зачем нужен акт приема передачи земельного участка
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка — образец 2021 года
Договор купли-продажи должен иметь в качестве приложения акт приема-передачи земельного участка, являющегося предметом соглашения. Передаточный акт подтверждает фактический переход участка земли новому владельцу, но в права собственности вступит только после того, как зарегистрирует договор в Росреестре.
Зачем нужен передаточный акт?
Передаточный акт является необходимым и юридически значимым документом, но не самостоятельным, а в качестве приложения к договору сделки. Его функция заключается в следующем:
Этот документ может значительно повлиять на исход решения спора о признании сделки ничтожной или недействительной. Передаточный акт также бывает необходим для проведения процедуры регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Обязательно ли нужно его оформлять?
Согласно п. 1 ст. 556 ГК обязательства продавца считаются исполненными после подписания передаточного акта и вручения ключей покупателю. Хотя переход права собственности осуществляется только после обязательной регистрации, согласно ст. 551 ГК.
Акт приема-передачи не является обязательным документом, но орган Росреестра вправе запросить его в составе документов, необходимых для осуществления регистрационных действий. Поэтому он составляется в таком же количестве экземпляров, как и договор сделки. Эта норма закреплена в ч. 1-2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Ситуации, когда подписывают данный акт
Закон позволяет совместить договор и передаточный акт, прописав все моменты в тексте соглашения. Но в большинстве случаев целесообразнее выделить акт отдельным документом, сделав на него ссылку в договоре. Хотя акт, по сути, дублирует основные моменты из договора, но он более развернуто дает характеристики объекта и передает его особенности. Что впоследствии может стать для продавца аргументом в пользу того, что покупатель был ознакомлен с ними.
Особенно это важно в ситуациях, когда участок имеет сложный рельеф, особенности почвы, грунтовых вод и т.д. Если оговорить эти моменты в акте, то покупатель не сможет отменить договор, мотивируя тем, что не был с ними знаком.
Подписание акта должно происходить в разумные сроки прописанных в договоре купли-продажи, хотя законодательство их строго не устанавливает. На практике это делается после подписания основного договора в момент фактической передачи земельного участка.
Как правильно заполнить передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка?
Передаточный акт должен быть оформлен правильно, только тогда будет иметь юридическую силу. Он должен содержать информацию, не противоречащую тексту договора сделки:
Образец и бланк акта приема-передачи земельного участка 2021 года
Скачать бланк в формате Word:
Какие потребуются документы для оформления акта приема-передачи?
Для оформления акта приема-передачи необходимо использовать все те же документы, что и для договора купли-продажи земельного участка. Это:
Дополнительно покупатель вправе запросить у продавца документы в подтверждение отсутствия задолженности по налогам и платежам в отношении надела.
Срок действия
Сроки действия документа определяются по соглашению сторон и указываются в тексте договора. Он вступает в силу с даты государственной регистрации перехода права собственности к другому владельцу — покупателю.
В тексте соглашения установите условия и сроки, в течение которых сделка может быть расторгнута. Если спорная ситуация не может быть разрешена путем переговоров, то следует подключить судебную инстанцию.
Следует знать, что наличие грамотно составленного и подписанного сторонами передаточного акта снимает большинство вопросов относительно споров вокруг участка. Правильно оформить со всеми нюансами вашей сделки, помогут профессиональные юристы, обратитесь к консультанту.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи: назначение и особенности составления документа
При оформлении договора купли-продажи сторонам нужно подготовить определенный пакет документов, необходимых для проведения этой сделки.
Основная нагрузка при этом возлагается на продавца, который занимается сбором и оформлением основной части документов. Одним из них является акт приема-передачи недвижимости, оформление которого для проведения сделки является обязательным.
О правилах и особенностях составления этого документа для такого вида недвижимости, как земельный участок, более подробно далее.
Понятие и функции
Акт приема-передачи (или передаточный акт) — это документ, в котором описывается состояние недвижимости на момент ее передачи от собственника другому лицу. Необходимость в его составлении может возникнуть при таких сделках с земельным участком:
Данный акт составляется для подтверждения факта передачи участка третьему лицу (в рассматриваемом случае покупателю). Поскольку он подписывается обеими сторонами сделки, то служит одновременным подтверждением передачи участка собственником и его приема покупателем.
Также он служит основанием для проведения такой процедуры, как государственная регистрация перехода прав собственности.
Передаточный акт является двусторонним документом, поскольку он защищает права и интересы обеих сторон сделки — и продавца, и покупателя. Первый закрепляет документально факт передачи участка, а второй может зафиксировать в акте все имеющиеся на нем проблемы или недочеты.
