задаток по военной ипотеке
Военная ипотека задаток
Военная ипотека, просят задаток 50 тыс, вернут ли нам задаток после сделки?
Задаток (аванс) при продаже квартиры получает продавец или он остается в агентстве покупателя? (расчет за квартиру берется военная ипотека)
У меня у мужа военная ипотека, при оформлении квартиры он давал задаток 40 тыс. руб. (личные денежные средства) Может ли он их вернуть и если да то как?
Мы продаем квартиру, у покупателей военная ипотека, как нам поступить с задатком (или авансом), чтоб в случае неудачи с их стороны, он остался у нас. Дело в том, что с их задатка, мы тоже должны внести задаток за приобретаемые жильё?Спасибо!
Такая ситуация. Мы заключили предварительный договор купли продажи без задатка. Задаток покупатель отказывается вносить так как не чем. У него военная ипотека. Я нашла себе вариант который меня устраивает. Риэлтор этой квартиры просит с меня задаток. Я ей объясняю что я не могу внести задаток так как мне покупатель тоже не внес. Риэлтор отказывается подписывать договор. Что можно сделать в этой ситуации? И могу ли я по истечении срока продлить предварительный договор купли продажи. Так как я боюсь не успеть подобрать себе вариант. Без залога не соглашаются подписывать договора. Спасибо.
Мы заключили зоговор с агентством на продажу квартиры. Покупатель с Москвы и оформляется военная ипотека.
Мы же выбрали себе дом и дали задаток 300 к.
Росвоенипотека задержала документы, много различных исправлений было (грамматические ошибки банка).
Закончился срок договора с агентством и предварительный КП
У нас сгорел задаток за дом 🤦🏻♀️
Мы сделали ещё один задаток 100 к, думали за неделю все решится,
Завтра и он сгорает.
Всё из за ошибок которые допустил банк 3 раза!
Можем ли мы с требовать с агентства наши затраты 400 к?
Или что нам делать?
У моего мужа военная ипотека, мы присмотрели квартиру внесли задаток, но банковская безопасность квартиру не пропустила, мы сообщили об этом представителю хозяина и теперь ни как не можем вернуть деньги, дело в том что на руках у нас только расписка о внесении задатка, эту расписку написал нам представитель хозяина квартиры, на звонки он постоянно отвечает что завтра, то после завтра якобы эти деньги он отдал хозяину, хозяин в отъезде а у него таких денег не имеется. Подскажите что нам теперь делать.
Я заключила договор с риэлтерской кампанией на продажу моей квартиры, т.к. они нашли мне покупателя (прописали
цену, которую я указала.) У покупателей военная ипотека, они перечислили риэлтерской кампании задаток. Но через два дня риелтор мне перезвонила с целью снижения цены (сказала, что оценщики оценили квартиру ниже той цены, на которую мы договаривались). Могу ли я расторгнуть договор с этой риэлтерской кампанией по причине того, что они снижают цену, которая указана в договоре? Договор будет действовать еще 2 месяца и я не хотела бы терять время, потому что по договору я не имею права сама продавать квартиру. Что мне делать?
Мы продаём квартиру нашлись покупатели внесли задаток, сделкой занимается риелтор у них военная ипотека, месяц протянув время они нам заявляют что кто там сказал что нашу квартиру не оценят в указанную сумму и отправлять документы в банк на рассмотрение не видят смысла! Просят вернуть задаток, хотя о то что они нам его дали нигде не прописано и в предварительном договоре ни слова об этих деньгах! Мы не заинтересованы в том чтобы терять покупателей по их вине мы сняли квартиру с продажи, внесли задаток за квартиру которую выбрали. И у нас в договоре прописано что если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора вторая сторона имеет полное право обязать через суд. Мы хотим обратиться в суд наша цель чтобы их обязали отправить документы на рассмотрение в банк и только в случае официального отказа мы успокоимся. У нас все документы готовы, с нашей стороны мы готовы уступить чтобы пройти через банк, возможно ли на практике обязать их заключить договор основной и продвигаться далее в сделке! Опыта у нас нет в этих делах но это дело принципа и подскажите какова вероятность нашего выигрыша? И куда первым делом нужно обратиться с заявлением? Прямо в суд идти или как это делается?
