за чей счет меняются вводные краны в квартире
Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?
Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.
Ответственность за содержание общего имущества в доме
По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.
Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).
Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.
Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.
Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно
Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно
Как определить ответственность за ремонт собственника и УК
Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.
Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.
Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.
Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).
Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).
Спорные случаи
Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.
Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).
Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.
Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).
Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.
Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.
За потоп ответит управдом
А поводом для таких толкований стала коммунальная авария в одной из квартир. Пострадавшая собственница, у которой из-за поломки крана на стояке холодной воды случился потоп, потребовала от управляющей компании компенсации собственных затрат на устранение последствий протечки. Сумма вышла немаленькая, так как гражданка приплюсовала к расходам на ремонт моральный ущерб, штраф за то, что коммунальщики добровольно не стали возмещать сумму, а также расходы на экспертизу.
Вот аргументы Верховного суда РФ. Суд заявил, что для правильного решения этого спора надо установить «наличие вины сторон в произошедшей аварии». А в материалах апелляционного суда оказались копии вступившего в силу решения другого суда по иску еще одного пострадавшего в этом потопе. Некий мужчина предъявил материальные требования к соседке, у которой стоял этот кран на стояке холодной воды, а также и к управляющей компании. Суд решил спор в пользу пострадавшего соседа, но деньги присудил заплатить ему только управляющей компании, а с соседки, у которой сломался кран, ничего брать не стал. В этом решении сказано, что виновны в аварии, случившейся в квартире соседки, коммунальщики. Эти выводы суда, которые никто не оспорил, апелляция не учла. В законе (ГПК, статья 61) сказано, что обстоятельства, установленные вступившим в силу решением суда, являются обязательными. И они не доказываются вновь и не оспариваются.
В Жилищном кодексе перечислено, за какое оборудование отвечает управляющая компания. А еще есть Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме. Их утверждало правительство (постановление №491 от 13 августа 2006 года). В правилах записано, что в состав общего имущества, кроме всего прочего, входят «общедомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящего из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства». А управляющие многоквартирными домами компании отвечают перед собственниками за нарушение обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
А факт нахождения этого оборудования в квартире не означает, что оно используется исключительно для обслуживания этой квартиры, и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку по Жилищному кодексу предусматривается его расположение как внутри, так и за пределами помещений.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула: обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу истицы или к общему имуществу жильцов дома, являются значимыми для решения спора и подлежат доказыванию. Когда апелляция пересматривала решение по этому спору, она заявила, что истица вместе с заменой внутренних инженерных сетей в квартире, которые являются ее собственностью, заменила и запорный вентиль, из-за которого была авария. Но дама с этим утверждением категорически не согласилась, а суд второй инстанции это не проверил и «достоверно не установил».
Неисправность отсекающей арматуры в квартире. Кто несет ответственность?
Управление Роспотребнадзора по Тюменской области разъясняет вопрос о границах ответственности в случае затопления в многоквартирном доме жилого помещения из-за недостатков запорно-регулировочного крана внутриквартирной разводки.
В соответствии с п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 49) управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Зачастую управляющая компания или ТСЖ утверждают, что общее имущество это все, что расположено до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов. Соответственно, если произошло затопление квартиры, например, ввиду неисправности самого запорно-регулировочного крана, то ответственность за его неисправность возлагают на собственника квартиры или её нанимателя.
Точку в спорах с определением лица, ответственного за содержание первого отключающего устройства, запорно-регулировочных кранов поставил еще в 2011 году Верховный суд РФ в своем решении от 30.11.2011 года №ГКПИ11-1787, в котором определил, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.
Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку подпункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения.
С целью защиты прав потребителей услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома Управление напоминает, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны входят в состав общего имущества многоквартирного дома, ответственность за содержание которого несет управляющая компания или ТСЖ.
Сорвало первый от стояка кран, затопило соседей. Кто отвечает за последствия? Управляющая компания многоквартирного дома – утверждает в своем решении Верховный суд РФ
Кто отвечает за состояние первого от стояка крана горячей и холодной воды? Собственник квартиры или управляющая компания (ТСЖ )? Так или иначе, с этими вопросами сталкивался, считай, каждый собственник квартиры. Кран – потек, за чей счет замена? Кран сорвало – кто будет оплачивать ущерб? Так вот, Верховный суд РФ в своем решении утверждает: за состояние первого от стояка крана отвечает управляющая компания.
Кто отвечает за первый от стояка кран воды в квартире?
Действующее законодательство этот момент трактует следующим образом:
В частности, п.5 Правил Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме говорит:
… В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых ) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях…
Вроде бы все ясно – первые от стояка краны входят в состав общедомового имущества. Однако в реальной жизни коммунальщики действуют по своей логике. Вот одна из историй.
