земельный участок как объект гражданских прав
Земельный участок как объект гражданских прав
Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Объектами гражданских прав могут выступать только земельные участки и части земельных участков.
Земельные участки могут выступать как объекты вещных, так и обязательственных прав (аренда, право безвозмездного срочного пользования)
Правовой режим земельных участков определяется:
1. оборотоспособностью участка;
2. категорией земли (целевым назначением);
3. разрешенным использованием участка;
4. территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ.
Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками
2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы
3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован в специальном в Федеральном Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.). Этот Закон не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиям
Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Земельных участков в государственной или муниципальной собственности из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Энциклопедия судебной практики. Земельный участок как объект права собственности (Ст. 261 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Земельный участок как объект права собственности
(Ст. 261 ГК)
1. Земельный участок может выступать объектом гражданских правоотношений только после проведения в отношении него землеустроительных работ, определения его границ и постановки его на кадастровый учет
О возникновении земельного участка в качестве объекта гражданских правоотношений, на который в силу положений ст. 261 Гражданского кодекса РФ может быть признано право собственности, можно говорить только после проведения в отношении данного земельного участка соответствующих землеустроительных работ и постановки его на кадастровый учет. Поскольку спорный земельный участок не сформирован, не идентифицирован в установленном законом порядке в целях оформления земельно-правовых отношений, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный земельный участок не может являться объектом земельно-правовых отношений и на него не может быть признано право собственности.
Границы земельного участка, на который истица просила признать право собственности, не определены, на кадастровый учет земельный участок поставлен без установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования. Таким образом, земельный участок не имеет индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданских прав.
2. Земельный участок, границы которого не определены, не может выступать объектом права собственности даже при наличии свидетельства о государственной регистрации права на него и соответствующей записи в ЕГРП
Право собственника на владение, распоряжение и пользование земельным участком определяется границами этого участка.
Границы земельного участка, принадлежащего истцу, не определены в установленном законом порядке.
Само по себе наличие свидетельства о государственной регистрации права и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о спорном земельном участке, при отсутствии конкретизации его границ на местности, правового значения не имеет.
3. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а земельный участок как объект гражданских прав
По смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания статей 260 и 261 ГК РФ и статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав.
4. Объектом купли-продажи, в т.ч. объектом права общей долевой собственности, может выступать только весь земельный участок в утвержденных границах, а не его часть и не доля в праве общей долевой собственности на данный участок
Объектом приватизации является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
В соответствии со ст. ст. 130, 261 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством.
Постанавливая решение, суд пришел к правильному выводу о том, что объектом приватизации является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
В соответствии со статьями 130, 261 Гражданского кодекса РФ, ст. 11.1 Земельного кодекса РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством.
Исходя из изложенных норм права, объектом права общей долевой собственности, является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
Объектом права общей долевой собственности, является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
Объектом права общей долевой собственности является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
Объектом приватизации, в том числе объектом права общей долевой собственности, является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
Объектом купли-продажи, в том числе объектом права общей долевой собственности, является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
Объектом приобретения за плату неделимого земельного участка является не его часть и не доля в праве общей долевой собственности на него, а весь земельный участок в утвержденных границах.
Объектом приватизации, в том числе объектом права общей долевой собственности, является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
Объектом приватизации, в том числе объектом права общей долевой собственности, является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.
5. Собственник земельного участка не обязан устанавливать заграждения, отграничивающие его земельный участок от других
Отказывая в удовлетворении требований [истца] о понуждении ответчицы к установке забора по границе земельных участков по всей длине от южной до северной точки, суд правомерно руководствовался положениями ст. 261, ч. 1, 2 ст. 263 ГК РФ, ст.ст. 40, 43 ЗК РФ и пришел к обоснованному выводу о том, что действующее законодательство не содержит норм, обязывающих собственника земельного участка устанавливать заграждения, отграничивающие его земельный участок от других.
6. Нормы статьи 261 ГК РФ не предусматривают право собственника земельного участка обращать в свою собственность любое находящееся на этом участке имущество
Статья [261 ГК РФ] не предусматривает право собственника земельного участка обращать в свою собственность любое находящееся на этом участке имущество, в том числе и имеющее собственника.
7. У собственника земельного участка не возникает прав на лесные насаждения, расположенные на нем
Гражданским законодательством не предусмотрено возникновение права собственности собственника земельного участка на расположенные на этом земельном участке лесные насаждения.
8. Разрешение на строительство дает застройщику право на производство на земельном участке всего комплекса работ, связанных со строительством, в т.ч. земляных работ
Суд первой инстанции правомерно указал на то, что разрешение на строительство, полученное застройщиком в установленном порядке, является основанием для производства всего комплекса работ, связанных со строительством, в том числе для производства земляных работ.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что исходя из смысла части 2 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешение на строительство дает застройщику право возводить объекты капитального строительства только на поверхностном слое земельного участка, признается судом кассационной инстанции несостоятельным.
9. Для размещения на земельном участке инженерных коммуникаций необходимо получать согласие его собственника независимо от того, препятствует ли их размещение использованию участка по назначению или нет
Только собственник определяет, каким образом будет использоваться принадлежащее ему имущество. Поэтому прокладка инженерных коммуникаций на участке истицы без её разрешения и согласия является нарушением её прав вне зависимости от того, что их нахождение (коммуникаций) в грунте может и не препятствовать его использованию по назначению. А нарушение должно быть устранено, в связи с чем суд правомерно и разрешил вопрос по этим коммуникациям.
10. Федеральное законодательство не предоставляет органу местного самоуправления право каким-либо образом ограничивать права собственника земельного участка
В соответствии со статьёй 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нём растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц.
