задаток и первоначальный взнос при ипотеке это одно и тоже или нет
6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки
Ипотека — сложный и долгосрочный проект. Если допустить серьёзные ошибки в самом его начале, можно потерять деньги, а иногда и жильё. Разбираемся, что не нужно делать будущим ипотечникам.
1. Брать потребительский кредит на первоначальный взнос
Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.
«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.
Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.
Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.
«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.
2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски
Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.
Александр столкнулся с тремя проблемами.
Проблемы с рефинансированием.
Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире. Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.
Раздел ипотечной квартиры после развода
При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.
Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:
1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;
2) получить согласие органов опеки.
Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.
Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка
3. Не иметь подушки безопасности
Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3 – 6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.
Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.
Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.
4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок
Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.
Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.
«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30 – 40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.
Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10 – 20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.
Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.
5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»
Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».
Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.
Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи. Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег. К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).
6. Увеличивать кредит за счёт первоначального взноса
Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья. Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса. Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.
Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.
Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.
«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.
Размер первоначального взноса по ипотеке в 2021 году
Жить в своем доме или квартире – мечта многих. Однако не всегда приобретение жилья – это простая задача. Иногда приходится прибегать к помощи банков, обращаясь за выдачей кредита. Однако не у всех есть возможность оплатить первоначальный взнос по ипотеке. Тогда потенциальные заемщики начинают искать способы взять ипотеку без первоначального взноса или другие вероятные варианты.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен?
Первоначальный взнос — сумма из личных средств заемщика, которую нужно внести при оформлении кредита. Это часть стоимости приобретаемой недвижимости в случае с ипотекой. Сколько первый взнос составит в рублях или процентах, будет зависеть от большого количества факторов:
Минимальный первоначальный взнос может составлять от 0% до 30%. Обычно, чем больше заемщик готов внести сразу, тем меньше процентная ставка по кредиту для него в дальнейшем.
Кроме того, ежемесячный платеж в дальнейшем также значительно уменьшается, поскольку, чем больше денег вы вносите, тем меньше нужно брать в долг у банка, соответственно, с меньшей суммы будут начисляться проценты.
В пору, когда ипотека только появилась на отечественном рынке финансовых услуг, многие банки выдавали средства на покупку жилья без первоначального взноса, а впоследствии имели много проблем с недобросовестными заемщиками.
Оформляя ипотеку в банке, первоначальный взнос лучше делать как можно больше. Таким образом переплата уменьшиться не только за счет того, что уменьшится процентная ставка, но и благодаря уменьшению срока кредита. Оптимальным называют соотношение 50 на 50 средств банка и собственных денег заемщика.
Источником первоначального взноса могут быть личные деньги заемщика либо средства от продажи недвижимости и другого имущества. В некоторых случаях банки допускают использование материнского капитала в качестве первого взноса по ипотеке.
Также возможен вариант использования в качестве первого взноса по ипотеке кредитных средств, однако это сильно усложнит выплату для клиента банка, поскольку увеличится долговая нагрузка и далеко не каждый будет способен справиться с ней.
Какой первоначальный взнос на ипотеку в 2021 году?
В 2021 году величина первоначального взноса колеблется от 0 до 50 процентов от стоимости объекта. Точное значение зависит от выбранной недвижимости и программы банка. Для квартир в первичном фонде взнос, как правило, минимальный. Вторичные объекты требуют единовременной оплаты от 0 до 20 процентов от цены. Максимальный взнос предполагают индивидуальные жилые дома и таунхаусы – до 50 процентов.
Однако получить кредит на новую квартиру сложнее. Если собрать деньги быстро не получается, лучше взять ипотеку на вторичное жилье. Первоначальный взнос в большинстве банков будет на порядок ниже – 15%.
Вне зависимости от стоимости жилья, первоначальный взнос в среднем должен быть не менее 30%, поэтому перед оформлением займа рекомендуется проверить, есть ли возможность собрать такую сумму, и если нет, вероятно, подыскать более дешевую квартиру или дом.
Где взять деньги для первоначального взноса?
