Осс что это

Что такое общее собрание собственников помещений

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС)– это единственный легитимный орган управления, который решает вопросы управления и содержания общего имущества в МКД.

Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общего имущества. Владение, распоряжение и пользование таким имуществом осуществляется путём принятия совместных решений на общем собрании ( п. 1 ст. 44 ЖК РФ ).
Решения, которые приняты на общем собрании собственников, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет ( п. 1 ст. 45 ЖК РФ ).

Таким образом, целью проведения ОСС является принятие решений по управлению, распоряжению и контролю за общим имуществом в МКД в рамках компетенций собрания. Решения принимаются путём обсуждения вопросов повестки ( ст. 44 ЖК РФ ). Кроме того, общее собрание помогает скоординировать и согласовать необходимые действия и решения собственников в доме.

Основные понятия:

Знаете, как улучшить статью?
Расскажите нам!

Источник

Что такое государственное социальное страхование

Государство обеспечивает гражданам некоторые выплаты в качестве социальных гарантий для поддержания их материального положения. Социальное страхование в РФ – это обеспечение населения пособиями за счет средств бюджета в периоды наибольшей социальной незащищенности. Среди предусмотренных государством можно выделить следующие виды обязательного социального страхования:

См. также:

В целях обеспечения дальнейших возможных затрат по нетрудоспособности за своих сотрудников работодатели ежемесячно производят отчисления в фонды. Процент перечислений зависит от видов деятельности, условий труда.

На некоторые виды пособий вправе претендовать лишь работающие граждане. Согласно ст. 183 ТК РФ, работодатель обязан материально компенсировать своим сотрудникам периоды их вынужденной нетрудоспособности в связи с заболеванием, уходом за больными родственниками, больничным листом во время беременности и родов. Размер перечислений зависит от стажа работника и его заработков.

Такие виды социального страхования в РФ, как выплаты по уходу за детьми до 1,5 лет, единовременные суммы, связанные с рождением ребенка, пособие на погребение, доступны и неработающим гражданам. Однако, в отличие от работающих лиц, размер выплат будет минимален, в то время как трудоспособное население вправе претендовать на некоторые суммы пособий (по уходу за ребенком до 1,5 лет), размер которых рассчитывается исходя из заработка. Минимальные же суммы могут меняться в зависимости от действующих районных коэффициентов к заработной плате. Кроме того, регионы вправе сами устанавливать дополнительные социальные пособия, регулируя периодичность их выплат и целенаправленность.

Принципы социального страхования

Федеральный закон РФ от 16.07.1999 № 165-ФЗ содержит принципы соцстрахования граждан страны. Среди них выделяют следующие:

Одним из принципов правового регулирования отношений между работником и руководством в соответствии со ст. 2 ТК РФ также считается обязательное возмещение вреда сотруднику, полученного в ходе выполнения трудовых обязанностей.

Большую часть расходов по обеспечению населения социальными пособиями берет на себя государство. Оно восполняет работодателю потраченные ранее средства на выплату больничных листов и прочих компенсаций работникам. На руководство возлагается обязанность по начислению пособий за счет собственных средств лишь за первые 3 дня болезни самого сотрудника.

Периодические отчисления взносов в бюджет напрямую зависят от уровня доходов работающих лиц. Выплаты пособий (больничные листы, по уходу за ребенком до 1,5 лет) также зависят от предыдущих размеров зарплат.

Обязательное страхование от несчастных случаев

Конституция РФ гарантирует право не только на труд, но и на приемлемые условия работы, отвечающие принципам безопасности сотрудников во время исполнения трудовых обязательств. При возникновении несчастных случаев на производстве работники вправе рассчитывать на получение компенсации по возмещению ущерба и реализацию права на социальное страхование.

Согласно положениям ст. 219 ТК РФ, граждане на время трудовых отношений имеют следующие права:

Обеспечение безопасности сотрудников гарантируется обязательным социальным страхованием, связанным с риском возникновения профзаболеваний и несчастных случаев. Подобный вид мер является одним из видов социального страхования, который регулируется нормами Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний».

Что обеспечивает социальное страхование от несчастных случаев на производстве

Субъектами страхования от несчастных случаев выступают страхователь, страховщик и застрахованные лица, где страховщиком является ФСС, страхователем – работодатели, а застрахованными лицами – наемные работники. К последней категории лиц относятся выполняющие работу на основании трудовых и гражданско-правовых (если предусмотрена условиями соглашения обязанность по перечислению страховых взносов) договоров сотрудники, в том числе лица без гражданства и иностранцы.

Закон № 125-ФЗ предоставляет работникам следующие гарантии:

Право на получение компенсации наступает с первого дня подтверждения страхового случая. В случае смерти застрахованного выплаты, согласно ст. 7 закона № 125-ФЗ, получают иждивенцы, дети, члены семьи (в том числе родители и супруги умершего). Сроки выплат в таких случаях разные:

При некоторых обстоятельствах несчастные случаи на производстве не квалифицируются как страховые ситуации. Так, согласно ст. 229.2 ТК РФ, алкогольное, токсическое, наркотическое и другие виды опьянения сотрудников, а также совершение самими работниками противоправных действий, повлекших по неосторожности причинение ущерба здоровью и жизни, не определяются как несчастные случаи на производстве.

Итоги

Социальное страхование в РФ призвано дать гражданам некоторые гарантии в виде денежной компенсации в случаях наступления нетрудоспособности, рождения детей, обеспечивает компенсационные выплаты при наступлении несчастных случаев на рабочем месте. Другие функции соцстрахования – предотвращение неблагоприятных ситуаций, повышение мер безопасности по охране труда, защита прав сотрудников на обеспечение мер, исключающих несчастные случаи при исполнении трудовых обязанностей.

Источник

Осс что это

Не только законодатели, но и карантинные ограничения, связанные с пандемией коронавируса, внесли коррективы в работу всех УО и сегодня мы делимся с вами информацией как можно провести ОСС законно и при этом без личного присутствия всех собственников помещений.

Основными нововведениями стали:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже можно проводить с использованием портала госуслуг.

Соответствующие изменения внесены Постановлением Правительства РФ от 16.01.2021 № 9 в Положение о федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 № 861.

2. Голосование собственников с помощью ГИС ЖКХ

3. Общие собрания по коммерческим и нежилым помещениям и новые вопросы, которые необходимо согласовывать с собственниками на ОСС

С 2021 года практически все вопросы, которые касаются размещения коммерции в нежилых помещениях, придется согласовывать с собственниками.

1) Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

2) Перечень вопросов, которые нужно согласовывать с собственниками в 2022 г.:

Формы проведения ОСС:

Общее собрание собственников помещений в МКД ( ч.1 ст.44 ЖК РФ), признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы собственники помещений путем голосования принимали общее решение по злободневным вопросам содержания и управления МКД.

Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трёх формах (ст.44.1 ЖК РФ):

Пошаговая инструкция по проведению общего собрания с обственников в МКД

1. Определяем инициатора собрания;

2. Подготовка документации общего собрания

Для проведения ОСС потребуются следующие документы:

3. Сообщение о проведении общего собрания.

4. Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения.

Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

5. Подсчёт голосов и оформление результатов голосования

По общему правилу решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).

Исключение составляют (п. п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ):

Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании. Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов – один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

6. Сообщение о результатах собрания

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников. Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

7. Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК обязан направить подлинники решений и протоколов ОСС, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение нужно оформить таким образом, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов ГЖИ. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения информации об итогах ОСС:

Источник

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

Что такое ОСС?

С помощью общего собрания собственников помещений (ОСС) владельцы жилых помещений в МКД управляют своим домом. ОСС проводится не реже 1 раза в год. Законодательство позволяет проводить несколько собраний в одно и то же время, но с разной повесткой. Управляющая организация обязана отчитываться на ОСС перед владельцами помещений 1раз в год. Есть три формы проведения собраний в МКД: заочная форма, очная и очно-заочная. Продолжительность ОСС законодательно не ограничена. Однако в июне 2018 на рассмотрение Госдумы РФ был внесён законопроект, авторы которого предлагают ограничить период проведения голосования на собрании собственников.

Как правильно уведомить собственников МКД о проведении ОСС?

У любого собрания есть инициатор. Инициатором может выступать управляющая компания, ТСЖ, ЖСК или любой собственник. Чтобы провести ОСС, инициатор уведомляет владельцев помещений о мероприятии. Инициатор должен уведомить о собрании как минимум за 10 дней до предполагаемой даты проведения.

Для оповещения собственников размещают объявления на стендах информации в МКД, отправляют уведомления заказным письмом или вручают их под роспись. Перед рассылкой, необходимо получить выписку из реестра собственников помещений. Здесь будут указаны сведения о владельцах помещений и размерах площади, находящейся в их собственности.

В уведомление об ОСС указывают все значимые для собрания сведения: кто инициатор, какова будет повестка дня, в какой форме будет проведено собрание, где и когда пройдёт очная часть ОСС. Кроме того, необходимо рассказать собственникам, по какому адресу и в какие часы они смогут ознакомиться с документами, имеющими отношение к собранию.

Как проходит голосование на ОСС?

Если собрание очное, его участникам раздают бланки, где нужно поставить отметку «за», «против» или «воздержался» напротив вопросов повестки собрания. После заполнения бланков, участники собрания отдают их организаторам для подсчёта голосов.

Если собрание проходит в очно-заочной форме, сначала проходит очное голосование, а затем начинается заочный этап. Владельцам, которые не участвовали в очном голосовании, инициаторы собрания рассылают бланки для голосования или отдают их лично. Инициаторы должны объяснить, когда, куда и в какой срок владелец помещения должен сдать заполненный бланк. На данный момент законодательство не определяет сроки заочного голосования. Мы рекомендуем проводить этот этап в течение 7-10 дней.

Если ОСС проходит в заочной форме, нужно разослать или отдать под роспись бланки голосования с подробной инструкцией о том, как и в какие сроки эти бланки можно передать инициаторам для подсчёта голосов.

После проведения голосования необходимо подсчитать голоса и сформировать протокол прошедшего собрания. В протоколе ОСС указываются сведения об инициаторах собрания, его председателе и счётной комиссии. Также в протоколе должны быть обозначены дата и место проведения очного собрания, повестка ОСС, результаты голосования и сведения об участниках собрания. Один экземпляр протокола передаётся на хранение в орган жилищного надзора, второй экземпляр хранится в том месте, которое владельцы помещений определили для хранения протоколов собраний.

Какие вопросы решает ОСС?

ОСС необходимо проводить по всем вопросам управления МКД: выбор (смена) формы управления домом, выбор или смена УО, определение места хранения протоколов ОСС. Все вопросы об использовании участка земли под МКД, придомовой территории и общего имущества также решаются общим собранием собственников. Управляющая организация или ТСЖ 1 раз в год отчитываются перед владельцами жилых и нежилых помещений дома о проведённых работах и их стоимости. В случае разногласий по принятым на ОСС решениям, главным документом для определения правомочности решения собрания является протокол ОСС

Можно ли оспаривать решения общего собрания?

