зпиф рентный доход втб выплаты
Зпиф рентный доход втб выплаты
* – документ бессрочного хранения
© 2004—2021 ООО ВТБ Капитал Пенсионный резерв
ООО ВТБ Капитал Пенсионный резерв (ВТБК ПР), (лицензия ФКЦБ России от 07.02.2003 г. № 21-000-1-00108 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, без ограничения срока действия).
Содержание сайта www.vtbcapital-pr.ru и любых страниц сайта («Сайт») предназначено исключительно для информационных целей. Сайт не рассматривается и не должен рассматриваться как предложение ВТБК ПР о покупке или продаже каких- либо финансовых инструментов или оказание услуг какому-либо лицу. Информация на Сайте не может рассматриваться в качестве рекомендации к инвестированию средств, а также гарантий или обещаний в будущем доходности вложений.
Никакие положения информации или материалов, представленных на Сайте, не являются и не должны рассматриваться как индивидуальные инвестиционные рекомендации и/или намерение ВТБК ПР предоставить услуги инвестиционного советника. ВТБК ПР не может гарантировать, что финансовые инструменты, продукты и услуги, описанные на Сайте, подходят лицам, которые ознакомились с такими материалами в соответствии с их инвестиционным профилем. Финансовые инструменты, упоминаемые в информационных материалах Сайта, также могут быть предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов. ВТБК ПР не несёт ответственности за финансовые или иные последствия, которые могут возникнуть в результате принятия Вами решений в отношении финансовых инструментов, продуктов и услуг, представленных в информационных материалах.
Никакие финансовые инструменты, продукты или услуги, упомянутые на Сайте, не предлагаются к продаже и не продаются в какой-либо юрисдикции, где такая деятельность противоречила бы законодательству о ценных бумагах или другим местным законам и нормативно-правовым актам или обязывала бы ВТБК ПР выполнить требование регистрации в такой юрисдикции. В частности, доводим до Вашего сведения, что ряд государств ввел режим ограничительных мер, которые запрещают резидентам соответствующих государств приобретение (содействие в приобретении) долговых инструментов, выпущенных Банком ВТБ. ВТБК ПР предлагает Вам убедиться в том, что Вы имеете право инвестировать средства в упомянутые в информационных материалах финансовые инструменты, продукты или услуги. Таким образом, ВТБК ПР не может быть ни в какой форме привлечен к ответственности в случае нарушения Вами применимых к Вам в какой-либо юрисдикции запретов.
Прежде чем воспользоваться какой-либо услугой или приобретением финансового инструмента или инвестиционного продукта, Вы должны самостоятельно оценить экономические риски и выгоды от услуги и/или продукта, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки при пользовании конкретной услугой, или перед приобретением конкретного финансового инструмента или инвестиционного продукта, свою готовность и возможность принять такие риски. При принятии инвестиционных решений, Вы не должны полагаться исключительно на мнения, изложенные на Сайте, но должны провести собственный анализ финансового положения эмитента и всех рисков, связанных с инвестированием в финансовые инструменты.
Ни прошлый опыт, ни финансовый успех других лиц не гарантирует и не определяет получение таких же результатов в будущем. Стоимость или доход от любых инвестиций, упомянутых на Сайте, могут изменяться и/или испытывать воздействие изменений рыночной конъюнктуры, в том числе процентных ставок.
Все цифровые и расчетные данные на Сайте приведены без каких-либо обязательств и исключительно в качестве примера финансовых параметров.
ВТБК ПР не несет ответственности за какие-либо убытки (прямые или косвенные), включая реальный ущерб и упущенную выгоду, возникшие в связи с использованием информации на Сайте.
Настоящий Сайт не предоставляет и не предназначен для оказания консультационных услуг по правовым, бухгалтерским, инвестиционным или налоговым вопросам, в связи с чем не следует полагаться на содержимое Сайта в этом отношении.
ВТБК ПР прилагает разумные усилия для получения информации из надежных, по его мнению, источников. Вместе с тем, ВТБК ПР не делает каких-либо заверений в отношении того, что информация или оценки, содержащиеся в информационном материале, размещенном на Сайте, являются достоверными, точными или полными. Любая информация, представленная в материалах Сайта, может быть изменена в любое время без предварительного уведомления. Любая приведенная на Сайте информация и оценки не являются условиями какой-либо сделки, в том числе потенциальной.
