговой базы:

Кроме налога ИП платят обязательные страховые взносы за сотрудников и за себя. Если сотрудников нет, то только за себя.

ИП на УСН должен соответствовать нескольким ограничениям, но сдавать любую недвижимость в аренду не запрещено.

Как выйти из тени

Самозанятые и сдача имущества в аренду

Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.

Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:

Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:

Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.

Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.

Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.

Как одновременно сдавать жилое и нежилое помещения

Чтобы сдавать и жилую, и нежилую недвижимость, в вашем случае можно воспользоваться каким-то одним режимом. То есть выбрать между самозанятостью и ИП на упрощенке. Разберем оба варианта.

Быть самозанятым и отказаться от ИП. Вы сдаете свои жилое и нежилое помещения — эти виды деятельности не запрещены для самозанятых. Один и тот же человек может принимать деньги и от людей, и от фирм. Просто налоги с доходов от жилого и нежилого помещения будете платить по-разному.

Квартиру вы сдаете физлицам и будете платить с этого дохода 4%. На каждый платеж вы сможете выдавать квартирантам настоящий чек.

Нежилое помещение сдаете юрлицам или ИП, но налог на профессиональный доход с таких доходов не платят. Поэтому будете перечислять не 6% — как самозанятый, а 13% — как обычное физлицо. Физлица могут владеть нежилой недвижимостью и сдавать ее в аренду.

В большинстве случаев НДФЛ платит не сам человек, а налоговый агент — юрлицо или ИП, — от которого человек получил доход. Случай с доходом от аренды — исключение. Вашим арендаторам не придется считать и платить налоги за вас.

Иметь при этом статус предпринимателя вы не сможете. Иначе получится, что ИП получает доходы от коммерческой деятельности, которая не облагается налогом. Заплатить с этих доходов НДФЛ как обычному физлицу нельзя — это будет выглядеть так, будто предприниматель забыл про НДС. А если заплатить НДС, то окажется, что предприниматель совмещает НПД и ОСН, что тоже запрещено.

Плюсы самозанятости и отказа от ИП такие:

Минус: с дохода от сдачи нежилого помещения вы заплатите в 2—3 раза больше, чем на упрощенке.

Быть ИП на упрощенке и отказаться от самозанятости. Вы можете работать на УСН и платить налоги от аренды квартиры и нежилого помещения по ставкам этого спецрежима.

Плюс этого варианта в том, что вместо 13% НДФЛ за нежилое помещение вы будете платить меньше:

Работать на НПД вам выгодно, только если со сдачи нежилой недвижимости вы зарабатываете намного меньше, чем с жилой. При прочих равных упрощенка выглядит более выгодной для вас, как минимум из-за необходимости платить 13% со всего дохода от аренды нежилого помещения, если вы самозанятый.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Источник

Я самозанятый. Что писать в чеке, если сдаю квартиру?

Достаточно указать период аренды. Специальных требований к описанию дохода в чеке нет.

Евгений Бельский

Эксперт по праву

Читатель Андрей спрашивает: «Что необходимо и достаточно прописать в чеке самозанятому, если сдаю квартиру в аренду?»

Аренда — доход самозанятого

Самозанятый может сдавать жилое помещение другим людям и даже компаниям. Деньги за аренду считаются доходами, и с них нужно платить налог: 4%, если сдаете квартиру обычному человеку, и 6% — если организации или ИП.

Когда самозанятый получает деньги от квартирантов, он выдает им чек, сформированный приложением «Мой налог». Приложение автоматически считает налоги — раз в месяц их нужно оплачивать картой.

В чеке пишут период аренды

специальных требований к оформлению чека за аренду квартиры нет. В описании логично указать, за какой период получены деньги. Например, если получили оплату за три месяца вперед: «Аренда квартиры с 01.01.21 по 31.03.21».

В поле «Стоимость» нужно указать всю сумму, которую получили от квартирантов. Если сдаете квартиру ИП, указываете ИНН, а если компании — ИНН и наименование.

Эксперты ответят на ваш вопрос

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на secrets@tinkoff.ru.

