зпиф пнк рентал выплата дохода
Московская биржа начала торги паями ЗПИФа недвижимости «ПНК-Рентал»
8 июля 2021 года Московская биржа начала торги паями закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) недвижимости «ПНК-Рентал» под управлением УК «Индустриальная недвижимость». Торговый код – RU000A1013V9.
Фонд индустриальной недвижимости PNK rental был запущен 7 июля 2020 года. Активы фонда – готовые высокотехнологичные индустриальные здания класса А+, возведенные девелопером PNK group, с действующими долгосрочными договорами аренды и арендаторами из разных областей экономики.
Борис Блохин, директор департамента рынка акций Московской биржи:
«В последнее время большой спрос инвесторов сформирован в области объектов недвижимости, и мы рады, что линейка биржевых инструментов, активы которых составляют различные объекты недвижимости, появляется на Московской бирже. Мы продолжаем развивать биржевые технологии для обеспечения легкого и прозрачного доступа к инвестиционным инструментам. В частности, с конца прошлого года стало доступным публичное размещение паев закрытых фондов недвижимости на Московской бирже, что позволяет управляющим существенно сократить издержки».
Дмитрий Пилевин, управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental:
«При инвестициях в PNK rental деньги инвестора начинают работать сразу, так как здания в фонде уже сданы в долгосрочную аренду и генерируют арендный поток. Причем арендаторы объектов из разных отраслей – это онлайн- и офлайн-ритейл, как продуктовый, так и непродуктовый, а также дистрибуция. Инвесторы вкладывают деньги во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными».
PNK group – российский девелопер промышленных объектов, на рынке с 2004 года. Девелопер является соинвестором PNK rental и предоставляет фонду объекты на особых условиях. Сейчас в фонде находятся индустриальные здания общей рыночной стоимостью более 4 млрд рублей, расположенные в Московской и Ростовской областях, а также в Санкт-Петербурге. По мере роста фонда количество объектов будет увеличиваться.
Инвестиции в индустриальную недвижимость стали еще доступнее
8 июля 2021 года на Московской бирже начались торги паями закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ПНК-Рентал», торговый код — RU000A1013V9. Теперь у инвесторов появился выбор: паи фонда можно приобрести на бирже либо присоединиться к инвестиционной стратегии PNK rental на pnkrental.ru.
Чем интересен PNK rental?
В инвестиционном фонде только построенные индустриальные здания с заключенными договорами аренды. Все объекты в фонде соответствуют критериям качества PNK group: это высокотехнологичные индустриальные здания, которые пользуются спросом на рынке.
Обычно на готовые объекты PNK с арендным потоком претендуют сразу несколько покупателей — крупных инвестиционных фондов. Однако с июля 2020 года приоритетное право покупки лучших объектов PNK на особых условиях принадлежит инвестиционному фонду индустриальной недвижимости для частных инвесторов с доходом от арендных платежей PNK rental.
В настоящее время в фонде четыре индустриальных здания, которые находятся в Московской и Ростовской областях, а также в Санкт-Петербурге. Их общая рыночная стоимость — более 4 млрд руб. Поставка зданий девелопера PNK group в фонд происходит по мере его роста. При этом сам девелопер является соинвестором фонда на постоянной основе.
Индустриальная недвижимость — это склады, распределительные центры интернет-магазинов, производственные здания. Именно этот сегмент коммерческой недвижимости не только достойно пережил прошлый непростой год, но и показал рост. Так, по данным аналитиков Knight Frank, в Московском регионе в 2020 году был заключен рекордный объем сделок в сегменте складской и индустриальной недвижимости — более 2 млн кв. м. А объем инвестиционных сделок стал максимальным за всю историю: в 2020 году в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб.
Передовые технологии PNK
PNK group — российский девелопер промышленных объектов, построивший за 17 лет сотни производственных и складских комплексов для российских и международных компаний из самых разных областей экономики. В портфеле PNK group 37 индустриальных парков. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства объекты общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США. PNK group — единственный российский девелопер индустриальной недвижимости, у которого четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания. При строительстве объектов девелопер применяет передовые немецкие технологии, здания PNK соответствуют общепризнанным международным стандартам страхования имущества FM Global.
Идея создания фонда
В июле 2020 года PNK group объявила о создании PNK rental. Зачем девелоперу понадобилось создавать инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов?