Решение ОСС может быть оспорено в суде. Подать в суд может владелец помещения или любое заинтересованное лицо. Управляющая компания, ТСЖ или ЖСК могут быть заинтересованными лицами, если они заключили договоры на управление домом. Согласно п 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса, срок давности для оспаривания решения ОСС составляет 2 года со дня, когда протокол ОСС стал общедоступным.

Источник

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором внеочередного собрания может быть:

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании.

При проведении очно-заочного голосования собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно.

При заочном голосовании опросным путем собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

При заочном голосовании с использованием системы собственники вправе голосовать как в электронном виде посредством системы, так и в бумажном виде, предоставив рукописный бюллетень администратору собрания. Администратор собрания должен внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

Если вы будете проводить собрание в проекте «Электронный дом», пункты 2 и 3 выполнять не понадобится: сообщение для оповещения собственников и все бланки будут сформированы автоматически после подачи заявки, а реестр собственников при этой форме собрания можно не составлять.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

При проведении общего собрания в заочной форме с применением системы проекта «Электронный дом» инициатор подает в системе заявку. На основании этой заявки формируется сообщение о проведении собрания, которое автоматически публикуется для собственников, уже зарегистрированных в системе:

Уведомить собственников, которые еще не зарегистрировались в системе, инициатор собрания должен тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

При проведении собрания в заочной форме с применением системы собственники могут голосовать как в электронном виде, так и в привычном бумажном. Бюллетени нужно получать у администратора собрания. Во время проведения собрания заполненный бланк с решениями по вопросам голосования сдается администратору собрания, который должен в течение часа внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.

Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Обратите внимание, если в ответе на вопрос отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, голос не засчитается при подсчете. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

При проведении собрания с применением системы проекта «Электронный дом» подсчет голосов и формирование протокола осуществляется автоматически. Протокол формируется с учетом требований Жилищного кодекса РФ и Минстроя России. При этом оригинал протокола в соответствии с Жилищным кодексом РФ хранится в системе.

После окончания голосования и формирования протокола:

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

9. Как проводить собрания и опросы собственников в режиме онлайн?

В электронном виде собрание можно провести заочно через систему ГИС ЖКХ или с помощью системы проекта «Электронный дом». При этом первое собрание проводится сразу в системе, поскольку для ГИС ЖКХ и региональных информационных систем не требуется проведения предварительного «бумажного» собрания для выбора системы.

Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК).

В случае непосредственного способа управления многоквартирным домом для проведения общего собрания собственников в онлайн-режиме собственники должны принять соответствующее решение на предварительном очном, очно-заочном или заочном (без использования системы онлайн) собрании собственников.

Чтобы провести собрание в «Электронном доме» нужно подать заявку в системе. При первом собрании в системе роль администратора выполняет инициатор. Для последующих собраний на первом нужно решить вопросы:

При проведении собрания с использованием системы инициатор должен уведомить всех собственников, включая окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы, указанными выше способами.

Чтобы пользоваться функционалом проекта «Электронный дом», нужно иметь учетную запись на mos.ru с указанным в ней адресом проживания, регистрации или собственности, а чтобы стать инициатором собрания и участвовать в нем, необходимо подтвердить право собственности на помещение.

Подробнее о проведении первого и последующих собраний читайте на сайте проекта «Электронный дом».

Источник

Осс что это

ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 44 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

Ч. 1 ст. 44 признана частично не соответствующей Конституции РФ Постановлением КС РФ от 28.12.2021 N 55-П. О правовом регулировании до внесения соответствующих изменений см. п. 8.3 указанного Постановления.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

С 01.09.2022 ч. 2 ст. 44 дополняется п. 4.7 (ФЗ от 11.06.2022 N 165-ФЗ). См. будущую редакцию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

(п. 1.1-1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 20.12.2017 N 416-ФЗ)

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 3.2 в ред. Федерального закона от 25.05.2020 N 156-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 3.3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

(п. 3.4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

(п. 3.5 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;

(п. 3.6 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

(п. 4.2 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 4.3 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(п. 4.4 введен Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 4.5 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

(п. 4.6 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник

Виды ОСС

Первичное собрание

Первичное собрание необходимо провести в новостройке, чтобы определить способ управления многоквартирным домом, решить вопросы договора управления и т.д.

Проведению такого собрания предшествует специальная подготовительная работа. Необходимо выявить всех собственников в доме, выяснить их мнения по вопросу выбора способа управления в МКД, определить долю каждого собственника в общем имуществе ( разд. VIII Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).

Годовое собрание

Собственники помещений обязаны проводить годовое ОСС: нужно подвести итоги работы по управлению домом, решить текущие вопросы, составить и утвердить план работ на следующий год и т.д.

Обычно годовое собрание проводится во втором квартале года, следующего за отчётным, но собственники могут принять решение проводить его и в другое время.

Управляющая организация должна в опрелённые сроки составить отчётность. Выбор другого времени для проведения ОСС может привести к нарушению этих сроков.

Если на собрании не было кворума, необходимо будет провести ещё одно очередное общее собрание по той же повестке. Так будет продолжаться до тех пор, пока не соберётся кворум и голосование по вопросам повестки не будет проведено ( ч. 1 ст. 45 ЖК РФ ).

Внеочередное собрание

Решить накопившиеся или срочные вопросы можно и в любое другое время: нужно созвать внеочередное собрание. Оно может проводиться в течение года любое количество раз по инициативе управляющей компании либо собственников помещений ( ч. 2 ст. 45 ЖК РФ ).

Ответственность за непроведение ОСС

На данный момент законом не предусмотрена ответственность за непроведение годового собрания.

Источник

Осс что это

Отряд спецопераций Сингапура

Организация сотрудничества социалистических стран в области электрической и почтовой связи

организация, связь, техн.

оборудование связи и сигнализации

основная силовая сеть

опорная сеть связи

объединённая система связи

Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.

отряд спасательных судов

Словарь: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. — М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. — 318 с.

общегородская служба справочников

объединённая сотовая сеть

«Объединённая сотовая связь»

Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.

Управление стратегических служб
Отдел стратегических служб

с 1942
ранее: БВИ
после: ЦРГ

орган студенческого самоуправления

мн. ч., образование и наука

общее собрание собственников

например: ОСС жилья

общая стоимость строительства

отходы строительства и сноса

объединение спортивных сооружений

отдел средств связи

ФГУП РАМИ «РИА Новости»

обучающий сетевой семинар

онлайновая социальная сеть

опытная станция садоводства

ориентир современной связи

в названии ЗАО «Корпорация ОСС»

обязательное социальное страхование

«Омская сотовая связь»

г. Омск, организация, связь

Полезное

Смотреть что такое «ОСС» в других словарях:

ОСС и КК — отдел сопровождения систем и компьютерных классов ИВЦ МЭИ (ТУ) комп. Источник: http://icc.mpei.ru/lang/rus/about/structure/structure.asp … Словарь сокращений и аббревиатур

Осс — Община Осс нидерл. Oss … Википедия

Осс (футбольный клуб) — Осс … Википедия

оссі — іменник чоловічого або жіночого роду, істота східний німець з кол. НДР розм … Орфографічний словник української мови

ОСС — объединённая система связи объединённая сотовая сеть опорная сеть связи отряд спасательных судов … Словарь сокращений русского языка

ТОП Осс — Полное название Tot Ons Plezier Oss Основан 9 апреля 1928 … Википедия

оптоволоконная система связи (ОСС) — 3.18 оптоволоконная система связи (ОСС) (optical fiber communication system (OFCS)): Устройство полного цикла, спроектированное для генерирования, передачи и приема оптического излучения, производимого лазером, светоизлучающим диодом (далее СИД)… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

АС ОСС — автоматизированная система общегородской службы справочников юр … Словарь сокращений и аббревиатур

СНН ОСС — секция неотключаемой нагрузки основной силовой сети на подводной лодке морск … Словарь сокращений и аббревиатур

Источник

Порядок проведения ОСС

В какой бы форме не проводилось общее собрание, как правило, оно начинается с очной части. При её проведении необходимо соблюсти следующие этапы.

Регистрация участников

Регистрация участников проводится только для собрания в очной форме. В листе регистрации отмечают, кто из собственников помещений пришёл на собрание. Специально назначенные лица должны разъяснить порядок и правила регистрации, заполнить регистрационный бюллетень и дать его для росписи каждому участнику.

В бюллетене должна содержаться информация о месте и дате проведения собрания, напротив соответствующего номера квартиры или нежилого помещения необходимо записать данные собственника (ФИО или наименование организации, общую площадь помещения и количество голосов). Собственник должен поставить свою подпись. Когда все пришедшие на собрание будут отмечены и бюллетень будет полностью заполнен, его передают председателю собрания ( ч. 5 разд. VI приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).

Открытие собрания

Первый выступает инициатор собрания, он объявляет кворум присутствующих. Вне зависимости от того, состоялся кворум или нет, инициатор предлагает решить вопросы о кандидатурах председателя, секретаря собрания и счётной комиссии, так как протокол собрания нужно будет оформить в любом случае ( ч. 1 ст. 46 ЖК РФ ).

Вопрос о выборе ответственных лиц

При выборе кандидатур председателя собрания, секретаря и счётной комиссии законодательством не учтена ситуация, когда на очном собрании нет кворума. Кроме того, бланк решений – это один документ, и пока он весь не заполнен, собственники его не сдают. Поэтому, по сложившейся практике, по этим вопросам собственники голосуют путём поднятия рук. С практической точки зрения это единственный возможный выход.

Если на одном из предыдущих собраний было принято решение, что выбранные на эти позиции люди будут сохранять свои должности в течение определённого времени, например, в течение года, то в будущем можно в не включать эти вопросы в повестку.

Если председатель или секретарь, выбранные на длительный срок, не смогут присутствовать на собрании, необходимо внести в повестку вопрос о выборе другого лица. Если не сможет присутствовать член счётной комиссии, её состав нужно будет утвердить заново.

Обсуждение вопросов повестки

Далее слово переходит к председателю, который рассказывает о порядке проведения собрания, обязательно определяет регламент выступления ( ч. 6 разд. VI приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).

Этого требования нет в законе, но регламент необходимо оговорить заранее, чтобы собрание не стало неуправляемым. Затянутое по времени обсуждение вопроса или наоборот недостаток времени могут стать одним из факторов принятия неправильного решения.

Затем председатель представляет всех присутствующих и приглашённых, объявляет повестку дня, и собрание переходит к последовательному рассмотрению каждого вопроса повестки.

Участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня ( ч. 15 разд. VI приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).

Секретарь ведёт протокол: вносит информацию обо всех выступлениях, предложениях и пожеланиях, прозвучавших на собрании ( ч. 18 разд. VI приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).

Заочная часть собрания

Если кворум на очном собрании не состоялся или собрание проводится в очно-заочной форме, то далее решения собственников по такой же повестке могут быть приняты путём проведения заочного голосования – опросным путем ( ч. 1 ст. 47 ЖК РФ ). Решения должны быть переданы по тому адресу и в те сроки, которые были указаны в сообщении ( ч. 2 ст. 47 ЖК РФ ).

