замена должника в ипотеке
Можно ли сменить заёмщика по ипотеке
При смене заёмщика в договоре ипотеки меняется плательщик. К такому способу обычно прибегают, когда продают квартиру вместе с обременением или переоформляют жилищный заём на родственника. Разбираемся в нюансах процедуры.
Когда можно сменить заёмщика
Чаще всего к смене заёмщика прибегают клиенты, которые хотят продать или обменять жильё на меньшее по площади или просто более дешёвое. В этом случае продавец должен найти покупателя, согласного на приобретение квартиры с обременением, который при всём при этом идеально подходит на роль ипотечного заёмщика. В результате человек получает на руки разницу между стоимостью своей квартиры и остатком по кредиту, на эту сумму может присмотреть себе жильё поскромнее.
Кроме того, продажа с обременением используется, когда заёмщик с семьёй переезжают в другой регион. В таком случае банк вряд ли согласится на переоформление объекта залога.
Если вас не устраивают текущие условия по займу, попробуйте рефинансировать ипотеку. Сделать это гораздо проще, нежели продавать жильё с обременением.
К смене плательщика также прибегают, когда обстоятельства в жизни поменялись, и человеку больше нужны деньги, чем квартира, или платежи по ипотеке стали непосильными.
Конечно, процедура невозможна без согласия банка. Но если финансовое учреждение понимает, что это единственный способ вернуть сумму займа с процентами, то не будет препятствовать.
Как сменить заёмщика
Обратитесь в офис, где оформляли кредит, и уточните порядок смены заёмщика и список необходимых документов.
Формально процедура выглядит как сделка купли-продажи недвижимости при условии предварительного одобрения заявки на ипотеку, поданной новым заёмщиком. Потенциального клиента банк проверит, что называется, со всех сторон. Обычно он должен соответствовать требованиям:
Порядок действий будет следующим. Сначала покупатель обращается в банк с заявлением о переводе долга по кредитному договору на себя. Лучше заранее собрать пакет документов, чтобы банк сразу начал рассматривать заявку. Это:
Далее банк рассматривает заявку и в случае одобрения оценивает объект залога ещё раз. Если кредитное учреждение всё устраивает, с новым клиентом заключают договор, а старый расторгают.
Обязательно обратите внимание на то, с какого дня новый кредитный договор вступает в силу.
Если платёж по кредиту должен быть внесён до 10 числа каждого месяца, а новый заёмщик вступает в права только 15-го, то текущий платёж придётся делать вам.
Как правило, банки соглашаются на такие сделки, если клиент документально подтверждает невозможность далее осуществлять платежи по кредиту. Например, предъявляет справку о сокращении, медицинские документы о серьёзных тратах на лечение и т.д. В первую очередь финансовая организация предложит отсрочку или реструктуризацию, но при бедственном положении заёмщика скорее всего согласится на изменение условий договора и смену плательщика.
Вариант без фактической смены заёмщика
Если банк отказал в замене заёмщика, можно использовать более простой способ: ничего не менять в договоре, а просто доверить погашение ипотеки новому плательщику.
Продать жильё официально заёмщик вправе только после снятия обременения с недвижимости.
Такой способ чаще всего используют родственники. Правда, в итоге рискуют и заёмщик, и новый плательщик. Первый должен внимательно следить за тем, вовремя ли погашается долг, ведь иначе все пени и штрафы придётся платить ему. Второй не может стать полноправным владельцем жилья, пока кредит не будет полностью выплачен. Погасить ипотеку досрочно без участия заёмщика он также не сможет – для этого потребуется обратиться в банк с заявлением.
Мы рекомендуем применять такой вариант только в крайнем случае и с людьми, которым вы доверяете. Обязательство вносить ежемесячные платежи лучше всего оформить документально.
Как изменить состав созаемщиков в договоре ипотеки
Выплата ипотеки обычно длится не один год. За это время могут произойти события, требующие исключения или замены кого-либо из состава созаемщиков в кредитном договоре. Сделать это можно только с согласия банка. Рассказываем, как.
Важно! Любое изменение кредитного договора — это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком.
Какие изменения в составе созаемщиков разрешены банком
Созаемщик — человек, который вместе с основным заемщиком отвечает за своевременное погашение ипотечного кредита. Если заемщик перестает платить, ответственность перед банком будет нести созаемщик. Рассмотрим три случая изменения состава созаемщиков, разрешенных банком.