В квартире жительницы Магадана произошла авария – сорвало кран на «гребенке » холодной воды, расположенной на отводе от стояка. Вода затопила квартиру и пролилась в квартиру этажом ниже. Общая сумма ущерба оказалась больше 10 000 рублей.
Управляющая компания добровольно компенсировать ущерб отказалась. Хозяйке квартиры пришлось подавать в суд. Городской суд Магадана требования истицы были удовлетворены. Однако коммунальщики оспорили решение в областном суде. Свою позицию они мотивировали тем, что злополучную «гребенку » хозяева квартиры поставили самостоятельно, не соблюдая технические требования к этим вида работ. Соответственно, за состояние самостоятельно установленного крана ответственности они не несут, и компенсировать ущерб не обязаны.
Точку в разбирательстве поставил Верховный суд РФ, куда обратилась хозяйка квартиры. В решение Суда говорится:
… Первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома.
Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.
С учётом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему.
Обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу Биленко С. Ю., либо к общему имуществу жильцов многоквартирного дома являлись юридически значимыми и подлежащими доказыванию.
Истец данные обстоятельства оспаривал, однако суд апелляционной инстанции их не проверил и доподлинно не установил.
Одновременно с этим замена запорного вентиля не освобождает управляющую организацию — ООО «Жилсервис » от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возложенных на общество заключённым договором…
Полный текст определения коллегии Верховного суда РФ по этому делу можно посмотреть по ссылке.
Кто должен менять кран на стояке в квартире по закону РФ
Консультации(18)
Добрый вечер!Ручки кранов на стояках холодной и горячей воды пришли в негодность.Обратилась в свою УК, о замене.Они отказываются менять,так как этот кран стоит от застройщика и он целый.Так сам кран,фильтр и ещё круглая штука все едино.Для них это очень дорого эти краны стоят.Как быть?
Обязаны заменить, напишите им письменное требование, посмотрим, что напишут в ответе.
Здравствуйте! Купила квартиру в плохом состоянии, на стояках гвс и хвс отсутствуют первые о секающии краны. Кто их должен установить уп или собственник?
По заявлению собственника устанавливает УК или ТСЖ.
Стояк крайний этаж, дальше не идет. Там стоит заглушка, я им не пользуюсь., т. К. Их в квартире 4 стояка. Обязательно ли ставить кран?
На ваше усмотрение, закон этого не требует. Если собираетесь что-то менять (радиаторы), то имеет смысл.
Здравствуйте. У меня вышли из строя краны маевского. Вызвали сантехника из УК, он сказал, что замена двух таких кранов будет стоить 1200. У меня вопрос, за чей счёт меняются эти краны, если я даже воздух не могу спустить батарей чуть тепленькие?
О каких именно кранах идет речь? Если это клапаны для сброса воздуха, то кто устанавливал батареи?
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, (ответвлений от стояков до первого отключающего устройства), расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, если вентиль на стояке является первым запирающим устройством на отводах от общедомового стояка, то данное оборудование относиться к общедомовому и его замена производиться за счет управляющей организации, при этом, за отключение стояка водоснабжения Вам производить оплату не нужно.
Добрый день тоже предстоит заменить вводные краны которые являются первые от ответвления, мне кажется в статье есть противоречие я выделили предложение в скобки можно по четче это сформулировать?
От стояков до первый кранов (включая краны) собственник квартиры ответственности не несет и не платит за их ремонт или замену.
Добрый день,собираюсь в квартире установить новые трубы для холодной и горячей воды,а также запорную арматуру ( краны перекрытия воды),подскажите, я должен нанимать сантехника от управляющей компании или могу пригласить сантехника со стороны?
Лучше от УК и получить с него соответствующие чеки, иначе все проблемы повесят на вашу ответственность.
Добрый день. 2-х этажный дом. В подвале на водяном стояке стоит кран для перекрытия воды на 2-е квартиры. Кран нужно заменить. Это общедомовое имущество?
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 23.11.2019) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», определены границы эксплуатационной ответственности по обслуживанию систем и оборудования между обслуживающей организацией и собственниками помещений.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Таким образом, если вентиль на стояке является первым запирающим устройством на отводах от общедомового стояка, то данное оборудование относиться к общедомовому и его замена производиться за счет управляющей организации, при этом, за отключение стояка водоснабжения Вам производить оплату не нужно.
Оплата за отключение стояков водоснабжения производится только при выполнении работ по замене внутриквартирного сантехоборудования за счет средств граждан.