Защита прав арендодателя при приостановлении деятельности арендатора
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Если иное не предусмотрено договором, арендодатель не вправе ограничивать доступ сотрудников арендатора в арендуемые помещения на том основании, что арендатором не обеспечено выполнение требований о вакцинации сотрудников. Принятие арендодателем решения о приостановлении деятельности не освобождает его от ответственности за неисполнение договорных обязательств.
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Габбасов Руслан
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————- *(1) Наименование документа: «О проведении профилактических прививок отдельным группам граждан по эпидемическим показаниям».
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
COVID-19 и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей
Пандемия коронавирусной инфекции (COVID-19) набирает обороты. Одной из ключевых рекомендаций (а в отдельных случаях – обязательной инструкцией) по борьбе с распространением вируса является максимальная домашняя изоляция граждан.
В результате организации массово переводят своих сотрудников на удаленный режим работы и рассматривают возможность временного закрытия офисов. Торговые и развлекательные центры опустели, и арендаторы помещений жалуются на беспрецедентное снижение трафика покупателей.
Одновременно государственные органы устанавливают ограничения в отношении проведения массовых мероприятий и принимают решения о закрытии отдельных видов объектов. Например, в Москве запрещены любые культурные и развлекательные мероприятия численностью свыше 50 человек в помещениях, а с 21 марта 2020 года также закрыты фитнес-центры, бассейны и иные спортивные объекты. Аналогичные ограничения принимаются властями и в других регионах.
В Москве и Московской области (а к моменту публикации, возможно, и в иных городах или субъектах федерации) распространение COVID-19 объявлено обстоятельством непреодолимой силы, то есть на их территории коронавирусная пандемия признается форс-мажором.
Ниже мы попробуем ответить на некоторые вопросы о том, как текущая ситуация может влиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как форс-мажор?
Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.
В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.
Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.
Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам. За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Минкультуры РФ закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.
Тем не менее для некоторых арендаторов есть и хорошие новости. Правительство РФ объявило о временной отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества на срок до 1 мая 2020 года. Но в этой ситуации речь также идет не об освобождении от арендной платы, а об отсрочке арендных платежей без уплаты неустоек и иных санкций.
Как повлияет на платежи закрытие офисных или торговых центров арендодателем по решению властей или по своей инициативе?
В отсутствие соответствующих решений органов власти закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, скорее всего, будет признано ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.
Как мы отмечали выше, освободить себя от ответственности арендодатель сможет, только если докажет, что основанием для закрытия помещений и неисполнения договора аренды стали обстоятельства непреодолимой силы в виде распространения COVID-19.
Другие последствия будут при закрытии арендуемых помещений по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором. В данном случае арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков арендаторам или иных санкций, предусмотренных договором.
Российское законодательство также предусматривает возможность прекращения обязательства по договору, если в результате издания акта органа власти исполнение обязательства становится невозможным. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, для прекращения обязательств по данному основанию необходимо доказать, что исполнение обязательства становится невозможным на постоянной основе. При этом, если временное ограничение деятельности актом органов власти (например, закрытие торгового или делового центра) превышает срок аренды, стороны могут отказаться от договора аренды.
А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность?
Как было сказано выше, само по себе приостановление деятельности арендатором в помещениях ввиду признания эпидемии/пандемии форс-мажором не может являться безусловным основанием для невнесения арендной платы по договору.
Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.
Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения, согласно которым за неиспользование помещений или неведение деятельности арендатором в помещениях предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты неустойки.
Может ли арендатор потребовать уменьшения арендной платы в связи с COVID-19?
В теории арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если докажет, что условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились в связи с распространением коронавируса. Однако перспективы удовлетворения таких требований без детального анализа конкретной ситуации и условий договора аренды оценить в данный момент невозможно.
Есть ли возможность расторгнуть договор аренды в связи с признанием COVID-19 форс-мажором?
Законодательством прямо не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. При этом стороны могут при подготовке договора аренды самостоятельно закрепить в нем механизм одностороннего отказа от договора при наступлении форс-мажора.
