жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам которые
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам которые
ЖК РФ Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 57 ЖК РФ
1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
(см. текст в предыдущей редакции)
О выявлении конституционно-правового смысла п. 3 ч. 2 ст. 57 см. Постановления КС РФ от 22.01.2018 N 4-П, от 01.02.2021 N 3-П.
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
(в ред. Федерального закона от 17.12.2009 N 316-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
Ст. 57 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ в статью 49 настоящего Кодекса внесены изменения
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 49 ЖК РФ
О предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., см. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ
1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
ГАРАНТ:
См. Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 57 ЖК РФ
1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
ГАРАНТ:
О перечне основных категорий лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятых на учет до 1 марта 2005 года, и имеющих право на первоочередное предоставление жилого помещения, см. справку
ГАРАНТ:
О конституционно-правовом смысле положений пункта 1 части 2 статьи 57 настоящего Кодекса см. Определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г. N 376-О-П
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) утратил силу с 1 января 2013 г.;
Информация об изменениях:
ГАРАНТ:
Действие положений настоящего Кодекса в редакции Федерального закона от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие до 1 января 2013 г., в случае, если дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не реализовали принадлежащее им право на обеспечение жилыми помещениями до 1 января 2013 г.
ГАРАНТ:
О конституционно-правовом смысле положений пункта 3 части 2 статьи 57 настоящего Кодекса см. постановление Конституционного Суда РФ от 1 февраля 2021 г. N 3-П, постановление Конституционного Суда РФ от 22 января 2018 г. N 4-П
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 17 декабря 2009 г. N 316-ФЗ в часть 5 статьи 57 настоящего Кодекса внесены изменения
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как получить жилье в соцнаем
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.
Права и обязанности наймодателя
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
Приватизация квартиры по соцнайму
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?
— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.
Другое жилье предоставляется, если:
Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:
Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.
Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.
— Возможно ли получить квартиру без ордера?
— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.
Статья 57 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
Комментарии к ст. 57 ЖК РФ
1. Рассматривая достаточно лаконичное правило, включенное в ч. 1 комментируемой статьи, следует обратить внимание на следующее.
Во-первых, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете.
Граждане, имеющие право на получение жилья вне очереди, могут получать жилые помещения в социальный наем и в том случае, если они не состоят на учете. Точно так же вне зависимости от того, состоят ли граждане на учете, может производиться предоставление жилых помещений, освободившихся в коммунальной квартире (ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК).
Во-вторых, жилые помещения предоставляются в порядке очередности. Очередность определяется временем принятия граждан на учет и, соответственно, временем включения их в списки нуждающихся в жилье.
Граждане считаются принятыми на учет со дня принятия соответствующего решения (органом местного самоуправления или, в соответствующем случае, иным субъектом) (см. п. 3 комментария к ст. 52 ЖК).
При одновременном рассмотрении заявлений нескольких граждан их очередность следует определять по датам подачи ими заявлений с необходимыми документами.
В-третьих, все граждане, принятые на учет, включаются в единый список. Если гражданам, имеющим право на внеочередное получение жилья, оно не предоставляется немедленно после обращения, то они должны включаться в указанный единый список и одновременно в список граждан, имеющих право на внеочередное получение жилых помещений.
2. Основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. ч. 4 ст. 15 ЖК и соответствующий комментарий). Но одного факта признания жилья непригодным для проживания недостаточно для того, чтобы жилье предоставлялось в социальный наем вне очереди. Как указано в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, должно быть установлено, что такое жилое помещение «ремонту или реконструкции не подлежит».
При применении названного правила возможны два варианта развития социальных связей. В одних случаях для того, чтобы принять решение о необходимости внеочередного предоставления жилья в социальный наем, достаточно констатации факта непригодности жилого помещения для проживания. Например, если выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья людей, то вряд ли уместно рассматривать вопрос о ремонте или реконструкции жилого помещения. Гражданам, проживающим в таком жилье, должно предоставляться другое жилье вне очереди (немедленно). Точно так же следует обеспечивать жилыми помещениями граждан, жилище которых в результате стихийного бедствия разрушено, и т.д.