Структура и содержание
Акт составляется в произвольной форме, поскольку его установленного образца в законодательстве не предусмотрено.
Однако в большинстве случаев его структура (бланк) является типовой и включает в себя следующие пункты:
Название
Например, акт приема-передачи земельного участка.
Место и дата составления
В качестве места указывается название конкретного населенного пункта, в котором расположен участок, а также область.
Что касается даты, то она может совпадать с фактической датой передачи земли покупателю.
Предмет
В качестве предмета выступает земельный участок, который необходимо не только назвать, но и подробно описать, с указанием таких данных:
Очевидно, что эта информация является такой же, как и в договоре купли-продажи, поскольку предметы обоих этих документов совпадают. Описание участка должно быть достоверным и максимально подробным.
Кроме этих необходимых реквизитов, можно указать и более подробную информацию об участке (например, его внешнее описание, состояние почвы, наличие или отсутствие каких-либо проблем и т. п.).
Также необходимо отметить, на каком именно праве передается участок. В данном случае это будет право собственности, возникающие на основании договора купли-продажи. Название документа, подтверждающего права продавца на землю, также желательно отметить в данном пункте.
Реквизиты сторон
В частности, должны быть указаны ФИО продавца и покупателя (или наименования, если речь идет о юридическом лице), а также другие их данные: адреса, серия и номер паспорта, даты рождения.
Информация о договоре купли-продажи
Поскольку акт составляется в качестве приложения к данному договору, то ссылку на него в этом документе необходимо делать обязательно. В частности, нужно указать его название, номер и дату составления.
В конце стороны ставят свои подписи и печати (при наличии), подтверждая этим свое согласие на информацию, которая указана в акте.
Данной информации достаточно для того, чтобы документ считался заключенным и был действительным. Однако по желанию стороны могут включить в него и другую информацию, если она уместна для данного документа и не противоречит требованиям действующего законодательства.
Правила составления
По аналогии с договором купли-продажи и другими видами гражданско-правовых документов, он составляется в трех экземплярах:
Обычно составлением акта занимается продавец, причем он может сделать это как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. И хотя обращение к последнему обязательным не является, юридическая помощь может значительно увеличить надежность сделки.
Например, отобразить обнаруженные во время осмотра участка проблемы, фактическое состояние почвы, наличие или отсутствие зданий и строений. Выгодно это и для продавца, поскольку покупатель не может предъявить к нему никаких претензий относительно состояния участка — все его характеристики были занесены в документ и согласованы сторонами.
Покупка квартиры за наличный расчет — очень рискованное решение.
Необходимо купить долю земельного участка? В нашей статье описаны все особенности и подводные камни, которые вам могут встретиться при заключении сделки.
При покупке земли на материнский капитал договор имеет некоторые особенности. Подробнее о них здесь.
На что стоит обратить внимание?
Несмотря на простоту и легкость, с которой оформляется документ, при этом должны быть учтены некоторые важные моменты:
Только при условии правильного оформления акт приема-передачи будет выполнять главную функцию, для которой он предназначен — защищать права и интересы продавца и покупателя.
Для этого в него должны быть внесены корректные данные относительно сторон договора купли-продажи, реквизиты этого документа, а также подробная информация о передаваемом объекте, то есть о земельном участке.
Акт приема передачи земельного участка – образец, бланк 2021 года
Любую собственность, к которой может относиться и земельный надел, собственник имеет право передавать в распоряжение другому человеку, составляя при этом договор аренды или продажи. Принято считать, этого документа вполне достаточно, чтобы совершить сделку. Однако многие стараются максимально себя обезопасить, поэтому дополнительно к договору составляют передаточный акт. При возникновении каких-либо разногласий, этот документ позволит доказать правоту, как одной стороны, так и другой.
Файлы для скачивания:
Зачем нужен передаточный акт
По сути, этот акт свидетельствует о том, что передача объекта сделки выполнена не только на бумаге, но и по факту. В документе фиксируется не только этот факт, здесь отмечается подробная информация об участниках, объекте сделки, ее особенности. Информация вносится так, чтобы она безошибочно позволяла идентифицировать землю, по которой совершается сделка.
Участок можно купить, арендовать, получить в качестве подарка. Практика показывает, достаточно часто при таких сделках не уделяется должного внимания составлению передаточного акта. Однако именно этот документ свидетельствует о том, что получатель действительно принял участок. Если речь идет об аренде, важно отобразить в документе все его особенности. Например, имеются ли на арендуемой земле какие-либо строения. Ведь после арендного периода участок нужно будет вернуть в первоначальном виде, прописанном в документе. Так как договор имеет дополнение в виде акта, в этих документах необходимо указывать идентичную информацию.