Исключение созаемщиков из состава должников
❗️Например: Игорь и Марина — муж и жена. Их квартира куплена в ипотеку во время брака. Игорь — основной созаемщик, на которого оформлена недвижимость. Супруги решили развестись до погашения кредита. Договорились, что квартира остается Игорю, а Марина выйдет из состава созаемщиков по кредиту. При этом обязательства по кредиту также остаются у Игоря.
Замена созаемщика
❗️Например: Та же ситуация, но представим, что дохода Игоря недостаточно для оплаты кредита. Просто исключить нового созаемщика нельзя, можно только заменить. Вместо бывшей супруги созаемщиком становится, например, отец Игоря.
Переход статуса титульного заемщика другому созаемщику
❗️Например: Игорь — основной заемщик — при разводе решил передать свою долю в квартире бывшей жене Марине, при этом из состава созаемщиков Игорь не выходит. Марина станет единственным собственником, и по условиям банка, у нее меняется статус на основного (титульного) заемщика. При этом солидарная ответственность распространяется на всех созаемщиков.
Кто может стать собственником кредитуемой недвижимости
Важно! Если собственностью хотят наделить совершеннолетнего члена семьи, который до этого не был участником сделки, то его обязательно нужно включить в состав поручителей.
Какие документы нужны для изменения состава созаемщиков
О том, как поделить ипотечную недвижимость при разводе, читайте в статье «Ипотека при разводе: как делится недвижимость»
Как изменить условия кредитного договора
✅ Клиент подает документы на изменение состава участников в любом офисе Сбербанка, либо в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки на сайте ДомКлик без лишних визитов в банк.
✅ Банк проверяет предоставленный пакет документов, рассматривает заявление клиента и принимает решение.
✅ В случае положительного решения банк дает согласие на изменение условий кредитного договора.
✅ В кредитную документацию вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения и договора обеспечения (при необходимости), а также изменения в закладную (при наличии).
✅ Изменения регистрируются в Росреестре.
✅ После регистрации изменений в Росреестре клиент предоставляет в банк документы, подтверждающие регистрацию (зарегистрированный договор, выписка из ЕГРН).
✅ Банк вносит изменения в системы учета кредитных договоров.
Сколько времени занимает рассмотрение заявки на изменение созаемщиков
Рассмотрение заявки и принятие банком решения происходит в течение 14 дней.
Как и где получить согласие банка
Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.
Как вывести созаемщика из кредитного договора
Ипотечный кредит нечасто берут в одиночку. Как правило, в качестве созаемщика привлекают законного супруга или кого-то из родственников, и у основного заемщика появляется больше шансов получить кредит на более крупную сумму. Но иногда в силу различных жизненных обстоятельств один из участников сделки хочет выйти из ипотеки. Возникает вопрос: как снять обязательства с созаемщика и на каких условиях переоформить кредитный договор?
Как правило, созаемщиками по ипотеке оформляют ближайших родственников. Например, если повзрослевшие дети хотят начать жить отдельно, но их дохода на приобретение квартиры не хватает, они могут обратиться за помощью к родителям, чтобы получить ипотечный кредит. Важно помнить, что перед одобрением кредита банк запросит в БКИ кредитные истории всех участников кредитного договора. И если один из заемщиков когда-либо беспечно относился к своим долгам, то рассчитывать на положительное решение банка не стоит.
Если речь идет о супругах, то в браке один из них автоматически становится созаемщиком другого, если между ними не заключен брачный договор, разделяющий кредитные обязательства. А вот в случае развода, если один из супругов планирует самостоятельно оплачивать купленную в ипотеку квартиру, логично вывести из состава заемщиков договора второго. Ведь может случиться так, что после развода заемщик в одиночку погасит кредит, а спустя какое-то время бывший супруг как созаемщик потребует долю в квартире. По закону квартира, купленная в браке, по-прежнему имеет юридический статус совместно нажитого имущества. Чтобы обезопасить себя от таких неприятных сюрпризов, стоит подумать про соглашение о разделе совместно нажитого имущества, кредитных обязательств и документально подтвердить отказ другой стороны от собственности. В нотариально заверенном документе будет указано, о чем договорились стороны по поводу имущества. Таким соглашением может выступать и брачный договор.