Завершение собрания

При очно-заочной форме проведения собрания при подсчёте голосов учитываются и суммируются голоса собственников, принявших участие как в очной, так и в заочной части голосования и составляется один протокол ( ч. 3 ст. 47 ЖК РФ ).

Источник

Формы проведения ОСС : плюсы и минусы

Есть три формы проведения общего собрания: очная, заочная и очно-заочная. Независимо от того, какую форму проведения ОСС вы выбираете, подавляющее большинство правил и требований к его проведения и оформлению документации едино.

Сегодня мы кратко расскажем о плюсах и минусах очной и заочной форм проведения ОСС и подробно остановимся на особенностях организации ОСС в очно-заочной форме.

Очная и заочная формы проведения ОСС

При очной форме собрания собственники собираются в одно время, в одном месте, принимают решения по повестке дня, составляется реестр (или, как ещё говорят, список) собственников, принявших участие в собрании.

Заочная форма проводится в том случае, если для очной формы не набралось кворума, это определено в п. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ. При этом ЖК РФ не запрещает продлить первоначально установленный срок заочного голосования.

Конечно, не раз случалось, что управляющая организация сразу проводила заочное собрание, а после суд признавал его решения недействительными.

Технически заочное голосование можно провести двумя способами: с помощью опроса или с использованием ГИС ЖКХ. Традиционным считается вариант с опросом (заполнение бюллетеней), он утверждён в пп.1 и 2 ст.47 ЖК РФ. Собственники передают бюллетени для голосования в место, указанное в уведомлении о проведении ОСС, причём обязательно до даты, также отмеченной в этом уведомлении.

ГИС ЖКХ же предусматривает размещение и хранение сообщений о проведении ОСС, решений, итогов (ст. 47.1 ЖК РФ вступает в силу с 1 января 2017 года).

Очно-заочная форма проведения ОСС

Очно-заочная форма сочетает преимущества очной и заочной форм. Она введена п.105 Постановления пленума Верховного суда РФ N 25 от 23 июня 2015 г.

Кворум при очно-заочной форме проведения ОСС определяется по итогам собрания (по окончании срока, в течение которого собственники помещений вправе представить письменные решения). Фактически данная смешанная форма учитывает реалии сегодняшнего дня.

При организации очной части не забудьте сообщить собственникам: где и когда пройдёт собрание, какие вопросы будут вынесены на обсуждение. Для заочной части голосования укажите сроки и форму проведения – будут ли собственники заполнять бюллетени или голосовать в системе.

Собственник считается принявшим участие в голосовании, если заполненный им бюллетень получен до даты окончании голосования.

Иногда у управляющих организаций возникает вопрос: принимать ли бюллетени после голосования? Этого делать не нужно, если срок приёма бюллетеней не был продлён. Однако право принять запоздавшие бюллетени у УО всё же есть, для этого можно продлить срок голосования и уведомить собственников о продлении голосования.

Голосование через ГИС ЖКХ предусматривает размещение и хранение сообщений о проведении ОСС, их решений и итогов в системе. Выбирается администратор собрания, функция которого – организация собрания. Он заводит в ГИС сообщение, уведомление, разрабатывает бланк голосования, заносит итоги голосования в систему. После этого собственники могут зайти в личный кабинет в системе и проголосовать.

Администратором ОСС в ГИС ЖКХ может стать и управляющая организация. Во вкладке «Функции» есть кнопка «Стать администратором общего собрания».

Плюсы очно-заочной формы проведения ОСС

Поможет вам очно-заочная форма и в случае, когда на ОСС вы рассматриваете вопросы, для принятия решений по которым необходимо ⅔ голосов (чч.1–3.1, 3.2–3.5 ст.44 ЖК РФ).

Дело в том, что когда такие вопросы выносятся сперва на очное голосование, затем на заочное, вероятность, что на заочном этапе решение примется ⅔ голосов, мала.

При очно-заочной форме голоса собственников суммируются и окончательно о кворуме можно говорить только после обеих частей голосования.

Отличия очно-заочной формы от очной и заочной форм

Очная форма проведения ОСС всегда проходит до заочной. И заочное голосование возможно только в случае, если на очной форме не набрался кворум. При очно-заочной форме части собрания проводятся независимо друг от друга.

При очно-заочной форме ОСС не обязательно, чтобы очная часть шла перед заочной, главное, чтобы они обе состоялись.

В случае с очно-заочной формой протокол должен быть составлен в течение 10 дней с момента окончания той части, которая состоялась позднее предыдущей. Ещё раз отметим, что голоса обеих частей суммируются.

Очная форма и заочная форма проведения ОСС требуют составления двух отдельных протоколов, и голоса, полученные при проведении очного этапа, не суммируются с голосами с заочного этапа. Напротив, это серьёзное нарушение, когда учитываются голоса с очной формы. Ведь если состоялась заочная форма, то кворум в предыдущий раз не был собран.

Источник

Общее собрание собственников

Общее собрание собственников (ОСС) – важная часть взаимодействия управляющей компании и жильцов. На нем решаются вопросы по управлению собственностью, находящейся в доме (лифты, крыши, подвалы и т.д.). Проведение общего собрания собственников регламентируется статьей 44 Жилищного кодекса. Собрание собственников – это орган управления домом.

Собрание бывает ежегодное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ) и внеочередное.

Ежегодное проводят во втором квартале либо жильцы могут утвердить другое время.

Внеочередное можно провести в любое время, предварительно оповестив о нем жильцов. Лучше назначать собрание на будний вечер или выходной день.

Местом собрания выбирайте подъезд: поместятся все участники, а погода не помешает. Еще вариант – написать обращение от инициативной группы в орган местного самоуправления. Могут предоставить помещение поблизости от дома (например, кабинет в близлежащей школе).

Может ли управляющая организация быть инициатором проведения общего собрания собственников и по каким вопросам

Инициирование собрания собственников

Согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация (УК, ТСЖ, ЖСК) может созывать собрания собственников, как по своей инициативе, так и пo письменному oбpaщeнию 10% coбcтвeнникoв (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Кроме этого, инициатором внеочередного собрания может выступить:

собственник помещения (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ)

правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ)

в некоторых случаях, предусмотренных Жилищным кодексом, – орган местного самоуправления или владелец спецсчета (например, п.6 ст. 161 ЖК РФ)

если в доме есть городское имущество – соответствующие службы

По каким вопросам управляющая организация может устроить общее собрание

На общее собрание управляющая организация может вынести такие вопросы:

как будет формироваться фонд капремонта

как будут использоваться средства фонда капитального ремонта

выбор человека, который сможет открыть спецсчет дома и выполнять операции со средствами на счете

изменение размера взноса на капремонт

взятие кредита на капремонт управляющей организацией

перепланировка помещения, входящего в общее имущество дома

ремонт общего имущества

внешние фасадные работы (дополнительная входная группа, наружная вентиляция по фасаду и прочее)

благоустройство участка, где расположен дом

пределы использования участка, где находится дом

установка шлагбаума во дворе дома

возможность установки рекламных конструкций на общем имуществе

заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и организацией по вывозу твердых бытовых отходов

перевод жилого помещения в нежилое

размещение дополнительных мест для парковки

заключение договоров аренды на свободные жилые помещения

Помимо этого, собственники могут поднять другие темы для общего собрания:

выбор способа управления домом

выбор председателя, секретаря общего собрания, членов счетной комиссии

выбор и смена управляющей организации или создание ТСЖ

выборы или переизбрание председателя ТСЖ

Подготовка к проведению общего собрания

Начинайте подготовку заранее, за месяц до предполагаемого собрания. Определите форму, дату, время проведения собрания. Подготовьте реестр собственников, повестку собрания, бланки для очного голосования и систему для заочного голосования, уведомление о собрании для собственников и все остальные документы.

Повестка собрания и реестр собственников

Составьте повестку собрания. В ней содержатся:

пронумерованные вопросы, которые планируется обсудить на собрании;

количество проголосовавших «за», «против» или «воздержался» (не должно быть пункта «другое»)

форму, дату, место и время проведения собрания;

кто является инициатором.

Готовую повестку нужно разместить в интернете и передать в орган государственного или муниципального имущества.

Подготовьте оповещение собственников о собрании. Инициатор должен разместить его за 10 дней до собрания или раньше.

Составьте реестр собственников помещений дома, который содержит:

ФИО или наименование и номер госрегистрации юридического лица,

реквизиты документов о собственности.

Реестр хранится в управляющей компании. Если инициатор собрания собственник, ему нужно обратиться в УК с официальным письменным запросом, УК предоставит его в течение 5 дней (ч. 3.1 cт. 45 ЖK PФ). Реестр можно заказать через портал Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра.

Подготовить формы бланков для голосования и прочие документы. Бюллетень голосования должен содержать поля:

ФИО голосующего собственника,

реквизиты правоустанавливающих документов на собственность,

варианты ответа «за», «против», «воздержался» для каждого вопроса,

место для даты и подписи.

Уведомление собственников о собрании

Уведомление собственников о проведении собрания нужно направить не позднее чем за 10 дней до собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ):

заказными письмами почтой,

лично под роспись,

разместить в подъезде на стендах (если ранее был утвержден такой вариант оповещения) или иной утвержденный формат оповещения.

Уведомление должно содержать:

форму проведения собрания. Для заочной или очно-заочной формы приложите к уведомлению бланки для голосования с датой, до которой их надо сдать и по какому адресу;

место и дату проведения;

повестку и порядок ознакомления с ней собственников.

Ведите реестр уведомлений: с данными собственников и датами их оповещения (при отправлении уведомления заказным письмом датой оповещения будет считаться дата отправления письма; почтовые квитанции приложите к протоколу собрания собственников). Если в доме есть площади, принадлежащие органам государственной власти или муниципалитета, им необходимо отправить уведомления.

Проведение собрания

Кворум означает, что общее собрание собственников имеет правомочную силу. На собрании должно присутствовать такое количество собственников, чтобы их общее число голосов составляло более 50% общего числа голосов.

Формы проведения общего собрания собственников

Очная – собственники находятся на собрании и голосуют лично.

Заочная – собственник не присутствует на собрании, а передает свои решения по адресу или в электронном виде.

Очно-заочная – собственники могут присутствовать лично либо проголосовать, заочно познакомившись с повесткой.

Очное собрание собственников

Всех присутствующих на собрании собственников нужно зарегистрировать. Собрание не может принять решение по вопросам, которые не включены в повестку. Менять повестку в момент собрания тоже нельзя (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Заочное собрание собственников

Собственники голосуют, заполняя бланки или опрос электронной системы до определенного срока (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Заочную форму голосования легко можно провести при помощи личного кабинета Сайта ЖКХ. Подробнее об этом

Сайт пригодится в дальнейшей работе управляющей компании, чтобы информировать жильцов о прочих собраниях и принятых решениях, о важных новостях, к которым нужно привлечь внимание.