Желание многих взять ипотеку упирается в 20-30% обязательного первоначального взноса, без которых банк попросту не согласится оформить заем.
Чтобы не попасть впросак, подавая заявку, а после одобрения обнаружив, что средств для внесения первого взноса недостаточно, необходимо:
Однако цены на жилье постоянно меняются и не всегда в сторону уменьшения, поэтому желательно собрать деньги как можно быстрее, ведь условия кредитной программы могут измениться и стать не такими привлекательными. Для этого можно продать какое-либо имущество, которое не является необходимым. Например, второй автомобиль.
Поиск ипотеки
Можно ли взять ипотеку без взноса?
На рынке банковских услуг существуют программы, не предполагающие минимального взноса. По таким вариантам процентная ставка часто выше, а срок для полного погашения – короче. В некоторых случаях отсутствие первого взноса не отражается на параметрах ипотеки.
Материнский капитал в качестве первоначального взноса
Государственная субсидия может быть использована в качестве первоначального взноса по ипотеке. Некоторые банки требуют внести от 10 до 20% от стоимости объекта из личных средств даже при участии материнского капитала. Следует учитывать, что маткапитал подразумевает обязательное выделение долей детям.
Первоначальный взнос по военной ипотеке
По военной ипотеке нет первоначального взноса. Вместо него используются накопления на специальном счете. Денежные средства перечисляет государство. Использовать сумму можно не ранее, чем через 3 года после открытия накопительного именного счета.
Часто задаваемые вопросы
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку
Задаток при покупке квартиры в ипотеку считается методом соблюдения обязательств по договору в денежном выражении. Служит доказательством серьезности решения в отношении покупки жилого помещения.
Именно с внесения задатка при покупке дома в ипотеку, составления и подписания двустороннего контракта начинается сделка купли-продажи. Продавец также несет ответственность перед клиентом, обязуясь не продавать недвижимое имущество иным лицам.
Задаток – не единственный способ забронировать понравившийся объект. Существует еще аванс и залог. Нередко эти понятия путают, считают тождеством. На самом деле, термины отличные не только по звучанию и написанию. Они несут разную смысловую нагрузку и выполняют разные функции.
Аванс, залог, задаток – краткое описание
Аванс – минимальный денежный платеж, вносимый покупателем в качестве первого взноса по основному ипотечному долгу. В законах РФ нет четкого определения данному понятию. Авансовый платеж показывает решимость одного контрагента передать некую сумму другому в счет предоплаты. При этом нет 100%-ой гарантии, что сделка состоится, т.к. аванс не обеспечивает исполнения договоренности. Письменная форма оформления не требуется, хотя, исходя из практики, не будет лишней. Лучше перестраховаться для исключения риска мошеннических махинаций (скачать договор аванса при ипотеке образец).
Задаток – обязательство в финансовом выражении, служащие доказательством совершения сделки. Главное условие – наличие письменного контракта. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку заключается всегда. В нем четко прописывается, что финансовые средства считаются задатком, иначе это будет авансовый платеж. Выполняет обеспечительную и штрафную функции.
Залог – имущественные и иные ценности, находящиеся в собственности залогодателя (определение дано в ГК РФ, статья 334 (скачать)). Материальные объекты передаются покупателем во временное владение продавцу на условиях возврата при полном выполнении договорных обязательств. Является объектом обеспечения материальной ответственности, форма дополнительной гарантии перед залогодержателем. Оформляется нотариально.
Не стоит путать эти понятия с обеспечительным платежом, хотя определенные сходства имеются. Обеспечительный платеж – средство регулирования финансового взаимодействия, призванное гарантировать беспрекословное выполнение обязательств в структуре покупатель-продавец, в том числе убытков и пени. Определение понятию дает Гражданский Кодекс РФ в статье 381.1 (скачать). Вносится как по действующему договору, так и по будущему. В этом заключается его главное отличие от задатка. Как только возникают основания для взыскания неустойки, продающая сторона удерживает денежные средства из внесенного обеспечительного платежа. Получается, такая форма расчетов выгодна только кредитору.