Мне нравится статья

Поделитесь статьей

Сейчас читают

Как ИП платить налоги и взносы, если перестал быть резидентом РФ?

С налогами и взносами сложностей нет. Проблема в другом — есть риск получить штраф и даже лишение свободы за фиктивную прописку

Нужна ли маркировка на маркетплейсах?

Да, если товар по закону нужно маркировать

Как продавать алкоголь круглосуточно?

Продавать алкоголь в ночное время могут только заведения общепита и магазины беспошлинной торговли

Будьте в курсе событий бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

© 2006—2022, АО «Тинькофф Банк», Лицензия ЦБ РФ № 2673 — Команда проекта

Тинькофф Бизнес защищает персональные данные пользователей и обрабатывает Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с Условиями обработки персональных данных и Cookies.

Читайте наш Telegram и будьте в курсе событий бизнеса

Разборы юристов, полезные статьи о бизнесе и личный опыт предпринимателей

Источник

Налоговики ответили, может ли самозанятый сдавать в аренду не свое жилье

Физлица, в том числе ИП, вправе платить налог на профессиональный доход в отношении деятельности по сдаче в аренду жилых помещений. При этом не имеет значения, есть у самозанятого право собственности на это имущество или нет. Такие разъяснения приведены в письме УФНС по г. Москве от 02.09.21 № 20-21/131926@.

Авторы письма напоминают, что по общему правилу доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения НПД. Исключение — доходы от аренды (найма) жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть удостоверена нотариально, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 ГК РФ).

Таким образом, применение НПД самозанятым лицом, которое сдает в аренду жилое помещение, возможно и в том случае, если у него нет права собственности на это имущество.

Источник

Самозанятые: как сдавать квартиры в аренду и автоматизировать продажи

Доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом. Раньше, чтобы легально сдавать квартиры, владельцы платили НДФЛ по ставке 13% или регистрировали ИП. С 2019 года можно стать самозанятым и платить всего 4% с доходов от физлиц и 6% — от ИП и юрлиц.

Рассказываем, как стать самозанятым, почему это выгодно и как самозанятые сдают квартиры и гостевые дома в аренду.

Кто такие самозанятые

Самозанятыми могут стать физические лица, которые:

У самозанятых самая низкая ставка налога: 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами. Если годовой доход с момента регистрации в качестве самозанятого превысит 2,4 миллиона рублей, то право использовать такой статус аннулируется. Придется платить налоги, предусмотренные другими системами налогообложения.

Самозанятым можно сдавать в аренду только жилую недвижимость: квартиры, гостевые дома, номера. Нежилую недвижимость сдавать запрещено: землю, апартаменты, торговый павильон, офис, склад или гараж.

Зачем быть самозанятым, чтобы сдавать жилье в аренду

Это выгодно, легально и практично. Как самозанятый, вы:

работаете легально, не боитесь налоговой и штрафов;

можете заключать договоры с юрлицами, например, с клининговой компанией;

не обязаны платить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование;

можете работать без кассового аппарата, при этом чеки нужно формировать прямо в приложении «Мой налог»;

не обязаны вести строгую отчетность перед налоговой: никаких деклараций и отчетов сдавать не надо;

можете подать в суд на жильцов, если они, например, сломали технику, не заплатили за аренду или не выполнили другие условия договора.

С 2016 года мы сдаем гостевой дом в Карелии для размещения одной компании или семьи. Раньше были оформлены как ИП, но решили перейти в статус самозанятых для индексации пенсии мужа.

Еще одна причина — самозанятым не обязательно иметь кассовый аппарат, что тоже снижает расходы по ведению бизнеса. Не нужно сдавать декларации в налоговую, делать отчетность.

Ирина и Павел Петровы, самозанятые из Карелии

Какой налог нужно платить

У самозанятых самая низкая ставка налога на доходы в РФ:

Каждому самозанятому при регистрации дают налоговый вычет — 10 000 ₽. Он частично покрывает налог: фактически ставка становится 3% на доходы от физлиц и 4% — от юрлиц.