Голосовать можно с компьютера на сайте ЖКХ или со смартфона в мобильном приложении ЖКХ: Личный кабинет.

В онлайн-режиме организовать голосование могут собственники или управляющая организация. Возможность организации заочного голосования при помощи электронной системы/сайта нужно утвердить заранее на собрании, где этот вопрос будет включен в повестку.

Очно-заочное собрание собственников

Собственники могут находится на собрании лично либо проголосовать заочно: на сайте ЖКХ или в мобильном приложении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Бланки для голосования на заочном и очно-заочном голосовании

Бланки содержат вопросы, по которым надо принять решение. Собственники должны иметь возможность выбрать на каждый вопрос один ответ из вариантов «за», «против» или «воздержался».

Бланк будет считаться недействительным, если:

на один вопрос дано несколько ответов,

ответ на какой-то из вопросов не отмечен,

отсутствуют сведения о собственнике или его представителе,

нет подписи собственника или представителя.

Итоги голосования

Голоса считает счетная комиссия в течение 5-7 дней после собрания. Число голосов у каждого собственника разное и пропорционально доле собственности в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Чаще всего решение принимается большинством голосов от присутствующих/проголосовавших собственников (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). Для принятия решения в некоторых вопросах, указанных в пунктах 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, должны быть другое количество проголосовавших «за».

Например, для выбора способа формирования фонда капитального ремонта, создания ТСЖ, утверждения устава ТСЖ проголосовать «за» должно более 50% всех собственников всего дома.

Некоторые вопросы принимаются решением не менее двух третей от общего числа голосов:

реконструкция многоквартирного дома;

возведение хозяйственных построек;

перепланировка какого-то из помещений общего имущества дома;

пределы использования земельного участка, где стоит дом;

передача в пользование другим лицам общего имущества.

При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться условия:

Если в доме один подъезд, на собрание должны прийти собственники, которым будет принадлежать более двух третей голосов (кворум). Для принятия решения необходимо большинство от общего количества голосов участников собрания.

Если в доме несколько подъездов, в собрании должны принять участие 50% собственников дома. Из них большая часть (более ⅔ голосов) должна быть собственниками квартир подъезда, где планируется перепланировка (кворум). Для принятия решения необходимо большинство от общего количества голосов участников и одновременно большинство от общего количества голосов участников из подъезда.

По итогам собрания нужно составить протокол согласно требованиям Приказа Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года.

Протокол – важная бумага, которая имеет юридическую значимость при решении спорных вопросов, на него можно ссылаться в суде. Его готовит секретарь в течение 10 дней после собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Протокол общего собрания содержит:

дату составления и регистрационный номер протокола;

дату очного собрания или окончания голосования при заочной и очно-заочной форме;

адрес проведения собрания или приема бюллетеней;

площадь жилых и нежилых помещений;

в какой форме было проведено собрание;

данные об инициаторе собрания, председателе дома, секретаре и членах счетной комиссии (ФИО, номер квартиры, реквизиты правоустанавливающего документа);

повестку собрания (вопросы, включенные в нее). По каждому из вопросов должно быть указано три раздела: «cлyшaли», «пpeдлoжeнo» и «peшили»;

кто принял участие в собрании и голосовании (количество людей);

решения, принятые на собрании;

подписи председателя, секретаря, членов счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр; п. 4, Разд. II Требований N 44/пр)

место хранения протоколов собраний, решений собственников по вопросам голосования. В течение 5 дней после проведения собрания управляющая организация передает протоколы в Государственную жилищную инспекцию, где они и хранятся. Электронные копии протокола управляющие компании размещают в ГИС ЖКХ. Копии протоколов могут оставаться у управляющей организации или у жильцов.

приложения к протоколу:

реестр собственников МКД;

копия уведомления о проведении общего собрания;

реестр доставки уведомлений жильцам;

список присутствовавших на собрании (ФИО, номера квартир, реквизиты правоустанавливающих документов, доли, подписи);

список приглашенных экспертов и их паспортные данные;

если в собрании принимали участие лица по доверенности – сами доверенности или копии;

документы, которые были предметом обсуждения на собрании;

список жильцов, которым отправлены решения собрания – в случае если не информируют жильцов при помощи стендов в подъезде.

Протокол общего собрания собственников по результатам проведения собрания в очной форме

Протокол общего собрания собственников по результатам проведения собрания в заочной форме

Оставьте один экземпляр протокола в надежном месте, место определите с собственниками на голосовании. Это может быть квартира председателя или секретаря.

Не позднее 10 дней после даты собрания инициатор должен:

направить оригиналы решений и протокола в УК, правление ТСЖ или ЖСК; в случае непосредственного управления домом – напрямую в орган жилищного надзора. При необходимости передать копии решений и протокола в ресурсоснабжающую организацию и оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России N 44/пр).

поместить решения и протокол в подъезде на видном месте, а также на сайте, чтобы все собственники смогли ознакомиться.

Принятые на собрании решения обязательны для исполнения всеми собственниками (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Источник

Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования

Общее собрание собственников помещений в МКД, согласно ч.1 ст.44 Жилищного Кодекса РФ, признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы управляющая компания вместе с собственниками жилья смогла обсудить ряд злободневных вопросов и проблем повестки дня путём голосования и принятия решений.

Очно-заочное голосование

Когда и для чего нужно проводить ОСС в форме очно-заочного голосования собственников? Ведь для этого есть отдельные формы очного и заочного голосования. Всё дело в том, что обе эти формы не всегда приносят результат, поскольку зачастую просто не набирается кворум для принятия важных решений на общем собрании собственников жилья.

Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Это удобно тем, что если на очной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования. Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД (п.п. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Пошаговая инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования

Шаг 1. Анонс

Любое ОСС начинается с анонсирования мероприятия и созыва собственников жилья на него. Напоминаем также, что обязательно во втором квартале каждого года должно проводиться годовое общее собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Кроме него по инициативе управляющей компании, собственников жилья или инициативной группы в МКД могут собираться внеочередные ОСС (части 2, 6 и 7 ст.45, а также п.8 ст.148 ЖК РФ).

Шаг 2. Подготовка

Сформулируйте повестку ОСС, определитесь с формой голосования (очная, заочная или очно-заочная). При очно-заочном проведении голосования повестка дня должна быть единой для обеих форм.

Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения вопросов. Подготовьте информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья (Приказ Минстроя №411/пр от 31.07.2014 года). Также вам понадобятся бланки протокола ОСС, реестр собственников помещений в данном МКД, формы решений по вопросам повестки дня.

Шаг 3. Оповещение

Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под роспись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении, кроме того, потребуется указать дату окончания приёма решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч.5 ст.45 ЖК РФ).

Очно-заочная форма голосования собственников жилья предполагает как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно обязательно указать 2 даты : начала очного голосования и время, до которого принимаются решения собственников, голосующих заочно. Обе даты назначаются за 10 дней до того, как собственники жилья получат уведомления.

Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно, или даже одна форма может находиться «внутри» другой. Последний вариант возможен, если дата начала приёма заочных решений установлена раньше времени очного собрания, а дата окончания приёма заочных решений, соответственно, позднее даты очного собрания.

Шаг 4. Проведение

При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бланков голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Также возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч.6 ст.47.1ЖК РФ).

Шаг 5. Оформление результатов голосования

Решение ОСС оформляется протоколом (ч.1 ст.46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.

Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов “За”, “Против” и “Воздержался” по каждому вопросу. Пока утверждённой формы протокола нет, но есть проект Приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС.

Протокол ОСС подписывается председателем и секретарём общего собрания, а также членами счётной комиссии (п.22 разд.6, п.15 разд.7 Методических рекомендаций, утверждённых Приказом Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года).

Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч.11 ст.47.1 ЖК РФ).

Управляющая компания в течение 5 дней с момента получения решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение 3 лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч.1.1 ст.46 ЖК РФ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае оригиналы решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будут бумажные документы, а во втором электронные версии.

Шаг 6. Информирование о результатах голосования и принятых решениях

Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение 10 дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Например, на информационной доске или на входной двери в подъезде.

Шаг 7. Размещение результатов голосования

О том, как заполнять сведения о проведённом общем собрании собственников помещений в МКД по форме Минстроя 2.7, читайте здесь.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем управляющим компаниям соответствовать ФЗ N 209 (заполнение ГИС ЖКХ). А ещё мы запустили сервис по проведению ОСС «ОСС на 100%». Теперь организовать общее собрание собственников станет проще. Мы всегда рады вам помочь!

Источник

ОСС и собрание членов ТСЖ : кто может участвовать и как считать голоса

Юрий Нетреба разбирает ситуацию нашего читателя и отвечает на вопросы о том, в чём разница между общим собранием членов ТСЖ и общим собранием собственников помещений в МКД, как производится подсчёт голосов и могут ли такие собрания проводиться одновременно. Читайте подробности.

Юрий Нетреба из МКА «Арбат» отвечает на вопросы читателя об ОСС и собраниях членов ТСЖ

Наш читатель попросил уточнить процедуру проведения очно-заочного собрания собственников помещений в МКД и собрания членов ТСЖ. Товарищество провело собрание, при определении кворума которого подсчёт вёлся не по бюллетеням проголосовавших в собрании, а согласно регистрационному листку учёта лиц, принявших участие в очной части собрания, которое из-за кворума не состоялось. Так же на нём не было голосования зарегистрированных путём подъёма рук.

При подсчёте голосов и определении кворума ТСЖ к числу зарегистрированных на очной части собрания прибавило голоса, подсчитанные по бюллетеням заочной части собрания, и определило кворум, посчитав собрание состоявшимся. Насколько такой порядок подсчёта голосов законен?

Собрание первоначально было обозначено ТСЖ как очно-заочное собрание собственников и членов ТСЖ. Правомочно ли в таком случае участие в голосовании собственников, не являющихся членами ТСЖ?

Как подсчитать голоса для очно-заочного собрания собственников помещений в МКД

Форма очно-заочного голосования предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятий решений по вопросам, поставленным на голосование.

По результатам проведения общего собрания в форме очно-заочного голосования составляется единый протокол, который включает в себя и результаты голосования при обсуждении вопросов на очной части, и полученные в дальнейшем результаты голосования собственников.

Часто результаты очной части отдельно не указывают в окончательном протоколе, якобы они учтены в общей сумме кворума, но судебная практика склоняется к обязательному отражению результатов очной части, т.к. заочная часть может продолжаться только в случае отсутствия кворума при очном голосовании.

Более того, кворум определяется исходя из площади и доли в собственности, указанной в реестре проголосовавших, результаты голосования собственники отмечают только в бланках голосования, которые уже давно называют бюллетенями.

Из «регистрационных листов» прибывших на очную часть собственников, невозможно определить кворум. Но в суде можно будет доказать наличие голосов очной части для определения кворума, если имелся и составлен надлежащий подробный реестр собственников и реестр участвовавших в голосовании лиц.