ВТБК ПР не гарантирует доходность инвестиций, инвестиционной деятельности или финансовых инструментов. До осуществления инвестиций необходимо внимательно ознакомиться с условиями и/или документами, которые регулируют порядок их осуществления. До приобретения финансовых инструментов необходимо внимательно ознакомиться с условиями их обращения.
ВТБК ПР настоящим информирует Вас о возможном наличии конфликта интересов при предложении рассматриваемых на Сайте финансовых инструментов. Конфликт интересов возникает в следующих случаях: (i) ВТБК ПР является эмитентом одного или нескольких рассматриваемых финансовых инструментов (получателем выгоды от распространения финансовых инструментов) и участник группы лиц ВТБК УА(далее — участник группы) одновременно оказывает брокерские услуги и/или услуги доверительного управления (ii) участник группы представляет интересы одновременно нескольких лиц при оказании им брокерских, консультационных или иных услуг и/или (iii) участник группы имеет собственный интерес в совершении операций с финансовым инструментом и одновременно оказывает брокерские, консультационные услуги и/или (iv) участник группы, действуя в интересах третьих лиц или интересах другого участника группы, осуществляет поддержание цен, спроса, предложения и (или) объема торгов с ценными бумагами и иными финансовыми инструментами, действуя, в том числе в качестве маркет-мейкера. Более того, участники группы могут состоять и будут продолжать находиться в договорных отношениях по оказанию брокерских, депозитарных и иных профессиональных услуг с отличными от инвесторов лицами, при этом (i) участники группы могут получать в свое распоряжение информацию, представляющую интерес для инвесторов, и участники группы не несут перед инвесторами никаких обязательств по раскрытию такой информации или использованию ее при выполнении своих обязательств; (ii) условия оказания услуг и размер вознаграждения участников группы за оказание таких услуг третьим лицам могут отличаться от условий и размера вознаграждения, предусмотренного для инвесторов. При урегулировании возникающих конфликтов интересов ВТБК ПР руководствуется интересами своих клиентов.
Паевые инвестиционные фонды под управлением ООО ВТБ Капитал Пенсионный резерв: ОПИФ PФИ «Накопительный резерв» (Правила Фонда зарегистрированы ФСФР России 13.04.2004 г., № 0202-72729965), ЗПИФ недвижимости «Аруджи – фонд недвижимости 1» (правила Фонда зарегистрированы ФСФР России 25 октября 2007 г., № 1034-94134876), ЗПИФ недвижимости «ВТБ Капитал – Рентный доход» (правила Фонда зарегистрированы Банком России 31.10.2019, № 3891), ЗПИФ недвижимости «ВТБ Капитал – Рентный доход 2» (правила Фонда зарегистрированы Банком России 19.07.2021, № 4508).
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Правилами доверительного управления паевых инвестиционных фондов, находящихся под управлением ВТБК ПР могут быть предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи фондов. Прежде, чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления фондом. Существует вероятность полной потери изначально инвестированной суммы. Данные о доходности или иных результатах, отраженные на сайте, не учитывают комиссии, налоговые сборы и иные расходы. Получить информацию о Фондах и ознакомиться с Правилами доверительного управления Фондов, с иными документами, предусмотренными Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная д.10, этаж 15, помещение III, комната 20, по телефону (495) 287-68-16, по адресам агентов или в сети Интернет по адресу www.vtbcapital-pr.ru.
Закрытый ПИФ: что это такое, в чем фишка и зачем в них инвестировать
Низкие ставки по вкладам, мощный рост рынка после коронавирусного обвала, а также развитие брокерской инфраструктуры привели к буму инвестирования. Об этом свидетельствует и количество открытых брокерских счетов.
За 2020 год было открыто свыше 8 млн новых брокерских счетов, что суммарно больше, чем за все предыдущие годы, а уже в июле 2021 года, по данным Мосбиржи, количество брокерских счетов превысило 21 млн. Данная тенденция подтолкнула частных инвесторов внимательнее присмотреться к инструментам коллективных инвестиций, таким как паевые инвестиционные фонды (ПИФ).
