залог имущественных прав на возводимый объект
Заложить, чтобы построить
Какой залог гарантирует девелоперу успешное финансирование любого проекта. Реализовать сегодня успешный девелоперский проект можно, только обеспечив своевременное кредитное финансирование банка или инвестиционный заем. А для этого необходим полноценный ликвидный залог. Каким залогам банкиры «улыбаются», а от каких отворачиваются — в очередном материале нашей постоянной рубрики «Банки и недвижимость».
Постоянный рост себестоимости строительства, а также многочисленные бюрократические издержки, о которых не раз писало «БО», толкает девелоперов к поиску все больших сумм и новых источников финансирования. Альтернативные схемы привлечения средств через разнообразные фонды, векселя и облигации в последнее время становятся более сложными для реализации, зато популярность банковских кредитов не снижается. Но каждый раз один и тот же вопрос: какое обеспечение по кредиту предложить банку? Проблема осложняется тем, что у энергично действующих застройщиков существенная часть активов к моменту оформления кредита уже находится в залоге. И все же помнить о качестве и особенностях залога необходимо, ведь именно они могут оказать существенное влияние на размер процентной ставки и объем предоставляемых средств.
Очень часто, и даже как правило, в подобных случаях предметом залога могут также выступить инвестиционные права на возводимый объект, но только при возникновении таковых из договорной базы проекта. Также распространен залог акций или долей компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации. Впоследствии предметом залога становится возведенный объект недвижимости.
Требования к залоговому имуществу в разных организациях могут отличаться, — говорит Евгений Акимов, юрист «Велес Лекс», юридической компании в сфере девелопмента. — Если в банках приветствуется в основном существующее недвижимое имущество: земельные участки, офисные помещения, дома, квартиры, гаражи и т. д., то инвестиционные компании могут взять в залог также и доли в уставных капиталах обществ, акции, права аренды на земельные участки, права по инвестиционным договорам. Основные требования к залогу очевидны. Имущество должно быть надлежащим образом юридически оформленным, высоколиквидным и востребованным на рынке. И, естественно, его должно быть достаточно для покрытия возможных убытков». Если предложенный для передачи в залог объект не удовлетворяет финансирующую организацию, то можно предложить дополнительное обеспечение возврата кредита, такое как дополнительный залог, поручительство. Кстати, наиболее часто встречающаяся комбинация способов обеспечения возврата денег — залог плюс поручительство.
«Если рассмотреть градацию залогов по уровню их ликвидности и интереса для банка, — раскрывает карты Дмитрий Курков, начальник управления проектного финансирования Номос-Банка, — то наиболее интересными оказываются: залог векселей кредитора, «голубых фишек», крупных кредитных организаций; залог права требования к депозитному счету; залог прочих активов по стоимости и ликвидности, устраивающей банк. Если рассматривать исключительно влияние качества обеспечения на размер процентной ставки, следует отметить, что ее размер также будет зависеть от соотношения залоговой стоимости обеспечения и размера обязательств заемщика перед банком. Как правило, в качестве залога девелоперы предлагают залог прав аренды земельного участка, на котором планируется строительство и инвестиционные права на возводимый объект».
При залоге имущественных — инвестиционных и арендных — прав обязательным условием является государственная регистрация факта возникновения залоговых отношений. Это увеличивает сроки оформления договорной базы и, как следствие, сроки предоставления финансирования. Залог долей компании хоть и относится также к залогу имущественных прав, но не подлежит государственной регистрации в силу закона. Следовательно, для залогодержателя увеличивается риск принятия обеспечения с существующим обременением в пользу третьих лиц. «Оптимальным с точки зрения банка, — продолжает Дмитрий Курков (Номос-Банк), — конечно же, следует считать залог актива, не связанного с проектом, так как в данном случае на залог не оказывают влияния технические и технологические риски. Если возможность выбора обеспечения ограничена, то оптимальной комбинацией мог бы стать залог земельного участка, на котором ведется строительство, или права аренды на него, инвестиционных прав на возводимый объект, а также залог долей или акций компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации».
