закон о эскроу счетах когда вступил в силу
Закон о эскроу счетах когда вступил в силу
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Покупка. Как купить квартиру через эскроу
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Преимущества эскроу
Недостатки эскроу
Комментарии экспертов
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.
Об эскроу счетах и Законе об участии в долевом строительстве
С 1 июля 2019г. в силу вступает закон, который предполагает значительные изменения в правовом регулировании рынка долевого строительства многоквартирных домов.
Среди прочего изменения касаются создания нового правового института «счетов эскроу». Целью данной статьи мы ставим ознакомление заинтересованных лиц с данной новеллой.
Во-первых, что же такое эскроу?
Слово эскроу происходит от старо-французского “escroue”, что значит лоскут бумаги или свиток пергамента, обозначавший действие, обязанность исполнения которого лежит на третьей стороне до тех пор пока сделка не будет осуществлена.
Слово эскроу плотно вошло в российский юридический лексикон после поправок в ГК РФ вступивших в законную силу с 1 июня 2018г. и внесённых ФЗ №212 от 26 июля 2017г. В посвящённую договору банковского счёта главу 45 ГК РФ внесён содержащий в себе четыре статьи § 3, озаглавленный как «Счёт эскроу».
Правовое регулирование данного поля не сложное, так по договору счёта эскроу банк (он же именуемый как «эскроу-агент») открывает специальный счёт, на котором учитываются и блокируются деньги, полученные банком от депонента (владельца счёта) для целей дальнейшей передачи таких учтённых и заблокированных денег бенефициару (заинтересованному другому лицу). При этом денежные средства передаются бенефициару по возникновению оснований, предусмотренных только лишь самим договором счёта эскроу. Права на такие денежные средства принадлежат депоненту вплоть до даты возникновения предусмотренных договором оснований. В ГК совершенно чётко указано, что по наступлении таких оснований, то есть после указанной даты права принадлежат бенефециару.
Получается, что со всеми необходимыми исключениями и особенностями договор эскроу, это самый обычный трёхсторонний договор.
Во-вторых, при чём же здесь 214-ФЗ о ДДУ?
1 июля 2018г. Государственной Думой РФ принят Федеральный Закон №175, который собственно и вступает в свою законную силу с 1 июля 2019г. и который изложил ряд статей 214-ФЗ в новой редакции.
Так, в соответствии с актуальной редакцией ст. 15.4 Закона о ДДУ, для привлечения застройщиком денег, участники долевого строительства вносят свои денежные средства в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, находящемся в особом перечне уполномоченных банков.
Законом предполагается обязанность застройщиков открывать эскроу счета в тех случаях, когда на строительство дома был выделен целевой кредит, более того эскроу счета открываются в том же самом банке, который прокредитовал строительство дома.
При этом установлено, что на находящиеся на счёте эскроу деньги не начисляются проценты. Вознаграждение банку, эскроу-агенту не выплачивается.
В-третьих, пара фраз о единой информационной системе жилищного строительства.
Внесённой вышеуказанным Федеральным Законом Статьёй 23.4 Закона о ДДУ предусмотрено создание единой информационной системы для обеспечения взаимодействия уполномоченных органов, банков, застройщиков в сфере жилищного строительства.
Пользовательский контур данной системы доступен на веб-сайте, по адресу ― https://наш-дом.рф
Меморандум.
Описанные изменения в законе призваны защитить права участников долевого строительства.
Однако уже сейчас можно предположить что ряд застройщиков предпримет меры, чтобы обойти законодательные новеллы. Например, застройщики могут заключать договоры цессии, уступая права третьим лицам, а цессионарии в свою очередь будут заключать договоры с участниками долевого строительства.
В любом случае судебная практика покажет дальнейшее развитие института эскроу счетов.
Эскроу-счета для дольщиков: что это такое и что они меняют?
С 1 июля вступает в силу так называемый закон об эскроу-счетах. Застройщик открывает такой счёт в банке, а дольщик вносит деньги. Но деньги девелопер сразу не получит: они будут храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст объект. Это помогает контролировать застройщиков и не потерять вложения при банкротстве девелопера. Но станут ли эскроу-счета выходом? Повысят доверие людей к застройщикам? И правда ли, что их введение на самом деле защитит деньги дольщиков?