В предлагаемой ситуации возможно и происходило обсуждение вопросов повестки дня присутствующими на очной части собрания, но отсутствовало соглашение и принятие решений по вопросам повестки, поставленным на голосование. Далее фактически общее собрание собственников помещений МКД проводилось в форме заочного голосования.

Собрание в форме совместного присутствия (очное) не состоялось, поскольку отсутствовал кворум. Данные обстоятельства подтверждаются листом регистрации (совместного присутствия), протокол очной части собрания не составлялся.

Таким образом, инициатором собрания нарушен порядок проведения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования.

Но остаётся вопрос, могли ли повлиять «результаты очной части» на 50% рубеж кворума общего собрания. Возможно, что полученных решений собственников при заочной части уже было достаточно для признания ОСС состоявшимся.

Однако предполагаем, что желание «присоединить» и выдать «желаемое за действительное», а именно лист регистрации на очном собрании, за решения собственников на ОСС, как раз и возникло из-за нехватки голосов до 50% собственников. В противном случае работа по подготовке была бы перечёркнута, ведь в отсутствие кворума ОСС признаётся недействительным и нужно организовывать собрание повторно.

Можно ли одновременно проводить очно-заочное ОСС и собрание членов ТСЖ и как быть с голосами

Часть вопросов повестки собрания, а также принятие по ним решений, относится только к компетенции членов ТСЖ. Такие моменты перечислены в ч.2 ст. 145 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Форма заявления о приёме в члены ТСЖ законом не установлена. Собственнику жилья не может быть отказано в принятии в члены ТСЖ.

Собственники помещений, которые не писали заявления и не являются членом ТСЖ, не могут принимать участие в собрании членов ТСЖ, присутствовать на собрании не запрещается, но голос учитываться не будет. Разве что, если один из членов ТСЖ делегирует другому собственнику свои полномочия по доверенности, тогда он сможет принимать активное участие в собраниях ТСЖ и голос будет учитываться.

Любой собственник может участвовать в голосовании на общем собрании и принимать решение по целому ряду вопросов, не касающихся ТСЖ, которые оговорены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Для этого не обязательно быть членом ТСЖ, достаточно являться собственником жилья в данном доме.

Таким образом, подсчёт кворума с участием собственников, не являющихся членами ТСЖ, будет зависеть от круга вопросов, который рассматривается на ОСС.

Законодатель по другим признакам не разделяет собственника помещения и члена ТСЖ, поэтому в случае недостаточного кворума для ОСС только из членов ТСЖ, по вопросам касающихся только ТСЖ, общее собрание будет признано незаконным, об этом и свидетельствует судебная практика.

«… Оспариваемое решение общего собрания членов ТСЖ было принято 37,46% от общего количества голосов, принадлежащих всем собственникам помещений многоквартирного дома, что, согласно ст. 44 ЖК РФ, недостаточно для принятия решений как о текущем, так и о капитальном ремонте общего имущества. Доказательств принятия решения о необходимости текущего или капитального ремонта общим собранием собственников домовладения суду не представлено. ».

Другим примером может послужить апелляционное определение Саратовского областного суда от 03.07.2018 по делу № 33-4320/2018, которым отменено решение суда первой инстанции, из-за неверной классификации вопросов, решение по которым могут принимать только члены ТСЖ.

Истцы и суд первой инстанции посчитали, что решение для взимания платы за коммунальные услуги: вывоз отходов, содержание котельной, текущий ремонт, электроэнергия ОДН и охрана, относится к исключительно к компетенции общего собрания всех собственников, а не только ТСЖ:

«Исходя из изложенного выше, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания действий ТСЖ «Солнечный берег», связанных в начислением платы за жилое помещение и коммунальные услуги исходя из тарифов, установленных решением общего собрания членов ТСЖ «Солнечный берег» от 30 октября 2017 года неправомерными, и, как следствие, взыскании в пользу истцов денежных средств».

Отменяя данное решение, апелляционный суд указал, что начисление платы является обязанностью ТСЖ и оно вправе определять тариф на оказание коммунальных услуг.

По ряду вопросов, относящихся к компетенции ТСЖ, необходимо набрать кворум именно членов ТСЖ и вступают в него на основании только заявления собственника данного дома, которое регистрирует ТСЖ.

Полагаем, что одновременно проводить общее собрание членов ТСЖ и собственников возможно, но необходимо чётко разделять круг вопросов, которые относятся либо к компетенции только собственников или только ТСЖ. Тогда для определения кворума нельзя допускать ошибок.

Источник

Кто инициирует общее собрание собственников?

Общее собрание собственников – это один из органов управления МКД. С одной стороны, это инструмент волеизъявления собственников, с другой – способ разрешить трудности, встающие перед УО. На ОСС решаются все вопросы, связанные с управлением МКД: обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в доме, надлежащее содержание общего имущества, текущий ремонт, а также предоставление коммунальных услуг. Сегодня мы узнаем, кто может выступать инициатором общего собрания собственников.

Первичное ОСС

Вопрос о том, кто инициирует ОСС, решается в зависимости от того, какое это собрание, как это определяет ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Если собрание собственников первичное (допустим, оно проводится в новостройке), то его инициатором может быть один или несколько собственников помещений в этом МКД. Кроме того, согласно рекомендации, данной в приказе Минстроя РФ N 411 от 31.07.2014), первое годовое собрание в таком доме могут провести те собственники, которые были выбраны на первичном ОСС, где определялась инициативная группа для проведения следующего годового собрания.

Годовые и внеочередные ОСС

Чаще всего мы имеем дело с годовым или внеочередным ОСС.

Напомним, что голоса собственников прямо пропорциональны площади, которая находится у них в собственности (1 квадратный метр = 1 голос) (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Если собственники, у которых не менее 10% голосов, обратились к УО с письменной просьбой о проведении собрания, то оно должно быть проведено в течение 45 дней со дня обращения. И не менее чем за 10 дней до проведения собрания нужно уведомить о нём каждого собственника, оформить необходимые документы по результатам проведения ОСС, а затем довести результаты ОСС до сведения собственников, как это требует ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Финансирование ОСС

Есть большая разница между собраниями, которые проводятся по инициативе УО и по инициативе собственников. Отличие заключается в том, как эти собрания финансируются. На этот счёт есть мнение, высказанное в Письме Минстроя РФ от N 27535-ОЛ/04 от 28.02.2015 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

И всё же вопрос о финансировании ОСС, собираемых по инициативе собственников, со всей определённостью не решён, Письмо Минстроя РФ – это точка зрения ведомства, а судебной практики по этому вопросу пока не сложилось. Порядок финансирования собраний может быть определён заранее: в договоре управления – на другом, предыдущем, собрании собственников.

Если ОСС хочет провести сторонняя УО

Некоторые УО сталкиваются с щекотливой ситуацией, когда другая УО пытается собрать ОСС в МКД, которым не управляет. Мотивы такого поступка понятны: это способ переманить МКД под своё крыло. Возникает резонный вопрос: есть ли у них на это право?

Мы однозначно можем сказать: нет, такого права у сторонней УО нет – просто потому, что такая возможность не предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а конкретно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, где ясно сказано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления». Это значит, что решения, принятые на ОСС, созванном УО со стороны, легитимными не будут и их можно будет оспорить.

Источник

Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме

Теперь расскажу, что делать дальше.

По закону инициировать внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может любой собственник. Официальные ресурсы предлагают пойти по одному из путей — обратиться за помощью в УК или в ОМС, орган местного самоуправления.

К сожалению, по моему опыту, эти структуры редко оказывают реальную помощь. Им проще спустить дело на тормозах, никого не извещать о собрании и написать в протоколе, что большинство собственников не явились. Поэтому я написал подробную инструкцию, как организовать общее собрание собственников полностью самостоятельно.

Вот что вам понадобится сделать, чтобы провести по правилам общее собрание собственников:

Основано на горьком опыте

На основе этого опыта и родилась эта инструкция.

В своей работе я активно использую систему «Сквер», которую буду много рекомендовать в этой статье. Это бесплатный автоматизированный сервис для организации самоуправления в многоквартирном доме. Большой раздел на сайте посвящен проведению общих собраний собственников — это альтернатива государственным системам, в которых пока не все доделано и часто не работает как надо.

Я категорически не рекомендую скачивать откуда-либо шаблоны документов, которые вам понадобятся для проведения общего собрания. Дело в том, что большинство таких шаблонов составлены второпях, без внимания к деталям и уж точно без знания нюансов именно вашего дома. Кроме того, шаблоны быстро устаревают, потому что законы меняют буквально каждый месяц. О том, что должно быть в документах для собрания собственников, я по возможности подробно рассказываю в статье.

Когда: за 3—4 недели до собрания.

Организовывать собрание в одиночку, если в вашем доме больше 50 квартир, — гиблая затея. Если сложившаяся ситуация не волнует никого, кроме вас, — ничего не получится.

Поэтому первым делом надо изучить дом и найти союзников.

Самый простой способ заручиться поддержкой соседей — поговорить со знакомыми. Хорошо, если среди них есть старожилы дома: обычно им не наплевать на то, что творится в доме, а кроме того, они часто знакомы с большинством жильцов и смогут привлечь их на вашу сторону.

Кроме того, потенциально главные ваши союзники — члены совета дома и особенно его председатель.

Совет дома по закону должен быть в любом доме, где больше 4 квартир. Его должны избирать общим голосованием раз в 2 года. Именно совет многоквартирного дома инициирует и организует собрания, отчитывается за них перед государством и контролирует выполнение принятых собственниками решений. Совет подписывает бумаги и принимает решения по текущей эксплуатации, подготовке к зиме, оперативным вопросам вроде озеленения двора и т. д.

Если вам удастся найти совет вашего дома, и его председатель захочет вам помогать, организовать собрание будет намного проще. Многие председатели уже знакомы с большинством собственников, у них собраны контакты и налажена связь с УК.

К сожалению, в большинстве домов России совет существует только на бумаге. В реальности его члены даже не подозревают о возложенных на них функциях. А подпись председателя на решении о назначении совета может быть подделана недобросовестными сотрудниками УК.

Чтобы узнать, есть ли совет в вашем доме и кто его председатель, проверьте дом на «Реформе ЖКХ». Для москвичей есть еще сайт «Дома Москвы».

Подробнее о сайтах «Реформа ЖКХ» и «Дома Москвы», а также ГИС ЖКХ я писал в первой статье этого цикла

Мы на сайте « Собдома-рф » тоже собираем информацию о домах из всех открытых источников, посмотреть ее можно бесплатно. Но в нашей системе дом появляется только после того, как кто-то попробовал пробить его по поиску и запросил информацию по своему адресу.

Если найти информацию о совете удалось, свяжитесь с его председателем и попросите помочь с организацией собрания. Если все сложится, вы пойдете по этому пути вместе.

Если информации о совете нет, председатель оказался липовым, уехал в дальние страны или просто не хочет вам помогать — выбор нового совета дома нужно включить в список вопросов на ОСС. Это нужно сделать обязательно, если вы хотите не просто один раз провести собрание, но и в дальнейшем управлять домом. Количество людей в совете никак не регламентировано — это может быть даже один активный собственник.