Мы с мужем продаём квартиру, появился покупатель и внёс задаток. Сколько действует задаток на квартиру!? Дело в том, что деньги муж принял от покупателя на основании расписки, там указал что деньги в качестве. ЗАЛОГА а не задатка (есть ли разница)? И сроки тоже не указал сколько он действует! Изначально условия продажи обговаривались с покупателем, что все пройдёт быстро, что донг все будет, хотя бы документы подадим. Мы сняли с продажи квартиру никому не показываем! А она (покупатель) тянет время, оказалось у неё военная ипотека, о которой она промолчала, говорила сертификат! И при этом она не одобрена хотя нам говорила что 100% дают, ходят выбирают банк уже 2 недели, а потом ещё и рассмотрение в течение 10 дней, и Денни ещё не известно когда получим.. И так далее уже намекает что чуть ли не до февраля! И типа даваться вам некуда, уже откровенно наглеет. О чем не было в разговоре изначально! Кормит нас завтраками и все. Нам люди звонят, хотят посмотреть, а мы как порядочные люди им отказываем. Тянуть мы не можем. Нам нужно срочно. Как быть? Выставлять дальше квартиру и показывать. Она видимо думает, что если задаток внесла, то может год оформлять документы. Можем ли мы на основании расписки забрать деньги спустя какой то срок!? Так как теряем уже много времени!? Или надо вернуть!? И если найдем покупателя то вернуть ей деньги не в двойном размере!
Военная ипотека в 2021 году: нюансы, условия и подробности
Эксперты в этой статье
Что такое военная ипотека и НИС
Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС) объединила в себе разнообразные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья. В основе системы заложен механизм накопления средств, их инвестирования с целью сохранения от инфляции и получения дополнительного дохода, который также используется военнослужащим. Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117 ФЗ от 2004 года.
Участниками системы могут стать все военнослужащие, заключившие свои первые контракты после 2005 года. Для большинства из них участие обязательно, для некоторых, в основном солдатов и сержантов, добровольное.
Сначала по НИС у военнослужащего накапливаются средства за счет ежегодных взносов из бюджета и доходов от их инвестирования. Первые три года использовать средства нельзя, а дальше военнослужащий должен принять решение. Можно продолжить накапливать, преумножая за счет получения дохода от инвестирования, и использовать впоследствии для приобретения жилья. Если накопленных средств к моменту принятия решения о приобретения жилья не хватает, можно обратиться в банк для оформления военной ипотеки, используя накопленные средства как первоначальный взнос.
Военной ипотекой банки называют целевые кредиты на покупку жилья, погашение которых осуществляет государство, пока военнослужащие проходят военную службу. Погашение таких кредитов происходит ежемесячно равными платежами в размере 1/12 от утвержденного государством годового взноса, который в 2021 году составил почти 300 тыс. руб. на одного участника. Управляет НИС и выплачивает ипотечные взносы ФГКУ «Росвоенипотека», находящееся в введении Минобороны.
Какое жилье можно купить по военной ипотеке?
Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военнослужащих, утвержденного приказом Министра обороны РФ от 9 октября 2018 г. № 558.
Основные параметры кредита — это аннуитетный платеж и фиксированная процентная ставка. Максимальный срок кредита определяется оставшимся периодом до достижения военнослужащим предельного возраста прохождения военной службы — у большинства это 50 лет. Соответственно рассчитывается и максимальная сумма, которую может получить военнослужащий. Если оба члена семьи участвуют в НИС, то можно получить военную ипотеку совместно. По военной ипотеке разрешается покупать квартиру, частный жилой дом с землей или таунхаус, участвовать в долевом строительстве. Приобретение земли и строительство на ней дома недоступно военнослужащим с выслугой менее 20 лет, а имеющие такой стаж могут получить накопленные средства и использовать их на покупку земли и строительство дома.