Обязательно ли нужно его оформлять в 2021 году?
(Видео: «Земельный участок. Осмотр и заполнение акта.»)
Если между сторонами совершается сделка в отношении какого-либо недвижимого имущества, она должна сопровождаться оформлением соответствующего договора. Право на землю получает другой человек после того, как на основании этого договора была проведена регистрация в государственном органе. После регистрации покупатель становится полноправным владельцем участка.
Что касается акта, то нельзя назвать его обязательным. Но при этом нужно помнить, акт является рекомендованным документом. Следует понимать, сделка, по которой собственник передает землю другому человеку, подразумевает оформление соответствующего договора. В документе письменно подтверждается, что по договору стороны выполнили все свои обязательства. К примеру, акт подтверждает, что продавец получил оговоренную сумму, а покупатель получил возможность пользоваться землей на законных основаниях.
Кроме этого, акт отображает подробную информацию об участке. Это документ, подтверждающий фактическое состояние объекта сделки. Имеется возможность указать факт получения земли прямо в договоре. Таким образом, документ будет дополнительно выполнять функцию передаточного акта. Многие просто не желают составлять документ, в котором будет повторяться информация, присутствующая в уже оформленном договоре. Однако нужно понимать, бывают ситуации, когда одна из сторон имеет право обратиться в суд для оспаривания договора. Не исключено, что этот документ вообще будет признан недействительным. Именно в этом случае надежной защитой участников этой сделки станет передаточная документация.
Практика показывает, совершая подобные сделки, современные люди оформляют акт в трех ситуациях:
Какие потребуются документы для оформления акта приема-передачи
На что обратить внимание при составлении передаточного акта
Нельзя сказать, что этот акт является правоустанавливающим документом. Однако составлять его принято с указанием определенных параметров. Часто именно в нем указывается важная информация. Так, заполняя документ, рекомендуется прописать информацию, важность которой велика для представителей обеих сторон:
Необходимо помнить, правильное составление документа позволит избежать в будущем серьезных неприятностей. Именно так стороны могут максимально обезопасить себя, совершая сделку. Акт должен иметь столько экземпляров, сколько имеется заинтересованных сторон. Их реквизиты обязательно здесь прописываются. Также необходимо максимально подробно описать участок, его размеры, состояние, особенности. Нелишним будет отметить, насколько данный надел пригоден для эксплуатации.
Покупатель должен помнить, после подписания договора вся ответственность за сохранность и содержание объекта ложится на его плечи. По сути, именно с этого момента бывший собственник не имеет к участку никакого отношения. Теперь сохранность объекта – это обязанность нового владельца.
Как правильно составить акт приема передачи земельного участка по договору купли продажи в 2021 году?
С заполнением этого акта не должно возникнуть никаких сложностей. Достаточно лишь понимать суть составления данного документа. Для его оформления нет необходимости использовать какую-то специальную форму. Здесь разрешается применять свободный стиль оформления.
Также можно воспользоваться каким-либо имеющимся шаблоном. Акт заполняется следующим образом:
Если возникает необходимость, стороны могут вносить дополнительные пункты в неограниченном количестве. Например, указываются не только строения, но и зеленые насаждения, наличие недостроенных или поврежденных объектов недвижимости, значимые повреждения самого земельного участка и др.
Заполнять документ можно вручную или на компьютере. Если выбран компьютерный набор, подписи ставятся после распечатывания документа. При заполнении стороны обычно выезжают на участок. Это позволяет определить его особенности и состояние. Продавец должен заранее указать список имеющихся построек. Покупатель на месте проверяет наличие всех объектов недвижимости, которые указал продавец.
В той ситуации, если после составления акта между сторонами возникли споры, сначала рекомендуется предъявить письменную претензию. Если это не помогло разрешить спор, сторона, которая считает, что ее права были нарушены, имеет право обратиться в суд.
Образец акта приема-передачи по договору купли-продажи земельного участка
Срок действия
Бывают ситуации, когда акт подписывается после фиксации сделки в Росреестре. При этом рекомендуется дополнительно определить, когда именно состоится подписание документа. Также можно указать штрафы, которые будут грозить сторонам за невыполнение данного обязательства.