Как самозанятым сдавать квартиру

Сначала нужно зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог». На это уйдет около пяти минут.

С ИП на самозанятых мы перешли довольно быстро и просто: написали заявлении о закрытии ИП, скачали приложение «Мой налог», подали там заявку на самозанятых. В течение суток заявку подтвердили, теперь работаем в приложении, все очень удобно.

Павел и Ирина Петровы, самозанятые из Карелии

Дальше можно оформлять аккаунты в каналах продаж и публиковать объявления.

Чем больше каналов вы задействуете, тем выше шанс, что гости найдут и забронируют именно вашу квартиру или гостевой дом.

В каких каналах размещать объявления

С нами уже сотрудничают более 3 000 мини-отелей, хостелов, апартаментов и гостевых домов. Мы собрали данные по продажам за 2020 год и составили рейтинг самых эффективных каналов продаж для сегмента апартаментов, квартир и гостевых домов.

Мы ведем продажи через каналы TVIL, Booking.com, Островок.ru, Airbnb, Яндекс.Путешествия. В 2019 году очень эффективно шли бронирования с канала TVIL — около 80% всех броней было оттуда. В последнее время хорошо работает Avito, через соцсети бронируют наши постоянные гости.

Павел и Ирина Петровы, самозанятые из Карелии

Больше полезной информаций для отельеров — в нашем блоге. Подпишитесь, чтобы регулярно получать свежие материалы на почту.

Источник

Арендодателям-самозанятым

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона.

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Текст закона можно найти на сайте Госдумы http://sozd.duma.gov.ru/bill/551845-7.

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным. С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

В чем отличия самозанятого от ИП

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

Статус самозанятого обещает много преимуществ

Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

Чего нельзя при статусе самозанятого

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие

А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

Следим за темой и будем держать в курсе

Мы будем следить за темой и готовы проконсультировать Вас – по Закону и подзаконным актам к нему. При покупке пособия “Арендодатель-самозанятые” вы будете получать его обновления, которые мы планируем выпускать по мере выпуска нормативных документов и анализа реальных ситуаций.

Рекомендация на данный момент:

Источник

Может ли самозанятый сдавать квартиру через риелтора?

Мы с мужем переезжаем за границу. Хотим сдать квартиру, которая у нас в совместной собственности. Я зарегистрировалась как самозанятая ИП, чтобы платить с арендной платы налог на профессиональный доход.

Когда мы готовили квартиру к сдаче, поняли, что у нас нет ни времени, ни сил организовать этот процесс самостоятельно. На сайтах по аренде квартир нашли информацию о доверительном управлении имуществом.

Если сдавать квартиру с помощью агентства недвижимости, не будет ли это нарушением закона? Как тогда платить налоги?

Договор доверительного управления квартирой — оптимальный вариант для собственников, которые переезжают в другой город или страну и не могут заниматься арендой.

Можете не волноваться: если будете сдавать квартиру через агентство недвижимости, вы также вправе применять НПД и платить налог по ставкам 4% или 6%. Но есть нюансы.

Скидка 35% на все курсы Учебника

Может ли самозанятый оказывать услуги через посредника

Тинькофф Журнал уже писал про доверительное управление при аренде квартиры и особенности такого договора. Добавлю только, что такой договор — посреднический.

В 2021 году Минфин разъяснил: если самозанятые продают свои товары или оказывают услуги с помощью посредников, то также могут платить налог на профессиональный доход. Например, если заключают договоры поручения, комиссии или агентирования. Этот вывод справедлив и для сдачи жилья в аренду через агентство недвижимости по договору доверительного управления имуществом.

Вы пишете, что квартира, которую хотите сдавать, — ваша с мужем совместная собственность. Значит, вы как жена вправе распоряжаться ею — в том числе передавать в доверительное управление по договору между вами и агентством.

Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого предполагается по умолчанию. Исключение — сделки, которые подлежат госрегистрации.