Для выхода из кредитного договора необходима веская причина, поскольку при выдаче ипотеки банк учитывает и доход созаемщика. И если в случае с бывшими супругами понятно, почему один из заемщиков планирует дальше самостоятельно обслуживать долг, то в случае с другими родственниками ситуация несколько иная. По самым разным причинам на любом из этапов обслуживания кредита созаемщик может принять решение выйти из кредитного договора. И в этом случае потребуется согласие банка. Кредитной организации предстоит оценить платежеспособность оставшегося заемщика: уровень дохода, остаток задолженности по кредиту и качество погашения обязательств. Положительное решение будет принято, если у банка будет уверенность, что в дальнейшем основной заемщик будет своевременно обслуживать свои обязательства в одиночку.
Для вывода созаемщика необходимо обратиться с заявлением в банк, в котором вы заключали кредитный договор. В заявлении надо указать причину, по которой вы хотите вывести созаемщика. Приготовьтесь собрать пакет документов. В случае с разведенными супругами это соглашение о разделе имущества, свидетельство о расторжении брака, правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Кроме того, потребуются документы о доходах основного заемщика, потому что при таких существенных изменениях кредитного договора банк захочет заново убедиться в платежеспособности клиента. Поэтому будьте готовы предоставить копию трудовой книжки и справку о доходах.
Сотрудники банка также попросят, чтобы оба заемщика лично и очно, в отделении банка, подтвердили свое согласие на исключение из договора одного из них. Если кто-то из заемщиков не явится в банк, это может не лучшим образом повлиять на финальное решение.
В отдельных случаях можно рассмотреть замену созаемщика по обязательству. Как правило, в таких ситуациях ипотечный кредит переоформляется, а в новом кредитном договоре прописывается другой состав участников сделки. Однако для начала банку предстоит оценить платежеспособность нового заемщика, степень родства, а также причину, по которой меняется созаемщик. Такие случаи крайне редкие и всегда рассматриваются в индивидуальном порядке.
Если кредитная организация удовлетворит заявление основного заемщика, ему предложат либо заключить дополнительное соглашение к договору, либо подписать новый кредитный договор. В заключение процедуры переоформления все изменения нужно зарегистрировать в ЕГРН. После этого процесс вывода созаемщика из кредитного договора можно считать закрытым.
Что делать, если банк отказал в выводе созаемщика из договора?
Некоторые заемщики пытаются решить проблему в судебном порядке, однако этот вопрос судом не регулируется — заявление на вывод заемщика из кредитного договора просто не примут, а банк-кредитор, скорее всего, откажется рефинансировать кредит. Разумным решением будет обратиться в другой банк за рефинансированием займа на новых условиях с единственным заемщиком в новом договоре. Бывшим супругам помимо стандартного пакета документов потребуется представить соглашение о разделе совместного имущества, из которого станет ясно, почему кредит переоформляется на единственного заемщика. В случае положительного решения оба подписывают договор о досрочном погашении кредита в прежнем банке, после этого созаемщик автоматически освобождается от кредитных обязательств.
Если и другой банк отказал в перекредитовании (рефинансировании), значит, платежеспособность основного заемщика вызывает сомнения. В этом случае имеет смысл взять паузу и через некоторое время, после того как ситуация поменяется (уменьшится основной долг, увеличится доход основного ипотечного заемщика), подать повторное заявление на вывод созаемщика.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека
После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:
развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;
потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;
отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;
смена страны проживания.
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная сумма на личные нужды
До 90% от стоимости залоговой недвижимости
Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.
Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:
переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.
Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Кто может стать новым заемщиком
Перечислим варианты переоформления ипотеки.
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
50% от стоимости имеющейся недвижимости
На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
возраст в пределах 21-65 лет;
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
трудовую книжку или контракт;
Как переоформить ипотеку – поэтапно:
обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
оформить сделку передачи обязательств по кредиту.
На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.
Ограничения на сделку
Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:
кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.
Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».
Ипотека иностранным гражданам
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира
Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита
10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать
© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15
Как вывести созаемщика из ипотеки?
Созаемщик — третье лицо в кредитном соглашении, несущее с титульным заемщиком солидарную ответственность перед банком. По общему правилу допускается вывод созаемщика из договора: это возможно путем договоренности с кредитной организацией.
В чем отличие созаемщика от поручителя?
Созаемщик — это лицо, обладающее равным объемом прав и обязанностей с титульным заемщиком. Он привлекается для того, чтобы увеличить шансы на получение кредита. Доходы титульного (основного) заемщика и созаемщика складываются, поэтому повышается вероятность положительного решения со стороны банка. К созаемщикам предъявляются те же требования, что и к основным заемщикам.