В случае, если залогом выступают инвестиционные права на возводимый объект, девелопер должен быть готов к тому, что специалисты банка будут вести ежемесячный мониторинг строительства объектов, сверять данные по указанным в справках КС-1 и КС-2 объему и стоимости работ с фактической ситуацией, а также проводить проверку выполнения графика продаж по объекту. Специалисты «Пересвет-Групп» говорят о том, что риски девелопера-заемщика в этом случае такие же, как и у любого инвестора. Риск потери заложенного имущества для девелопера-заемщика не так высок, как может показаться на первый взгляд. Банк охотнее пойдет на пролонгацию кредита (если это не совсем безнадежный случай), чем на процедуру отчуждения и последующие проблемы с реализацией прав или поиском другого девелопера. Вопрос здесь состоит только в том, будет ли он его кредитовать после этого или отнесет в другую категорию заемщиков.
Редкие, но все же существующие в природе банки при выдаче кредита на девелоперский проект соглашаются обойтись вообще без залога. В этом случае категорически необходимо поручительство собственников компании или ее крупных клиентов с серьезными показателями и активами. Дополнительно банк может выставить условие по предоставлению возможности контролировать процесс строительства и расхода средств — часто это происходит путем покупки банком небольшой доли в уставном капитале застройщика. И все же эти варианты очень слабо распространены на российском рынке, в том числе и из-за требований Банка России в отношении норм резервирования средств по беззалоговым кредитам.
«И все же самой распространенной схемой взаимодействия банка и девелопера-заемщика является оформление залога прав участия в долевом строительстве, — говорит Иван Буруханов, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Пересвет-Групп», — в этом случае договор залога подлежит регистрации в УФРС».
Для того чтобы образовался предмет залога, девелопер-заемщик заключает и регистрирует договор участия в долевом строительстве между двумя своими компаниями — застройщиком и заемщиком, на следующем этапе производит полную оплату этого договора и регистрирует в УФРС договор залога прав по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих заемщику согласно этому договору.
«Требования банков значительно ужесточаются, но смотреть на данный факт необходимо с позитивной стороны, — продолжает Иван Буруханов («Пересвет-Групп»), — например, новое условие по регистрации договоров залога прав по договору участия в долевом строительстве вызывает большее доверие к девелоперу, так как покупатель знает, что все регистрируется в УФРС и исключается риск двойных продаж. Рынок, на наш взгляд, становится все более цивилизованным».
Схема взаимодействия с регистрацией договора залога прав по договору участия в долевом строительстве и его полной оплатой не совсем удобна девелоперу-заемщику. Во-первых, возникает проблема привлечения значительной суммы средств для полной оплаты по договору. Во-вторых, застройщик, получивший денежные средства, согласно действующему законодательству может направить их только на строительство на счет генподрядчика или погасить денежные обязательства, использованные на строительство объекта недвижимости. При низкой готовности объекта и небольших произведенных затратах указанная схема теряет экономический смысл. На взгляд экспертов «Пересвета», наиболее оптимальной схемой с использованием регистрации договора залога прав по договору участия в долевом строительстве будет вариант, при котором график оплаты, определенный в договоре между застройщиком и заемщиком, будет соответствовать графику оплаты договора генподряда. Соответственно, по указанному графику будут предоставляться транши по кредитному договору для оплаты по договору участия в долевом строительстве и финансирования строительства.
Предварительная подготовка
Банкиры, ответственные за принятие решений по кредитам, и опытные девелоперы советуют готовиться к вопросу получения кредита заранее, прорабатывать проект и концепцию будущей стройки максимально детально и с технологической, и с экономической точки зрения. Чем более четко просчитана экономика и оценены возможные риски, тем больше шансов на успех в привлечении средств.
