залог в силу закона не возникает пункт договора
Статья 334.1 ГК РФ. Основания возникновения залога (действующая редакция)
1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
2. Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.
3. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.
Комментарий к ст. 334.1 ГК РФ
1. По общему правилу, установленному п. 1 комментируемой статьи, залог возникает на основании договора. Однако в случаях, установленных законом, залог также возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Примером последнего является залог, возникающий при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества (ст. 587 ГК РФ), при приобретении либо возведении жилого помещения полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (ст. 77 Закона об ипотеке), и др.
2, 3. В п. 2 комментируемой статьи установлено, что правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если этим законом не установлено иное.
В частности, к такому соглашению подлежат применению правила о форме договора залога (см. комментарий к ст. 339).
Наличие подобного правила вызвано тем, что стороны залоговых отношений, возникающих из залога в силу закона, могут быть заинтересованы в силу конкретных обстоятельств в том, чтобы воспользоваться диспозитивными нормами залогового права и предусмотреть для их конкретного законного залога особые положения, не совпадающие с установленными законом правилами. Например, залогодержатель и залогодатель могут договориться о том, что взыскание на имущество будет обращаться не в судебном порядке, они могут предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога либо определить конкретный способ его реализации.
Для подобных ситуаций законодатель предусмотрел в п. 3 комментируемой статьи правило о том, что залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения.
При этом заключение договора, регулирующего взаимоотношения участников залогового обязательства, возникшего на основании закона, является их правом, а не обязанностью. При отсутствии такого договора содержание правоспособности сторон будет полностью определено общими нормами закона.
Залог в силу закона не возникает пункт договора
ГК РФ Статья 339. Условия и форма договора залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 339 ГК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 статьи 488 ГК РФ право залога у ПРОДАВЦА на вышеуказанную Квартиру не возникает
Планировал продать квартиру и покупатель как выяснилось в последствии соорудил альтернативу из трех квартир, а на входе поставил первого покупателя иностранца.
Сделка через банковские ячейки. В договоре стоят вот такие пункты. Моя реакция резко негативная на это. На сколько это вообще безопасно?
4. Стороны пришли к соглашению, что сумма, в размере, будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе Банка. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа. Полный и окончательный расчет за Квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение ПРОДАВЦОМ денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.
5. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 статьи 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦА на вышеуказанную Квартиру не возникает.
Денег у покупателя собственных нет, все идет от продажи квартиры т.е. подвязка на огромное количество людей.
В дополнение еще написано следующее
17. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора
Несмотря на частое и практически повсеместное использование термина «ипотека», далеко не все россияне понимают его значение в полной мере. В качестве подтверждения этого тезиса достаточно привести две разновидности этого понятия: ипотека в силу договора и ипотеку в силу закона. С высокой степенью вероятности можно сказать, что мало кто, за исключением специалистов финансового рынка, способен указать разницу между ними. Поэтому имеет смысл рассмотреть подробнее основания возникновения, порядок прекращения и другие особенности каждой из двух разновидностей ипотеки.
В первом случае речь идет о предоставлении заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве последнего выступает земельный участок, комната, квартира, частный дом или другие жилые помещения. Важно отметить, что сказанное выше распространяется на любое недвижимое имущество – коммерческие объекты, промышленные здания и т.д. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один момент с переходов прав владения на актив. Основанием для этого становится договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа) или кредитный договор.
Ипотека в силу договора предусматривает предоставление в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика уже имеющейся у него недвижимости. Регистрация ипотеки в силу договора происходит после того, как перешли права собственности. Основанием для этого становится ипотечный договор.
Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2021 года.
Залогодержатель
В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.
Когда возникает и основания для прекращения
Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Основанием для прекращения выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения в следствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств.
Вторая разновидность рассматриваемого понятия возникает после подписания договора ипотеки. А основанием для ее прекращения становится расторжение или истечение срока действия договорных отношений.
Риски и сложности ипотеки в силу закона
Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.
Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.
Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.
Чем отличаются два вида ипотеки?
Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.
Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?
Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый еще 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в апреле текущего года.
Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?
Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.
Вместо вывода
Оба вариант ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый вариант обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.
Статья 339. Условия и форма договора залога
1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
Комментарий к ст. 339 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи называет четыре существенных условия договора о залоге. Как указано в абз. 1 п. 43 Постановления ВС и ВАС N 6/8, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, то договор о залоге не считается заключенным. Однако отнесение к числу существенных условий указания на то, у какой стороны будет находиться заложенное имущество, неоправданно. Ведь п. п. 1 и 4 ст. 338 ГК специально предусматривают, у кого будет находиться предмет залога при отсутствии о том соглашения сторон. Применительно к ипотеке включения этого условия в договор не требуется (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке), так как заложенное недвижимое имущество всегда остается во владении залогодателя (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК).
2. В качестве предмета залога выступает индивидуально-определенная вещь, которая должна быть индивидуализирована путем указания в договоре ее отличительных признаков, позволяющих отделить ее от иного имущества залогодателя, залогодержателя или третьих лиц (п. 2 письма ВАС N 26). Индивидуализация может производиться наложением знаков, свидетельствующих о залоге (абз. 2 п. 2 ст. 338 ГК). При определении предмета ипотеки требуется указать его наименование, местонахождение и достаточное для идентификации описание. Кроме того, необходимо назвать право, на котором залогодателю принадлежит предмет ипотеки, и орган, зарегистрировавший это право (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Обычно в договоре ипотеки содержится ссылка на реквизиты свидетельства о праве собственности (хозяйственного ведения) залогодателя недвижимости. В случае залога права в договоре необходимо указать лицо, которое является должником, по отношению к залогодателю (ст. 55 Закона о залоге), иначе условие о предмете не будет считаться согласованным.
3. Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и может быть установлена на основе отчета профессионального оценщика. Если предмет залога принадлежит публично-правовому образованию, то проведение профессиональной оценки является обязательным (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Указание оценочной стоимости предмета залога носит формальный характер, так как при продаже, страховании, утрате или восстановлении этого предмета она не имеет обязательного значения и служит только ориентиром для установления продажной, страховой или действительной стоимости заложенного имущества (абз. 2 п. 2 ст. 344, п. 1 ст. 945 ГК, п. п. 10 и 11 ст. 28.1 Закона о залоге, подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Наиболее существенное значение ей придается при определении предпосылок обращения взыскания на заложенное имущество (подп. 1 п. 2 ст. 348 ГК). Оценка предмета залога производится в денежном выражении, в валюте Российской Федерации или иностранной валюте.
4. Обеспечиваемое залогом обязательство должно быть конкретизировано в договоре залога. Требуется указать вид обязательства (уплата покупной цены, возврат кредита и т.п.), его стороны, основание возникновения, размер (достаточно назвать сумму основного долга, так как размер обеспечения будет определяться в соответствии со ст. 337 ГК) и срок исполнения. В абз. 2 п. 43 Постановления ВС и ВАС N 6/8 говорится: «В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия».
Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке). Это правило распространяется и на другие виды залога.
Договор о залоге может обеспечивать несколько обязательств между одними и теми же лицами (п. 8 письма ВАС N 90).
6. Договор об ипотеке, являясь сделкой с недвижимым имуществом (ст. ст. 131, 164 ГК), подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 29 Закона о государственной регистрации и Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27).
Договор о залоге права аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, если договор аренды заключен на срок менее года (п. 10 письма ВАС N 90).
О регистрации транспортных средств и космических объектов, являющихся недвижимыми вещами, см. п. п. 2 и 3 ст. 40 Закона о залоге.
В п. 4 комментируемой статьи говорится о недействительности незарегистрированного договора ипотеки. Законодатель исходит из того, что договор ипотеки считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами по существенным условиям договора, а не с момента государственной регистрации (см. п. 3 ст. 433 ГК), поскольку недействительным может быть лишь заключенный договор (состоявшаяся сделка).
В действительности государственная регистрация договора не является элементом подлежащей такой регистрации сделки, в силу чего несоблюдение сторонами требования о регистрации не дает основания для признания сделки ничтожной. Незарегистрированный договор нельзя признать незаключенным, поскольку объектом регистрации выступает договор, т.е. уже совершенная двусторонняя сделка.
7. По общему правилу учет и регистрация договоров о залоге и прав залога на движимое имущество не производится. Однако п. 5 комментируемой статьи допускает существование такой регистрации (учета) в установленных законом случаях. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге предусматривает регистрацию залога транспортных средств.
Судебная практика по статье 339 ГК РФ
Разрешая спор, руководствуясь пунктом 2 статьи 165, подпунктом 1 пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проанализировав условия заключенных сторонами договоров, установив по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, что действия банка по извещению ответчика о необходимости явки в Росреестр носили формальный характер, поскольку не были направлены на совершение фактических действий по осуществлению государственной регистрации ипотеки, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, не усмотрел оснований считать ответчика уклонившимся от совершения действий по государственной регистрации ипотеки, в связи с чем отказал банку в удовлетворении заявленных им требований.
Признавая обоснованным требование банка, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствовались статьями 334, 337, 339 и 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что обеспеченное залогом обязательство общества «Веста» не исполнено, и не усмотрели оснований считать залог прекращенным в связи с исполнением договоров участия в долевом строительстве (передачей должнику квартир), приняв во внимание условия обеспечительной сделки о трансформации предмета залога.
Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, принимая во внимание действительную волю всех участников сделок, проанализировав и протолковав условия заключенных договоров, придя к выводу о притворности договоров купли-продажи недвижимого имущества, прикрывающих договор залога, руководствуясь положениями статей 12, 166, 168, 170, 329, 334, 335, 338, 339, 348, 352, 407, 414, 420, 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 9, 10, 25, 29, 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснениями, изложенными в пунктах 8, 84, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Договоры залога, оформленные сторонами, заключены в надлежащей письменной форме и подписаны сторонами, в них согласованы все предусмотренные пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенные условия: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспечиваемых ипотекой.
Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 10, 170, 334, 339, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу об отсутствии бесспорных оснований для признания мнимыми договоров залога транспортных средств в отсутствие доказательств порочности воли сторон и совершения сделок для вида, без намерения создать соответствующих им правовых последствий, как и доказательств наличия сговора между ответчиками, направленного на причинение ущерба истцу.
Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 334, 337, 339, 348, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 16, 138, 181 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации, статьями 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и исходили из того, что изменение режима собственности на спорное недвижимое имущество не прекратило право залога на все нежилое помещение.
Возражения заявителя относительно отсутствия в контракте условий о залоге и нарушения требований статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку настоящие залоговые отношения возникли в силу закона.
Доводы жалобы о прекращении договора залога на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку вопрос об осведомленности учредителей общества «Антей» о передаче обремененного залогом имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица рассматривался в судах всех инстанций.