заявление в рсо о переходе на прямые договоры
В Правила предоставления коммунальных услуг внесены масштабные поправки о «прямых договорах» с РСО
 |
| pakphoto/depositphotos.com |
Правительство РФ внесло изменения в текст трех важных «коммунальных» документов (Постановление Правительства РФ от 13 июля 2019 г. N 897):
Почти все эти изменения продиктованы необходимостью детализировать нормы, связанные с оказанием коммунальных услуг жителям МКД напрямую ресурсоснабжающими организациями, (РСО) – по так называемым «прямым договорам». Еще часть поправок связана с усилением правового статуса реестра лицензий по управлению МКД, а большинство остальных – носит технико-юридический характер.
Аналогичное правило вводится в отношении данных, передаваемых региональному оператору по обращению с ТКО.
На передачу этих сведений получать согласие субъекта персональных данных не нужно.
Отметим также, что в Правилах № 354 теперь закреплен и запрет на размещение в платежном документе рекламы, за исключением социальной. Напомним, что размещать рекламу на платежках запретили еще в прошлом году – см. ч. 10.2. ст. 5 Закона о рекламе. Теперь данный запрет прямо предусмотрен и Правилами № 354.
Заявление в рсо о переходе на прямые договоры
Одновременно ресурсоснабжающим организациям также предоставлено право одностороннего отказа от заключенного с исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК и т.п.) договора ресурсоснабжения и заключения прямого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
Односторонний отказ РСО от заключенного с исполнителем коммунальных услуг договора допустим при наличии у последнего задолженности, равной или превышающей две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.
При переходе на прямые договоры отношения по поставке коммунальных ресурсов в помещения МКД возникают непосредственно между каждым из собственников помещений и ресурсоснабжающей организацией, минуя управляющую организацию дома.
Основания и процедура перехода на прямые договоры предусмотрены ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ.
Для перехода на прямые договоры по инициативе собственников помещений МКД необходимо на общем собрании принять решение о заключении собственниками помещений прямых договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В протоколе общего собрания собственников помещений также должна быть отражена дата перехода на «прямые» договоры.
При принятии соответствующего решения прямые договоры с каждым собственником помещения в МКД будут считаться заключенными с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД. При этом РСО вправе перенести указанный срок, но не более, чем на три календарных месяца.
Прямые договоры заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (а до их утверждения – в соответствии с нормами жилищного законодательства), при этом заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).
Документы, необходимые для перехода на прямые договоры по инициативе собственников:
О порядке взаимодействия УО и РСО при переходе на прямые договоры
31 июля 2019 вступило в силу ПП РФ № 897, которое регулирует отношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. С выходом документа у управляющих появились вопросы, как работать по новым правилам. Сегодня расскажем, как минимизировать риски УО при переходе на прямые договоры.
Правила обмена информацией при прямых договорах
Совокупный долг управляющих организаций перед ресурсоснабжающими огромен. Ресурсоснабжающие организации в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги из-за накопленной управляющими организациями задолженности. Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. Но при переходе РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг у организаций возникает много вопросов.
Один из главных – где РСО взять информацию для начислений. Ответ на этот вопрос содержится в постановлении Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Документ регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Однако с его выходом новые трудности появились и у управляющих, и у ресурсоснабжающих организаций.
Например, ПП РФ № 897 обязало УО при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Таких данных в управляющих организациях не хранится, а за их непредоставление предусмотрен штраф.
Как действовать управляющим организациям согласно принятым правилам, на онлайн-семинаре «Новые алгоритмы взаимодействия между УО, РСО и потребителями» рассказала наш постоянный эксперт Елена Шерешовец.
Каким путём можно перейти на прямые договоры
На первый взгляд этот список кажется исчерпывающим. Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ст. 161 ЖК РФ до выбора в новостройке способа управления, застройщик может самостоятельно назначить управляющую организацию и заключить с ней договор управления. Появляется вопрос: как должна работать временная управляющая организация – по общей схеме или по прямым договорам.