Ответ прост: для ускорения процесса продажи индустриальных зданий с арендным потоком. Ведь несмотря на то, что объекты PNK востребованы на рынке, инвестиционные сделки с крупными институциональными инвесторами длятся долгие месяцы. Например, строительство индустриального здания может занять пять месяцев, а сделка по продаже этого здания с арендным потоком — шесть-девять месяцев. Если сократить срок сделки до одного-двух месяцев, то за один календарный год можно построить не одно, а два подобных здания.
Для россиян такие инвестиции пока в новинку. Если на Западе каждая домохозяйка знает, что можно купить ценные бумаги трастового фонда недвижимости и получать рентный доход сразу после вложения, то российским частным инвесторам требуются дополнительные разъяснения о подобных инструментах. И наконец, в России появился действительно розничный инструмент с простым входом и таким же простым выходом — инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental.
Как стать инвестором?
Приобрести паи ЗПИФ «ПНК-Рентал» можно как на Московской бирже (торговый код — RU000A1013V9), так и присоединившись к инвестиционной стратегии PNK rental на основании договора доверительного управления на сайте pnkrental.ru. Если у вас нет брокерского счета, то вы можете зарегистрироваться на сайте инвестиционной стратегии, что занимает обычно считаные минуты, выбрать схему инвестирования (с ежеквартальными выплатами доходов или с их реинвестированием) и перевести желаемую сумму с карты или по реквизитам банка. В рамках инвестиционной стратегии PNK rental управляющая компания вправе покупать для инвестора только паи ЗПИФ «ПНК-Рентал».
Доходность фонда за год — с 1 июля 2020 года по 30 июня 2021 года — составила 20,05%.
Присоединиться к PNK rental можно в любой момент времени. Инвесторы могут сколь угодно часто пополнять портфель или выводить средства.
Порог входа в инвестиционную стратегию составляет 5300 руб., на эту сумму можно купить три пая с минимальным остатком свободных средств. Инвестиции начинают работать с момента вложений: инвестор становится владельцем паев фонда, в котором здания уже генерируют арендный поток.
Инвесторы вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными.
Подробная информация, ответы на частые вопросы и консультации в чате доступны на pnkrental.ru.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд, о свойствах и характеристиках фонда указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы клиента в будущем.
* PNK rental — «ПНК аренда» (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.
Обзор ЗПИФН «PNK rental»: скам или прозрачный способ вложиться в складскую недвижимость?
Думаю всех уже подбешивает реклама этого фонда из каждого утюга. Массированная реклама всегда ассоциируется с мошенничеством, скамом и пирамидами. Так кажется и мне. Но так ли это в случае фонда для розничного клиента от УК, у которой до этого не было своей аудитории и ресурсов для продвижения, кроме рекламы?
Фонду уже больше года, он развивается и становится прозрачнее, даже на СматЛабе уже появилась ветка и ниже я расскажу, что на данный момент он из себя представляет.
Я уже делал на него подробный обзор на блоге, но для Смартлаба решил написать только актуальную и важную, на мой взгляд, информацию.
Сам я начал его покупать еще в том год через ДУ на сайте, и продолжаю следить за состоянием этого (и других) фондов.
Отступление
В этом году я решил полностью выйти из инвестиционных однушек (тут я подбивал результаты по одной такой), но хотел сохранить часть портфеля в недвижимости, и стал искать альтернативы, но нормальной аналитики по ЗПИФН в России я не нашел, поэтому углубился самостоятельно.
И если в мире все понятно — есть крупные REITs и ETF на них, то в России пока все менее прозрачно и не всегда соответствует тому, что нарисовано в рекламе и презентациях. Да и REITs это не совсем инвестиция в недвижимость — тут заметка про это.
Что за фонд?
Фонд PNK Rental покупает складские объекты, и в 2020 году этот класс недвижимости сильно оживился — всему виной огромный спрос на логистические центры со стороны е-коммерс и онлайн-ритейла (весь классический ритейл вступил в битву за онлайн — Х5, Магнит, Лента, Детский мир, сильно выросли Озон, Вайлдбериз и другие).
По последним данным вакансия складов меньше 1%, спрос сильно превышает предложение, стоимость и ставки аренды растут.
Доходность от сдачи в аренду подобных объектов исторически была выше чем торговой и офисной недвижимости, но под действием спроса ставки ставки капитализации пошли вниз, но пока еще остается интересной.
Ставка капитализации (caprate) = Чистый операционный доход (ЧОД) / Стоимость.