Требования к жилью для военной ипотеки простые. Если военнослужащий хочет приобрести квартиру в строящемся доме, у застройщика должно быть разрешение на строительство и механизм обеспечения возврата средств. До недавнего времени таким механизмом выступали взносы застройщика в Фонд защиты прав дольщиков. Сейчас практически все застройщики перешли на механизм эскроу-счетов. Как и по «обычной» гражданской ипотеке, аккредитация застройщиков по программе «Военная ипотека» осуществляется банками.
Если военный покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, к ней применяются обычные требования, как и по гражданской ипотеке. Часто банки отказываются кредитовать сделки в старых домах с высокой степенью износа или сделки, проводимые по доверенностям. Также квартира должна быть свободна от обременений и долгов по коммунальным платежам.
Отдельный дом с земельным участком по военной ипотеке можно купить, если в нем есть возможность прописаться. Участок при этом тоже должен находиться в собственности. А вот купить дачу не получится. Приобретение долей в квартире или частном доме законодательством о НИС также не предусмотрено.
Накопления по военной ипотеке
Накопления состоят из взносов от государства и дохода от их инвестирования. Размер годового взноса одинаковый для всех военнослужащих независимо от званий, родов войск и выслуги лет. Ежегодно он увеличивается. В 2005 году, когда военную ипотеку запустили, годовая субсидия составляла 37 тыс. руб. В 2010 году — уже 175 тыс. руб. В 2020 году сумма достигла 288 тыс. руб. в год, или 24 тыс. руб. в месяц. В 2021 году субсидия составляет 299 081 руб. в год, или 24 923 руб. в месяц. Размер накоплений, который накопился на счету военнослужащего, можно узнавать ежегодно в воинской части.
Как это работает? Допустим, военнослужащий стал участником НИС в январе 2018 года. В январе 2021 года он решил взять в ипотеку двушку в новостройке за 4,3 млн руб., оформив кредит под 6% годовых на 20 лет. Максимальная сумма по кредиту для него составит порядка 3,5 млн руб. К моменту открытия ипотеки за три года на его счете накопилось более 800 тыс. руб. Этими деньгами он может оплатить около 20% стоимости квартиры. Месячный платеж составит 24 923 руб. (1/12 годового взноса за 2021 год).
Взнос растет ежегодно, а вот платеж за квартиру остается неизменным. Поскольку ФГКУ «Росвоенипотека» выплачивает именно 1/12 взноса, остаток с каждого ежемесячного платежа в последующие годы будет уходить на частичное досрочное погашение кредита.
Кто может получить военную ипотеку
На военную ипотеку могут рассчитывать только военные-контрактники. В обязательном порядке в НИС включаются:
Некоторые другие категории военнослужащих могут подать рапорт о включении в НИС в добровольном порядке. Напомним, что право на приобретение жилья наступает у военнослужащего через три года после вступления в НИС.
Константин Ярославцев, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека»:
— Накопительно-ипотечная система — одна из важнейших форм социальной поддержки военнослужащих. Перевод обязательств государства перед военнослужащими в денежную форму в виде накопительно-ипотечной системы расширил возможности в приобретении жилья и позволил сотням тысяч семей военных решить жилищный вопрос с помощью государства и банков.
Система развивается в ногу со временем и уже доказала свою эффективность на деле и при этом постоянно совершенствуется. Сейчас участникам НИС на рынке жилья доступно почти все — от покупки квартиры на вторичном рынке до долевого участия в строительстве жилья с применением мер государственной поддержки, а также покупка жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Кроме того, и это, пожалуй, самое важное, пользуясь возможностями НИС, военнослужащий располагает полной самостоятельностью от выбора стратегии (копить средства или приобретать жилье) до выбора региона и населенного пункта независимо от места прохождения военной службы, потребительских свойств и качества жилья.
Необходимо отметить, что военнослужащие при приобретении жилья наравне с обычными гражданами могут использовать все существующие механизмы государственной поддержки семей с детьми, начиная от материнского капитала до выплаты на третьего или последующих детей в размере 450 тыс. руб. А при приобретении жилья в новостройках получают ипотеку также по пониженным ставкам.
В какие банки обращаться?
