защита прав арендатора по договору аренды
Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?
Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки. Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования. Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?
Меры поддержки арендаторов
Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.
Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.
Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях.
Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах. Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?
Трактовка мер поддержки судебной властью
В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?
Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя. Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной. То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.
Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).
Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату. Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является. При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.
Стоит ли игра за скидку свеч?
Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату? Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?
К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.
Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение). Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.
Однако и во-вторых, более точным может стать проведение специальных экспертных оценок, в том числе в виде судебных экспертиз, с анализом того, насколько реально ставки были снижены арендодателями именно в связи с коронавирусом. Такая аналитика будет больше соответствовать «сложившейся ситуации». В частности, она может учитывать и принадлежность арендатора к конкретной индустрии. Например, для пострадавших отраслей при определении среднего размера снижения могут быть учтены соответствующие государственные меры: полное освобождение от арендной платы некоторых арендаторов государственного имущества, рекомендации правительства по снижению арендной платы на 50% компаниям из наиболее пострадавших отраслей, предоставление региональных льгот арендодателям, согласившимся снизить арендную плату в определенном размере (например, в Москве не менее чем на 50%).
В-третьих, предложенный Верховным судом вариант исчисления среднего размера снижения является лишь примером и носит рекомендательный характер. Это означает, что стороны и суд вправе использовать иные параметры для расчета. Потенциально ориентирами для этого могут служить следующие критерии:
Последующие изменения законодательства
С учетом жесткой позиции арендодателей, а иногда и полного игнорирования ими законодательства, в мае начал разрабатываться новый пакет мер поддержки арендаторов, позволяющий им в одностороннем порядке расторгать договоры аренды без уплаты за это каких-либо санкций и без возмещения убытков арендодателю. Согласно первоначальной версии законопроекта, такое право появляется у арендатора при условии надлежащего исполнения своих обязательств в докоронавирусный период, а также при подтверждении снижения его ежемесячных доходов более чем на 50%. Арендатору даже полагается вернуть его обеспечительный платеж, если он надлежащим образом исполнял свои иные обязательства (помимо оплаты аренды) по договору аренды после начала «карантина».
Данный законопроект значительно усилил позицию арендаторов, за что получил шквал критики от арендодателей и анонсирование ими безвозвратного краха всей отрасли. Результатом этого в том числе стали внесенные Минэкономразвития поправки к законопроекту.
По сообщениям в прессе, Минэкономразвития предлагает обусловить одностороннее расторжение отказом арендодателя от предоставления скидки по аренде, а также оставить обеспечительный платеж в размере 1 месяца аренды за арендодателем в качестве платы за досрочное расторжение договора.
Однако такие поправки значительно нивелируют эффект нового закона: договоры аренды достаточно часто и так содержат положения об оставлении за арендодателем суммы в размере одного месячного платежа при досрочном расторжении по инициативе арендатора. Кроме того, значительная часть арендаторов уже израсходовала обеспечительный платеж во время простоя, не имея иных средств на погашение арендной платы, а значит, эти денежные средства придется искать заново (вероятно, в полном размере аренды и без скидки).
Таким образом, с учетом поправок экономически закон становится полезным или для договоров аренды, предусматривающих штраф за досрочное расторжение в размере более чем 1 месяца аренды, или для тех договоров, которые предусматривают уведомление арендодателя о расторжении более чем за 1 месяц.
Что делать с бескомпромиссными арендодателями?
Несмотря на все старания государства, очень многие арендаторы попали в ситуацию, в которой арендодатель игнорирует новое регулирование и требует арендную плату по расписанию и в полном объеме. Чем может помочь введенное законодательство в этом случае?
Прежде всего, с его помощью можно усилить переговорную позицию. Например, компании из пострадавших отраслей могут в обмен на большую скидку по арендной плате согласовать с арендодателем неиспользование предоставленной законом отсрочки вовсе или договориться о ее взаимовыгодном и скором погашении (по закону отсрочка позволяет растягивать выплату на период 2021-2023 годов). Арендодателю также может показаться более выгодным предоставить скидку или отсрочку по аренде сейчас, чем расторгать договор и потенциально быть втянутым в процесс о взыскании упущенной выгоды.