Это как мультипликатор E/P для компаний.
Для сравнения, у арендных однушек этот показатель в среднем сейчас не дотягивает до 4%.
Какие особенности у складской недвижимости?
Плюсы
Пока еще приемлемая доходность — 11-12% без учета будущих индексаций (IRR на длинном горизонте выше)
Долгосрочные неразрывные договоры аренды — на 7-15 лет с индексацией (на 4-5% ежегодно)
Крупные устойчивые арендаторы, и низкий риск простоев в связи с их потерей
Минусы:
Не все объекты высоколиквидны и могут быть легко пересданы в случае потери арендатора, есть объекты, построенные специально под нужды конкретного арендатора (мультитемпературные зоны, высота потолков под автоматизированное оборудование ASRS, нагрузка на основание, зоны под лицензируемую продукцию, производственные зоны итд)
Длинные договора аренды с фиксированной индексацией могут отставать от роста рыночных ставок
Локация — как и везде в недвижимости, объекты в небольших региональных городах менее ликвидны и имеют повышенные требования к доходности
Чем ближе срок окончания арендного договора тем выше риск и выше требования к доходности
В целом, ценность таких объектов будет определяться их способностью приносить арендный доход и текущими требованиям к доходности на рынке.
Что внутри фонда PNK Rental?
Фонд успел купить и перепродать дороже несколько объектов (покупателям являлись фонд от ВТБ, и фонд PLT — совместный фонд РФПИ и арабского Мубадала, портфель индустриальной недвижимости в РФ более 20 млрд), что подтвердило спрос на эти объекты и соответствие цен рыночным. (Ранее были опасения, что фонд покупает объекты по сильно завышенным ценам)
На данный момент СЧА фонда
5 млрд рублей, из них
около 3млрд — это большой склад с арендатором ВкусВилл (тут делал обзор)
0,3 млрд — склад с арендатором Алиди
0,223 млрд — склад с арендатором Детский мир (обзор)
На очереди еще 2 объекта — PNK парк Новая рига (арендатор — Озон), и PNK парк «Медведково», которые будут выкупаться в рассрочку. В отличие от других подобных фондов, деньги, собираемые для покупки новых объектов не простаивают на депозитах в ожидании сбора полной суммы (у фондов от ВТБ, Альфа — это большая проблема) а авансируются продавцу и на сумму аванса, продавец уже выплачивает проценты по коммерческому кредиту равные доходу объекта в долях от авансированной суммы.
Эта схема позволяет задействовать 100% средств и приблизить доходность к целевой, не дожидаясь полного выкупа объекта. Риски — это дебиторка внутри группы компаний, но ее доля в СЧА по мере роста фонда будет падать, и все бОльшую долю будут занимать готовые объекты.
Важно — складские объекты можно разделить на два типа:
спекулятивные — универсальные, построенные по типовым проектам под широкий круг арендаторов
BTS (built-to-suite) — построенный по ТЗ заказчика с последующим выкупом или долгосрочной аренды
В PNK Rental только объект под ВкусВилл построен по схеме Built to suite, но по моим данным ничего уникального в проекте нет и объект достаточно универсальный. Уникализация в основном заключалась в требованиям к парко-местам, зонам погрузки, мезонину (многоэтажная система хранения, повышающая полезную емкость склада).
Все остальные объекты, включая те что будут выкупаться дальше — спекулятивные склады, то есть универсальны, подходят большинству арендаторов, которые въезжают с минимальной реконструкцией, которая заключается в дооснащении объекта офисными площадями. Поэтому риск, связанный с потерей текущего арендатора и отсутствием альтернативных относительно не высок.
Посмотреть отчетность всегда можно на сайте УК, с 1 октября 2021 данные публикуются с периодичностью:
состав фонда и движение денежных средств раз в месяц
расчет СЧА каждый рабочий день
отчеты оценщика минимум 2 раза в год, или перед покупкой объекта
Я просмотрел много ЗПИФН и такая прозрачность выгодно отличается от того, что публикуют другие фонды (особенно фонды от банковских УК — зеленых. красных и синих, где документы публикуют согласно минимальным требованиям ЦБ, на вопросы никто не отвечает, по фондом для квалом документы вообще не присылают — я реально пытаюсь добиться их уже больше месяца и безрезультатно).