Если случится так, что собственники не смогут выбрать совет дома, это обязан в течение трех месяцев сделать орган местного самоуправления. Формально они должны для этого организовать новое собрание, но часто этого не происходит. Именно так появляются «ненастоящие» председатели.

В Москве такой орган местного самоуправления — администрация муниципального образования. В других городах это могут быть другие организации. Найти их проще всего так: вбить в Гугл название вашего города + слова «орган местного самоуправления». Обычно нужная вам информация — по первой или второй ссылке.

Если протокол оказался поддельным, а по факту собрания не проводилось, об этом следует сообщить в компетентные органы — жилищную инспекцию, полицию, прокуратуру и суд. Подробно о том, как это сделать, я писал на сайте « Собдома-рф ». Однако срок оспаривания протокола ограничен — это всего полгода, регламентирует это статья 181.4 ГК РФ.

Еще один способ найти союзников — написать объявление о создании инициативной группы. Например:

Важно, чтобы уже на этом этапе вы четко понимали, для чего вы хотите провести собрание. Если ваша цель — поставить во дворе шлагбаум, укажите это в объявлении. Если вы обнаружили поддельные протоколы предыдущих собраний, тоже напишите об этом: так больше шансов, что другие жильцы возмутятся и встанут на вашу сторону. Чем лучше вы объясните, как именно самоуправление будет выгодно соседям, тем больше шансов получить отклик.

Предсказать, сколько людей придет по объявлению, сложно. Но даже если вы не получите ни одного звонка и письма, как минимум соседи будут знать, что в вашем доме что-то затевается. Это снизит возможные подозрения во время поквартирного обхода и сбора денег.

Вне зависимости от того, удалось ли заручиться поддержкой председателя совета, перед следующим шагом обязательно соберитесь вместе со всеми, кто готов помочь — позвонил по объявлению либо выразил интерес в личной беседе. Познакомьтесь друг с другом, обменяйтесь контактами и узнайте, кто и чем готов помочь. Например, экономисты помогут при подсчете голосов. Завуч или просто опытная учительница, полицейский или кадровый военный могут стать отличным председателем на собрании — скорее всего, у них получится сохранить порядок.

Еще узнайте, какую из ролей люди готовы выполнять на собрании — председателя, секретаря или члена счетной комиссии. Об этих ролях я напишу дальше.

Советую на этом же этапе создать общий чат дома в любом удобном мессенджере — обычно это Вотсап или Вайбер. Так вы сможете оперативно обсуждать ситуацию и делиться информацией. В идеале пригласите в этот чат экспертов — тех, кто профессионально занимается организацией самоуправления или хотя бы тех, кто уже проводил собрание в своем доме.

Когда: за 3 недели до собрания.

Определиться с датой, временем и местом собрания нужно заранее: вы обязаны указать их в повестке дня и не сможете изменить. А еще нужно будет успеть оповестить собственников.

Назначать собрание нужно на удобное для всех время: будним вечером или в выходные. Летом предпочтительнее первый вариант, потому что по выходным многие уезжают на дачи.

Место понадобится такое, где все поместятся и при этом не будут зависеть от погоды. Однажды летом мы проводили собрание на детской площадке. В мороз или дождь вариантов всего два — подъезд или чья-то квартира.

Еще вы можете попробовать обратиться в орган местного самоуправления, чтобы они помогли вам найти помещение. Для этого нужно письменное обращение от инициативной группы. По закону они должны оказать помощь — например, предоставить помещение в школе поблизости.

Как только определились с датой, временем и местом — составляйте повестку дня.

Когда: за 3 недели до собрания.

Повестка дня общего собрания собственников — это список всех без исключения вопросов, которые вы планируете обсудить и решить на собрании. Ее нужно разместить в интернете и передать в орган государственного имущества — в каждом городе это разное учреждение.

Как составить повестку. В повестке должны быть прописаны адрес дома, инициатор собрания и форма собрания. Если планируете использовать «Сквер», указывайте « очно-заочное » — это означает, что люди смогут голосовать и на бюллетенях, и через информационную систему. Также обязательно нужно указать дату, время и место собрания.

Вопросы для обсуждения можно писать в столбик, желательно их пронумеровать. По каждому вопросу должен быть отдельный пункт — объединять их нельзя. Формулируйте максимально конкретно: на собрании вы будете голосовать по каждому из вопросов. У собственников должна быть возможность однозначно ответить по ним «за», «против» или «воздерживаюсь».

Пункт «другое» вносить в повестку запрещено, протокол собрания с такой повесткой у вас не примут.

Лучше всего использовать формулировки из законов и постановлений, можно оптимизированные под ваш дом.

Я рекомендую включить в повестку первого собрания следующие пункты:

Подробнее об этих вопросах я расскажу ниже.

Также в повестке могут быть, например, такие вопросы:

Лучше, если вопросов будет не слишком много — иначе собрание растянется на вечность, собственники устанут и запутаются, и получится только хуже. По сложным вопросам, например о смене УК, при составлении повестки по возможности консультируйтесь с опытными специалистами. Может случиться так, что вашу повестку попробуют оспорить в суде. Если промахнетесь с формулировками — ничего не добьетесь.

Перенести собрание, изменить, добавить или убрать вопросы к обсуждению после публикации повестки нельзя.

Кроме того, везде, кроме Москвы, повестку можно сдать в ОМС.

Уведомление с повесткой собрания в орган государственного имущества можно принести лично и сдать под подпись в канцелярии, а можно отправить заказным письмом по обычной почте. По электронной — нельзя.

Чиновники могут предложить вам скорректировать повестку, например, поменять формулировки. Обычно предлагаемые изменения — не в пользу собственников. Вы имеете право отказаться от этих изменений, но будьте готовы к возможному суду.

В управляющую компанию отдавать повестку не обязательно.

Если используете информационную систему, например «Сквер», вы также обязаны опубликовать повестку там. Альтернатива — опубликовать ее на любом общедоступном сайте в интернете и отправить ссылку всем собственникам. Самостоятельно создать сайт с простым адресом можно, например, через конструктор сайтов «Тильда». Это просто и бесплатно.

Сайт можно использовать не только как площадку для повестки. Он может пригодиться и в дальнейшем: чтобы информировать соседей о подготовке к следующим собраниям, о результатах собраний, о сборе денег или проблемах, к которым хотите привлечь внимание.

Если не хотите самостоятельно создавать сайт, можно сделать страницу дома через « Собдома-рф » — ссылку на нее получат только жители вашего дома. В системе предусмотрен функционал для решения самых разных задач по самоуправлению, например сбор контактов жильцов дома.

Когда: начинать лучше за 20 дней, чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.

По закону вы обязаны уведомить о собрании всех без исключения собственников не позднее, чем за 10 дней до него. Сделать это можно двумя способами: лично под подпись, либо заказным письмом. Второй способ быстрее, но дороже, и не так эффективен: если вы хотите действительно что-то поменять, лучше знакомиться и общаться с людьми.

Уведомлять объявлением в подъезде нельзя: вы никак не сможете доказать, что все собственники его увидели. Единственное исключение — если решение о таком способе уведомления было принято на прошлом собрании.

Поэтому перед собранием вам или вашим помощникам придется лично обойти все квартиры в доме. Кроме уведомления о собрании, у такого обхода есть еще две цели: собрать контакты и получить согласие на обработку персональных данных. Все цели можно закрыть за один визит, но иногда людей подолгу не удается застать дома, а другие подозрительно настроены — тогда приходить придется не единожды.

Я не рекомендую во время первого обхода собирать деньги на проведение собрания. По закону такие расходы несет инициатор собрания либо вся инициативная группа. Обычно это довольно ощутимая сумма — не меньше 50 000 Р с учетом расходов на реестр собственников, отправку писем, распечатку документов и т. д. Вы можете предложить скинуться всем жильцам, но, по моему опыту, соглашаются обычно не больше 50% собственников. Поэтому, если вы посчитали сумму, не стоит делить ее поровну на всех — останетесь в сильном минусе.

Собирать деньги можно только под расписку или с мобильным банковским терминалом для приема карт — в этом случае вы сможете сразу отдавать чеки. Никаких привилегий и дополнительных голосов деньги не означают. Скидываться или нет — сугубо добровольное дело. Повторюсь, лучше не предлагать это сделать во время знакомства при первом обходе: это самый простой способ настроить людей против себя.

Перед обходом обязательно распечатайте два документа: согласие на обработку персональных данных и реестр личного вручения сообщений.

Согласие на обработку персональных данных нужно, чтобы вы могли легально использовать номера телефонов собственников для уведомления о следующих собраниях. В нем должна быть такая формулировка:

Подписать такое согласие нужно только один раз. Печатайте бланки согласия с запасом, лучше как минимум 12—15 на 10 собственников. Какие-то бланки могут потеряться, другие будут случайно испорчены.

Вместо отдельного бланка на каждого собственника можно сделать общую таблицу с соответствующим заголовком и именами собственников и предлагать людям указать телефон и расписаться прямо в ней. Но не каждому понравится, что соседи увидят его номер телефона.

Еще советую сделать бейджик с фотографией, фамилией и указанием рода деятельности, например «организатор общего собрания собственников в доме по адресу ». Это вызовет доверие у соседей.

С бейджиком и документами можно приступать к личному уведомлению собственников о собрании.

Если в подъезде есть консьерж, сначала обратитесь к нему: часто у них уже собраны контакты собственников. Поквартирный обход делать придется в любом случае, чтобы получить подписи. Но если заранее раздобыть телефон, можно сначала позвонить, представиться и договориться на удобное время.

Обязательно помечайте себе, от кого подписи не удалось получить — не застали дома или получили категорический отказ.

Посторонних к обходу лучше не привлекать, а вот соседей — очень желательно. Как показывает мой опыт, лучше всего делать обходы парой мужчина + женщина. Женщинам больше доверяют, а мужчина нужен для безопасности: люди бывают разные. В моей практике был и мужчина, который вышел открывать дверь в трусах и с ножом, и пожилая женщина, спустившая на нас собаку. К некоторым я приходил только с участковым.

Бывало, что разговор начинался со слов «что ты тут ходишь», а заканчивался словами «на тебе денег, поможем, чем сможем». В целом если правильно объяснить, кто вы и зачем пришли, большинство воспринимают это адекватно, а некоторые предлагают помощь.

По моему опыту, люди отказываются подписать не так часто. Но к согласию на обработку персональных данных все относятся с подозрением. Без причины никто его не подпишет. Поэтому говорите всё сразу, прямо и четко: «Здравствуйте! Я ваш сосед. Я живу в такой-то квартире. Я инициировал общее собрание, вот наша инициативная группа, в которой по одному человеку из каждого подъезда. Мы проводим собрание на такую-то тему. Вам ведь не нравится, что у вас счет в платежке на 1500 рублей больше? Мы это исправим».

