защита суперфиция в римском праве
55. Эмфитевзис и суперфиций
55. Эмфитевзис и суперфиций
Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.
Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») — долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного — наследственным характером.
Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.
Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).
Суперфиций (superficies) — наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.
Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать — с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.
Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.
Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
Читайте также
17. Понятие и виды вещных прав. Эмфитевзис и суперфиций
17. Понятие и виды вещных прав. Эмфитевзис и суперфиций Вещным называется такое право, которое предоставляет его носителю возможность непосредственного воздействия на вещь, иными словами, предметом (объектом) такого права является вещь. Вещное право является абсолютным
34. Имущественные права на чужие вещи: понятие и виды. Эмфитевзис и суперфиций
34. Имущественные права на чужие вещи: понятие и виды. Эмфитевзис и суперфиций Имущественные права на чужие вещи — вещные права не собственника, а других лиц, которые не могли иметь (как собственник) всех правомочий по отношению к вещи, с которой собственник согласно
63. Эмфитевзис и суперфиций
63. Эмфитевзис и суперфиций Близки к сервитутам вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: эмфитевзис (emphyteusis) – сельскохозяйственные земли для обработки и суперфиций (superficies) – городские земли для застройки. Эти права
Эмфитевзис и суперфиций
Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитев-сиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.
Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») – долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного – наследственным характером.
Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.
Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).
Суперфиций (superficies) – наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.
Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать – с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.
Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.
Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.
Права на чужие вещи
Наряду с правом собственности и владением римское право выделяло специальные вещные права, которые в отличие от права собственности имели своим предметом не вещь как таковую, а ее отдельную функцию. Специфика осуществления этих прав заключается в том, что они не конкурируют с правом собственности другого лица на ту же вещь, поэтому и называются правами на чужие вещи (iura in res aliena).
Сервитуты, их виды и хозяйственное значение
Самой важной категорией прав на чужую вещь являлись так называемые сервитутные права или сервитуты (servitus). Сервитут представляет право одного лица пользоваться вещью, принадлежащей другому лицу в одном (или) нескольких отношениях.
Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранение собственника от пользования вещью. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника и субъекта сервитутного права невозможно, преимущественное право принадлежит субъекту сервитутного права.
При коллизии сервитутного права с правом собственности последнее уступает сервитуту, поскольку собственник установил сервитут на свою собственность, и тем самым себя ограничил. Например, если собственник предоставил соседу право выпаса на своем участке, он также может пасти свой скот. Но если данный участок может прокормить только такое количество животных, которое пасет сосед, как пользователь сервитута, то преимущественное право использования участка остается за ним, а не за собственником.
Особенностью сервитутного права является то, что собственник вещи не должен совершать каких-либо положительных действий. Он должен лишь терпеть совершение субъектом сервитутного права тех или иных действий, не мешать ему в осуществлении пользования. Если по характеру отношения от собственника требовались какие-либо положительные действия, то такое отношение рассматривалось как обязательственное.
Кодификация Юстиниана закрепила деление сервитутов на две категории: вещные (или земельные) и личные. Это различие проводилось по субъекту права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально; земельный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка.
Земельные сервитуты еще называют предиальными, от слова praedium — имение. Назначение предиального сервитута — восполнять недостающие данному участку блага или свойства и удобства. С этой точки зрения римский юрист Цельз ставил предиальные сервитуты в параллель с плодородием участка, его размерами и другими его качествами и свойствами. Предиальный сервитут не обслуживает собственника земельного участка, а улучшает положение самого земельного участка. Важным критерием сервитута была его полезность для участка, которая должна обеспечивать длительное удовлетворение потребности, необходимое для хозяйственной полноценности участка.
По общему правилу, господствующий и служащий земельные участки должны быть соседними, в поздний период римского права иногда допускалось, чтобы пользование одним участком в интересах другого было фактически возможно.
Критерием допустимости сервитута была экономическая целесообразность в целом: господствующий участок должен удовлетворять свои потребности, не лишая служащее имение хозяйственной самостоятельности.