Доходность
Все текущие объекты куплены под ставку капитализации 11,5% годовых. С учетом индексации договоров, итоговая доходность может быть повыше. Также дополнительную доходность дает периодическая продажа объектов дороже цены покупки.
Я посчитал доходность с момента открытия фонда, и она составила 23% годовых (это Total Return, вот тут таблица с расчетом), но в будущем я бы рассчитывал на 10-12% и вот почему:
Фонд становится больше, и продажа небольших объектов с прибылью уже не будет оказывать такого же сильного влияния на общую доходность
Caprate в складской недвижимости падают из за дефицита площадей и будущие объекты, возможно будут покупаться с худшей доходностью чем сейчас
Фонд после выхода на биржу, торгуется с премией к цене активов где то 3%
Комиссии
Они минимальны для подобного типа фондов — около 0,5% годовых от СЧА против 2,5%-3% у аналогичных фондов. Так как основной бизнес компании девелоперский, то фонд нужен скорее для повышения оборачиваемости объектов, чем для заработка на управлении.
Какие вообще риски я вижу?
Рыночные:
Если инфляция продолжить расти, фиксированная индексация ставок не будет успевать за инфляцией и ростом ставок по новым договорам (так произошло в этом году)
С ростом ставки ЦБ и доходности 10-летних ОФЗ, требования к доходности секьюритизированной недвижимости может вырасти, что переоценит стоимость паев фонда вниз, и они будут торговаться с дисконтом к активам, но пока этого не происходит, рынок по прежнему покупает с премией (оборот
20 млн в день, это не мало для такого мало ликвидного инструмента)
Риск потери арендаторов — думаю он минимален, и будет снижаться с увеличением количества объектов в фонде, но и в случае потери, часто арендодатель имеет залог и банковскую гарантию покрывающую 1-2 года аренды, что позволяет не терять доход на время поиска альтернатив
Риск ликвидности — пока все хорошо, она высокая, большое количество рекламы обеспечивает постоянного покупателя, что будет при снижении количества маркетинговых усилий фонда — пока непонятно. Но ликвидность аналогичных ЗПИФ значительно хуже, часто это 0-1 сделки в день, либо вообще отсутствие ликвидности в случае фондов, не торгующихся на мосбирже.
Нерыночные:
Так как фонд покупает объекты только у аффилированного с ним девелопера PNK Group, то есть риск покупки объектов по не рыночным ценам, или риск сброса некачественных объектов на баланс фонда. Но кейсы с продажей объектов внешним покупателям по более высоким ценам пока дают понять, что злоупотреблений пока нет, да и каждую покупку можно проверить и сверить показатели с текущей ситуацией на рынке (по складам много аналитики у Knight&Frank, JLL)
риск одностороннего изменения правил доверительного управления фондом в худшую сторону (это решается голосованием пайщиков, но мажоритарная доля — у самого девелопера, поэтому пока в составе пайщиков не будут преобладать розничные инвесторы, их голоса не влияют на результаты)
Как купить все это?
2 способа:
Через ДУ на сайте pnkrental.ru (УК по ДУ купит паи за Вас, будет вести аналитику, присылать отчеты, все преимущества и недостатки описывал тут)
На мосбирже, поиском по: “ ЗПИФ ПНК” или ISIN RU000A1013V9
Сам я купил через ДУ, так как другого способа не было на момент принятия решения. Доля пока небольшая, результаты такие:
И все таки — скам и развод, или честная попытка создать нормальный фонд?
В России любой розничный фонд вызывает опасения, тем более появившийся на волне притока розничных денег на рынки, которые всем хочется направить в свою сторону, поэтому я копаюсь в отчетах УК, в отчетах оценщиков, аналитике по рынку, но не могу найти значимых причин, чтобы считать, что это скам.
Фонд с аналогичными объектами (склады и логистические центры) от Сбер УК, существующий с 2016 года показал 13,78% годовых за 5 лет существования и это при том, что в сбере в 6 раз выше комиссии внутри фонда за управление (обзор еще не делал, собираю больше деталей, но доходность посчитал).
Если кто то видит риски, которые не вижу я — буду рад обсудить в комментариях.
Тем не менее, одного фонда мало, поэтому я копаюсь и в других, в попытках найти чем диверсифицировать портфель коммерческой российской недвиги, следить за этим можно, как Вы уже поняли:
Так же сделал ответы на частые вопросы по ПНКрентал для текущих пайщиков.
Инвестиции в индустриальную
недвижимость с доходом
от арендных платежей