Что отличает ЗПИФ от других типов ПИФа
Существуют различные виды паевых инвестиционных фондов для разных видов активов. Форма закрытого ПИФа позволяет инвестировать в более широкий круг финансовых инструментов, нежели открытые и интервальные ПИФы. У закрытых фондов есть срок, на который он формируется, — от 3 до 15 лет с возможностью пролонгации.
Фонды создаются для осуществления проектной деятельности и получения дохода по завершению проекта или для долгосрочных инвестиций с извлечением регулярного дохода. Инвестор может перепродать паи другим лицам на вторичном рынке в том случае, если допускается вторичное обращение указанных паев, в том числе биржевого, однако погашение паев по инициативе инвестора ограничено.
Есть несколько исключений, при которых возможно досрочное погашение паев. Например, если от 75% до 100% участников примут решение о досрочном прекращении ЗПИФа, то фонд будет закрыт, паи погашены, а пайщики получат либо деньги от продажи активов ЗПИФ, либо имущество. Также может быть предусмотрено право управляющей компании на частичное погашение паев по решению самой УК, но не чаще, чем раз в 100 дней и не более 20% паев за одно погашение.
ЗПИФ подходит инвесторам, которые желают получить доходность от проектов, реализуемых управляющей компанией, с ожидаемой доходностью выше, чем у облигаций. При этом в составе имущества ЗПИФа зачастую находятся качественные активы, позволяющие рассчитывать инвестору на сохранность своих средств, инвестированных в такой фонд.
Примеры активов в составе ЗПИФа:
ЗПИФы также подразделяются на фонды, предназначенные для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Фонды, предназначенные для неквалифицированных инвесторов, могут включать в состав имущества ограниченный перечень активов, в основном финансовые инструменты, которые торгуются на рынке, и объекты недвижимости.
Фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, могут иметь любые финансовые активы. Такие ЗПИФы позволяют решать максимально широкий круг задач, возникающих при управлении проектами, в частности привлечение заемного финансирования с целью повысить доходность проектной деятельности для пайщиков и увеличить сумму приобретаемых активов. Для разных проектов определяется свой минимальный порог входа для инвестора, который может варьироваться от ₽300 тыс. до ₽50 млн.
Может ли инвестировать в ЗПИФ неквалифицированный инвестор
Неквалифицированный инвестор также может инвестировать в ЗПИФы. Такие фонды ограничены в структуре активов для приобретения управляющей компанией. Есть два типа фондов, предназначенных для неквалифицированных инвесторов: ЗПИФ недвижимости и ЗПИФ рыночных финансовых инструментов. Названия типов фондов говорят об их содержании.
Активами, входящими в такие ЗПИФы, могут являться:
Управляющая компания является плательщиком налогов за счет имущества ЗПИФа: НДС, налог на имущество организаций, земельный налог. При этом не является плательщиком налога на прибыль. Налогообложение прибыли пайщика происходит только при выплате управляющей компанией из полученного дохода ЗПИФа, а также при продаже или погашении паев фонда.
Для физического лица управляющая компания при выплате дохода будет являться налоговым агентом и удержит НДФЛ по действующим ставкам. При продаже или погашении паев налоговая база НДФЛ определяется ценовой разницей. Для собственников активов ЗПИФ предоставляет дополнительные возможности для более эффективного ведения бизнеса. За счет того что прибыль из фонда до распределения не облагается налогом, ее можно использовать для реинвестирования.
Нельзя не упомянуть про риски, связанные с инвестированием в ЗПИФы. Пайщики присоединяются к инвестиционной стратегии, отраженной в правилах доверительного управления фонда, принимая на себя риски инвестиций и управляющей компании.
Таким образом, при выборе фонда для инвестирования важно изучить условия инвестирования, перечень активов, опыт работы управляющей компании и количество фондов под ее управлением. Кроме того, информация о рисках в обязательном порядке содержится в инвестиционной декларации каждого ПИФа.
Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что ЗПИФ является универсальным инструментом практически для каждого типа инвесторов — от частных с небольшим капиталом до институциональных инвесторов. Ключевые преимущества ЗПИФа — это профессионализм управляющей компании, контроль деятельности фонда со стороны спецдепозитария и Банка России, возможность инвестировать в большее количество активов и налоговые каникулы.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.