Поэтому перед тем, как подать документы на регистрацию доверительного управления, вам нужно получить от мужа нотариальное согласие на распоряжение совместным имуществом.

Как платить налог со сдачи квартиры через посредника

Самозанятые могут жить за границей и платить налог на профессиональный доход. Главное — быть гражданином РФ или одной из стран ЕАЭС и сотрудничать с российскими заказчиками. Правило также распространяется на жителей ЛНР и ДНР.

Ставка налога зависит от того, кто заплатил самозанятому за его работу или услугу:

Есть второй нюанс. При доверительном управлении квартирой агентство недвижимости будет забирать комиссию — определенный процент от арендной платы за месяц. Остаток компания направит самозанятому как собственнику жилья. Но нужно будет уплатить НПД со всей суммы, которая поступила агентству недвижимости от арендаторов. Вычесть комиссию, которую забрало себе агентство, нельзя.

Минфин неоднократно разъяснял, что самозанятые не могут уменьшать доходы на понесенные расходы, в том числе на комиссионное вознаграждение. Такая же позиция и у налоговой службы. Поэтому в приложении «Мой налог» вам нужно будет указывать полную сумму арендной платы, без учета уплаченной комиссии.

Что в итоге

Самозанятый может сдавать квартиру через агентство недвижимости. Но налог нужно будет платить с полной суммы, которую платят арендаторы, — вычесть комиссию, которую забирает агентство, нельзя.

Передачу недвижимости в доверительное управление регистрируют в Росреестре. Поэтому, если сдаваемое жилье — совместно нажитое, сначала нужно получить письменное согласие от супруга на распоряжение им.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Источник

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется;

Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма.

Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за просрочку на граждан налагаются штрафные санкции;

Шаг 5. Уплатите НДФЛ

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Пени в размере 1/300 ставки Центрального банка за каждый день просрочки (налог нужно уплатить до 15 июля того же года, в котором была подана налоговая декларация);

Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога (40%, если не платить умышленно).

Например, гражданин РФ в 2020 году сдавал квартиру за 10 тысяч рублей в месяц без уплаты налогов. Таким образом, он должен был заплатить налог в размере 13 тысяч рублей. В сентябре 2021 года налоговая служба обнаружила это нарушение. С гражданина могут взыскать:

13 тысяч налога и пени;

2,6 тысячи – штраф за неподачу своевременно налоговой декларации;

5,2 тысячи – штраф за неуплату налога;

Итого: больше 20 800 рублей.

Окончательная сумма будет определена налоговой инспекцией.

Для самозанятых штраф также будет рассчитываться исходя из ставки НДФЛ – 13%, а не налога на самозанятость.

Источник

Может ли самозанятый сдавать в субаренду жилое помещение

Можно ли вообще сдать арендованную квартиру в субаренду

Сразу оговоримся: сдача квартиры в субаренду возможна, только если об этом заранее договорятся собственник жилья и арендатор. Тогда можно заключить отдельный договор, который называется договором поднайма или субаренды. Возможность поднайма прописана в статье 685 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если новым нанимателем будет юридическое лицо, то заключается договор субаренды, а если физическое — поднайма. При этом по договору поднайма можно пересдать как всё помещение, так и его часть — например, если вы арендовали двухкомнатную квартиру, а затем решили в одну из комнат найти соседа. Для этого оформляется договор поднайма.

Всё это вполне законно, если вы имеете статус самозанятого. По сути, существует всего одно ограничение, действующее для любой деятельности: ваш суммарный доход как самозанятого не должен превышать 2,4 млн руб. в год или 200 тыс. рублей в месяц. При этом не учитываются доходы, налоги на которые оплачиваются иным путём: например, доход с вашей основной работы, где вы оформлены в штат по ТК РФ.

Как самозанятому оформить субаренду и заплатить налог?

Чтобы составить договор субаренды с новым нанимателем самозанятым, можно взять за образец исходный договор найма. Такие существенные условия, как объект и срок, берутся оттуда. Срок договора поднайма не должен превышать срок исходного договора найма. Объект может отличаться по площади, если в субаренду сдаётся только часть, но все ключевые характеристики (расположение, этаж, кадастровый номер, кому принадлежит квартира по праву собственности и так далее) переписываются из исходного договора найма.