По-видимому, можно утверждать, что в таких случаях существует объективная необходимость внеочередного предоставления жилья в связи с уничтожением жилого помещения, неустранимостью дефектов жилища либо экономической (или иной) нецелесообразностью работ по их устранению.
В других случаях, когда жилье признано непригодным для проживания, но установлено, что в результате проведения ремонта или реконструкции можно привести жилое помещение в соответствие с установленными требованиями, предоставление другого жилья вне очереди не производится.
3. Дети считаются оставшимися без родительского попечения в случаях:
— лишения их родительских прав;
— ограничения их в родительских правах;
— признания родителей недееспособными;
— длительного отсутствия родителей;
— уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений;
— отсутствия родительского попечения по иным причинам (ст. 121 СК; см. также ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» ).
СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.
Приоритетной формой устройства детей, оставшихся без попечения родителей, является усыновление или удочерение (ст. 124 СК). В этом случае дети не приобретают право на внеочередное получение жилья.
Над несовершеннолетними устанавливаются опека или попечительство, когда они остались без родительского попечения, для защиты прав и интересов несовершеннолетних, а также для их воспитания. Опека устанавливается над малолетними (гражданами, не достигшими 14 лет). Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
Под организациями для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, понимаются образовательные организации, в которых содержатся (обучаются и (или) воспитываются) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; организации социального обслуживания населения (детские дома-интернаты для детей-инвалидов с умственной отсталостью и физическими недостатками, социально-реабилитационные центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей, социальные приюты); учреждения здравоохранения (дома ребенка) и т.д.
Основаниями возникновения права на внеочередное получение жилья у детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающихся в жилых помещениях, являются следующие юридические факты:
— окончание пребывания названных граждан в образовательных и иных организациях, детских домах семейного типа, приемных семьях;
— прекращение опеки (попечительства);
— окончание службы в Вооруженных Силах РФ;
— освобождение из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
4. Многие десятилетия единственным основанием для вселения в жилое помещение был ордер (см., например, ст. 47 ЖК РСФСР). Принято считать, что ордер является пережитком административно-командной системы и потому ему не нашлось места в действующем ЖК РФ.
Жилые помещения предоставляются на основании решений органов местного самоуправления. К сожалению, характеристика таких решений в ЖК РФ свелась к следующему:
— они выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия;
— в них должен устанавливаться срок, в течение которого с гражданином заключается договор социального найма.
Как представляется, в связи с отказом от ордера и столь краткой характеристикой решения о предоставлении жилья стала невозможной унификация. В различных муниципальных образованиях будут самые разные решения о предоставлении жилых помещений. В одних решениях будет назван гражданин, которому предоставляется жилье, и указано место нахождения (адрес) жилого помещения. В других решениях, кроме того, обозначена площадь предоставляемого жилого помещения, может быть, будет указание о количестве комнат в предоставляемом помещении, перечисление членов семьи гражданина и т.д. и т.п.
Как известно, порядок ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 7 ст. 13, ч. 7 ст. 52 ЖК).
Думается, этим же законом следует определять то, каким требованиям должно отвечать решение о предоставлении жилого помещения. В нем должны содержаться данные, характеризующие предоставляемое жилое помещение (жилой дом, квартира, комнаты, общая площадь, место нахождения (адрес)), а также назван будущий наниматель по договору социального найма и члены его семьи и т.д.
Хотя об этом умалчивается в комментируемой статье, следует помнить, что во многих случаях решения о предоставлении жилья будут принимать не органы местного самоуправления, а иные уполномоченные органы. Речь идет об обеспечении жильем иных указанных в законе граждан (не малоимущих). Соответствующими федеральными законами или законами субъектов Федерации может устанавливаться иной порядок предоставления жилья (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. ч. 3, 4 ст. 49 ЖК).