Обеспечительный платеж априори не может быть и авансом, ведь последний не имеет дело с функцией обеспечения исполнения договоренностей.
Отвечая на вопрос, обеспечительный платеж это аванс или задаток, можно с уверенностью утверждать, что это – ни то и ни другое.
Аванс, задаток, залог – сходства и различия
Разница между залогом и задатком и авансом заключается в выполняемых функциях, их предназначении в ипотечном кредитовании. Обеспечительная роль присуща всем трем понятиям, штрафная не прописана только в контракте при авансе. Без залога и задатка и аванса невозможно провести ни одну сделку по продаже недвижимого имущества и его покупке.
Причину путаницы в трактовке терминов можно списать на разницу между авансом и задатком. Понять, чем отличается задаток от аванса при покупке объектов недвижимости, проще всего на примере невыполненных договоренностей.
При аннулировании аванса деньги в полном размере идут обратно покупателю. Никто ничего не теряет с финансовой точки зрения. Степень виновности контрагентов не учитывается при срыве мероприятия. Это – идеальный исход событий, когда одно лицо возвращает денежные средства другому без разбирательств и судебных тяжб. Если одна из сторон отказывается вернуть средства другой, то начинается сбор доказательной базы оппонентом для разрешения конфликта. Исход зависит от того, насколько грамотно была составлена документация.
Если нарушаются договорные условия по задатку в прописанные сроки, одна сторона обязана выплатить пострадавшему лицу денежную компенсацию. Если инициатива расторжения договоренностей исходит от покупателя, то сумма, отданная продавцу, не изымается. При невыполнении завизированных в письменной форме обязательств владельцем недвижимости сумма возвращается покупателю в двойной величине.
ГК РФ задаток и аванс описывает как неравнозначные термины. Суть их прописана в статье 380 (скачать) и 381 (скачать) ГК РФ. Законодательству подчиняется только задаток. Закон РФ истолковывает взнос как авансовый, если в договоре не указывалось, что платеж являлся задатком. В договоре аванса и задатка разница определяется смысловым наполнением.
Залог в отличие от вышеперечисленных способов внесения доли общей сумму не оперирует с деньгами. Выражается не в деньгах, а в имущественных единицах. Договор залога заключают в том случае, когда недвижимость служит предметом обязательств по кредитному (ипотечному) договору. Проще говоря, сам объект(дом, квартира), взятый в ипотеку, является предметом залога (на основании ФЗ №102, статья 11 (скачать)).
У заемщиков часто возникает вопрос – можно ли получить ипотечный кредит без внесения первоначального взноса. Такое возможно, но случается довольно редко. Государство четко определило список лиц, кто может претендовать на льготные условия с нулевой ставкой: военнослужащие, семьи преподавателей, врачей, участники различных программ, например, Молодая семья или с использованием маткапитала и пр.
Получается, получить ипотеку по нулевой ставке достаточно трудно и не всегда удобно. Кредитные организации выдвигают ряд дополнительных требований: покупка только от определенного застройщика, расширенный перечень документов. Первоначальный взнос для банка – способ обезопасить себя от неплатежеспособных и недобросовестных граждан.
В случае неисполнения со стороны должника по ипотеке своих обязательств, банк-кредитор вправе получить назад выданную ссуду. Для этого имущество выставляется на торги для возмещения убытков.
Существует еще один термин – предоплата. ГК РФ считает его равнозначным авансу (основание статья 487(скачать)). Однако имеется маленький нюанс: аванс – это часть средств, а предоплата – избирательное понятие, может вноситься как частично, так и полностью. В обиходе авансовый платеж называют предоплатой, деловой стиль оперирует, безусловно, термином аванс. Задаток имеет совсем другое предназначение, отличное от предоплаты.
Процедура возврата денег при недобросовестном выполнении обязательств предоплатной системы расчета точно такая же, как и при авансе. Возвращается аванс или задаток или предоплата? Однозначный ответ – все три способа расчета, но в зависимости от условий.