В зависимости от хозяйственного назначения сервитуты подразделялись на сельские и городские, независимо от действительного местоположения участков. Сервитуты, установленные в пользу полевых участков, назывались сельскими, в пользу застроенных — городскими. К городским сервитутам традиционно относят право опирать постройку на чужую опору, отводить дождевую воду через соседний участок, проводить канализацию, а также отсутствие права надстраивать здание выше определенной высоты и тем самым загораживать вид соседа, застраивать окна соседа и т.д.
Из числа сельских сервитутов известны право прохода (iter) и проезда через соседний участок, право перевозить тяжести через соседний участок (via), право прогона скота (actus), право пасти скот на соседнем участке, право черпать воду на соседнем участке (aquaehausus) и проводить воду е соседнего участка (aquae ductus) и др.
Личные сервитуты отличает от предиальных строго персональный характер права.
Важнейшим личным сервитутом является узуфрукт, который представляет собой право пользования чужой вещью и получение от нее плодов с сохранением в целостности субстанции (т.е. сущности вещи). Узуфрукт устанавливается в пользу конкретного липа и не может быть ни отчужден, ни передан по наследству. Он является срочным правом и его продолжительность во времени ограничена, по крайней мере, жизнью выгодополучателя.
Объектом узуфрукта может быть только плодоносящая и непотребляемая в процессе ее хозяйственного использования вещь. Плоды от вещи поступали в собственность узуфруктария с момента фактического обладания ими.
Выгодополучатель (узуфруктарий) обязан пользоваться вещью как хороший хозяин и в соответствии с хозяйственным назначением; за нанесение ущерба вещи он должен был возместить собственнику вещи нанесенный ущерб. Использование вещи не по назначению квалифицируется как злоупотребление собственностью. Однако по римским воззрениям ответственность выгодополучателя устанавливалась специальным соглашением при передаче вещи в узуфрукт. Если вещь претерпевала существенные изменения в силу естественных причин без вины выгодополучателя, он не нес ответственности, но его право прекращалось.
Другой личный сервитут, узус (usus), представлял право пользования вещью, но без права пользования ее плодами. Так же как узуфрукт узус невозможно было передать другому лицу. Субъект узуса мог в пределах личных потребностей пользоваться и плодами, но не мог препятствовать собственнику эксплуатировать свою вещь.
В форме специального личного сервитута можно было предоставить право жить в доме (habitatio). Субъект этого права не мог передавать жилье другим лицам, подселять к себе кого-либо, за исключением супругов. Расходы на ремонт дома в данном случае нее собственник.
В праве Юстиниана сходным образом выделяется и право пользования рабочей силой чужого раба или животного (орегае servorum vel animalium).
Приобретение (установление) сервитута происходило по воле собственника служащей вещи. Это мог быть односторонний акт воли, например.
установление в завещании, в качестве дарения или приданого права пожизненного пользования земельным участком, домом определенным лицом. Возможен был договор между собственником вещи и субъектом сервитута. Возможно было установление сервитута судебным решением или же в силу закона, например, узуфрукт домовладыки на имущество подвластного сына.
В императорский период было установлено, что если владение сервитутным правом продолжается более 20 лет, при том по отношению к собственнику служащей вещи не тайно, не насильно, не прекарно, то такое пользование вещью считается сервитутом по давности.
К прекращению сервитута приводила гибель вещи как физическая, так и юридическая, т. е. превращение ее во внеоборотную вещь. Личный сервитут прекращался и с гибелью субъекта сервитутного права. Сервитутное право прекращалось также при отказе от него субъекта права, не осуществлении этого права в течение определенного периода времени (10 или 20 лет), при отчуждении вещи собственником субъекту сервитутного права.
Сервитутное право носило абсолютный характер и было направлено против любого третьего лица. Защита права пользования чужой вещью осуществлялась с помощью иска actio conffessoria, в том числе и от собственника вещи. Проигравшую сторону претор принуждал дать обещание более не беспокоить победителя.