Существует два разных мнения на этот счёт. Так, Минстрой РФ в своём письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04, отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения застройщиком прямых договоров, единолично от своего имени.
Противоположная позиция отражена в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ. В статье сказано, что МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.
Елена Шерешовец напомнила участникам онлайн-семинара, что вторая точка зрения основана на прямой норме закона, а письма Минстроя РФ носят рекомендательный характер и не являются нормативно-правовыми актами. Эксперт советует придерживаться позиции, отражённой в ЖК РФ.
Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах
На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.
Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В ч. 2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.2 ЖК РФ) и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.
Однако это касается только отношений с потребителями. Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами. Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются постановлению Правительства РФ от 14.02.2012 № 124. В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме. Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.
Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.
Кто и какую информацию должен предоставлять при прямых договорах
С выходом Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ стало ясно, что с переходом на прямые договоры ресурсоснабжающим организациям понадобятся данные для начислений собственникам помещений платы за коммунальные услуги, а управляющим МКД нужны будут показания индивидуальных приборов учёта для начисления КР на СОИ. Соответственно, между УО, РСО и собственниками помещений должен быть налажен обмен информацией.
При этом не было уточнено ни сроков, ни порядка передачи сведений.
ПП РФ № 897 внесло в порядок передачи информацииконкретику, которая, в свою очередь, опять запутала поставщиков ресурсов и управляющие организации.
Прописали срок передачи информации – согласно п. 6 ПП РФ № 354 УО должна предоставить информацию не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала прямых договоров. При этом в пп. 3 п. 18 ПП РФ № 124 указано, что УО передаёт информацию не позднее, чем в течение 5 рабочих дней со дня начала действия прямых договоров. Ясности, когда передавать информацию – до начала действия прямых договоров или после – так и не появилось.
О том, как же разобраться в этой ситуации, и о составе информации, которую УО необходимо передать в РСО, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.
Кто отвечает перед потребителем за качество коммунальных услуг
По общему правилу ресурсоснабжающая организация отвечает за качество ресурсов до границ общего имущества МКД (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) даже с момента перехода на прямые договоры. При этом УО и РСО могут подписать акт об эксплуатационной ответственности, по которому стороны согласны передвинуть границу по ОДПУ (п. 8 ПП РФ № 491).
Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчёты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.
Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчёт РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков (п. 103 ПП РФ № 354) и морального вреда (п. 21 Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22) с управляющей организации.
О том, как установить виновного в оказании некачественной услуги, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.
О чём ещё мы поговорили на онлайн-семинаре
О порядке перехода собственников жилых помещений в МКД на прямые договора с РСО
Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в письме от 4 марта 2020 г. N 6760-ОГ/06, отвечая на поступившее обращение от 27.02.2020 N 134766 (вх. Минстроя России от 27.02.2020 N 7774-ОГ) по вопросам «Несколько собственников квартир в МКД сочли, что им «удобнее», если услугу ХВС им будет оказывать не управляющая компания, а ресурсоснабжающая организация. Эти собственники обратились в РСО с заявлением о заключении договора о предоставлении лично им коммунальной услуги холодного водоснабжения. РСО подписала эти договоры. Никакого ОСС о переходе собственников помещений в МКД на «прямые договоры» не проводилось, УК не имеет задолженности перед РСО; по мнению РСО, общее собрание нужно только в случае, если на «прямые договоры» хочет перейти весь МКД целиком, а в индивидуальном порядке это можно сделать в любой момент; у РСО нет никаких оснований отказать собственнику в заключении этого договора, если он обратился, поскольку нигде в законодательстве не закреплена принцип «один МКД-один исполнитель коммунальных услуг». Прошу пояснить::- перестала ли УК быть исполнителем коммунальной услуги по ХВС в отношении собственников, которые заключили «прямой договор» с РСО о предоставлении данной коммунальной услуги?- если так, то на каком основании УК может требовать от РСО передачи данных с ИПУ ХВС, установленных в этих квартирах?», разъяснило порядок перехода собственников жилых помещений в МКД на прямые договора с РСО.
Согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Три шага к реализации права на переход к прямым договорам
Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ наделил собственников помещений в МКД правом принимать решение о переходе на прямые договоры с РСО. Чтобы реализовать это право, необходимо организовать ОСС, корректно составить протокол и направить его в УК, ГЖИ и РСО. Поговорим о том, как это сделать.
Шаг 1. Организуем ОСС в соответствии с законодательством
Закон № 59-ФЗ утвердил новую схему взаимодействия между собственниками, УО и РСО. Теперь ОСС может решить, с кем заключать договоры на предоставление КУ холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения и отопления, в том числе и теплоснабжения.
По решению общего собрания собственников УО могут быть исключены из процесса поставки собственникам КР в МКД. При этом, УО останутся исполнителями коммунальных услуг по поставке ресурсов на содержание общего имущества дома. Но переход на прямые договоры с РСО существенно сократит круг обязанностей управляющих организаций и снизит трудозатраты, что позволит уделять больше времени содержанию и ремонту ОИ МКД.
Хотя право ОСС принимать решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов – новое, процедура проведения собрания и составления протокола по-прежнему регламентированы ст. 44–46 ЖК РФ и приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.
Инициатором такого собрания могут выступать как собственники, так и управляющая компания. Для принятия решения по этому вопросу законодательство разрешает собственникам встречаться неограниченное количество раз, пока не будет собран кворум для голосования.
В повестку ОСС сначала включите вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии собрания. И лишь затем – пункты о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, дате такого перехода и об изменении договора управления, заключённого с УК.
Если вам нужна помощь в организации общего собрания собственников, вы можете обратить к сервису РосКвартала «ОСС на 100%».
Шаг 2. Правильно подсчитываем голоса собственников
Важный этап при проведении любого собрания собственников – корректное оформление решений в протоколе ОСС. Необходимо убедиться, что во время ОСС были правильно посчитаны голоса, отданные «за», «против» или «воздержался» по каждому пункту повестки.
Напомним, что общее собрание состоялось, если на нём присутствовали владельцы более чем 50% от всех голосов в МКД, – собрался кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом проголосовать за переход на прямые договоры РСО с собственниками должны более половины присутствующих на собрании, то есть не менее 50%+1 голос от общего количества участвовавших голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Сколько человек приняли участие в голосовании, значения не имеет – учитывается только количество голосов каждого собственника помещения в МКД.
Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственника помещения в МКД на общем собрании пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
Чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь и умножить на 100%. При этом общая площадь – это сумма площадей жилых и нежилых помещений, находящихся в частной и государственной собственности.
Например, если в МКД из 1000 кв.м. жилой/нежилой площади собственнику принадлежит помещение в 50 кв.м, то количество его голосов в процентном соотношении рассчитывается таким образом: 50/1000*100%= 5% от общего количества голосов.
Также необходимо помнить о нюансах подсчёта голосов при голосовании участников общей совместной и долевой собственности. В таком случае каждый из собственников помещения обладает правом голоса, которое пропорционально его доле в праве общей собственности, и один из них может голосовать за всех собственников только при наличии доверенности. Подробнее о подсчёте голосов участников общей собственности читайте в этой статье.
Шаг 3. Оформляем протокол ОСС и реализовываем решение
По итогам сбора решений и подсчёта голосов составляется протокол общего собрания собственников. Приблизительный образец такого протокола утвержден приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр. Протокол ведётся секретарём собрания.
Помимо основного листа, протокол ОСС должен содержать восемь обязательных приложений, которые перечислены в приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Готовый документ подписывают председатель, секретарь и счётная комиссия собрания, после чего можно приступать к реализации решений собственников.
Напомним, что РСО не имеет права вето на решение ОСС о заключении прямого договора. Поставщикам ресурсов закон разрешил только перенести срок заключения такого договора, утверждённый на собрании собственников МКД, но не более чем на три календарных месяца (ст. 157.2 ЖК РФ).
Если УО или собственники считают целесообразным перейти на прямые договоры с РСО, они должны быть готовы провести серьёзную работу по организации ОСС и реализации его решений.