Какой платеж внести лучше
Собираясь брать ипотеку, важно разобраться с глубинным значением трех понятий. Ответить на вопрос, какой вариант самый выгодный – сложно. Понимание отличий аванса от задатка при покупке недвижимости помогут внести ясность при выборе способа оплаты первоначального взноса.
При наличии факторов, по которым одна или обе стороны-участницы не уверены в платежеспособности или беспроблемной передачи жилья от одного лица другому на 100% желательно ограничится авансом. Аванс при ипотеке в банке возвращается заемщику в той сумме, в которой был передан. Но желательно заключить письменное соглашение. При устной форме будет сложно доказать передачу денежных средств продавцу, если последний откажется подтверждать принятие средств как форму предоплаты. Расторгнуть договор можно в любое время без финансовых потерь и штрафных взысканий.
Задаток выгоден и удобен тогда, когда покупатель уверен в своих финансовых возможностях, точно решил приобрести выбранное жилье. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку снижает возможность срывов условий по нему из-за жестких требований в виде справедливого покрытия убытков и ущерба в денежном выражении.
Залоговые соглашения формируются в основном при ипотечном кредитовании. В иных случаях применяются крайне редко.
Получается, для покупателя намного выгоднее договор задатка, продавцу – аванса. Приобретение недвижимости – кропотливое дело с множеством аспектов, требующих тщательного рассмотрения. На вопрос, лучше договор аванса или задатка, нельзя получить однозначного ответа. Все зависит от конкретной ситуации.
Процедура оформления сделок
От правильно оформленной документации зависит исход сделки. Чтобы не попасться на мошеннические уловки и не лишиться финансов, необходимо удостовериться, что недвижимость не имеет обременений и долгов. С внесением задатка при покупке квартиры в ипотеку нельзя спешить, даже если жилье прошло всевозможные проверки и является чистым юридически.
Для ограждения себя от незапланированных финансовых потерь, необходимо составить предварительный договор продажи квартиры в ипотеку с задатком или авансом. Алгоритм действий такой:
Размеры платежей и образец соглашений об авансе и задатке при ипотеке
Отличие задатка от аванса при покупке квартиры определяет стоимость, которую вносит контрагент за выбранную недвижимость. Четко оговоренных значений нет. Определиться с размером задатка за квартиру при ипотеке намного тяжелее, нежели, чем при авансе. Обычно цифра авансового взноса варьируется в пределах 10 % от общего ценника недвижимого объекта. Формально, стороны выходят на сумму, которая удовлетворит обоих. При расторжении обязательств покупатель получает те же деньги, которые отдавал. Никто ничего не теряет.
С задатком за квартиру при ипотеке дела обстоят гораздо сложнее. Плата может быть фиксированной, к примеру, 150 000 рублей, или не превышающей 1 или 2% от стоимости квартиры или дома. Полностью зависит от готовности жилого помещения к продаже и проживанию, личных договоренностей участников соглашения.
Обычно в типовом договоре для задатка по ипотеке срок устанавливается с некоторым запасом, т.к. чем больше временной промежуток, тем надежнее всем участникам сделки. Продавец успеет собрать необходимые документы, а покупатель проверить их. Законом не запрещается закрытие долговых обязательств раньше установленного промежутка времени.
Правила возврата задатка если банк отказал в ипотеке
Кредитная организация оставляет за собой право не выдавать ипотеку. Такое решение повергает в шок несостоявшихся заемщиков. Автоматически у покупателя возникает справедливый вопрос – как вернуть потраченные деньги на задаток. Ответ прост – через суд, если продавец не согласен добровольно отдать средства. Но и тут есть множество нюансов. Первая проблема – отсутствие заключенного предварительного договора. Вторая – нет четко прописанных условий в подписанном соглашении.
Поэтому важно еще на моменте составления договора учесть и прописать всевозможные издержки: сроки, стоимость, ответственность сторон. Иначе покупатель рискует остаться без возврата внесенных денег. Законом не запрещено, и мы рекомендуем включить в соглашение (договор) пункт: » денежные средства при отказе в одобрении заявки на ипотеку или одобрении объекта недвижимости подлежат возврату в полном объеме».