Обход квартир — еще и хороший способ познакомиться с соседями. Принимайте помощь, которую вам предлагают, и сами поощряйте людей участвовать в подготовке собрания.

Если в квартире никто не открыл, прикрепите на ее дверь бумажное уведомление. В нем напишите, что планируете организовать собрание, укажите дату и тему собрания, свой номер телефона и сайт, где можно узнать обо всем этом подробнее.

Такая бумажка на двери помогает отследить, живет ли человек в доме: если прошло уже несколько дней, а бумагу никто не забрал, значит, собственник уехал как минимум в отпуск. Искать его не надо. Просто отметьте себе, что этого собственника придется оповестить о собрании по почте.

Всем собственникам квартир и комнат, которых застать не удалось, а также собственникам нежилых помещений отправляйте заказные письма на адреса в доме на имена собственников из реестра. Каждому собственнику нужно отправлять отдельное извещение. Обычным письмом извещать нельзя. При этом уведомление о вручении вам не понадобится — достаточно того, что письмо отправлено.

В уведомлении должны быть сведения о собрании: форма его проведения, дата, место, время, повестка дня, как и до какого числа можно проголосовать. Также нужно указать сведения об инициаторе: ФИО, адрес собственности, реквизиты правоустанавливающего документа.

С текстом лучше не импровизировать, пишите по шаблону:

Письма должны быть отправлены не позднее, чем за 10 дней до собрания. Заранее рассчитайте с запасом сроки доставки на сайте Почты России.

Уведомить всех собственников о первом общем собрании — сложно, муторно и долго. Но если вы все сделаете правильно, дальше будет легче. При первом поквартирном обходе в моем доме мне удалось собрать контакты всего 30% собственников. На первое собрание пришло довольно много людей, с ними я тоже обменялся контактами. К сегодняшнему дню, спустя три года после первого собрания, после которого мы провели еще много встреч, у меня на связи 96% собственников жилья в моем доме.

На первом же собрании мы обсудили способ уведомления, и все выбрали то, что им удобно. Теперь я просто отправляю три письма, а всех остальных оповещаю по телефону или Вотсапу. Все это занимает три дня. О том, как выбрать на собрании способ уведомления, читайте ниже.

Обязательно удостоверьтесь, что персональные данные, передаваемые через форму, защищены от несанкционированного доступа.

Жильцам нашего дома я отправляю и смс, и сообщения в Вотсапе, а если не получил ответ — еще и звоню. А еще распечатываю и клею объявление на подъезд, а если его кто-то срывает — распечатываю и клею заново.

Информация о собрании должна звучать из каждого утюга. Сделать так, чтобы все узнали о собрании, — не пустая формальность: от этих людей зависит, получится ли у вас решить проблему. А еще это способ подстраховаться, чтобы никто не мог сказать, что вы никого не уведомляли.

Уведомляем город. Почти во всех домах есть муниципальное имущество — квартиры и нежилые помещения, которые принадлежат городу. По таким в Справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн в строке «Форма собственности» указано «государственное».

Уведомление для города нужно принести лично или отправить через интернет-приемную уведомление в тот же орган государственного имущества, куда вы отдавали повестку.

На всякий случай я советую извещать город всегда. Единственное исключение — кооперативные дома, в которых все имущество принадлежит дольщикам — частным лицам.

Количество голосов у каждого собственника разное и пропорционально доле собственности в доме. Рассчитываются голоса по сложным формулам.

Правом голоса на собрании обладают собственники всех жилых помещений и тех нежилых помещений, которые находятся в собственности. Например, если в подвале есть магазин, который оформлен в собственность, его владелец имеет право голосовать.

Считать я предлагаю в несколько этапов:

Совместная собственность — это обычно квартира, купленная супругами в браке либо приватизированная людьми, которые жили вместе. По такой собственности решения принимают совместно. Долевая собственность — это когда собственники владеют разными или равными долями в квартире. Для коммуналок отдельная формула, потому что каждый собственник в ней имеет право не только на свою комнату, но и на часть общего имущества, причем размер этой части зависит от размера его комнаты.

Ниже я приведу все необходимые формулы. Чтобы было проще, объяснять подсчеты я буду на примере.

Возьмем условный дом, который состоит из трех квартир и двух нежилых помещений — чердака и полуподвала — и рассчитаем голоса собственников в нем.

Площадь квартиры № 1 — 100 м². Она находится в долевой собственности и принадлежит двум собственникам.

Площадь квартиры № 2 — 100 м². Она коммунальная. В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м².

Площадь квартиры № 3 — тоже 100 м². Она находится в совместной собственности четырех владельцев, членов одной семьи. Это означает, что собственники владеют квартирой без выделения долей, а значит, не могут единолично распорядиться ею, например продать или сдать, без письменного согласия остальных собственников.

Площадь чердака — 100 м². Он не оформлен в ничью собственность.

Площадь полуподвала — 200 м². Весь полуподвал занимает магазин, у которого один собственник.

Считаем общую площадь помещений, собственники которых могут голосовать. Для этого складываем только площадь жилых помещений и нежилых, которые оформлены в собственность. В нашем примере к таким помещениям не относится чердак — поэтому его мы исключаем из расчетов. Будьте внимательны: площадь комнат в коммуналках мы не прибавляем, чтобы не «вырастить» дом на бумаге.

Площадь квартиры № 1 + площадь квартиры № 2 + площадь квартиры № 3 + площадь полуподвала = 100 + 100 + 100 + 200 = 500 м².

Цифра, которая у вас получится, — это 100%, или большой знаменатель. Его мы будем использовать во всех дальнейших расчетах.

Считаем голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют помещениями. В нашем примере это собственники полуподвала и квартиры № 3. Их голоса рассчитываются по такой формуле:

200 / 500 × 100% = 40% — для магазина

100 / 500 × 100% = 20% — для квартиры № 3

У совместных собственников один бюллетень решения на всех, но количество подписей в нем должно соответствовать количеству собственников, либо надо приложить доверенность. Юридическим лицам для голосования обязательно нужны доверенность или приказ о назначении — они обязательны при голосовании.

Таким же образом считают количество голосов у города. Город всегда — один собственник. Площадь всех городских помещений суммируется.

Считаем голоса долевых собственников. В нашем примере это квартира № 1 площадью 100 м², которая принадлежит двум собственникам — Ивану и Сергею. Доли этих собственников указаны в их свидетельстве о праве собственности, всегда в формате ⅓, ¾ и так далее. Например, собственник Иван владеет ¾ квартиры, а собственник Сергей — ¼ квартиры.

Формула для долевой собственности следующая:

Считаем голоса Ивана: 100 / 4 × 3 / 500 × 100 = 15%

Считаем голоса Сергея: 100 / 4 × 1 / 500 × 100 = 5%

Считаем голоса собственников комнат в коммуналках. В нашем условном доме это комнаты в коммунальной квартире № 2. Собственники комнат в коммуналках имеют право не только на свою комнату, но и на общее имущество коммунального пользования в пределах квартиры. Это та же долевая собственность, но доли могут быть не указаны в правоустанавливающих документах — подсчитать их придется самостоятельно.

Площадь квартиры в нашем примере — 100 м². В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м². Получается, площадь всех оформленных в собственность комнат = 60 м², а площадь остальных помещений = 40 м².

Считаем голоса собственника самой большой комнаты: (30 / 60 × 40 + 30) / 500 × 100 = 10%.

Считаем голоса собственника средней комнаты: (20 / 60 × 40 + 20) / 500 × 100 = 6,7%.

Считаем голоса собственника самой маленькой комнаты: (10 / 60 × 40 + 10) / 500 × 100 = 3,3%.

Мы подсчитали голоса всех собственников дома. К сожалению, в реальности все гораздо сложнее. Круглых чисел не будет. Поэтому не переживайте, если итоговые проценты не сойдутся ровно в 100% — погрешность в 1—2% никак не регламентирована и не критична.

Бывают ситуации еще сложнее. Самая популярная проблема — коммунальная квартира, в которой на кадастровом учете стоит только одна комната. Для таких приходится действовать вслепую: предположить на основе других квартир в доме, сколько в этой квартире может быть комнат и какой они могут быть площади.

Всё, что насчитали, вносите в реестр собственников.

Подсчитать все это самостоятельно очень сложно. Как автоматизировать этот процесс, пока никто не придумал. Когда с такой задачей приходят к нам в « Собдома-рф », мы тоже считаем вручную.

В идеале подсчитывать количество голосов у каждого собственника в доме обязана управляющая компания. В том реестре, который вы перед собранием получите в своей УК, эти подсчеты должны быть. К сожалению, этот реестр почти никогда не соответствует действительности — поэтому готовьтесь к тому, что придется пересчитывать все вручную.

Когда: за 2—5 дней до собрания.

Проголосовать люди могут двумя способами: на бюллетенях или через информационную систему на выбор — например, ГИС ЖКХ или «Сквер». Оба способа можно совместить — пусть все голосуют так, как им удобно. Это называется очно-заочное голосование.

Перед собранием примерно подсчитайте, сколько людей будут голосовать на бюллетенях и распечатайте бюллетени с запасом. Их количество ничем не ограничено: вы можете даже разместить в интернете для самостоятельной распечатки и подписи. Главная ваша задача — чтобы бюллетень был у каждого собственника либо у его представителя.

В бюллетене на каждой странице должна быть вся информация о собственнике: ФИО, номер и площадь помещения, реквизиты правоустанавливающих документов. Если это юридическое лицо, владеющее, например, магазином в подвале, внесите в бюллетень: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов и данные документа, подтверждающего полномочия голосующего. Если человек голосует не лично, а по доверенности, то это надо указать в бюллетене, а копию доверенности приложить к решению.

Также в бюллетене должны быть решения по каждому без исключения вопросу из повестки дня: «за», «против» или «воздерживаюсь». По вопросам, которые не попали в повестку, голосовать нельзя. Вносить их в бюллетень не нужно.

Отдельно попросите людей указывать в бюллетенях свои контактные данные. Объясните, что им могут позвонить из районной администрации или жилищной инспекции с проверкой.

Вот некоторые пункты, которые я рекомендую включить в повестку и в бюллетень.

Голосование через информационную систему. Чтобы иметь возможность голосовать через «Сквер» или другую информационную систему, включите в бюллетень такой текст:

Выбор способа голосования, использование интернет-системы при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (п. 3.2 и 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

Администратор информационной системы — это человек, который будет вносить в систему информацию о голосующих и следить за тем, чтобы результаты голосования были опубликованы в официальных отчетных системах, в т. ч. ГИС ЖКХ. На самом собрании он может не присутствовать, быть владельцем одной из квартир тоже не обязан. Даже хорошо, когда в роли администратора, как и в качестве членов счетной комиссии, выступают независимые люди на третейской роли.

Выбор метода оповещения. Чтобы в дальнейшем не проводить поквартирный обход, включите такой текст с возможностью выбрать несколько вариантов:

Выбор метода оповещения о проведении общего собрания и способа уведомления о результатах ОСС МКД.