Таким образом, федеральное законодательство не предусматривает право органа местного самоуправления каким-либо образом ограничивать права собственника земельного участка.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на август 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.
Земельный участок как объект гражданских прав
А. Ерш, кандидат юридических наук.
Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут, 2005. С. 380.
Определение земельного участка можно увидеть в различных отраслях современного российского законодательства. Но, к сожалению, эти определения не отличаются единообразием и приведены исключительно в целях применения того или иного законодательного акта.
Так, Налоговый кодекс РФ (ст. 389) определяет земельные участки как объекты налогообложения и считает таковыми «земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог».
Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» выделяет три вида земельных участков (садовый, огородный и дачный), используя в качестве классификационного критерия наличие права на возведение жилого строения и хозяйственных сооружений, а также права регистрации в возведенном жилом строении.
Кроме того, упоминание о земельном участке в тех или иных аспектах правоотношений характерно и для других нормативных правовых актов (Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ «О землеустройстве», Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.).
Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
Закон о земельном кадастре (ст. 1) дает более широкое понятие земельного участка, включая в него также все, что находится над и под поверхностью участка, с оговоркой о том, что это положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, об использовании воздушного пространства и иных федеральных законов.
Следует отметить, что при определении земельного участка законодатель воспринял положение п. 1 ст. 261 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
В соответствии со ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Определяя место земельного участка в системе объектов гражданских прав, необходимо обратиться к ст. 128 ГК РФ. К объектам гражданских прав закон относит: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Гражданское право. Т. 1 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.
Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М.: Изд-во иностранной литературы, 1950. С. 11.
Исходя из анализа ст. 261 ГК РФ можно сделать вывод, что и современное законодательство также определяет земельный участок как вещь только в целях регулирования гражданских правоотношений. При этом к признакам земельного участка, как уже отмечалось, можно отнести территориальную ограниченность и отражение состояния участка в документах, выдаваемых государственными органами по землеустройству.
Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.
Говоря о земельном участке как о вещи, невозможно обойти вниманием классификацию вещей в зависимости от возможности раздела. В соответствии с ней вещи бывают делимые и неделимые. В соответствии с ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Применительно к земельному участку это правило отражено в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, земельное законодательство допускает только такое деление земельного участка, в результате которого образуется новый земельный участок, то есть иной объект гражданского права. Это позволяет сделать следующий вывод: если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым. Кроме того, можно говорить о том, что в результате деления земельного участка он как объект прав перестает существовать. Появляются новые самостоятельные участки. Это довольно существенное положение, поскольку сегодня широко дискутируется вопрос о возможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав.
См.: Скловский К.И. Указ. соч.; Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут, 2005. С. 185.
Научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации (постатейный) (Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь) включен в информационный банк.
Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но и практический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.
См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 года по делу N А11-8655/2004-К1-5/313 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 мая 2002 года по делу N А56-4139/02 // СПС «КонсультантПлюс».
Однако существует иной подход, допускающий самостоятельность части земельного участка в качестве предмета договора.
См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 24 июня 2003 года по делу N А55-6158/02-13 // СПС «КонсультантПлюс».
Любой договор, направленный на передачу индивидуально-определенной вещи, предполагает наличие данных, позволяющих идентифицировать передаваемый объект, указание на характеристики, отличающие этот предмет от аналогичных. Применительно к земельному участку это означает в первую очередь описание и удостоверение границ.
В связи с этим хотелось бы обратить внимание на ст. 6 Земельного кодекса РФ, которая называет часть земельного участка в числе объектов земельных отношений.
Научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации (постатейный) (Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь) включен в информационный банк.
Кроме того, действующее законодательство направлено на разграничение сфер регулирования гражданского и земельного права, и чрезмерное употребление публичных элементов регулирования в частноправовых отношениях может привести к необоснованному ущемлению прав субъектов имущественного оборота и неопределенности в правах на земельные участки.
Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. N 2.
Там же.
Однако данное утверждение может вызвать критические замечания. Вряд ли стоит с уверенностью утверждать, что один и тот же субъект может использовать часть земельного участка на ином титуле, нежели весь участок в целом. В отношении одного участка могут быть установлены права нескольких лиц. Если автор имел в виду сервитуты или договор аренды в отношении земельного участка, то в такой ситуации речь идет лишь об обременении всего земельного участка, но не об использовании части земельного участка на ином титуле.
Информационный журнал «Федеральный арбитражный суд Уральского округа. Практика. Комментарии. Обзоры». Екатеринбург. 2005. N 4(24). С. 18.
Подобные рекомендации можно признать обоснованными с учетом положений п. 2 ст. 14, пп. 1, 2 ст. 16 Закона о земельном кадастре. Однако при этом следует учитывать, что указанные сведения являются элементами содержания такого индивидуализирующего земельный участок документа, как кадастровая карта. Сами же объекты недвижимости остаются самостоятельными объектами гражданских прав.
Статья 6 Земельного кодекса. Объекты земельных отношений
1. Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Комментарии к ст. 6 ЗК РФ
1. Комментируемая статья основывается на двойственном подходе к земельным участкам. Во-первых, земельный участок является природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав на землю. Следовательно, как объект земельных отношений земля выступает в этих двух качествах: в первом случае это земля как природный объект и природный ресурс, и в этом качестве она выступает объектом регулирования, например, гл. II Кодекса (при этом используется также термин «земли»); во втором случае это земля как имущество и объект прав, и в этом качестве она выступает в виде конкретных земельных участков и частей земельных участков.
Часть земельного участка не является ни объектом прав, ни природным объектом. Без выделения в качестве самостоятельного земельного участка часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. В ЗК РФ часть земельного участка как объект земельных отношений упоминается только в ст. 35 в контексте части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.