Что такое эскроу-счета?
Это специальные счета в банках, которые лишают застройщика возможности использовать напрямую деньги дольщиков. Девелопер открывает счёт в банке, дольщик вносит деньги, которые хранятся в кредитной организации до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права в Росреестре. Застройщик должен оплатить строительство из собственных средств или за счёт кредитов. Деньги он получит только когда сдаст дом и зарегистрирует хотя бы одну квартиру. Это и называется проектным финансированием.
Если девелопер не сможет достроить дом по каким-то причинам, дольщик получит все деньги обратно. Деньги на эскроу-счета вносят после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре.
Для счетов эскроу есть особые требования: в договоре дольщик должен указать, что обязуется уплатить цену договора участия в долевом строительстве на счёт эскроу. Также необходимо указать сведения о банке.
Зачем нужно проектное финансирование?
Допустим, вы решили купить квартиру на этапе котлована. Но в памяти эти страшные истории из 2000-х: застройщик вывел деньги дольщиков и исчез. Или стройку заморозили на неопределённое время и люди не могут ни деньги вернуть, ни квартиру получить. Покупка квартиры в строящемся доме — это рискованное предприятие. Застройщик не всегда какой-то злодей, который хочет украсить деньги дольщиков. «Помочь» в банкротстве девелоперу могут кризис, проблемы внутри фирмы. Но людей, которые потеряли и деньги, и надежду купить жильё, мало это заботит.
Чтобы защитить средства людей, отрасль перевели на проектное финансирование. Цель изменений — исключить возникновение обманутых дольщиков. Если застройщик свои обязательства не исполняет, люди получают деньги обратно в банке.
А что, если банк лопнет?
С 2018 года средства на счетах дольщиков защищает механизм страхования средств. Это дополнительные гарантии — деньги на счёте застрахованы. Сейчас подобный механизм защищает вклады граждан, но в сумме до 1,4 млн рублей. Страховой лимит для счетов дольщиков выше — до 10 млн рублей.
Такой механизм защищает дольщика с двух сторон: и при банкротстве застройщика, и при банкротстве кредитной организации.
Что это меняет и для кого?
Проектное финансирование вряд ли повлияет на дома, которые уже почти готовы к сдаче. Но может привлечь гораздо больше внимания дольщиков к проектам, которые только находятся на этапе строительства. Застройщикам придётся привлекать дополнительный капитал, чтобы выполнить требования банка. И к изменениям нужно привыкнуть всем участникам рынка. В том числе и дольщикам. Очень многое зависит от работы девелоперов и банков с людьми: смогут ли они объяснить дольщикам, что новые условия для них выгодные?
Во-первых, введение счетов эскроу и правда понижает риски долевого строительства. Например, если вы заключили ДДУ, но спустя какое-то время квартиру покупать передумали. Тогда вы уступаете право требования по договору другому участнику строительства. Права и обязанности нового дольщика сохраняются. Во-вторых, деньги вы получите в любом случае при расторжении ДДУ.
Застройщики снизят риски
Снизятся риски и для самих застройщиков. Действует это так: чем больше наполняются эскроу-счета, тем больше снижается ставка по кредиту для девелопера. Сам девелопер получит гарантии, что проект не провалится, даже если доходы от продажи квартир не покроют все расходы на строительство.
В определенном смысле он (застройщик — при. ред.) становится независим от денег покупателей. Но при этом нельзя забывать, что банковская ставка по кредиту привязана к количеству денег на эскроу-счетах: чем больше денежных средств, тем меньше ставка», — рассказала РИА Недвижимость директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева.
Директор по гарантийным продуктам «Дом.РФ» Антон Воронин ожидает положительного эффекта от изменений. В компании считают, что проектное финансирование повысит темпы жилищного строительства. По мнению Воронина, это может значительно повысить доверие населения к покупке жилья на этапе строительства.