Договор поднайма — это возмездный договор, в нём прописывается сумма ежемесячных платежей, которые получает сторона, предоставляющая в помещение собственность. Цена у двух договоров может отличаться — например, если в субаренду сдаётся только одна комната.

Если квартира сдаётся в поднаём физическую лицу, налоговая ставка по НПД составит 4%. А если договор субаренды квартиры с самозанятым подписывает юридическое лицо, самозанятый заплатит 6% налога на профессиональный доход.

Таким образом, самозанятый обладает теми же правами на сдачу квартиры в поднаём, как любой другой налоговый резидент. Только налоговая ставка будет, как правило, ниже. Главное — договориться обо всём с собственником заранее.

Источник

Закон о самозанятых: что нужно знать тем, кто сдает жилье в аренду

С начала 2019 года в России введен так называемый налог на профессиональный доход, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых. Новый закон принят в конце ноября прошлого года, и было достаточно времени, чтобы изучить все детали, связанные с этим нововведением.

Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчетность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что необходимость в этом действительно назрела.

Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, не слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наем (посредники под действие закона не подпадают). Заметим также, что данный спецрежим не применяется при аренде нежилых помещений, например офисов или апартаментов. В перечень также не входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое и недвижимое имущество.

Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.

На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введен пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан. Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это также не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта. Еще одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наем, должен быть гражданином РФ. Иностранные граждане не имеют возможности пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).

Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет несколько выше — 6%.

Многим может показаться подозрительным такое быстрое введение пониженной ставки налога. Всегда возникает вопрос: а вдруг ее изменят? Но на это у законодателей есть ответ: в течение десяти лет запрещается увеличивать налоговые ставки и (или) уменьшать предельный размер доходов за календарный год — он составляет 2,4 млн руб. Для сравнения, ограничение годового дохода для ИП составляет 150 млн руб. — для УСН; 60 млн руб. — для ПСН.

Если данный порог в 2,4 млн руб. в год будет превышен, то налогоплательщик теряет право использовать специальный налоговый режим. В этом случае суммы дохода, превышающие 2,4 млн руб., в текущем календарном году облагаются налогом по ставке 13% (для физлиц) или по иным ставкам для ИП в случае его регистрации сразу после потери статуса самозанятого, которая неизбежна в данном случае для применения иных спецрежимов.

Собственникам ИП с использованием патента или на 6% УСН стоит обратить внимание на следующий момент: если вы хотите получить статус самозанятого по новому закону, от иных спецрежимов придется отказаться. И это касается и всех других видов деятельности. То есть действующие ИП с льготными режимами налогообложения придется закрыть либо перейти на общий режим налогообложения, что совсем не интересно. И сделать это нужно в течение одного месяца с даты регистрации лица как самозанятого. Многие из тех, для кого лимит ограничения дохода актуален, делают это с радостью — речь идет о квартирах с арендной ставкой до 200 тыс.руб в месяц.

Часть суммы уплаченного налога идет на обязательное медицинское страхование. А вот взносы в Пенсионный фонд самозанятыми не отчисляются, но могут оплачиваться добровольно. Предыдущий трудовой стаж не суммируется с периодами такой профессиональной активности.

Напомним, что, занимаясь предпринимательской деятельностью, ИП ежегодно обязан платить за себя страховые взносы. Сумма страховых взносов в ПФР за текущий год в размере около 30 тыс. руб. может быть полностью зачислена в 6%-ный налог для ИП без работников. Профессиональный доход — также доход, получаемый без наемных работников, в этом случае налог платит физическое лицо без регистрации ИП и без обязательной оплаты страховых взносов в ПФР.

Регистрацию и оплату налогового сбора, а также формирование чеков (а это обязательно) самозанятый может сделать в соответствующем мобильном приложении. По факту регистрации налоговая инспекция предоставляет информационное сообщение с ее подтверждением.