Поручитель так же является третьим лицом в кредитном договоре, которое выступает гарантом исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. В отличие от созаемщика, поручитель не несет солидарную (равную) ответственность в рамках кредитного соглашения. Его ответственность наступает в том случае, если основной клиент не исполняет обязательства перед банком. Схема выглядит примерно следующим образом:
Следовательно, созаемщик исполняет обязательства по договору вместе с титульным заемщиком, о поручитель — вместо такового. При этом первый — имеет право на распоряжение средствами, а также на долю собственности в приобретаемой в ипотеку недвижимости. Поручитель не обладает этими преференциями, так как не несет солидарной ответственности наравне с основным клиентом банка.
Кто может быть созаемщиком?
В этом качестве может выступать любое совершеннолетнее лицо, отвечающее требованиям кредитной организации. Учитывая, что созаемщик является полноправным участником кредитного договора, привлечение этих целях несовершеннолетних граждан не допускается.
Для примера можно взять кредитную программу условного банка. Стандартные требования к потенциальным клиентам следующие:
Какие требования предъявляются к заемщику, такие же банк выставляет в отношении созаемщика. В определенных ситуациях лицо становится созаемщиком автоматически — в соответствии с требованиями законодательства. Подобное возможно в том случае, если ипотека оформляется лицом, состоящим в официальном браке. Второй супруг вступает в договор в качестве созаемщика независимо от того, отвечает ли он требованиям кредитной организации или нет.
Кто может выйти из договора?
Допускается изменение состава должников по кредитному договору. С согласия банка в рамках одного соглашения можно производить следующие перестановки:
Замена титульного заемщика на другое физическое лицо — перевод долговых обязательств.
Замена одного или нескольких созаемщиков, либо их вывод из договора без привлечения иных (альтернативных) лиц.
Переназначение статуса — замена титульного заемщика на созаемщика и наоборот.
Ограничений на совершение подобных действий нет. Изменение состава должников инициируется основным клиентом. Исключение: вывод или замена созаемщика, когда речь идет об официальной семье. Запрещено выводить супруга из кредитного договора, если брак официально не расторгнут, либо если между сторонами не заключен брачный договор (контракт).
Как выйти из созаемщиков при разводе?
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Вступление второго супруга в созаемщики — требование семейного законодательства, которое можно обойти путем составления брачного контракта. Во всех остальных случаях супруги являются созаемщиками. Если официальный брак прекращается, одна из сторон, при необходимости, может выйти из состава должников. Далее на примере Сбербанка России будет описана процедура выхода из числа созаемщиков по ипотечному договору.
Пошаговая инструкция
Процедура начинается с подачи заявления, в котором основной заемщик указывает причины замены или вывода созаемщика из состава должников. В случае с созаемщиками-супругами допускается вывод одного из них из договора без замены на альтернативное физическое лицо. Расторжение брака признается достаточным основанием для вывода созаемщика из кредитного договора. Заявление составляется в офисе банка на специальном бланке — в СберБанке бланк выдается по требованию титульного заемщика.
Если производится не замена созаемщика, а его вывод из договора, то с заявлением предоставляются документы, свидетельствующие о прекращении официального брака. Для этого необходимо предоставить в банк оригинал свидетельства о расторжении брака. Полный пакет документов включает в себя:
В остальных случаях Сбербанк России требует, чтобы вместо выведенного из договора лица включался новый созаемщик. При разводе супругов такое требование утрачивает юридическую силу, так как прекращаются права общей собственности супругов, установленные семейным законодательством.
Решение принимается банком в течение 30 рабочих дней. Теоретически, банк может отказать в выводе лица из договора, либо несколько растянуть этот процесс. Какой-либо определенной системы условий — нет, поэтому каждое подобное обстоятельство рассматривается индивидуально. Одновременно с изменением количества должников могут изменяться и условия кредитного соглашения.
Обязательно ли выводить супруга из договора при разводе
При оформлении ипотеки лицом, состоящим в законном браке, кредитная организация требует присутствие второго супруга для включения его в число созаемщиков. Недвижимость приобретается во время брака, поэтому она будет считаться общей собственностью супругов. Поэтому независимо от наличия или отсутствия постоянной трудовой занятости, второй супруг автоматически включается в число созаемщиков.
Расторжение брака признается основанием для выхода одного из созаемщиков из договора, но это правило не является обязательным. Если лицо считает, что после развода он не будет претендовать на дом или квартиру, в банк подается пакет документов на выход из кредитного договора. Если же заинтересованность в правах собственности на жилое помещение есть, то после расторжения брака бывшие супруги могут оставаться созаемщиками по кредитному договору.