Решение о предоставлении жилья и заключенный на его основании договор социального найма могут быть признаны недействительными в судебном порядке. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. (п. 23) разъяснено, что при рассмотрении таких дел следует применять по аналогии правила ст. 168 ГК РФ о несоответствии сделки закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающего трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК; абз. 5 ст. 12, п. 2 ст. 166 ГК), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК).
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК).
Во-первых, жилое помещение предоставляется по месту жительства граждан (в черте соответствующего населенного пункта) (см. п. 4 комментария к ст. 52 ЖК).
Существуют исключения из этого правила. Если гражданин может встать на учет не по месту жительства (ч. 3 ст. 52 ЖК), то ему и предоставляется жилье не в том населенном пункте, в котором гражданин проживает, но в том, где он состоял на учете. Жилье может предоставляться в другом населенном пункте (с согласия граждан) при внеочередном обеспечении жилыми помещениями граждан, лишившихся своего жилья в результате стихийного бедствия. Как представляется, в случае, когда муниципальное образование объединяет несколько населенных пунктов, с согласия гражданина (а может быть, по его просьбе) ему может быть предоставлено жилое помещение в одном из населенных пунктов, входящих в данное муниципальное образование. Категорическое указание, включенное в ч. 5 комментируемой статьи, адресовано органам местного самоуправления в целях защиты прав граждан. По воле граждан от этого указания могут быть отступления.
Во-вторых, жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры (жилого дома) на семью. Отступление от принципа посемейного заселения квартир допускается только для случаев заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах, да и то далеко не всегда (см. ст. 59 ЖК и комментарий к ней).
1) перечень действий, которые следует учитывать при определении общей площади предоставляемого жилого помещения (отчуждение жилья по договорам купли-продажи, дарения, мены и др.; осуществление перепланировки, результатом которой стало в том числе уменьшение размера жилого помещения).
Следуя «букве закона» (ч. 8 ст. 57 ЖК), к числу таких действий не может быть отнесено вселение новых членов семьи в занимаемое жилое помещение, а также умышленное уничтожение (снос) пригодного для проживания жилого помещения (хотя, учитывая «генетическую» связь правила, предусмотренного ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, с нормой, установленной в ст. 53 Кодекса, можно констатировать, что при конструировании комментируемой нормы предполагалась необходимость учета и таких (и подобных им) действий);
2) срок, предшествующий предоставлению жилья, с тем, что действия, приведшие к уменьшению занимаемого жилого помещения или его отчуждению, совершенные в этот период, учитывались при определении размера предоставляемого жилого помещения. Этот срок не может быть менее пяти лет;
Такие правила введены в ЖК РФ с целью не допустить того, чтобы граждане своими действиями создавали условия, при которых им предоставлялось бы больше жилья, чем требуется в действительности. Как представляется, соответствующие нормы сформулированы излишне категорично. Нормы императивные, которые, с одной стороны, не могут быть изменены другим актом, в том числе законодательством субъекта Российской Федерации при реализации полномочия, предусмотренного ч. 9 комментируемой статьи, с другой стороны, не позволяют учесть конкретные обстоятельства. Применение этих норм, несомненно, породит социально-политические и юридические проблемы. Так, нуждающимся в жилых помещениях может быть предоставлено жилье меньше, чем по норме предоставления. Отсюда вопрос: они по-прежнему остаются нуждающимися? Следуя логике, граждане, получившие жилые помещения в социальный наем, снимаются с учета (ст. 55 ЖК), но в данном случае они вновь могут встать на учет. В чем же смысл предоставления жилья, если граждане по-прежнему остаются нуждающимися в жилых помещениях? (О максимальном размере предоставляемого жилого помещения см. ч. 2 ст. 58 ЖК и соответствующий комментарий.)