Сформированные при помощи приложения чеки необходимо отправлять контрагенту после оплаты, в электронном либо в распечатанном виде. Если контрагент является юридическим лицом, то для него чек будет подтверждением того, что функция налогового агента у данной компании не возникает, а арендодатель оплачивает налог самостоятельно. Это очень важно, так как если ранее собственник действовал как физлицо по договору аренды, НДФЛ удерживала компания-арендатор при каждой выплате арендной платы. С момента регистрации собственника в качестве самозанятого эта функция у компании-арендатора больше не возникает. Собственник самостоятельно не позднее 25 числа каждого месяца оплачивает налоговый сбор. Налоговая инспекция производит расчет налога и направляет собственнику квитанцию.

Таким образом, мы видим: после получения денег от самозанятого требуется всего два несложных действия в рамках мобильного приложения (оформить чек и оплатить налоговый сбор). Кажется идеальным. Как это будет работать — покажет время.

Однако уже сегодня очевидно: закон работает. По некоторым данным, только за новогодние каникулы более 5 тыс. пользователей установили мобильное приложение, позволяющее применять новый налоговый сбор.

Важно и то, что закон не содержит ограничений по форме расчетов. Деньги могут поступать на счет, также возможна и оплата наличными. При этом не стоит волноваться на предмет налогообложения всех поступлений на банковскую карту. Налоговая служба начислит налог исключительно по суммам, отраженным в чеках.

Источник

Может ли самозанятый арендовать помещение для работы?

Право самозанятого на заключение договора аренды

Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все дееспособные граждане и юридические лица вправе заключить любой договор (ст. 421 ГК РФ, ст. 29, ст. 30 ГК РФ). Положения ст. 651 ГК РФ, определяющей порядок и правила заключения договора аренды, не содержит дополнительных ограничений и требований к сторонам.

При составлении договора необходимо отразить существенные условия совершаемой сделки и прописать дополнительные. Как грамотно составить договор аренды? Оформите пробный бесплатный доступ к КонсультантПлюс и получите алгоритм, который поможет не упустить все важные условия договора аренды.

Кроме того, не содержится ограничений, связанных с использованием помещений, и в законодательстве, устанавливающем требования, которым должен соответствовать самозанятый гражданин. Полный перечень таких требований установлен положениями ч. 2 ст. 4 федерального закона «О проведении эксперимента. » от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в соответствии с которыми самозанятый не вправе:

Приведенный перечень ограничений исчерпывающий — самозанятый гражданин вправе осуществлять в ходе своей профессиональной деятельности другие законные действия.

Как самозанятый должен исполнять «Закон о защите прав потребителей» читайте здесь.

Соответственно, гражданин, зарегистрированный в качестве плательщика налога на профессиональный доход, может арендовать как жилое, так и нежилое помещение как для личных и для рабочих нужд.

Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности

Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.

Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.

Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.

Может ли самозанятый работать с юрлицами? Ответ вы найдете в нашей статье.

Порядок постановки на учет в качестве самозанятого подробно описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ и переходите в материал.

Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?

При аренде нежилого помещения самозанятому стоит помнить о том, что расходы, которые он понесет в связи с оплатой такой аренды, не будут учтены при расчете размера налогооблагаемого дохода. Предприниматели, работающие с применением упрощенной системы налогообложения по принципу «доходы минус расходы», знают, что при определении суммы обязательного платежа полученная ими выручка уменьшается на сумму понесенных расходов, а с полученной разницы уплачивается налог в размере 15%.

В отношении самозанятых такой принцип не работает — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления предпринимательской деятельности.

Итоги

Самозанятый гражданин вправе арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности — закон не содержит запретов в отношении подобных сделок, совершаемых физическими лицами, оказывающими платные услуги, но не имеющими статуса предпринимателя. Ограничения могут возникнуть только в том случае, если к помещению предъявляются определенные требования, соответствие которым проверяется государственными контролирующими органами (например, Роспотребнадзором).