Особое внимание следует обратить на срок действия этого документа. Так как законодательством этот пункт не определен, участникам сделки разрешается самостоятельно указывать срок действия акта. Юридическую силу документ приобретает в тот момент, когда сделка регистрируется в соответствующем органе. Кроме условий, прописывается и срок действия акта. Как правило, он не является продолжительным. Обычно определенный период действия акта дает возможность предъявить претензии. Если они отсутствуют, например, в течение нескольких месяцев, то вряд ли они появятся через год. Таким образом, в длительном сроке действия данного документа просто нет необходимости.
Также рекомендуется отметить, при каких обстоятельствах данная сделка может быть расторгнута. По обоюдному желанию стороны могут определить срок, в течение которого они имеют право предъявлять претензии, вплоть до полного расторжения договора.
ВС: Акт приема-передачи здания не подтверждает фактическое пользование земельным участком под ним
В рамках дела о взыскании неосновательного обогащения Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос о том, достаточно ли акта приема-передачи здания для того, чтобы сделать вывод о фактическом пользовании земельным участком под ним (Определение от 26 мая 2020 г. № 304-ЭС19-25040 по делу № А67-11452/2018).
Три инстанции подтвердили необходимость уплатить стоимость аренды
В марте 2016 г. на торгах, где реализовывалось имущество признанного банкротом ГУП Республики Тыва «Кондитерская фабрика», ООО «Альфа» приобрело в собственность несколько зданий с правом аренды земельного участка, на котором они расположены. Ранее региональное Министерство земельных и имущественных отношений закрепило данное имущество за должником на праве хозяйственного ведения.
Договором купли-продажи было установлено, что право собственности на здания переходит к покупателю с момента госрегистрации после полной оплаты стоимости объектов. Стороны также указали, что договор является актом приема-передачи имущества. При этом общество еще в марте 2016 г. оплатило покупку в полном объеме.
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва, являющееся учредителем фабрики и собственником ее имущества, обратилось в АС Томской области с иском о взыскании с ООО «Альфа» неосновательного обогащения за пользование земельным участком, находящимся в собственности региона. Госорган исходил из того, что общество получило недвижимость в момент заключения договора купли-продажи. Следовательно, оно использует участок, на котором расположены данные объекты. Министерство также сообщило, что общество получило и права аренды участка, но заявление о заключении договора аренды не подает и пользование землей не оплачивает.
Общество в отзыве на иск указало, что не могло пользоваться приобретенным имуществом, поскольку на здания в рамках уголовного дела был наложен арест. Кроме того, министерство оспаривало результаты торгов, и переход права собственности не мог быть зарегистрирован в этот период по независящим от покупателя обстоятельствам. Ответчик настаивал, что до 2 октября 2018 г. – даты госрегистрации перехода права собственности – не пользовался и не мог пользоваться ни купленной недвижимостью, ни участком, а также не мог заключить с публичным собственником договор аренды земли. Соответственно, до этой даты обязанность оплачивать пользование участком отсутствовала.
Однако первая и апелляционная инстанции, сославшись на ст. 309, 310, 395, 551, 614, 1102, 1105 ГК РФ, а также ст. 1, 35, 65 ЗК РФ и Постановление Правительства Республики Тыва от 27 января 2011 г. № 50, которое определяет размер арендной платы в таких случаях, пришли к выводу об обоснованности требований министерства в части взыскания с общества платы за пользование участком в размере 1,3 млн руб.
Суды посчитали, что здания были переданы ответчику в момент подписания договора купли-продажи от 23 марта 2016 г., в связи с чем общество фактически использовало участок с указанной даты и должно внести соответствующую плату. АС Западно-Сибирского округа согласился с этими выводами.
Общество, в свою очередь, обратилось в Верховный Суд.
ВС пояснил, почему акта приема-передачи в данном случае недостаточно
Рассмотрев жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что покупатель здания вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента госрегистрации перехода права собственности на это здание (п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Данная позиция также нашла отражение в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».
Таким образом, пояснил ВС, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в собственности государства, является дата госрегистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК обязан платить за пользование участком.
Верховный Суд заметил, что у предыдущего владельца недвижимости право аренды на участок оформлено не было: в марте 2014 г. министерство отказалось заключать соответствующий договор с кондитерской фабрикой, сославшись на то, что она находится в процессе банкротства. В мае 2014 г. АС Республики Тыва признал отказ незаконным и обязал ведомство заключить с организацией договор аренды спорного участка.
Однако, подчеркнул ВС, министерство не исполнило судебное решение, поэтому на момент продажи объектов такой договор отсутствовал. При этом право покупателя на оформление арендных отношений на участок могло возникнуть только после регистрации перехода к нему права собственности на приобретенные здания, расположенные на этом участке.