Важные нюансы
Для приобретения договора купли продажи с авансом и задатком юридической значимости важно указать полный перечень данных:
При планировании покупки квартиры с заключением договора задатка при ипотеке необходимо поставить в известность кредитора о своем намерении заранее. При одобрении со стороны кредитной организации такой операции сумма уплаченного задатка будет вычтена из цифры первоначального взноса.
Дальнейшие процедуры по оформлению задатка при покупке квартиры в ипотеку точно такие же, как и без нее. Участники сделки подписывают двусторонний договор о задатке. В банк относят копию контракта и расписку от продавца о получении наличных средств или перечислении на банковскую карту.
Еще одним важным аспектом является подтверждение права собственности на квартиру. Не следует передавать задаток прежде, чем собственник предоставит свежую выписку из Росреестра.
Перед заключением сделки нужно изучить платежные квитанции бывшего владельца. Если имеется задолженность перед коммунальными службами, необходимо прописать ее в предварительном договоре. Иначе расплата по долгам ляжет на плечи будущего хозяина.
Часто покупатели контактируют с продавцом через риэлторские агентства. Такой вариант удобен, т.к. экономит время клиента. Часть взноса можно передать через посредника – сотрудника конторы. Если риэлтор просит задаток за квартиру по ипотеке, на него необходимо составить нотариальную доверенность с соблюдением всех аспектов.
Риски сторон
Для сведения рисков к минимуму при операциях с недвижимым имуществом, документацию по сделкам необходимо оформлять письменно. В противном случае сделка будет признана вне закона, юридически недействительной, и суд вряд ли удовлетворит иск при возникновении спорной ситуации.
Смысл задатка сводится к обеспечению исполнения двусторонних обязанностей. Поэтому, чтобы не оказаться у разбитого корыта надо обезопасить себя. Для этого составляются и подписываются три типа документов: расписка, соглашение и предварительный вариант договора купли-продажи.
В судебной практике существует много примеров, когда задаток признавался авансовым платежом, что очень невыгодно для покупателя. Чтобы так не вышло, надо соблюдать нормы и принципы ГК РФ при заключении письменного договора (скачать Главу 28 ГК РФ Заключение договора). При обращении в суд именно договор будет играть ключевую роль для надзорного органа.
Если письменного подтверждения договоренностей не будет, суд может посчитать соглашение о внесении денег ничем иным как авансом. Поэтому при не выполнение частично или в полной мере подрядчиком условий договора вернуть сумму в двойном размере не удастся. Переквалификация договора, в котором происходит признание задатка авансом, совсем невыгодна покупателю, зато на руку продавцу.
Аванс при покупке квартиры в ипотеку возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка.
Переквалифицировать договор аванса при ипотеке в договор задатка затруднительно, т.к. нет достаточной доказательной базы. Суду придется определить, по чьей вине сорвалась сделка, выявить обстоятельства, препятствовавшие подписанию официальных бумаг. Если найдутся весомые аргументы, то аванс после вынесения решения по делу будет считаться задатком.
На этот счет имеется и противоположная позиция. Надзорный орган посчитал переведенную сумму частью заключенного устного договора, где деньги выполняли только платежную функцию. В пользу аванса доказательств не найдено. Значит это – задаток, который не возмещается покупателю в случае неправильно оформленной документации.
Поэтому утверждение, что задаток лучше аванса, не всегда имеет место быть. Во избежание недоразумений при оформлении ипотеки с внесением предоплаты необходимо учитывать все тонкости процесса, оценивать каждый случай в отдельности. Фиксация всех моментов (сумм, штраф, сроков) на бумаге оградит стороны от долгих правовых тяжб в поисках виновных.
И, напоследок, желательно не экономить в столь щепетильном деле. Выгоднее обратиться за квалифицированной помощью в нотариальные, юридические фирмы. Специалисты агентств возьмут все правовые заботы на себя: подскажут, что лучше внести аванс за квартиру при ипотеке или задаток в данном конкретном случае, объяснят, на каких условиях не возвращается аванс или задаток.