Источник

Как самозанятым сдавать жилье в аренду

Самый приятный вид заработка самозанятых, где почти ничего делать не нужно – это сдача в аренду жилья. Однако все не так просто, как кажется. Как самозанятому сдавать квартиру и что об этом нужно знать, чтобы не нарушать закон? Ответ в нашем новом материале.

Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?

Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?

Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.

Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).

К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.

Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».

Как самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.

При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.

Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.

Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.

Естественно, что у деятельности самозанятого в качестве арендодателя есть определённые рамки:

Если доход самозанятого будет превышать максимальную установленную законом сумму в 2,4 млн рублей, то ему будет необходимо перейти в другой режим налогообложения.

Заключение договора аренды

В случае, когда самозанятый сдает в аренду квартиру, он заключает со второй стороной такой же типовой договор, как и любой другой арендодатель.

В нем обязательно прописывается конкретный объект недвижимости, право на пользование которым передаётся квартиросъёмщику, данные обеих сторон сделки, стоимость аренды и права/обязанности сторон.

Срок договора – вовсе не обязательно в нём указывать. Но если для вас срок критичен, то стоит учесть следующий момент:

Обязательно пропишите в договоре всё, что связано с его расторжением и урегулированием споров между сторонами. Это сэкономит массу нервов и денег, если с арендатором возникнут проблемы.

Можно ли сдавать не свою квартиру?

В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).

С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.

Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.

Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:

Доверенность будет иметь может быть выдана на определенный или неопределенный срок.

Доверенность обязательно заверяется нотариусом только в том случае, когда с имуществом будут совершать государственную регистрацию сделки. Например, если вы сдаете жилье на срок более года, то должны зарегистрировать договор аренды через МФЦ и там предоставить доверенность от собственника, заверенную нотариусом. Если же регистрации договора не требуется, то и заверять доверенность будет не обязательно.

В принципе, есть и другой способ сдать чужое жилье: заключить договор аренды с собственником квартиры, указав в нем ваше право сдавать это жилье третьим лицам. И с ними (арендаторами) заключать уже договор субаренды от своего имени, указывая в договоре номер заключенного с собственником документа об аренде жилья. Тут стоит иметь ввиду, что срок субаренды не может быть больше срока вашей аренды.

Налог со сдачи квартиры в аренду самозанятым

В принципе для сдачи жилья вовсе не обязательно регистрироваться как самозанятый. Обычные физлица могут заниматься тем же самым. Однако, в отличии от самозанятых, им положено отчислять государству с дохода за аренду 13% в виде налога на доходы физических лиц.

Самозанятые же платят в казну всего 4% налога, если сдают жилье физлицам (или 6%, если арендаторы являются юрлицами). Поэтому, как ни крути, самозанятым все же выгоднее заниматься сдачей недвижимости.

Доход с аренды самозанятый может получать на любой банковский счет или карту.

Для уплаты налога со сдачи жилья в аренду, самозанятому требуется нажать в приложении «Мой налог» кнопку «новая продажа» и зафиксировать:

После чего в приложении формируется чек, который нужно направить арендатору. Этот чек – подтверждение проведенной оплаты.

Никаких налоговых деклараций самозанятые не заполняют и не подают. По окончании налогового периода (у самозанятых по закону он равен месяцу), налоговая направляет уведомление о начисленном налоге. Сумма налога в нем уже будет посчитана и указана, вам останется только оплатить налог. И спать спокойно.

Таким образом, сдавать жилье в аренду как самозанятый – совсем не сложно. Главное, чтобы объект недвижимости находился в регионе, где проходит эксперимент по введению налога на профессиональный режим, который должны платить самозанятые граждане. Остальное (заключение договора, получение оплаты, формирование чека, уплата налога) – производится в несколько кликов и не требует специальных знаний. Более того, в режиме самозанятости можно сдавать не только свою недвижимость, но и собственность другого человека, если у самозанятого есть доверенность на управление ею.

Самозанятыйв.рф — информационный портал для самозанятых. Актуальная и интересная информация, ответы на важные вопросы и решение нестандартных проблем самозанятых.

Источник