На практике в договорах аренды очень часто встречается условие о праве сторон на односторонний отказ при наступлении форс-мажорных обстоятельств, если такие обстоятельства препятствуют исполнению договора и длятся, например, более одного или трех месяцев.
Безусловно, распространение COVID-19 может существенно повлиять на рынок аренды. Однако точная оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от фактических условий самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития текущей ситуации, мы рекомендуем и арендаторам, и арендодателям детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и возможном освобождении сторон от обязательств или ответственности в связи с форс-мажором или по другим основаниям.
Настоящий информационный бюллетень был подготовлен Арташесом Огановым и Натальей Гегечкори, экспертами специально созданной команды для отслеживания изменений в законодательстве и новых ограничений, связанных с COVID-19. Мы готовим ежедневные оперативные сводки обо всех соответствующих правовых актах и направляем их нашим российским и иностранным клиентам.
Если у вас возникли вопросы в связи с настоящим информационным бюллетенем или вы хотите получать оперативную информацию о мерах, принятых в ответ на распространение COVID-19 в России, просим вас связаться с экспертами CMS Russia Арташесом Огановым, Натальей Гегечкори или с вашим постоянным контактным лицом в CMS Russia.
Отсрочку по арендным платежам и уменьшение их арендодатель не просит.
Магазин реально не работает (ни физически, ни дистанционно, ни как пункт самовывоза).
В магазине осталось (хранится, но не используется) имущество арендатора.
Арендную плату за текущий апрель-месяц арендатор не заплатил, обеспечительного платежа нет.
Как должен отреагировать арендодатель на это уведомление?
Стоит ли подписывать акт о приостановлении деятельности и освобождении арендатора от арендных платежей на период приостановления деятельности?
Надо ли обозначить дату окончания приостановления?
На какие нормы закона следует ссылаться (ст. 328 ГК,98-ФЗ от 01.04.2020 и т.п.)?
Добрый день! Могу предположить, что уведомление арендатора вероятно в будущем понадобится для возможного судебного процесса, в котором будет отстаивать право на освобождение, уменьшение или на отсрочку от арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Если Вы задаете вопрос со стороны арендодателя, то я бы порекомендовала Вам такой акт не подписывать и ничего не отвечать, так как не по Вашей инициативе приостановлена деятельность магазина.
Однако, Вам следует уточнить, возлагает ли на Вас закон обязанность по предоставлению отсрочки.
Статья 19 98-ФЗ: 1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. См. ниже!
2.Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Обращу внимание, что Федеральный закон установил право арендатора на уменьшение арендной платы, но никак не обязанность арендодателя ее предоставить.
В продолжении 98-ФЗ было принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 в отношении условий отсрочки. Согласно указанному ПП отсрочка предоставляется на следующих условиях: 1) Отсрочка предоставляется только в отношении арендной платы, начисленной с даты введения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г. При этом, в период действия режима повышенной готовности или ЧС отсрочка предоставляется в размере 100% арендной платы, а со дня прекращения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 года в размере 50% арендной платы;
2) арендатор должен уплатить образованную задолженность по арендной плате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Оплата должна производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не может превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
3) отменяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы;
4) запрещается устанавливать арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
5) отсрочка не применяется к расходам на коммунальные услуги и (или) на содержание арендуемого имущества, включенным в арендную плату, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или ЧС арендодатель был освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов;
6) стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, в том числе снизить размера арендной платы;
7) соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора;
8) утвержденные условия отсрочки не применяются к жилым помещениям.
И что самое важное, на отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 к таким отраслям экономики относятся следующие сферы деятельности :
Арендодатель ограничил доступ в помещение. Может ли он требовать оплаты за этот период?
Не так давно мне на глаза попался договор аренды недвижимости (нежилого помещения) с хитрым условием, смысл которого состоит в следующем:
Иными словами, если арендатор вовремя не заплатил, то арендодатель может не пустить его в помещение, но деньги за соответствующий период попросит. Приведенное условие, очевидно, «разрывает» синаллагму договора аренды, обязывая арендатора платить арендодателю при отсутствии какого-либо встречного предоставления, что, по идее, должно вызывать некоторые сомнения о его допустимости, в первую очередь – у судов.