Эмфитевзис и суперфиций
К числу прав на чужие вещи принадлежали также отчуждаемые и передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: сельскохозяйственной, для ее обработки — эмфитевзис (emphyteusis) и городской, для возведения на ней строения — суперфиций (superficies). Как и сервитуты, эти права являются правом пользования чужой вещью, но отличаются от них широтой содержания и долгосрочностью действия.
Установление этих прав на земельный участок делает право собственности почти номинальным, и лишь после прекращения эмфитевзиса или суперфиция право собственности на данный участок получает реальное выражение.
В Древнем Риме институту эмфитевзиса предшествовал специальный институт наследственной долгосрочной аренды земель, принадлежащих государству или публичным корпорациям (муниципиям); он испытал влияние аналогичных институтов Древней Греции, Египта и Карфагена. При императоре Юстиниане они были окончательно слиты. Эмфитевзис устанавливался при заключении аренды на срок от 100 и более лет. В содержание эмфитевзиса входит право пользования земельным участком, в том числе е изменением его характера, но без ухудшения, сбора урожая, право закладывать, отчуждать и передавать по наследству. При отчуждении эмфитевзиса пользователь обязан был предупредить собственника о предполагаемом отчуждении, причем в течение двух следующих месяцев последний имел право преимущественной покупки. При отчуждении эмфитевзиса третьему лицу собственник имел право на 2% от покупной цены. Кроме того пользователь должен был ежегодно вносить арендную плату и государственный земельный налог В случае неоплаты ренты в течение 3-х лет он лишался права на участок.
Суперфиций представлял собой аналогичное с эмфитевзисом вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение, по правилу «superficies solo cedit», т.е. строение следует за землей, принадлежало собственнику земельного участка. Содержание суперфиция было аналогично содержанию эмфитевзиса. Для защиты этих прав применялись те же иски, что и для защиты собственности, но в форме исков по аналогии (actiones utiles). Они носили абсолютный характер и были направлены против любого лица, в том числе и собственника, нарушающего права владельцев эмфитевзиса и суперфиция.
Залог и его формы
Особую разновидность прав на чужие вещи представляет собой залоговое право. Его назначение состоит в обеспечении исполнения обязательств. Залоговое право предполагало, что в случае невыполнения обязательств обращение взыскания на заранее определенную вещь предпочтительно перед всеми другими требованиями и независимо от того, продолжает ли она принадлежать должнику или нет. В развитом римском праве залогодержатель мог истребовать заложенную вещь в случае неисполнения обязательств у любого третьего лица, продать ее и из вырученной суммы получить первоочередное удовлетворение. Это право залогодержателя пользовалось абсолютной защитой. Но поскольку залоговое право было предназначено для обеспечения исполнения обязательства, то оно являлось правом придаточным (акцессорным) и существовало поскольку существовало обеспечиваемое залогом обязательство.
Первоначальной формой залога была сделка fiducia cum creditore, по которой должник передавал в собственность кредитору определенную вещь с оговоркой, что по исполнении обязательства, обеспеченного залогом, данная вещь должна быть передана обратно в собственность должника. Первоначально эта оговорка имела только моральный характер. Позднее должнику, исполнившему обязательство, стали предоставлять возможность предъявить иск к кредитору (actio fiduciae) о возврате вещи. В случае неисполнения обязательства вещь оставалась в собственности кредитора, хотя она могла быть дороже, чем сумма долга.
Другой формой залога был «ручной заклад» (pignus). В этом случае вещь передавалась не в собственность, а во владение, точнее держание, пользующееся владельческой защитой. По исполнении обязательств вещь передавалась обратно должнику.