«ВТБ Капитал – Рентный доход» стал первым закрытым фондом недвижимости в 1-ом уровне котировального списка Мосбиржи
Фонд «ВТБ Капитал — Рентный доход» стал первым закрытым ПИФом недвижимости, паи которого включены в первый уровень котировального списка Московской биржи. Включение финансовых инструментов в котировальный список первого уровня свидетельствуют об их высокой ликвидности и высоком качестве, и делает доступными для неквалифицированных инвесторов без прохождения тестирования.
Фонд «ВТБ Капитал — Рентный Доход» показал высокую востребованность среди клиентов. Инвестиции в недвижимость являются неотъемлемой частью сбережений российского инвестора. Привлекательная инвестиционная идея, удобство и простота процесса покупки продукта позволила обеспечить высокие объемы торгов: по итогам большинства торговых дней существенно выше 5 млн рублей в день. Всего с 10 февраля 2021 года на Московской бирже оборот по инструменту составил более 2 млрд рублей.
Купить паи фонда можно в мобильном приложении ВТБ Мои и Инвестиции и ВТБ Онлайн за одну минуту.
По состоянию на 31 августа 2021 года стоимость чистых активов закрытого фонда недвижимости «ВТБ Капитал — Рентный Доход» составила 6,5 млрд рублей, увеличившись за полгода на 33%. Расчетная стоимость пая на конец августа — 309 тыс. руб.
Фонд был запущен в начале 2020 года. Его инвестиционная стратегия предполагает вложения в лучшие объекты коммерческой недвижимости и получение ежеквартального дохода от арендных платежей, а также дохода от продажи активов при завершении фонда.
«Мы видим высокий спрос на инвестиционные продукты в области недвижимости и стремимся сделать эти возможности доступными для как можно большего количества розничных инвесторов. Это качественная и надежная инвестиция, которая остается доступной неквалифицированным инвесторам без прохождения тестирования. Тестирование станет обязательным с 1 октября этого года. В феврале 2021 года мы провели листинг „ВТБ Капитал — Рентный Доход“ на бирже и сделали доступным покупку его паев через ВТБ Мои Инвестиции и ВТБ Онлайн, чтобы предоставить нашим клиентам возможность удобно, легко и быстро инвестировать средства в те продукты, которые актуальны для них», — отметил Владимир Потапов, главный исполнительный директор ВТБ Капитал Инвестиции, старший вице-президент ВТБ.
«В фонд „ВТБ Капитал — Рентный Доход“ мы приобрели наиболее качественные и интересные объекты из сегмента складской и коммерческой недвижимости: складские центры класса А, расположенные в Подмосковье и Новосибирске, а также премиальные офисные помещения в БЦ „Скайлайт“ в развитом деловом районе Москвы, арендуемые компанией Мэйл.ру. При этом за счет развития активного биржевого обращения фонда нам удалось в традиционно низколиквидном сегменте недвижимости сделать высоколиквидный инвестиционный продукт» — подчеркнул Алексей Стрелецкий, инвестиционный директор ВТБ Капитал Инвестиции.
Структурные фонды и фонды недвижимости
Управляющая компания предлагает услуги по структурированию проектов и активов, привлечению финансирования в проекты и повышению их экономической эффективности, участию в инвестиционных проектах с использованием структуры Закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ, Фонд).
Закрытый паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев – физическим и юридическим лицам – на праве общей долевой собственности.
Инвестиционный паевой фонд закрытого типа ориентирован на организаторов проектов, которые заинтересованы в успешной их реализации и инвестициях на долгосрочной основе.
ЗПИФ может рассматриваться как возможность для:
Общие преимущества ЗПИФ:
С точки зрения целевого использования платформы закрытого паевого инвестиционного фонда, мы выделяем три группы инвестиционных фондов:
Стратегия:
«Упаковка» активов клиента в закрытые паевые инвестиционные фонды с целью использования базовых преимуществ таких фондов. При этом контроль за активом и его операционное управление остается за клиентом.