Хорошо, если независимая оценка будущего проекта, проведенная профессионалами-оценщиками с именем, будет хотя бы на 10–15%, а еще лучше на 20–25% выше суммы, запрашиваемой для кредита. Несмотря на то что дополнительно банковские эксперты проведут свою собственную оценку рисков и стоимости строительства, независимая высокая оценка проекта всегда является дополнительным бонусом.
«Одним из условий, которое может положительно повлиять на решение о выдаче кредита, является финансирование 15–20% проекта девелопером самостоятельно, — отмечает Евгений Акимов («Велес Лекс»). — Также благоприятствовать выдаче кредита будет отсутствие на предмете залога обременений, таких как право аренды земельного участка, здания, помещения или договора найма квартиры. И крайне неохотно используется последующий залог».
Не менее, чем деньги, важен профессионализм — умело выраженный и хорошо показанный в каждой детали проекта. Специалисты банков сетуют на то, что представители заемщика, которые занимаются представлением проекта и оформлением кредитных документов, часто показывают либо низкий профессиональный уровень, либо слишком узкую специализацию. Они не готовы вести полноценный и конструктивный диалог о проекте. Здесь девелоперу необходим или один гениальный, или небольшая (1–3 человека) команда профессиональных проект-менеджеров, которые могут на высоком уровне и на одном языке с банком говорить и о технологических, и о финансовых, и о маркетинговых, и о других показателях проекта.
Плохой залог ставку повышает, хороший — не понижает
«При менее надежном залоге банк может повысить кредитную ставку, но не наоборот! То есть высокая ликвидность актива на снижение ставки не повлияет», — комментирует законы финансирования Евгений Акимов («Велес Лекс»).
Естественно, банки с большим желанием кредитуют готовые объекты, по которым у них меньше рисков, но есть и такие, которые готовы идти на большие риски, кредитовать строящиеся объекты под ставку в 1,5 раза выше, чем кредиты под готовую недвижимость.
По данным «Пересвет-Групп», средняя ставка под строящиеся объекты составляет около 16% годовых. В Номос-Банке говорят, что все зависит от структуры сделки, а индикативно эффективная ставка финансирования без учета доходности по кросс-продажам составляет в среднем 18–20% годовых. Но следует помнить и о дополнительных издержках, которые несет девелопер при оформлении кредита и залога, таких как комиссия за неиспользованный лимит; затраты, связанные со страхованием предмета залога (недвижимость и оборудование); затраты на оценку проекта. Однако многие компании чаще всего предпочитают самостоятельно высчитывать эффективную ставку привлечения средств. А то, как будут называться дополнительные издержки, например комиссия за открытие ссудного счета или его обслуживание, для них не принципиально.
Залоги для коротких и длинных кредитов
Вид залога также может серьезно повлиять на срок кредитования. Например, отдавая в качестве обеспечения исполнения обязательства уже существующий объект недвижимости, можно рассчитывать на более «длинные деньги». Если следовать экономической логике, то краткосрочные — до одного года — кредиты в том числе могут быть предоставлены под залог активов, период оборачиваемости которых не превышает 12 месяцев: товары в обороте, сырье и материалы на складе, а также поручительство третьих лиц, чье финансовое состояние удовлетворяет требованиям банка. При долгосрочном кредитовании акцент смещается в сторону постоянных активов — объекты недвижимости, технологическое оборудование.
По опыту группы компаний «Пересвет» долгосрочные кредиты свыше трех лет выдаются только под залог готовой коммерческой недвижимости. При этом банки оценивают не только предмет залога, то есть здание, а в первую очередь бизнес: поступления от аренды, сроки договоров, другие показатели. Под строящиеся объекты в основном выдаются краткосрочные, до одного года, и среднесрочные: от года до трех лет.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Прием банком в залог имущественных прав: на что обратить внимание
Для обеспечения возврата кредита банк вправе принимать в залог не только имущество. Предметом залога могут быть имущественные права. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущественных прав.