В зависимости от своего финального текста, новый законопроект по расторжению также может усилить позицию арендатора. Даже если он будет принят в редакции поправок Минэкономразвития, он позволит сделать скидку более выгодной для арендодателей, установивших в договорах аренды необходимость извещения их о расторжении за два и более месяцев или же согласовавших штраф за расторжение в размере более чем 1 месяц аренды. В условиях неопределенности экономической ситуации предоставление скидки может показаться более выгодным, чем необходимость найти нового арендатора за один месяц.
Если путем переговоров решить вопрос не удается, компании из пострадавших отраслей могут применить комбинированный подход: воспользоваться и разъяснениями об автоматической отсрочке, и законом о скидке. В таком случае, с одной стороны, с учетом разъяснений правительства по отсрочке они могут вообще не осуществлять платежи в период приостановления деятельности, а затем до 1 октября 2020 года оплачивать лишь половину арендной платы. Арендодатель будет не вправе в ответ чинить какие-либо препятствия арендатору или расторгать договор, а если, например, решит перекрыть доступ к помещению и удержать хранящееся там имущество — его действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Отсроченные таким образом суммы можно будет выплачивать небольшими месячными платежами в период 2021-2023 годов. С другой стороны, с учетом положений закона о скидке и того обстоятельства, что суды понемногу начинают возвращаться из карантина, к началу 2021 года у «пострадавших» арендаторов есть шансы получить вступившее в законную силу решение о снижении размера арендной платы на весь предыдущий «карантинный» период и осуществлять дальнейшую выплату в 2021-2023 годах с учетом скидки.
Все остальные арендаторы находятся в менее гибкой ситуации: отсрочка им не полагается и в случае приостановления полной оплаты сейчас риск ответных мер со стороны арендодателя очень велик. Более того, велик также и риск того, что эти меры будут признаны судом правомерными, если он не найдет оснований для снижения арендной платы (то есть не установит наличие невозможности использования).
В таком случае оптимально найти возможность оплатить аренду сразу, сообщив арендодателю об оставлении за собой права обратиться к нему с иском о понуждении к заключению договора о снижении арендной платы и взыскании переплаты.
Такая мера, с одной стороны, не дает арендодателю никаких оснований для расторжения договора в связи с неоплатой (а также для начисления неустойки, удержания имущества, закрытия доступа к помещению). С другой стороны, она позволяет получить нужный экономический эффект: взыскать суммы переплаты за простаивавшую во время карантина аренду.
В итоге после месяца работы государства над разъяснениями механизм получения мер поддержки арендаторов, а также расстановка сил при переговорах с арендодателем стали яснее. Однако все еще остается открытым вопрос о конкретных суммах, на которые арендаторы могут рассчитывать, добиваясь снижения арендной платы в судебном порядке. Ожидать четких разъяснений от власти уже нет смысла, поэтому остается лишь следить за аналитикой и последующей судебной практикой.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Меры по защите прав и интересов арендаторов в связи с коронавирусом: полный обзор
Очень хороший и полный материал, подготовленный моим коллегой, первым заместителем руководителя группы компаний «Налоги и финансовое право» Евгением Александровичем Гринемаером.
I. Возможность уменьшения размера арендной платы
Пунктом 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что:
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор в принципе утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.
Причем, как нам представляется, здесь важна именно юридическая невозможность использования арендованной недвижимости. Например, если установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям).
Если же запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает. Так, если арендатор не использует арендованное помещение не потому, что ему это запрещено, а потому,
что в этом нет необходимости или смысла (все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней, существенно уменьшилось количество посетителей, клиентов и т.д.), то это не дает право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.
В то или иной степени это подтверждается и постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», в п. 2 которого сказано:
юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией
Кроме того, в подп. «д» п. 3 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства РФ№ 439, сказано, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть сниженпо соглашению сторон.