Ставка по военной ипотеке по обычным программам начинается с 6,75%. Предоставляют военную ипотеку 13 банков:
Пять банков из списка предоставляют военнослужащим с двумя и более детьми льготную семейную ипотеку по ставке около 5%. Ставка на приобретение новостройки по программам господдержки — около 6%.
Могут ли отказать?
У банка есть право отказать военнослужащему в военной ипотеке, равно как и любому другому гражданину в любом другом кредите. Чаще всего банк принимает такое решение, если у человека плохая кредитная история, уже имеется крупный кредит или ипотека. Все же процент одобрений кредитов по военной ипотеке существенно выше, чем по гражданской, утверждают в «Росвоенипотеке».
Рефинансирование
С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Сегодня такая услуга есть в большинстве банков, работающих по военной ипотеке. В 2021 году рефинансирование доступно по ставке от 6,75% годовых. По данным «Росвоенипотеки», такой возможностью воспользовалось уже более 45,8 тыс. участников НИС.
Например, у семьи супругов-военных родилась двойня, и в 2020 году они решили рефинансировать ипотеку по семейной программе под 6%. Месячный платеж для них сократился с 38 тыс. до 30 тыс. руб. Это значит, что полностью погасить ипотеку они смогут не в 2028 году, а в середине 2027-го.
Что будет с квартирой, если уйти со службы до погашения ипотеки?
Если военнослужащий расторг контракт, отслужив менее 20 лет, он лишается права на средства и должен будет возвращать в течение десяти лет все, что ему предоставило государство, и выплачивать ипотечный кредит самостоятельно. При своевременном внесении платежей квартира остается в собственности бывшего военнослужащего.
Есть исключения — «льготные основания» увольнения. Например, если военнослужащий уволился после десяти лет службы по сокращению, ушел в отставку по состоянию здоровья или по семейным обстоятельствам, возвращать предоставленные средства ему не придется, но если кредит к моменту увольнения был еще не погашен — гасить придется самостоятельно в соответствии с действующим графиком. В некоторых случаях таким уволившимся положена выплата за годы, недослуженные до 20 лет, с помощью которой можно погасить часть кредита или полностью.
Когда военнослужащий уволился после 20 лет службы, но так и не воспользовался накопленными средствами из НИС, он может получить их от государства и потратить по своему желанию.
Комментарии экспертов
Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:
— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?
— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.
Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.
Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.
Оформление предоплаты при покупке квартиры по военной ипотеке
Участники накопительно-ипотечной системы отдают предпочтение квартирам на вторичном рынке – 80% сделок по военной ипотеке.
Покупка квартиры на вторичном рынке – это сделка возмездного отчуждения жилья, на которое у продавца оформлено право собственности. Алгоритм проведения сделки по покупке квартиры по военной ипотеке прописан в 370 Постановлении Правительства РФ.
При проведении сделки между участником НИС и продавцом, кроме предварительного и основного договора купли-продажи, нередко заключается договор предоплаты, например, аванса или задатка. Однако, в чём разница между данными понятиями, военнослужащий не всегда знает и не всегда понимает последствий.
Процесс передачи предоплаты для большинства людей выглядит как простая формальность – оформление соглашения или договора и передача денег продавцу. Но есть юридические нюансы, без знаний которых военнослужащий может потерять свои деньги и необходимо вникнуть в суть оформленной «бумажки» – договора задатка или договора аванса.
Передаём задаток
Задаток представляет собой частичную оплату жилья в качестве подтверждения исполнения обязательств по договору купли-продажи. То есть задаток предполагает не только внесение средств, но и обеспечение условий договора. Определение задатка достаточно полно приводится в гражданском кодексе.
Пример. В предварительном договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 3,5 млн руб. Задаток составляет 200 000 руб. При проведении окончательных расчетов участник НИС должен будет доплатить 3,3 млн руб.
Соглашение о задатке выполняет обеспечительную функцию (продавец и покупатель подтверждают реальную готовность провести сделку), платёжную функцию (задаток учитывается в общей стоимости недвижимости) и страхующую функцию (ст. 381 Гражданского кодекса).