В классический период римского права складывается наиболее развитая форма залога — ипотека (hypotheca). При ипотеке предмет залога оставался и в собственности и во владении должника, а кредитору давалось право при неисполнении обязательства истребовать заложенную вещь, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование должнику. В случае если одна и та же вещь была заложена в обеспечении нескольких обязательств, право продажи принадлежало первому кредитору, а остальные получали удовлетворение претензий из вырученной суммы в порядке очередности возникновения обязательств.
Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.
Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») — долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного — наследственным характером.
Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.
Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращалсяпри несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).
Суперфиций (superficies) — наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.
Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать — с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.
Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.
Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.
Суперфиций в римском частном праве
Дата публикации: 16.07.2020 2020-07-16
Статья просмотрена: 201 раз
Библиографическое описание:
Куштанина, В. С. Суперфиций в римском частном праве / В. С. Куштанина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 29 (319). — С. 97-99. — URL: https://moluch.ru/archive/319/72645/ (дата обращения: 17.11.2021).
В статье автор анализирует становление института суперфиций в римском частном праве.
Ключевые слова: суперфиций, римское частное право, право застройки, застройщик
Начало становления суперфиция, как указывает М. И. Митилино, относится к той эпохе, когда господствовал обычай, а право частное еще не было четко отделено от права публичного. По этой причине нельзя назвать точную дату и место его возникновения [1, с.5]. Тем не менее, М. И. Митилино отмечает, что, если Гай говорит о суперфиции уже как о сложившимся институте, значит, суперфиций был известен римскому праву еще до 178 г. нашей эры [1, с.11].
Изначально, если римский гражданин желал передать кому-либо в пользование землю для возведения на ней строения, так, чтобы право собственности на земельный участок оставалось за ним, а право собственности на строение принадлежало застройщику, jus civile не предоставляло такой воле соответствующую правовую защиту. Причина была в том, что любое строение, имеющее прочную связь с землей, по римским представлениям, являлось частью земельного участка и разделяло его юридическую судьбу (superficies solo cedit) [2, с.5].
Таким образом, вопреки воли сторон собственником строения становился собственник земельного участка, а между контрагентами возникало лишь обязательственное правоотношение. Это означало, что застройщик обладал только личным иском против собственника земельного участка и его универсальных правопреемников в случае, если последние препятствовали застройщику осуществлять те права, которые застройщику были переданы в силу соглашения с собственником земли. При этом в силу римского права личный иск был допустимым лишь тогда, когда он вытекал из определенного контракта, перечень которых являлся закрытым, и римским юристам приходилось квалифицировать соглашения между собственником земли и лицом, которое возводило строение, либо как куплю-продажу, либо как найм. Разумеется, соглашение о праве застройки выходило за рамки и того, и другого контрактов. Защиту против тех, кто получил земельных участок посредством сингулярного правопреемства, и против третьих лиц застройщик в силу римского права и вовсе не мог получить. Владельческой защитой застройщик тоже не обладал, поскольку он признавался лишь держателем вещи, а не её владельцем [2, с. 6–8].
Данные обстоятельства поставили перед претором задачу — создать собую вещно-правовую форму, которая отвечала бы интересам сторон, не нарушая римский принцип superficies solo cedit. Такой формой и стал суперфиций, относящийся к категории jus in re aliena.
Суперфиций рассматривался как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая особое правовое положение [3, с.104]. Буквально суперфиций означает все то, что прочно связано с землей. Его юридическая сущность представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле [3, с.99].
Источником, из которого можно сделать вывод о сущности римского суперфиция, являются Дигесты Юстиниана. Остальные акты кодификации Юстиниана не содержат положений, которые регулировали бы данное право [2, с.3].