Решаемые задачи:
АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность инвестировать в готовые и строящиеся объекты недвижимости г. Москвы и Московской области с высоким уровнем инвестиционного потенциала. Фонды недвижимости ориентированы на целевую доходность, превышающую уровень ставок по банковским депозитам и другим консервативным вложениям.
Коммерческая недвижимость
Инвестиции в этой сфере направлены на такие объекты, как ликвидные и доходные офисные и складские центры, торговые комплексы со сформированным качественным пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды.
Источники доходов для инвесторов фонда:
Преимущества для инвестора
Жилая недвижимость
Средства Фонда недвижимости инвестируются в проекты жилищного строительства, реализуемые опытными застройщиками на стадии после получения разрешения на строительство. Цель вложений – получение дохода от роста стоимости приобретенных Фондом прав на квартиры по мере завершения их строительства, а также с учетом общего роста рынка.
В отдельных случаях с застройщиком может быть достигнута договоренность об обратной продаже (выкупе) приобретенных Фондом прав на квартиры с минимальной (гарантированной) доходностью.
Отбор проектов и застройщиков осуществляет команда АО ВТБ Капитал Управление активами, включающая профессионалов в области недвижимости, инвестиций, юридического и налогового сопровождения, риск менеджеров и администраторов, которые отвечают за работу Фонда.
Целевой сегмент инвестирования — жилые проекты эконом, комфорт и бизнес-класса в Москве и ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД), а также в Санкт-Петербурге с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, реализуемые опытными застройщиками.
АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность использования структуры ЗПИФ в целях внедрения Программы поощрения менеджмента крупных компаний, использующей в своей основе рост стоимости акционерного капитала.
Программа мотивирует руководство и сотрудников на повышение эффективности деятельности, объединяя риски и интересы акционеров и участников Программы.
Участники Программы получат доход только в случае роста стоимости акций или достижения компанией определенных целевых показателей к моменту реализации Программы.
Основные задачи мотивационной Программы:
Преимущества структурирования Программы мотивации через ЗПИФ:
Все права защищены © 2021
Продолжая использовать наш сайт, Вы даете согласие АО ВТБ Капитал Управление активами на обработку файлов cookie и пользовательских данных с использованием интернет-сервисов Google Analytics, Яндекс.Метрика, Google AdWords и Яндекс.Директ: сведения о местоположении устройства пользователя; тип и версия ОС; тип и версия браузера; тип устройства и разрешение его экрана; источник, откуда пришел на сайт пользователь; с какого сайта или по какой рекламе; язык ОС и браузера; какие страницы открывает и на какие кнопки на сайте нажимает пользователь; IP-адрес устройства, в целях функционирования сайта, проведения ретаргетинга и ремаркетинга и проведения аналитических исследований. С файлами cookie и пользовательскими данными будут совершаться следующие действия: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передача (доступ), блокирование, удаление, уничтожение. Если Вы не хотите, чтобы Ваши данные обрабатывались, покиньте сайт.
Узнать больше
Почему в эпоху пандемии стоит инвестировать в рентные фонды коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость хорошо показывают себя не только в эпоху кризисов. Здесь не бывает резких обвалов или стремительных взлетов. Но и выйти из них сию минуту тоже не получится.
По данным Global Investment Managers, совокупная стоимость активов недвижимости под управлением 100 крупнейших менеджеров увеличилась в последние годы на 9,1%, составив 3,83 трлн долларов, другие источники оценивают ее в 4,12 трлн долларов. В 2008 году эта цифра составляла 1,2 трлн долларов. Для сравнения: согласно прогнозу МВФ, ВВП России в 2020 году составит 1,46 трлн долларов, а Великобритании — 2,64 трлн долларов.
В России, по оценкам Accent Capital, по итогам первого полугодия активы рыночных ЗПИФов коммерческой недвижимости для неквалифицированных инвесторов выросли на 5 млрд рублей, до 85 млрд. Крупные российские банки и девелоперы активно открывали подобные фонды в прошедшем году. Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФов (аналоги REIT) — 23,9 млрд рублей, капитализацию инвестиций в России мы оцениваем в более чем 2,5 трлн рублей.