ст. 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
По факту, при срыве сделки по вине военнослужащего, задаток в полном объёме остаётся у продавца. При срыве сделки из-за продавца, он возвращает военнослужащему задаток в двойном размере. Если сделка развалилась по обоюдному согласию, тогда задаток возвращается военнослужащему.
Передаём аванс
Аванс, в отличии от задатка, не носит ни гарантирующей функции, ни страхующей. Передача аванса не требует составления письменного соглашения или договора, и может быть оформлена простой распиской. Недобросовестные риелторы называют аванс задатком без составления соответствующего договора и просят передать средства для подтверждения желания приобрести квартиру, что не имеет никакой юридической силы.
В случае устной договорённости об авансе или оформлении денег обычной распиской военнослужащий не имеет никаких гарантий. Например, продавец может необоснованно повысить стоимость квартиры, перенести дату сделки на неопределённый срок или вовсе отказаться от сделки.
Обеспечительный платёж
Ещё одна возможность «забронировать» квартиру — внести обеспечительный платёж. Этот вид предоплаты включён в ГК РФ в 2015 г. Он представляет собой способ обеспечения, схожий с задатком, однако условия возврата устанавливаются индивидуально сторонами сделки. Несмотря на то, что обеспечительный платёж пока не очень распространён, он позволяет защитить интересы как продавца, так и покупателя.
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Какой способ предоплаты выбрать?
В тех случаях, если сделка действительна интересна обеим сторонам, то выбор в сторону задатка или обеспечительного платежа очевиден. Так будут установлены все условия, ответственность и последствия срыва сделки.
Стоит обращать внимание на наименование договора о задатке. Сам договор может называться «авансовым», а в тексте указаны условия задатка. Чем больше пунктов содержит документ, тем будет проще действовать при возникновении тех или иных препятствий для совершения сделки.
В договоре указываются личные данные о сторонах; подробные сведения о предмете сделки; размер предварительного платежа и срок, на который он вносится; действия сторон до окончания срока, например, оформление ипотечного кредита покупателем; полный перечень документов; способы уведомления сторонами друг друга; порядок действий сторон при возврате внесённых средств; фактический срок освобождения недвижимости. Также стоит включить причины, по которым может быть расторгнута сделка и чем больше оснований для отказа, тем больше гарантий. Например, со стороны продавца это может быть незаконная перепланировка или отказ супруги, если недвижимость приобреталась в браке. Со стороны покупателя неодобрение банком квартиры или даже отказ в выдаче кредита. В договоре указываются дата и место проведения сделки, кем производится оплата затрат на регистрацию перехода права собственности и расходы на нотариуса (при наличии).
Также военнослужащий и продавец должны понимать реальные сроки проведения сделки по военной ипотеке. Срок действия предварительного договора лучше заложить с запасом. Ошибки при составлении договоров для Росвоенипотеки чреваты приостановкой рассмотрения всего пакета документов, а следовательно, увеличением сроков окончательного расчёта.
Как правильно вносить предоплату?
Для начала требуется убедиться в том, что продавец является собственником недвижимости, при чём единственным либо имеет разрешение на продажу от других членов семьи (действительность доверенности можно проверить в режиме онлайн). С этой целью можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Кроме того, стоит проверить саму недвижимость, не является ли она объектом спора и/или не находится ли в залоге – это можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра.
Нет необходимости вносить слишком крупную сумму. Если продавец запросил действительно большую предоплату, стоит узнать причину. При внятном и убедительном ответе лучше оформить предварительный договор купли-продажи. Однако даже грамотно составленный договор не поможет, если внести большой задаток, а продавец окажется мошенником, поэтому рекомендуется настаивать именно на небольшой сумме.
Для подтверждения передачи и получения средств пишется расписка к договору. Составить и написать её должен продавец лично в письменной форме, ведь доказать подлинность документа лишь с подписью сложнее, чем полностью написанного от руки. В расписке указываются личные данные обеих сторон; сумма и дата предоплаты; прописывается, что средства переданы на основании и условиях договора; подпись продавца.
Таким образом, при совершении покупки квартиры без знаний юридических особенностей сделки с предоплатой при любой подозрительной ситуации лучше отказаться от её проведения или обратиться к специалистам.