Суд установил, что общество обратилось с заявлением о госрегистрации перехода права собственности 2 апреля 2016 г. При этом регистрация была осуществлена только 2 октября 2018 г. и не по вине заявителя, поскольку в декабре 2015 г. в ЕГРП была внесена запись о регистрации запрета на все действия и решения в отношении прав на имущество правопредшественника.
Соответственно, подчеркнул ВС, выводы нижестоящих судов о том, что общество уклонялось от оформления аренды участка и поэтому должно платить за пользование им со дня подписания договора купли-продажи зданий, необоснованны. После регистрации права собственности на недвижимость общество обратилось в министерство с заявлением о заключении договора аренды земли. Бездействие ведомства, выразившееся в нерассмотрении заявления, в сентябре 2019 г. было признано незаконным решением АС Республики Тыва, добавил Верховный Суд.
Орган, уполномоченный от имени собственника распоряжаться государственными или муниципальными земельными участками, вправе требовать взыскания в судебном порядке неосновательного обогащения с фактического пользователя такого участка, даже если право пользования надлежащим образом не оформлено, согласился ВС. Однако, подчеркнул он, в силу ст. 65 АПК РФ истец обязан доказать, что ответчик фактически пользовался публичным земельным участком, а суд – установить обстоятельства возможного и действительного использования.
В обоснование довода о фактическом пользовании участком министерство сослалось только на то, что в договоре купли-продажи расположенных на участке объектов имеется ссылка на передачу их покупателю. Каких-либо иных доказательств того, что общество после подписания договора пользовалось приобретенными объектами и участком, в материалы дела не представлено, заметил Суд. Между тем акт приема-передачи объектов подтверждает лишь переход во владение покупателя недвижимости, однако не исключает необходимости установить его возможность использовать данные объекты недвижимости (следовательно, и участок) при наличии обстоятельств, за которые покупатель не может отвечать.
На этом основании ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Эксперты поддержали позицию Суда
Юрист юридической фирмы Dentons Мария Оболенская отметила, что приведенные в определении выводы, как и изложенные в кассационной жалобе доводы, последовательны и соответствуют правовым позициям ВС и ВАС.
«Особенность дела в том, что общество купило на торгах здания на публичном участке и не могло оформить аренду на этот участок из-за невозможности зарегистрировать право собственности на купленные здания на протяжении более чем двух лет. При этом переход права собственности не регистрировали не по вине общества, а из-за оспаривания результатов торгов публичным собственником участка», – указала эксперт. По ее мнению, ВС справедливо указал на отсутствие оснований для заключения договора аренды участка – соответственно, и для взыскания платы за пользование им.
Мария Оболенская подчеркнула, что данный вывод с очевидностью следует из норм Гражданского и Земельного кодексов, на которые ссылался истец – собственник участка, а также из позиции ВАС, изложенной в Постановлении Пленума ВАС № 73 за 2011 г. Аналогичный подход, по ее словам, отражен и в Обзоре практики ВС 2018 г. № 1 (Определение № 306-ЭС17-13791).
«Есть в этом деле еще один аспект – публичный собственник вправе требовать взыскания неосновательного обогащения с лица, осуществлявшего фактическое пользование без надлежащего оформления прав таким участком. Но согласно доводам общества пользования зданиями и участком не было и быть не могло, так как на здания был наложен арест. Однако нижестоящие суды не исследовали этот факт и основывались лишь на том, что в договоре купли-продажи указано на передачу зданий в момент заключения договора», – пояснила Мария Оболенская.
Именно поэтому, считает она, ВС направил дело на пересмотр, указав на необходимость установить возможность общества использовать здания и участок в период, когда право собственности на здания не было зарегистрировано и на них был наложен арест.
Юрист юридической компании LDD Анна Попова обратила внимание на то, что само по себе неоформленние права собственности на здание не является основанием от освобождения лица, которое фактически пользуется земельным участком, на котором это здание расположено, от арендной платы.
«ВС правомерно отменил решения нижестоящих инстанций, указав, что они не исследовали доказательства, представленные обществом в подтверждение отсутствия у него возможности пользоваться недвижимым имуществом. При этом Суд обоснованно подтвердил право министерства на взыскание с общества безосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в случае, если министерство докажет, что общество фактически пользовалось этим земельным участком», – указала эксперт.
По ее мнении, при новом рассмотрении дела решение суда будет зависеть от доказательств, представленных сторонами в подтверждение или опровержение фактического пользования зданиями и, как следствие, земельным участком.