Определить методом оповещения:

Метод оповещения должен быть журналируемым — то есть в нем должен быть отчет о доставке. Подходит любой мессенджер, в котором существует отчет о том, кто был получателем соответствующего сообщения.

Обязательно определите способ уведомления о результатах собраний, иначе после собрания вы будете обязаны вручить такое уведомление лично или отправить заказным письмом, а также составить реестр уведомлений.

Финансирование собраний. Чтобы проводить последующие собрания за счет УК, напишите в бюллетене:

Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Включить расходы на проведение собраний в план финансово-хозяйственной деятельности УО по МКД.

По закону очное собрание проводить не обязательно: голосуют собственники все равно на бумаге или через информационную систему. Но я рекомендую не пренебрегать встречей. Это хорошая возможность лично обсудить вопросы и донести до собравшихся, как важно взять управление в доме в свои руки.

Главная опасность очного собрания — в том, что на него могут прийти провокаторы. Обычно это не собственники, единственная их задача — устроить скандал. В одном доме, где я проводил собрание, была женщина, которая раздавала всем в доме письма: мол, наша встреча — это диверсия УК с целью брать со всех еще больше денег. Выяснилось, что эта женщина не была собственником. Пришлось еще раз подробно объяснять всем, что именно мы предлагаем и зачем.

После этого случая мы стали регистрировать всех, кто пришел на собрание — спрашиваем на входе имя и номер квартиры и просим предъявить документ. Правда, во дворе такие ограничения вводить затруднительно. Еще удобно использовать для регистрации участников систему «Сквер». Официально посторонним не запрещено посещать собрания собственников, но это остается на усмотрение организатора.

Открывает собрание обычно тот, кто его инициировал. Он предлагает выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. По этим вопросам собственники голосуют поднятием рук, возражения фиксируются в протоколе очного обсуждения.

Никаких ограничений и требований к председателю, секретарю и членам счетной комиссии нет. Один человек может выполнять сразу все три функции.

В счетной комиссии может быть сколько угодно человек — берите туда всех, кто захочет. Это не обязательно должны быть собственники, но желательно, чтобы в комиссию вошел хотя бы один человек из инициативной группы. Если не захочет никто, считать придется самим. Если захотят те, кому вы не доверяете — отказывать нельзя, но можно включиться в счетную комиссию и пересчитать все за остальными.

Председателем должен быть хладнокровный и громкоголосый человек. Я советую запастись микрофоном, динамиком, достаточным количеством бумаги и ручек, а также средствами для горла и успокоительными.

Секретарь ведет протокол. Хорошо, если он также сможет позаботиться о фото- и видеосъемке. Это поможет приструнить провокаторов и будет аргументом в суде, если кто-то попытается оспорить результаты вашего собрания.

Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию можно на одно собрание, а можно на долгий срок — например, год. Если выбрали надолго, можно в дальнейшем не включать эти вопросы в повестку. Но если кто-то из них не сможет присутствовать на одном из собраний, нужно будет выбирать их заново.

Если выбрать председателя либо другие должности не удалось, все их функции может взять на себя инициатор собрания. Он же будет подписывать протокол.

Обсуждать на собрании можно только вопросы из повестки. Длиться собрание может сколько угодно долго — хоть час, хоть неделю. Если за день не договорились, встречаются еще раз.

В конце собрания раздайте каждому собственнику бюллетень, объясните, как его заполнить и передать вам, и попросите расписаться в том, что бюллетень получили. Вместо собственника может голосовать его представитель, которым может быть кто угодно — достаточно доверенности по примерной форме.

Собрание считается состоявшимся, если собрался кворум — проголосовали собственники, которым принадлежит более 50% голосов. Даже если на встрече меньше людей, чем нужно для кворума, паниковать рано. Кворум считается по голосам, поэтому узнать точные результаты можно только после голосования. Но имейте в виду, что если людей мало, значит, после собрания вам придется развить дополнительную активность, чтобы уговорить соседей проголосовать.

Когда: не позднее даты окончания голосования, указанной в уведомлении.

До 5 марта 2019 года голосовать можно было поднятием рук. Но теперь, со вступлением в силу нового приказа, голоса засчитывают только в письменной форме. Это хорошо — потому что правильно посчитать результаты голосования поднятием рук фактически невозможно, если в доме больше 50 собственников.

Сейчас закон предусматривает два способа голосования, которые можно совместить: на бюллетенях или через информационную систему на выбор — например, ГИС ЖКХ, «Сквер» или систему «Электронный дом» для Москвы.

На мой взгляд, просить людей заполнить бюллетени на месте не очень удобно. Там нужно указать много информации вроде площади собственности и правоустанавливающих документов. Людям неудобно заполнять все это самостоятельно, а делать это вручную организаторам каждый раз трудоемко.

Я использую «Сквер». В нем данные собственника уже заполнены в бюллетене, а проголосовать через него можно уже на первом собрании. Когда все проголосуют, система автоматизированно подсчитает результат.

После того как человек проголосовал, он получает ПДФ-файл с инструкцией, как распечатать, подписать, сфотографировать и загрузить готовый бюллетень на сайт. Чтобы всем было удобно распечатывать, мы ставим принтер у консьержа или в квартире одного из ответственных лиц и говорим всем, в какое время можно приходить и пользоваться им.

Проголосовать можно только один раз. Если человек получил бюллетень и расписался за него, он уже не может голосовать через информационную систему. Если он потерял бюллетень, можно получить новый, но нужно обязательно его сдать.

Мы пишем прямо на бюллетене, что его можно положить в такой-то ящик в каждом подъезде. Обычно это ящик главы совета дома или кого-то из инициативной группы, он на ключе. На ящик клеим яркую наклейку, чтобы никто не перепутал.

Когда: в течение 5—7 дней после проведения ОСС.

Если вы не используете автоматический подсчет через «Сквер», либо если голосование смешанное, голоса считает счетная комиссия. Считать нужно очень внимательно, сверяясь с реестром собственников. Ошибки в подсчетах — по моему опыту, самая распространенная причина, по которой собрание признают недействительным.

Бюллетени, которые собственники сдали после собрания, уносить с собой члены счетной комиссии не имеют права. Оригиналы бюллетеней нужно будет сдать в орган государственного жилищного надзора — об этом ниже.

Голосование считается состоявшимся, если собрался кворум — проголосовали владельцы не менее 50% голосов. Голоса проголосовавших на бюллетенях и через «Сквер» суммируются, в остальных информационных системах такой функционал не предусмотрен.

Для принятия большинства решений достаточно, чтобы за него было отдано больше 50% голосов участников собрания. Это все вопросы по проведению собраний, способу управления домом — в том числе выбор УК, совета дома, текущему ремонту и т. д. Исключение — принятие решений о фонде капитального ремонта и о наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте. Для этих решений нужно больше 50% голосов от общего числа собственников в доме.

Кроме того, некоторые решения принимаются, только если за них отдали больше ⅔ голосов. Это такие вопросы, как:

Еще есть один случай, когда необходимо, чтобы «за» были все 100% собственников, — это отчуждение общего имущества.

Ситуация, в которой количество голосов «за» и «против» равное, маловероятна. Бывает, что голоса делятся в пределах погрешности. Тогда перепроверяют каждый голос по этому вопросу. Но если вдруг голоса поделились поровну, значит, решение не принято — тогда оно переносится на следующее голосование, и так до бесконечности.

Если собственник отметил больше одного пункта голосования по одному вопросу или не отметил ничего, его решение по этому вопросу признают недействительным, но остальные решения остаются в силе. Если собственник проголосовал неправильно по всем вопросам или просто испортил бюллетень, считается, что он не принял решение.

Когда: в течение 10 дней после проведения ОСС или окончания голосования, если голосовали в заочной или очно-заочной форме.

Последний шаг — составить по итогам подсчета голосов протокол общего собрания собственников. Это нужно сделать не позднее, чем через 10 дней после окончания голосования.

В протоколе должны быть:

Кроме того, в протокол вносится повестка дня, все вопросы в ней нумеруются. По каждому вопросу пишут формулировку вопроса, сколько голосов было отдано за какое решение, сколько всего человек проголосовали по вопросу и какое решение принято. Все формулировки по решению должны быть в третьем лице множественного числа — «приняли», «не приняли», «воздержались».

Если кворума не было, протокол все равно нужно оформить — и так и написать в нем.

Ответственность за подлинность протокола лежит на секретаре, председателе и членах счетной комиссии. За поддельный протокол предусмотрена ответственность по 327 статье УК.

Протокол составляют в четырех одинаковых экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один из экземпляров протокола, а также оригиналы бюллетеней и всех документов, которые были использованы в ходе собрания, по закону нужно сдать в УК. В свою очередь та в течение трех дней после этого обязана передать его в ЖИ — жилищную инспекцию.

Среди документов, которые обязательно нужно приложить к протоколу:

Чтобы убедиться, что документы дойдут из УК до ЖИ, можно попробовать действовать так: прийти с протоколом в УК, поставить штамп о передаче документов и оставить там копию протокола, а оригинал лично отвезти в инспекцию. Но недавно был случай, когда жильцам дома, который я курирую, отказали в приеме протокола в ЖИ. Пришлось сдавать его в управляющую компанию.

Один из экземпляров протокола должен храниться в надежном месте, которое собственники определяют на голосовании. Обычно это квартира председателя или секретаря.

Чтобы оповестить собственников о результатах собрания, разместите итоговый протокол на вашем сайте, а также в подъезде на видном месте. А вот копии бюллетеней лучше не публиковать, потому что они содержат номера телефонов. Лучше просто перечислить в протоколе список проголосовавших квартир, без упоминания, кто как проголосовал.

После собрания я рекомендую отметить в календаре даты, в которые должны быть выполнены решения собственников, и напоминайте о них УК. А еще не забывайте держать в курсе соседей о том, как все продвигается — так вы завоюете больше доверия.

Какая сложная дичь.

Дичь,это не то слово.
Что очно,что очно-заочно сложно.Очно понятно почему попробуй всех собрать.
А Очно-заочно у нас в доме была тема к крышей проблемы.И был по квартирный обход с советом дома с бюллетенями,нам надо было повысить процентную явку,чтобы все знали о чем идет речь и проголосовали.. Это просто адский ад,выслушать в свои адрес претензии(не обоснованные),выслушать все наболевшие проблемы,обсудить ЖКС,а иногда и нах*й посылали,в общем жесть.Но этот способ лучше,т.к. на очной форме все начинают орать и перебивать друг друга,даже если есть модератор,а чтоб всех выцепить вообще нереально.

Кто-то дочитал до конца? Великий вы человек, если занимаетесь этим постоянно.

Единственное, на что пока решился — создал группу, чатик в ВК и повесил об этом объявление на подъездах.
Как раз думал, как провести собрание по одному вопросу. Прочитал около половины и уже отпало желание этим заниматься.

Алексей очень точно сказал.

Artur, у нас в доме ВК затух, зато в вайбере общение не умолкает.

Источник