залог имущественных прав ипотека

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)

16 июля 1998 года N 102-ФЗ

ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ,

от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ,

от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ,

от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ,

от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 04.12.2007 N 324-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,

от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 30.12.2008 N 306-ФЗ, от 17.07.2009 N 166-ФЗ,

от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 28.06.2011 N 168-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ,

от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 07.05.2013 N 101-ФЗ, от 21.12.2013 N 363-ФЗ,

от 23.06.2014 N 169-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ,

от 29.12.2014 N 476-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 06.04.2015 N 82-ФЗ,

от 05.10.2015 N 286-ФЗ, от 23.06.2016 N 217-ФЗ, от 03.07.2016 N 315-ФЗ,

от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 26.07.2017 N 212-ФЗ,

от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ, от 05.12.2017 N 378-ФЗ,

от 31.12.2017 N 486-ФЗ, от 28.11.2018 N 451-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ,

от 06.06.2019 N 138-ФЗ, от 02.08.2019 N 261-ФЗ, от 27.12.2019 N 483-ФЗ,

от 03.04.2020 N 106-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 22.12.2020 N 447-ФЗ,

от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 30.12.2020 N 514-ФЗ, от 30.04.2021 N 118-ФЗ,

Источник

Залог имущественных прав ипотека

Закладная как элемент ипотеки

Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В развитие данного закона приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества. В целях оказания заявителям правовой помощи Управлением Росреестра по Курской области разработаны перечни документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки с выдачей закладной, соглашения об изменении содержания закладной, регистрации владельцев закладной.

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной:

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Большое значение при составлении закладной законодатель придал ее содержанию и формальным признакам. Предполагается, что такой шаг является оправданным. При активном развитии ипотечного кредитования и необходимости обеспечения граждан жильем, заложенным в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», наличие на рынке разномастных закладных не будет способствовать реализации тех задач, которые закладывались при введении института закладной. Закладная должна содержать в себе следующие обязательные реквизиты (п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке):

1) слово «закладная», включенное в название документа;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

6) указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 Закона об ипотеке;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Документ, в котором отсутствуют какие-либо из указанных выше данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя. Так, например, в 2010 году Управлением Росреестра по Курской области выдано более 800 закладных.

Закладная не заменяет договор об ипотеке, а лишь является оборотным документом, облегчающим передачу прав залогодержателя по договору залога недвижимости, а также права требования из обеспеченного ипотекой обязательства. Поэтому уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Передача прав по закладной другому лицу совершается путем заключения сделки в простой письменной форме и означает передачу этому лицу всех удостоверяемых ею прав.

При этом Закон об ипотеке устанавливает, что при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны данные лица, которому переданы права. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Таким образом, для внесения изменений в закладную достаточно лишь соглашения сторон залогового правоотношения.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:

путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Немаловажным является тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, без уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть совершена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной.

Таким образом, суть закладной заключается в ее практической направленности.

Во-первых, закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота.

Во-вторых, закладывая или продавая закладную можно не изменять договор об ипотеке.

В-третьих, при определенных условиях приоритет в ипотечных отношениях отдается не договору об ипотеке, а закладной.

В-четвертых, Закон об ипотеке допускает возможность изменения содержания закладной либо аннулирование закладной с получением новой закладной.

И, наконец, в-пятых, если закладная утрачена, правомочное лицо вправе получить ее дубликат.

Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством Российской Федерации Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Начальник отдела регистрации прав на объекты

недвижимости нежилого назначения Управления

Росреестра по Курской области, государственный

регистратор Курской области, Г.В. Гридина

Специалист – эксперт отдела регистрации прав на

объекты недвижимости нежилого назначения

Управления Росреестра по Курской области,

государственный регистратор Курской области,

(журнал «Курские ведомости» №4 (160), апрель 2011)

Источник

Обязанности при наличии ипотеки

За первое полугодие 2021 года выдано 936 тысяч ипотечных кредитов на 2,69 трлн рублей. А за весь 2020 год — 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн.

Каждый заемщик вместе с кредитом и обременением получает права и обязанности. Он может воспользоваться отсрочкой платежей без согласия банка, прописывать в квартире детей и гасить ипотеку досрочно. Но при этом обязан оформлять страховки и не может продать недвижимость когда захочется.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

О правах ипотечников уже был отдельный разбор. Пришла очередь обязанностей — все они в таблице со ссылками на законы.

Вот что вы обязаны при наличии ипотеки

Передать жилье в залог банку

Как это работает. Ипотека — это залог недвижимого имущества. То есть такой вид обеспечения, когда заемщик получает от кредитора деньги, а взамен оформляет в залог свою недвижимость. И если не расплатится по долгам, кредитор сможет получить деньги из стоимости объекта.

Ипотеку можно установить не только по кредитному договору при покупке жилья. Этот способ подходит и для обеспечения других обязательств: по обычным займам, подряду, аренде, купле-продаже. Но в залоге всегда объект недвижимости.

В договоре ипотеки всегда будет установлено, что вот это имущество передается в залог и вот такие обязательства могут быть обеспечены за его счет.

В этой статье пойдет речь об ипотеке при покупке жилья в кредит. Такая ипотека возникает в силу закона — то есть тут без вариантов: если взяли деньги в долг на покупку жилья, это жилье станет залогом.

Договор ипотеки необходимо зарегистрировать в Росреестре. С даты регистрации он и вступает в силу. А в выписке из ЕГРН будет указано, что у жилья есть обременение — ипотека в силу закона. Без ведома и согласия кредитора-залогодержателя никакие сделки с квартирой невозможны. А обременение снимается только после погашения кредита.

Собственником ипотечного жилья все равно является заемщик. А банк — только залогодержатель, и его право собственности на квартиру никак не регистрируется.

Взять ипотеку вообще без залога невозможно. Если не хочется оформлять обременение, поможет только потребительский кредит.

Страховать предмет залога по закону

Как это работает. Предмет ипотеки — это какой-то объект недвижимости. По закону заемщик обязан страховать этот объект от рисков повреждения и утраты. Банк должен быть уверен, что получит возмещение, если дом сгорит. Или если квартиру затопят соседи и она сильно подешевеет.

От страхования объекта залога отказаться невозможно: это требование закона. Страховку оплачивает заемщик, но иногда ее стоимость включают в сумму кредита и можно платить частями. Страховая сумма должна быть не меньше долга.

Выгодоприобретателем по такой страховке будет банк. Он как минимум получит сумму долга.

Страховку на первый год ипотеки обычно оформляют вместе с кредитом. А дальше заемщик должен сам покупать полис на следующий год. Если этого не сделать, банк имеет право оформить страховку и взыскать ее стоимость с заемщика. Еще могут быть предусмотрены штрафы. И даже требование вернуть весь долг досрочно.

Как победить выгорание

Страховать жизнь и здоровье по договору

Как это работает. В отличие от страхования залога, обязанности страховать жизнь и здоровье по закону нет. Но она может быть предусмотрена договором — в случае с банковскими кредитами так всегда и происходит.

Теоретически ипотеку можно взять и без страхования жизни и здоровья. Но если от него отказаться, вырастет ставка. Такое условие предусмотрено даже программами господдержки. Льготная ставка действует только при страховании жизни и здоровья, а без него кредит обойдется дороже.

Но оформлять страховку нужно каждый год. Постепенно ее стоимость будет уменьшаться — с учетом сокращения долга.

В любом случае страховка — это не просто расходы, а реальная защита. Если с заемщиком что-то случится, его наследники смогут получить квартиру без долгов: ипотеку погасит страховщик.

Если оформили страховку, а потом решили, что она не нужна, в течение 14 дней можно расторгнуть договор и забрать деньги.

Вовремя вносить платежи

Как это работает. Если заемщик взял деньги в долг, он должен их вернуть. Это работает и с договором ипотеки. Платежи нужно вносить по графику или досрочно. При задержке придется заплатить неустойку и штраф.

Если не получается платить вовремя, есть два варианта:

Если заемщик не платит и нет возможности получить от него деньги по графику, банк имеет право получить свои деньги за счет залога. Он может забрать квартиру, или ее выставят на торги, а банку отдадут деньги для погашения кредита. Такое право есть у кредитора, даже если это единственное жилье заемщика и там живут дети. Обратить взыскание на имущество можно при систематическом нарушении сроков уплаты. По закону это более трех раз в течение 12 месяцев.

Если заемщиков несколько, банк имеет право требовать всю сумму платежа с любого из них: так работает солидарная ответственность. А заемщикам потом приходится разбираться между собой в судах.

Если есть поручитель, платить заставят его. Он сможет взыскать деньги с заемщика, но уже самостоятельно — и, возможно, через суд.

Погашать ипотеку придется даже в том случае, если дом не достроили или сделку оспорили. Банк дал деньги в долг на определенную цель. Заемщик их использовал — и должен вернуть. Если он не дождался квартиры, это проблема заемщика и застройщика, а не банка. В таких случаях дольщик может рассчитывать на помощь специального фонда или механизм защиты счетов эскроу.

Погасить долг при незаконной покупке

Как это работает. Через некоторое время после покупки может выясниться, что сделка была незаконной. Например, объявились наследники, бывший супруг или предыдущий собственник.

Суд может решить, что квартиру нужно вернуть. Но долг банку никуда не денется. Заемщик обязан его погашать. Он, конечно, может отсудить свои деньги у продавца, но это уже не проблемы банка.

При возврате квартиры банк может потребовать досрочного погашения ипотеки: предмет залога уже не у заемщика — и у банка нет гарантии, что тот вернет деньги.

Иногда заемщики думают, что если банк выдал ипотеку — он точно проверил квартиру, сделка безопасная. Это не так. Банк проверяет квартиру, продавца и покупателя, но эта проверка не дает гарантии, что сделку не оспорят и квартиру потом не заберут.

Банк может отказать в ипотеке на совсем уж сомнительные объекты, но если он одобрил кредит, это все равно не гарантия. Проверяйте продавца, объект и все юридические особенности — сами или с помощью риелтора. В случае чего платить ипотеку придется вам.

Для подстраховки можно заказать углубленную юридическую проверку или оформить титульное страхование.

Платить неустойку и штраф за просрочку

Как это работает. Если заемщик не платит по графику и не договорился об отсрочке, кредитор вправе начислить ему неустойку и штраф. Размер таких санкций установлен в договоре.

Например, за просрочку платежа банк может потребовать дополнительный процент с суммы просрочки в размере ставки ЦБ.

Если не заплатить добровольно, банк сможет взять эти деньги из суммы, которую выручит при обращении взыскания на квартиру. То есть он получит от заемщика не только долг, но и все, что дополнительно начислили за просрочки, неоформленные страховки и другие нарушения.

Содержать квартиру в нормальном состоянии

Как это работает. Собственником ипотечной квартиры является заемщик. А залогодержателем — кредитор. И он имеет право рассчитывать на то, что предмет залога, как гарантия исполнения обязательств, будет в целости и сохранности.

Поэтому закон обязывает заемщика содержать объект в нормальном состоянии. Собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, следить за коммуникациями, беречь объект от огня и затопления, защищать от взлома.

Какие-то риски можно застраховать: например, на случай пожара. Но если не делать в квартире ремонт и сдавать ее ненадежным нанимателям, она может потерять в стоимости — а это уже нарушение обязанностей заемщика и повод для санкций со стороны кредитора.

Банк хочет быть уверен, что стоимость объекта ипотеки не станет меньше суммы долга по кредиту. И закон на его стороне.

Предоставлять объект залогодержателю для проверки

Как это работает. Банк имеет право проверять состояние и условия содержания имущества — по документам и фактически. То есть представитель банка вправе по согласованию приехать посмотреть, в каком состоянии квартира и кто именно в ней живет.

Такая проверка не должна создавать неоправданные помехи, но в целом она законна.

Предоставить заложенное имущество для проверки — обязанность заемщика. Если этого не сделать, банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Частота таких проверок законом не ограничена.

Интересно, что и порядок их проведения тоже не регламентирован. К одному заемщику так внезапно ворвался в дом представитель нового кредитора с охранником. Они пришли осматривать залог без предупреждения и разрешения. А когда их попросили уйти — потребовали вернуть кредит досрочно. Владелец дома не смог доказать, что такой визит нарушил его права. Даже Конституционный суд не против таких проверок.

Подтверждать основание для ипотечных каникул

Как это работает. У заемщиков с ипотекой есть право на льготный период — в сложной жизненной ситуации можно полгода не вносить платежи по графику. При этом не нужно спрашивать согласия банка и можно не бояться никаких санкций.

Основания для ипотечных каникул

Основание для ипотечных каникул заемщик обязан подтвердить документами. Одного требования недостаточно: банк откажет и будет прав. Документы нужно сразу прикладывать к заявлению о предоставлении льготного периода. Если чего-то не хватит, банк запросит дополнительные сведения.

Спрашивать согласие банка на переход прав

Как это работает. Заемщик хоть и собственник квартиры, но не может продать или подарить ее без согласия банка. И разделить при разводе как захочется тоже не может.

На любое отчуждение нужно спрашивать согласие залогодержателя. Это не значит, что сделки вообще невозможны. Банк может согласиться даже на продажу квартиры, если будет погашен долг или оформлено новое обременение.

И на раздел имущества банки тоже соглашаются. Например, договор оформляется только на мужа — он остается собственником и продолжает платить ипотеку.

А вот указать ипотечную квартиру в завещании можно и без согласия банка. Она все равно перейдет наследникам вместе с долгами, а до смерти владельца никакие права не прекращаются.

Если возникла необходимость продать квартиру или провести с ней еще какую-то сделку, связанную с переходом прав, нужно прийти в банк и обсудить варианты. Никаких договоров до согласования заключать нельзя. Росреестр все равно ничего не зарегистрирует, потому что на квартире обременение. Даже если сделка и случится без согласия кредитора, ее признают недействительной.

Отдать квартиру в счет долга по ипотеке

Как это работает. Если заемщик нарушает свои обязательства — не платит по кредиту, не оформляет страховку или не пускает представителей банка для осмотра имущества, — это повод обратить взыскание на предмет ипотеки. Простыми словами — забрать квартиру в счет долга или выставить на продажу.

Закон защищает от взыскания единственное жилье, но для ипотечного сделали исключение. Его можно забирать, даже если семье больше негде жить.

Общий порядок взыскания — через суд. Но можно договориться и по соглашению. Через суд квартиру могут забрать как по одному иску с погашением долга, так и по отдельному. А можно подать к заемщику иск о погашении долга — а взысканием займутся приставы в рамках исполнительного производства.

Если квартиру забрали через суд, ее продадут на публичных торгах. Но могут обойтись и без торгов, или банк вообще оставит объект у себя.

Если погасить долг до продажи, квартиру получится оставить себе. Если жилье все же забирают, предоставлять новое заемщику банк не обязан.

Выделить доли членам семьи при использовании маткапитала

Если квартира или дом в ипотеке, эта обязанность никуда не исчезает. Просто откладывается до погашения кредита. Когда ипотека будет выплачена, придется выделить доли супругу и всем детям.

До погашения ипотеки этого сделать нельзя, так как передать права на заложенное имущество без согласия банка не получится, а делать заемщиками детей ни один кредитор не захочет.

Но потом выделить доли будет нужно: это важная обязанность, за которой следит не банк, а государство. Если этого не сделать, потребуют вернуть всю сумму маткапитала или признают сделку по продаже квартиры недействительной.

Принимать и передавать долги по ипотеке вместе с наследством

Как это работает. Ипотечную квартиру можно передавать по наследству и наследовать. Ее можно указать в завещании — даже до погашения кредита. А если завещания нет, наследники все равно будут иметь право на это жилье после смерти собственника. То есть если сам заемщик умрет — это не значит, что банк автоматически заберет квартиру. Она войдет в состав наследственной массы.

Наследники получат не только само имущество, но и долги. Ипотечную квартиру можно унаследовать только вместе с кредитом. И его придется погашать в том же объеме и на тех же условиях.

Или принимаете наследство вместе с долгами, или отказываетесь от всего наследства.

Если в наследство досталась ипотечная квартира, нужно:

Если решили не принимать наследство, можно просто ничего не делать. Наследник, который не обратился к нотариусу, не принял ни ипотечное имущество, ни долги за него. Платить будут те наследники, что все же вступят в свои права.

Погашать половину долга при покупке квартиры в браке

Как это работает. Если ипотеку взяли в браке и нет брачного договора, обычно оба супруга созаемщики. При разводе они оба имеют право на квартиру. Даже если банк оформил кредит на одного из супругов, право на квартиру есть у обоих. При разводе ее можно разделить.

В этом случае возникает не только право на долю в квартире, но и обязанность погашать долг. Если платежи после развода вносит один супруг, а квартира общая, он имеет право потребовать половину денег — то есть ту часть платежа, что должен внести созаемщик или второй собственник.

Можно договориться с банком о том, чтобы перевести квартиру и долг на одного из супругов. Тогда все упрощается. Но может быть и как в этой истории: муж остался в квартире, выплачивал ипотеку, а потом потребовал от жены половину сумм — и выиграл.

Возвращать НДФЛ в бюджет из-за господдержки

Если квартиру покупают в ипотеку, можно сразу вернуть налог — даже до ее погашения. Деньги переводит банк, но он делает это от имени заемщика. Получается, что кредитные средства — расходы заемщика. И их можно учесть в составе вычета.

То же самое — при оформлении ипотечной субсидии для многодетных.

Возвращать деньги не придется, если при использовании маткапитала сумма расходов из собственных средств все равно превышает лимит вычета.

Источник