Иными словами, если невозможность использования помещений является не юридической, а фактической, то даже арендаторы, подпадающие по действие вышеуказанного постановления Правительства РФ (то есть арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики), не вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Этот вопрос даже для данной категории арендаторов может быть решен исключительно по договоренности с арендодателями.
Также отметим, что поскольку в вышеуказанном случае у арендатора есть право требовать уменьшения арендной платы, то у арендодателя возникает корреспондирующая этому праву обязанность уменьшить размер арендной платы.
Соответственно, если арендодатель от этого отказывается, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.
II. Предоставление отсрочки внесения арендной платы
2.1. Кто может требовать предоставления отсрочки?
По смыслу п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, а также п. 1 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439) отсрочка предоставляется арендаторам недвижимого имущества при одновременном соблюдении следующих условий:
а) договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия компетентным органом решения о введении на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (например, на территории Свердловской области режим повышенной готовности введен 18.03.2020 г.);
б) арендатором недвижимости является организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Кроме того, для предоставления отсрочки арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием (о заключении дополнительного соглашения к договору аренды) в течение 30 (тридцати) дней с момента принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Что касается отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то, по нашему мнению, здесь можно ориентироваться на перечень, содержащийся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:
Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.
Таким образом, если вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать предоставления ему отсрочки, а значит, арендодатель обязан ему эту отсрочку предоставить. В противном случае, если арендодатель отказывается предоставить отсрочку, или стороны не могут договориться о конкретных условиях отсрочки, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.
2.2. Условия отсрочки
Согласно п. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Как мы отметили выше, данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:
Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.
Соответственно, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.
Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:
а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;
б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.
В-третьих, задолженность по арендной плате, образовавшаяся за время отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Что это означает? В частности, означает ли это, что арендатор может потребовать, чтобы погашение задолженности независимо от ее размера было «растянуто» на два года или арендодатель может требовать ее погашения в более короткий срок?
На наш взгляд, если бы законодатель имел в виду, что погашение образовавшейся в связи с отсрочкой задолженности по арендной плате должно производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г., то в Требованиях так и было бы написано.
Вместе с тем, в Требованиях сказано, что задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. Это не то же самое, что «в течение двух лет».
По нашему мнению, подход должен быть следующим (рассмотрим на примере).
Допустим, сумма задолженности арендатора перед арендодателем в связи с предоставлением отсрочки составила 500 000 руб. При этом размер ежемесячной арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2021 г., составляет 100 000 руб.
Как мы уже отметили выше, погашение задолженности должно производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
В нашем примере 50 % от ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб.
Соответственно, учитывая, что погашение может производиться не чаще одного раза в месяц, а общая сумма долга составляет 500 000 руб., арендодатель может настаивать, чтобы арендатор в течение 10 (десяти) месяцев ежемесячно перечислял ему по 50 000 руб.
В то же время, если арендодатель согласен, то, безусловно, стороны могут договориться о том, что погашение задолженности будет производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г. (то есть, в нашем примере арендатор будет платить по 20 333 руб. в месяц).
В-четвертых, Требованиями предусмотрены и другие условия отсрочки:
а) не подлежат применению штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой;
б) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
в) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен, но по соглашению сторон;
г) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.
То есть, в этом случае из арендной платы нужно «вычленять» ту часть, которая направляется на погашение коммунальных расходов и расходов на содержание имущества. Эту часть денежных средств арендатор должен продолжать уплачивать в установленные сроки. Остальная же часть арендной платы вносится с отсрочкой.
Исключением составляет случай, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание и имущества. В этом случае отсрочка распространяется на всю предусмотренную договором арендную плату.
В-пятых, если предметом аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении аренды такого имущества.
Если предметом аренды является недвижимость, находящаяся в частной собственности, стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки.
Главное, чтобы во всех этих случаях установление иных условий отсрочки не приводило к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.