Общая информация о залоге имущественных прав
Предметом залога могут быть следующие виды имущественных прав:
— права требования. Как правило, право требования следует из обязательства, по которому залогодатель является кредитором. Например, предметом залога может быть право залогодателя — поставщика требовать уплаты денежных средств за товары, отгруженные им покупателю по договору поставки; право требовать передачи вещи по договору купли-продажи;
На заметку
В залог не могут передаваться требования, неразрывно связанные с личностью кредитора. В частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного его жизни или здоровью .
На заметку
Залог имущественного права (требования), удостоверенного ценной бумагой, осуществляется путем обременения залогом этой ценной бумаги .
При приеме в залог права нужно проверить его принадлежность залогодателю. Для этого нужно изучить документы, которые подтверждают правомочия залогодателя: гражданско-правовые договоры, накладные, свидетельства о праве собственности, акты приемки-передачи основных средств, другие документы.
На заметку
Предметом залога не могут быть права, уступка которых другому лицу запрещена законом .
Особенности договора залога имущественного права
Форма договора залога имущественных прав, его существенные условия — такие же, как в договоре залога имущества.
Справочно
О приеме банком в залог имущества см. статью «Прием банком в залог имущества: на что обратить внимание»
Вместе с этим при заключении договора залога имущественных прав нужно обратить внимание на некоторые особенности:
В договоре можно перечислить обязанности залогодателя, за неисполнение которых банк вправе требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права (требования) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, при условии, что заложенное право (требование) не прекращено :
— не совершать уступки заложенного права (требования);
— не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права (требования) либо уменьшение его стоимости;
— принимать меры, необходимые для защиты заложенного права (требования) от посягательств со стороны третьих лиц.
Особенности приема в залог права требования
В залог банку, как правило, предлагаются права требования денежных средств: сумм, которые причитаются залогодателю по гражданско-правовым договорам. Например, по договорам аренды, лизинга, поставки. Это не обязательно право требования уплаты дебиторской задолженности. Передать в залог можно права требования и разовых, и периодических не просроченных платежей. Например, право требовать оплату товаров; право требовать уплаты арендной платы и др. Нужно обратить внимание на момент, с которого возникает право требования денежных средств.
На заметку
Обязанность сторон договора залога права требования информировать о таком залоге должника не предусмотрена законодательством. Однако для обеспечения исполнения договора залога рекомендуем предусмотреть в нем порядок информирования должника о том, что по требованию банка обязательство нужно исполнить не контрагенту, а банку.
Особенности приема в залог вещных прав
К вещным правам, которые могут передаваться в залог, относятся в частности права залогодателя на имущество: право собственности, в том числе право на долю в праве собственности, право аренды, залога и др.
Особенности приема в залог исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности
Например, предметом залога могут быть:
— имущественные права, удостоверяемые патентом ;
На заметку
Договоры залога имущественных прав, удостоверяемых свидетельством на товарный знак, нужно зарегистрировать в Государственном реестре лицензионных договоров, договоров уступки и договоров залога прав на объекты интеллектуальной собственности Республики Беларусь .
Залог имущественных прав на возводимый объект
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).
Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.
2. Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.
3. Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства.
4. Предметом залога по одному договору залога может быть совокупность прав (требований), каждое из которых вытекает из самостоятельного обязательства, в том числе совокупность будущих прав, а также совокупность существующих и будущих прав.
5. Если заложенное право прекратилось в связи с окончанием срока его действия до обращения на него взыскания залогодержателем, залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения основного обязательства, исполнение которого было обеспечено залогом этого права.
6. В случаях, установленных законом или договором, при обращении взыскания на заложенное право и реализации заложенного права к его приобретателю вместе с этим правом переходят связанные с ним обязанности.
Залог имущественных прав на возводимый объект
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке»).
В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.
Ипотека в силу закона встречается в случае, если:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
– заявление владельца закладной;
– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.