Российские ЗПИФы недвижимости — это 4% инвестиционных сделок в 2020 году, или около 8 млрд рублей инвестиций из 200 млрд всего инвестиционного объема. При этом такой подход к инвестициям предпочитают пока состоятельные индивидуалы, привлечение массовой розницы с потенциалом выше 2 млн инвесторов — перспектива ближайших лет.
Почему же российские инвесторы начали считать фонды коммерческой недвижимости более привлекательными?
1. Защита от инфляции. Качественно подобранная недвижимость считается надежным инструментом у таких консервативных институтов, как пенсионные фонды и страховые компании. В Западной Европе и США они являются основными владельцами первоклассной коммерческой недвижимости, стабильно приносящей рентный доход. Офисы, торговые центры, промышленные объекты и даже рекламные щиты, больницы и тюрьмы активно используются во всем цивилизованном мире для институционального, коллективного и частного инвестирования.
2. Диверсификация стандартного инвестиционного портфеля. Коммерческая недвижимость обладает рядом особенностей, которые делают ее уникальной, отличной как от корпоративных финансов, так и от ценных бумаг. Например, большая часть коммерческой недвижимости в мире не принадлежит публичным корпорациям, деятельность которых облагается налогом. В основном ею владеют физические лица или учреждения, освобожденные от налогов, или инвестиционные трасты недвижимости (REIT), которые являются публичными и не облагаются налогом на корпоративном уровне.
3. Понятная экономическая природа. Принцип работы фонда легко понять, в отличие от структурированных банковских продуктов, которые сейчас активно продвигаются на фоне падения ставок по депозитам. Фонд приобретает качественно подобранные, действующие и заполненные арендаторами объекты. Интерес пайщика заключается в том, чтобы вкладывать небольшие суммы в объекты институционального качества (класса А), получая доход и при этом не занимаясь управлением недвижимостью.
Как работает ЗПИФ?
Если вы не являетесь квалифицированным инвестором, для вас доступен только один тип фонда — ЗПИФ недвижимости, паи которого не ограничены в обращении. Такой фонд имеет право инвестировать только в действующие, заполненные арендаторами объекты коммерческой недвижимости. Минимальный порог входа для таких фондов установлен на уровне 300 тыс. рублей. По оценкам нашей компании, за последние пять лет количество рыночных ЗПИФов рентной и коммерческой недвижимости (без учета кэптивных фондов) выросло с трех до 17. Таким образом реализуется интерес инвесторов к продуктам с постоянными денежными выплатами как альтернативе депозитам. Именно рентные фонды наиболее близки по риск-профилю и прогнозируемости к инструментам с фиксированной доходностью.
Активы, которые входят в обеспечение фонда, не принадлежат какому-то физическому лицу, таким образом, их нельзя присвоить, утаить или увезти за границу, их существование не зависит от политических и экономических катаклизмов. Фонд зарегистрирован в ЦБ РФ, который ведет тщательный контроль за его деятельностью. Доходы пайщики фонда получают от арендной платы, которую выплачивают арендаторы объектов (торговой, офисной, логистической недвижимости, которая входит в обеспечение фонда).
Доходность коммерческой недвижимости напрямую зависит от арендной платы, арендные платежи индексируются в соответствии с инфляцией в долгосрочном контракте — это основа прогнозируемого роста стоимости и доходности актива. Являясь также защитой от волатильности, долгосрочные арендные контракты, содержащие условия индексации ставок аренды на инфляцию, формируют основу для прогнозирования денежного потока и стоимости актива, противостоя резким колебаниям рынка.
Инвестиции в коммерческую недвижимость означают регулярные и прогнозируемые дивиденды (купонный доход), формируемые за счет арендных платежей, а также постоянный прирост капитала, который происходит за счет индексации ставок аренды. Это хорошая альтернатива акциям и облигациям.
Спасет ли коммерческая недвижимость от экономического кризиса?
Еще один интересный вопрос, который задают себе многие инвесторы, — «Как показывает себя коммерческая недвижимость в кризисные периоды, такие, как сейчас?». Этот сектор сохраняет устойчивость практически всегда. Согласно данным ЦБ РФ, доходность комбинированных ЗПИФов в 2017 году находилась на уровне 12,5%, а по итогам III квартала 2020 года значительно выросла и составила 38,5%. При этом доходность ЗПИФов в целом в 2017 году составила 7,2%, в III квартале 2020 года — 14,8%.