О том, как в настоящее время суды относятся к этому договорному условию, будет написано чуть ниже, а пока – небольшой экскурс в историю вопроса о существе арендной платы.
Начиная с 1996 года ВАС РФ последовательно придерживался позиции, согласно которой право требовать арендную плату возникает у арендодателя только с момента передачи помещения в аренду (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66).
В 2011 году, эта позиция получила дальнейшее развитие и новую формулировку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11:
«…исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса)».
Иными словами, ВАС РФ пришел к выводу о том, что условием возникновения требования к арендатору на стороне арендодателя (об оплате аренды) является первоначальное исполнение арендодателя – предоставление арендатору правомочий владения и пользования.
Примечательно, что ВАС РФ даже рассматривал дело (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12), где арендодатель закрыл просрочившему арендатору доступ в помещение в период действия договора аренды (правда, такое право у арендодателя договором не было предусмотрено, по крайней мере, в тексте судебных актов об этом – ни слова), и встал на сторону арендатора:
Был бы результат рассмотрения этого дела другим, если бы такое право арендодателя (ограничивать доступ в помещение и требовать оплаты за этот период) было предусмотрено договором?
К сожалению, Высшему арбитражному суду не было суждено ответить на этот вопрос, эстафету принял Верховный суд, и вот что у него получилось.
Отказывая в передаче на рассмотрение экономколлегии дела № А73-2101/2015, в котором суды взыскали с арендатора сумму арендных платежей за период, когда арендодатель, основываясь на положениях договора аренды, прекратил доступ арендатора в помещение (определение от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3057), ВС РФ указал следующее:
«Общество имело непогашенную задолженность по арендной плате, поэтому Союз, временно ограничив ему с 15.12.2014 доступ в арендуемое помещение, действовал в соответствии с пунктом 4.3 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей; в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора».
Интересно заметить, что есть, как минимум, еще одно дело, где ВС РФ занял аналогичную позицию по этому вопросу (Определение от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636):
«…указание заявителя жалобы на отсутствие оснований для взыскания арендных платежей за период ограничения истцом доступа в арендуемое помещение является несостоятельным как основанное на неверном толковании норм законодательства».
Более того, эта позиция подхвачена и некоторыми нижестоящими судами, которые ссылаются на приведенные определения при рассмотрении аналогичных споров (постановления 9ААС от 14.08.2020 № 09АП-6517/2020, от 22.04.2020 № 09АП-12572/2020, от 12.11.2019 № 09АП-52823/2019, постановление 8ААС от 05.12.2019 № 08АП-13528/2019 и т.д.), а значит, можно констатировать, что в судебной практике формируется вполне конкретный подход при разрешении споров по поводу описанного договорного условия.
К большому сожалению, ни ВС РФ, ни нижестоящие суды не разъяснили, по какой причине правовые последствия ограничения арендодателем доступа в помещение на основании договора отличаются от последствий ограничения доступа на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ.
Впрочем, логику судов можно проследить.
Так, по общему правилу (п. 3 ст. 328 ГК РФ) ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Между тем, ГК РФ предусматривает возможность изменить это правило (п. 4 ст. 328 ГК РФ), то есть наделить одну из сторон договора правом требовать встречного исполнения, не предоставив причитающегося (о чем отдельно высказался Пленум ВС РФ в п. 58 Постановления от 22.11.2016 № 54).
Значит ли это, что условие об обязанности арендатора внести арендную плату за период, когда доступ в помещение был ограничен – допустимо, и формирующийся в судебной практике подход корректен?
На первый взгляд – да, но поставить точку в вопросе не дают, как минимум, два нюанса.
Во-первых, ни в одном из перечисленных выше судебных актах я не увидел ответа на вопрос о том, за что должен заплатить арендатор, если ему закрыли доступ в помещение?
Если арендодатель прекратил исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, то арендатор, очевидно, платит не за временное владение и пользование имуществом.
Логичнее всего было бы предположить, что обязанность вносить арендную плату в таких ситуациях – это изощренная формулировка санкции (своего рода штраф), которая наступает при нарушении арендатором денежного обязательства, но ни один из судов на это даже не намекнул.
Более того, судя по логике ВС РФ (определение ВС РФ от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636), который признал правомерным взыскание с арендатора и пени по договору, и проценты по ст. 395 ГК РФ, и плату за период, когда доступ в помещение был ограничен, такую плату нельзя квалифицировать в качестве санкции (в обратном случае следует признать, что ВС РФ допустил двойную меру ответственности за одно и то же нарушение обязательства).
Во-вторых, не всякая норма, где указано, что «стороны договора могут предусмотреть иное», наделяет их безграничным усмотрением: такое усмотрение должно соответствовать целям законодательного регулирования того вида договора, который они заключают.
Об этом писал ВАС РФ в п. 3 Постановления от 14.03.2014 № 16 :
«если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила».
Где искать эти пределы для п. 3 ст. 328 ГК РФ?
На мой взгляд, диспозитивность этой нормы должна заканчиваться там, где начинает «рушиться» кауза договора, который заключают стороны.
Интересно понаблюдать за практикой разрешения аналогичных споров: вдруг ВС РФ изменит свое отношение к описанному договорному условию, или хотя бы расскажет, за что обязан платить арендатор, если у него «забрали» объект аренды?
(Данная статья опубликована на сайте: https://advokat-drozd.ru)
Обеспечительные сделки и защита кредиторов
Большие данные (BIG DATA)
Корпоративное право: основные проблемы
Комментарии (4)
Хотелось бы обратить внимание на то, что доступ арендатору ограничивается не просто так, а вследствие неисполнения им обязательства по уплате арендных платежей.
Второе. Арендная плата в период ограничения доступа взимается потому, что имущество в указанный период не может использоваться арендодателем. Оно, по факту, простаивает. И, замечу, простаивает не по вине арендодателя, а по вине арендатора. Фактически, арендатор не использует некоторое время имущество. А, как известно, неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату.
Поэтому не уместен вопрос автора обсуждаемой статьи:
« за что должен заплатить арендатор, если ему закрыли доступ в помещение? »
Третье. Исключительно от действий арендатора зависит его возможность пользоваться имуществом: как только арендатор погасит задолженность по арендным платежам, так сразу же получит возможность пользоваться арендуемым имуществом.
Искренне благодарю тех юристов, которые додумались до такой весьма эффективной в борьбе с неплательщиками конструкции договора. Я впечатлён.
Я поддерживаю практику ВС РФ. Как следует из представленной на обсуждение статьи, ВС РФ принимает решения в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений, создавая недобросовестным участникам препятствия для извлечения необоснованной выгоды от пользования чужим имуществом на условиях безвозмездного кредитования.
« Хотелось бы обратить внимание на то, что доступ арендатору ограничивается не просто так, а вследствие неисполнения им обязательства по уплате арендных платежей. »
И это прямо следует из п. 2 ст. 328 ГК РФ, иначе у арендодателя не возникло бы права ограничить доступ в помещение (приостановить исполнение обязательства). На что здесь нужно обратить внимание?
« Второе. Арендная плата в период ограничения доступа взимается потому, что имущество в указанный период не может использоваться арендодателем. Оно, по факту, простаивает. И, замечу, простаивает не по вине арендодателя, а по вине арендатора. Фактически, арендатор не использует некоторое время имущество. А, как известно, неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату. »
Что есть ограничение доступа в помещение? Это изъятие правомочий владения и пользования у арендатора, а значит, что после такого изъятия арендодателю никто и ничто не мешает использовать помещение на свое усмотрение (другой вопрос в том, что это технически сложно осуществить: придется вывозить имущество арендатора из помещения и т.д., однако, повторюсь, такая возможность у арендодателя появится). Соответственно, если доступ в помещение был ограничен арендодателем, то факт простоя этого помещения – следствие действий (бездействия) самого арендодателя, который не нашел ему применения (и это следствие не может быть поставлено в вину арендатору).
Давайте представим ситуацию: арендодатель ограничил арендатору доступ в помещение и нашел на этот период другого арендатора, получил с последнего деньги. Затем потребовал у первого арендатора (для которого закрыл помещение) оплатить задолженность по арендной плате за этот же период. Какова природа такого требования, чем обусловлено его возникновение?
Кроме того, неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату только в тех случаях, когда арендодатель предоставил объект аренды. Простой пример: если арендатор нарушает сроки одностороннего расторжения договора (уведомляет, например, о расторжении за месяц, а не за три, как того требует договор), и съезжает из помещения через месяц, то с него совершенно справедливо можно требовать арендную плату за недостающие два месяца: ведь даже если он не использовал помещение, ему никто не чинил в этом препятствий, у него была такая возможность, которой он не воспользовался. В рассматриваемой ситуации такой возможности нет.
Следуя вашей логике, своими волевыми действиями стороны могут заключать любые сделки, на любых условиях, и нет предела их усмотрению. Это весьма своеобразное (и в корне неверное) понимание принципа свободы договора.
« Поэтому не уместен вопрос автора обсуждаемой статьи »
От ответа на «неуместный» вопрос зависит, например, то, как будет квалифицировано требование арендодателя в деле о банкротстве арендатора за период прекращенного доступа в помещение: попадет ли это требование в третью очередь реестра к «основному» долгу, или будет учтено наряду с неустойками?
Я же писал, что было бы логично рассматривать это договорное условие (об обязанности платить за период прекращенного доступа) как меру ответственности (да и последний абзац вашего второго пункта к этому сводится: арендатор «согласился претерпевать нежелательные для себя последствия неисполнения обязательств»), но почему тогда ВС РФ разрешает взыскивать этот «штраф» наряду с пени?
« Третье. Исключительно от действий арендатора зависит его возможность пользоваться имуществом: как только арендатор погасит задолженность по арендным платежам, так сразу же получит возможность пользоваться арендуемым имуществом. »
Не совсем. От действий (бездействия) арендатора зависит возникновение у арендодателя права закрыть ему доступ в помещение, и с этим никто не спорит. Вопрос был о последствиях реализации этого права, но вы сочли его неуместным.
« Четвёртое. Арендатор вправе расторгнуть договор аренды и не платить арендные платежи за тот период, на который арендодатель собирается ограничить доступ арендатора к имуществу. Ничто не мешает арендатору отказаться от договора аренды. »
Расторжению договора аренды, как правило, предшествует определенная процедура, которая включает в себя заблаговременное уведомление арендодателя, поэтому отказ от договора не спасет арендатора от обязанности «платить арендные платежи», если ему закроют доступ в помещение на период, который должен быть выдержан до даты расторжения договора.
Более того, арендодатель тоже не лишен права отказаться от договора с неугодным арендатором при наличии у последнего просрочек. А вот закрытие доступа в помещение (что, во многих случаях, может парализовать работу арендатора) с одновременным начислением долга по аренде – довольно странное решение, если арендодатель действительно хочет получить причитающееся (а не утопить арендатора в долгах).
« Я поддерживаю практику ВС РФ. Как следует из представленной на обсуждение статьи, ВС РФ принимает решения в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений, создавая недобросовестным участникам препятствия для извлечения необоснованной выгоды от пользования чужим имуществом на условиях безвозмездного кредитования. »
Не могу согласиться и с посылом о «безвозмездном кредитовании»: я не видел ни одного договора аренды, в котором не была бы оговорена неустойка (которую, к слову, суды снижают не так охотно, как несколько лет назад, и это, как раз, положительная тенденция в борьбе с «безвозмездным кредитованием»). Где же, все-таки, безвозмездность?
_crop.jpg "009099 (lo res) crop")
