защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов
Защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов
Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно. Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно. Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С этим законом, а также с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стоит ознакомится перед тем, как заключить договор и осуществить его государственную регистрацию.
На что же, прежде всего, надо обратить внимание при подписании и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве?
Сам договор должен содержать существенные условия, которыми являются описание строящейся квартиры: адрес, предполагаемый номер, этаж, площадь, количество комнат, наличие балконов, лоджий и т.д. Если квартира сдается с отделкой, то либо в договоре, либо в приложении к нему все виды работ должны быть перечислены. Должен быть назван срок сдачи квартиры, то есть срок передачи и приема квартиры по акту, а не срок окончания строительства дома или срок получения разрешения на ввод. Срок сдачи квартиры будет единым для всех участников долевого строительства. Должны быть определены цена, сроки и порядок оплаты. Установлен гарантийный срок на объект, который должен быть не менее 5 лет. Если в гарантийный период возникают какие-то недостатки, можно требовать от застройщика бесплатного ремонта или возмещения расходов на ремонт. Должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован, следовательно, будет считаться незаключенным.
Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств. Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков. Начиная с 2014 года, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.
Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.
Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником, составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов. Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней. При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.
Хотелось бы отметить, что заключение договора долевого участия с застройщиком – это гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный договор, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Но в тоже время Закон №214-ФЗ – не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Необходимо изучить документы, проанализировать преимущества и недостатки проекта, прочитать отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Человек должен быть уверен в строительной компании, тогда и государственная регистрация договора для него станет лишь завершением проделанной работы по приобретению квартиры в новостройке.
Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.
Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.
Закон № 214 определяет дольщика (участника долевого строительства) как физических или юридических лиц, которые вложили денежные средства в строительство на основании договора долевого участия (ДДУ). Застройщика – как юридическое лицо, имеющее право использования земельного участка, получившего в установленном порядке разрешение на строительство и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Права и обязанности застройщика при долевом строительстве:
Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный ДДУ срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.
Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:
· оформить все необходимые документы;
· соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
· соблюдать качество работы;
· размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
· добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
· своевременно передать жилье участникам.
Данный перечень не является исчерпывающим.
Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:
· заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
· расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
· выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
· обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.
Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.
Права и обязанности дольщика:
Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.
Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:
· если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
· если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
· если возведение многоквартирного дома приостановлено;
· если работы по строительству выполнены некачественно;
· если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:
· устранения недостатков работ;
· уменьшения стоимости квартиры;
· возмещения расходов на устранение недостатков.
Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.
Каковы способы защиты участников долевого строительства?
Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
· права собственности на объект недвижимости;
· права собственности на объект незавершенного строительства;
· права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в ПИФ, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
3. Возмещение убытков
Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-4950/2019).
4. Взыскание неустойки (пеней)
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
1) если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
С 28.10.2019 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 6,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 25.10.2019).
5. Компенсация морального вреда
6. Взыскание штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 18-КГ19-101).
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).
7. Прекращение правоотношений
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.
Если денежные средства в счет уплаты по ДДУ внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от ДДУ также являются (ч. 7, 7.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ):
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
8. Обращение за содействием к органам государственной власти
Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.
Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.
В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).
Кроме того, если застройщик осуществляет строительство исключительно на территории г. Москвы, органы государственной власти г. Москвы в определенных случаях могут обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого застройщика банкротом (ст. 4 Закона от 15.04.1993 N 4802-1).
9. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или отчислений в Фонд защиты граждан
Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).
До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ).
Так, в частности, наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты (п. 2 ч. 35 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; пп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 N ИН-015-53/45).
Застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты дольщикам при банкротстве застройщика возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения на момент выплаты возмещения или в размере уплаченной цены договора, предусматривающего передачу машино-мест и нежилых помещений, за исключением предусмотренных законом случаев. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению названного Фонда защиты прав граждан, в том числе через банки-агенты.
Выплата возмещения осуществляется Фондом до завершения процедуры конкурсного производства застройщика или до даты принятия судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика другому застройщику (приобретателю). Если Фондом принято решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, то возмещение выплачивается также по требованиям участников долевого строительства, которые были включены в соответствующий реестр требований после принятия Фондом указанного решения и не были переданы приобретателю, в том числе если обязательные взносы по договорам не уплачивались.
Следует также учитывать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ).
Обратите внимание! Доход в виде возмещения из средств компенсационного фонда, формируемого в целях защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
10. Финансирование строительства Фондом субъекта РФ
В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств (ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ).
11. Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
Честный рынок
долевого строительства
Фонд создан Правительством РФ с целью урегулирования
отношений между застройщиками и дольщиками
г. Звенигород, р-н Восточный, мкрн-н 2 корпус 13
Наблюдательный совет рассмотрел все проблемные объекты в Республике Бурятия
Более 4,1 тыс. граждан будут восстановлены в своих правах по решению Наблюдательного совета Фонда
Ранее проблемный жилой дом в Туле введен в эксплуатацию
Благодаря специально разработанным правилам для застройщиков на рынке недвижимости не останется недобросовестных компаний
Единая информационная система жилищного строительства позволяет всем получить
полную информацию о строящемся жилье
млн руб. поступило на счет
компенсaционного фонда
зарегистрировано договоров
долевого участия
объекта долевого
строительства (квартир)
Процесс восстановления прав граждан – участников строительства
В документе изложены основные этапы механизма Фонда в процессе восстановления прав граждан-участников строительства как в части выплаты возмещения, так и в части завершения строительства.
Что если меня включили в РТУС после Наблюдательного совета?
В соответствии со статьей 13, 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ
«О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» осуществляет выплату возмещения гражданам, источники формирования которой предусмотрены Законом № 218-ФЗ. Выплата возмещения гражданам возможна до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика, в том числе по требованиям граждан, которые включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения.
В случае включения в реестр требований участников строительства требований граждан после принятия решения Фондом о выплате компенсации, конкурсный управляющий представляет в Фонд:
— реестр требований участников строительства, содержащий информацию о требовании гражданина;
— документы, обосновывающие данное включение в реестр требований участников строительства.
Данные документы в обязательном порядке должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью конкурсного управляющего, признанной согласно статье 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» собственноручной подписью, которой конкурсный управляющий подтверждает факт достоверности представленных документов.
Для получения выплаты вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с письменным заявлением о представлении в Фонд скорректированного реестра требований участников строительства, содержащего информацию о вашем требовании, с указанием причин изменений, а также предоставить конкурсному управляющему оригиналы обосновывающих документов. Ваше заявление, а также заверенные конкурсным управляющим копии документов будут направлены
в адрес Фонда.
Как узнать контактную информацию конкурсного управляющего, график его работы?
В течение 10-ти календарных дней после утверждения арбитражным судом конкурсный управляющий публикует информацию, необходимую для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант», на сайте по адресу: www.kommersant.ru/, в разделе «Объявления о несостоятельности» (для того, чтобы перейти в раздел необходимо спуститься вниз главной страницы). Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.
Как участник долевого строительства будет проинформирован о том, что его требования включены в реестр?
Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.
Как проходит процедура банкротства? Что необходимо делать участникам долевого строительства на каждом этапе?
Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:
• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.
• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, уплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда ).
Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.
• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.
• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.
• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.
• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.
В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».