Суперфиций возникал на основании договора между суперфициарием и собственником земли при обязательной передачи вещи (traditio). При этом, особого контракта для установление суперфиция римскими юристами так и не было изобретено — стороны использовали договор найма, купли-продажи (при это продавалась не земля, а особое право) или дарения. Суперфиций мог также быть установлен посредством завещательного отказа или на основании судебного решения при разделе общего земельного участка [4, с.133]. Вопрос о возможности приобретения суперфиция по давности, как отмечает А. В. Копылов [4, с.133], является спорным. Источники прямо не упоминают о таком способе возникновения суперфиция. Одни ученые склоняются к тому, что такое приобретение было возможно, поскольку достоверно известно, что давность владения являлась в римском прве основанием для приобретения другого вида ограниченных вещных прав — сервитутов, а значит, можно сделать вывод, что и суперфициарное право приобреталось по давности. Другие же ученые указывают, что по давности в Риме приобретались исключительно право собственности и сервитуты. Уже существующий суперфиций передавался в силу соглашения сторон, завещания или судебного решения [4, с.134].
Собственник мог передать суперфициарию как пустой участок, так и уже застроенный [4, с.131]. Впрочем, следует также отметить, что в конце республики и в эпоху принципата демографический рост населения привел к острой нехватке земли для застройки, и, как следствие, к постройке домов в несколько этажей. Это означало расширение сферы действия суперфиция — суперфиций мог устанавливаться не только в отношении земельного участка, но и в отношении иных объектов с целью возведения дополнительных этажей [5, с.338].
Римское право никогда не отходило от принципа superficies solo cedit, поэтому собственник земли приобретал право собственности на все постройки, возведенные на его участке застройщиком [4, с.129].
Тем не менее, суперфициарий обладал вещным правом пользования в отношении застроек с весьма широким объемом правомочий. Суперфициарий мог распоряжаться строением при жизни и на случай смерти, обременять строение сервитутами на время существования своего суперфициарного права, а также закладывать последнее [4, с.131]. У суперфициария была обязанность извещать собственника земли о том, что он намерен передать свое суперфициарное право другом лицу, тем не менее, нарушение данного правило не предоставляло собственнику земли оспорить сделку по отчуждению суперфиция [4, с.132]. По мнению В. М. Хвостова, право пользования суперфициария было настолько широким, что он мог даже разрушить здание [6, с.324].
Относительно обязанностей суперфициария в науке нет единого мнения. Одни авторы [7, с.215] полагают, что у суперфициария существовало лишь две обязанности — нести государственные подати и повинности, а также выплачивать собственнику земли вознаграждение (solarium). Другие же [4, с.129] в качестве обязанностей суперфициария также называют возведение строения в определенный соглашением срок, извещение собственника об отчуждении права, передачу собственнику земельного участка клада, который был на переданной в пользование земле или под ней. Стоит отметить, что в случае неуплаты суперфициарием solarium собственник земли мог возбудить иск о собственности — rei vindicatio [3, с.105].
Претор дал застройщику поссесорную защиту в форме особого интердикта de superficie, который предоставил застройщику защиту пользования от всякого третьего лица. Через некоторое время застройщик получил иск actio de superficie (in rem), аналогичный иску о праве собственности, что дало основание суперфициарию защищаться против всякого третьего лица и против самого собственника земельного участка, если последний отказывался передавать в пользование предмет сделки. При приобретении суперфиция от несобственника застройщик имел также actio in rem Publiciana [1, с.9–10].
Прекращалось суперфициарное право в силу соглашения сторон, гибели предмета сделки, истечения срока права застройки, конфузии, смерти застройщика, не имевшего наследников, или наследники которого отказались от наследства (фиск в данном случае не наследовал), дереликции, а также на основании судебного решения [1, с.135].
Таким образом, римским юристам удалось создать уникальное право, позволяющее иметь постройку на чужом земельном участке в течение длительного времени и при необходимости пользоваться вещно-правовой защитой как против собственника земли, так и против третьих лиц. При этом римляне никогда не нарушали принцип superficies solo cedit. К сожалению, в силу скудности источников, ряд вопросов до сих остается нам неизвестным. В частности, вопрос о том, являлось ли возведение строения правом или обязанностью суперфициария. Однако достоверно известно, римский суперфиций сыграл важнейшую роль в гражданском праве Римского государства и оказал огромное влияния на становление подобных вещных прав в ряде европейских государств.