«Звездой» уходящего года, безусловно, стала логистическая недвижимость: склады не закрывались на карантин, более того, интерес к ним неуклонно рос с развитием e-commerce. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), в первом полугодии 2020-го доля российского e-commerce в общем обороте розничной торговли впервые достигла 10,9% (6,1% в 2019-м) и, таким образом, приблизилась к уровню наиболее развитых с точки зрения онлайн-продаж стран, таких как Китай и США, где этот показатель составляет 29,9% и 13,9% соответственно. Торговая недвижимость испытывала это давление еще до пандемии, и теперь она находится в падении.
Если вы не являетесь опытным инвестором и не знакомы с этим сектором, тогда вам лучше выбрать для начала публичные фонды и купить паи — их можно приобрести как на Московской бирже, так и непосредственно в самом фонде.
На что обращать внимание при выборе фонда?
Если инвестор неопытен и впервые заходит в сектор коммерческой недвижимости, тогда ему стоит выбрать фонд, который инвестирует в стиле CORE. Собственно, это единственно возможный путь для неквалифицированных инвесторов. Для них доступны только те фонды, паи которых не ограничены в обращении. Стиль CORE подразумевает инвестиции в действующие объекты класса А, прошедшие государственную регистрацию и заполненные арендаторами. Очень маловероятно, что в этом случае инвестор потеряет свои деньги, но его интерес к прогнозируемым инструментам с фиксированной доходностью будет реализован вполне.
Существуют также стили Opportunistic и Value-Added, которые означают инвестиции в строящиеся объекты или объекты, которые предназначены для реновации или реконцепции. Однако инвестировать в такие объекты через фонды могут только квалифицированные инвесторы, размер инвестиции при этом составляет от 1 млн рублей.
В коммерческой недвижимости также важны такие понятия, как локация и аллокация. Последнее означает регион размещения, важно, чтобы это был крупный город-миллионник. Что касается локации — объекты недвижимости, входящие в фонд, должны размещаться либо в центре города, либо в непосредственной близи от ведущих транспортных артерий.
Особую роль сейчас играет сектор коммерческой недвижимости — какие-то из них стали бенефициарами пандемии, например склады, какие-то, напротив, пострадали, как торговые центры. Нужно внимательно отслеживать аналитику по каждому сектору перед тем, как выбрать фонд.
Качество коммерческой недвижимости. Повторюсь, если вы не опытный инвестор, то вам лучше остановить свой выбор на фондах, которые инвестируют в недвижимость класса А. Помимо этого, значимые факторы — это ликвидность объектов, входящих в фонд, их заполняемость и целевые арендаторы. Важно, чтобы это были крупные российские или международные компании со сроком аренды, который превышает сроки действия фонда.
Какие риски несут пайщики?
Первый и единственный риск — это низкая ликвидность. Если вы зашли в любую инвестицию, связанную с недвижимостью, выйти из нее сию минуту невозможно — начиная от обычной продажи квартиры и заканчивая паем в инвестиционном фонде. Выйти из фонда и получить доходность к погашению можно только при продаже объектов и завершении деятельности фонда, ежеквартально выплачивается только купонная доходность. В среднем фонды коммерческой недвижимости в России действуют до пяти лет. В них отсутствует механизм автоматической пролонгации, и это не совсем удобно, ведь качественная коммерческая недвижимость стоит миллиарды рублей. Когда заканчивается срок действия фонда, такие объекты необходимо продать, и здесь могут возникнуть проблемы, связанные с текущей конъюнктурой рынка или отсутствием покупателей. В этом случае придется провести общее собрание пайщиков для продления жизни фонда, а это трудно сделать, когда их тысячи.
Не стоит также забывать о том, что ЗПИФы коммерческой недвижимости хоть и являются хорошей альтернативой депозитам, но имеют меньшую ликвидность. Стать пайщиком такого фонда можно только при его формировании или проведении допэмиссии, а выйти — только после окончания срока действия фонда. Повысить ликвидность таких фондов могут планы Московской биржи, которая в 2021 году намеревается создать сервис по размещению паев.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции