если квартира меньше 3 лет в собственности какой налог

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Источник

Продажа квартиры с минимальным сроком владения

Продаете квартиру? Не спешите, сначала посчитайте, срок владения ей. Если срок владения квартирой меньше минимального, будьте готовы заплатить налог 13%.

Благо, есть способы сэкономить. Рассказываем, как продать квартиру меньше 5 лет в собственности, и какие налоги придется платить.

Минимальный срок владения

Общее правило таково, что доходы от продажи недвижимости подоходным налогом не облагаются (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК). Но только при условии, что владеешь ей менее минимального срока.

Как продать квартире меньше 3 лет в собственности без налогов? К сожалению, таких путей не существует. Но если ваша цель – сэкономить, используйте вычет.

Вычет: как сэкономить на налоге?

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

Если продаваемая недвижимость в долевой собственности, сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально размеру их долей или иным образом по договоренности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут использовать вычета лишь по 500 тыс. рублей каждый.

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Какой налог с продажи?

Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет. Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб., сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Шаг 1. Заполняем декларацию

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

Шаг 2. Готовим документы

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

Шаг 4. Уплачиваем налог

Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Источник

Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.

Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.

Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.

Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.

При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.

Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.

Уменьшить доходы на расходы

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

А налог на доходы от этой сделки будет таким:

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Взаимозачет НДФЛ на примере

То есть вы ничего не платите. Но государство вернет вам меньше на начисленную сумму. Если квартиру покупали в браке, можно вернуть не 260 тысяч, а 520 тысяч рублей налога. А по начисленной при продаже сумме провести взаимозачет.

Если вы уже использовали часть вычета, заявите к зачету остаток. Так можно.

Можно ли уменьшить доход от продажи одной квартиры на стоимость новой квартиры

Нет, так сделать нельзя. Уменьшать доход при продаже можно только на те расходы, которые относятся к этой продаваемой квартире. Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, то этот доход уменьшаете на стоимость этой же квартиры при покупке.

Расходы на другую квартиру, которую вы купили за эти деньги, здесь не подойдут.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества

В 2020 году в бюджет поступило 4,25 трлн рублей налога на доходы физических лиц.

Это в том числе и суммы, которые уплачены с продажи имущества. Если продаете машину, квартиру, участок, валюту и даже смартфон, государство надеется получить от вас деньги в виде НДФЛ. Но платить их нужно не всегда, а зачастую можно сильно уменьшить сумму.

Вот все варианты, которые помогут сэкономить на НДФЛ при продаже имущества в разных ситуациях.

Что вы узнаете

Продажа позже минимального срока владения

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Как это работает. Если собственник владел имуществом определенный срок, установленный налоговым кодексом, а потом решил продать, то он не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ. При этом сумма дохода не имеет значения.

Период, по истечении которого не будет налога, называют минимальным сроком владения. Он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от вида имущества и некоторых нюансов.

С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда составляет 3 года.

Например, машину купили 19 августа 2018 года. Значит, с 19 августа 2021 года ее можно продать без налога и декларации.

С недвижимостью сложнее: там срок зависит от способа приобретения, года покупки и даже количества объектов в собственности.

Минимальные сроки владения недвижимостью

Как использовать. Обычно налоговая инспекция контролирует только продажу недвижимости и автомобилей. О сделках по продаже другого имущества она просто не знает, а проконтролировать это сложно. Продажами смартфонов и диванов инспекция не очень интересуется — дальше станет понятно почему.

Если прошел срок минимального владения, то при продаже имущества просто ничего не нужно делать. Налоговой не надо специально сообщать о сделке и доказывать, что вы не обязаны платить НДФЛ. Но иногда возникают вопросы.

Например, в собственности была одна комната, а потом собственник выкупил еще одну, зарегистрировал право собственности на всю квартиру и через год продал ее. В этом случае срок владения считается с даты покупки первой комнаты, а не второй. Но налоговая может не разобраться в этих хитросплетениях и просто увидит, что продан объект, который по документам перешел в собственность год назад.

Продавцу придет письмо: вы, мол, продали недвижимость, мы всё видим, не забудьте подать декларацию и заплатить налог. Но это уведомление еще не означает, что вы что-то должны государству. В спорных ситуациях достаточно просто написать пояснение и приложить подтверждающие документы.

Продажа единственного жилья

Для какого имущества. Для квартир и домов с участками.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Как это работает. С 2020 года единственное жилье можно продать без налога спустя 3 года после покупки, даже если его приобрели с 2016 года. До 2020 года такую квартиру продать без налога не получилось бы, потому что минимальный срок владения составлял 5 лет.

То есть для единственного жилья уменьшили минимальный срок владения для продажи без НДФЛ и декларации. Это касается продажи жилья в таких случаях:

Как использовать. Специально ничего делать не нужно. При продаже единственного жилья спустя 3 года обязанности подавать декларацию и платить налог просто не возникает. Если у налоговой инспекции появятся вопросы, достаточно пояснить ситуацию со сроками владения. Но нужно быть внимательными: жилье должно быть единственным для обоих супругов. Если у кого-то в собственности есть другая недвижимость или доля, для него это будет уже не единственное жилье.

Уменьшение доходов на расходы

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. Из дохода от продажи вычитаются расходы на покупку. НДФЛ начисляется на разницу, а не на весь доход.

Как это работает. Доход от продажи любого имущества можно уменьшить на расходы по его приобретению. НДФЛ нужно платить только с оставшейся суммы. Так можно делать, только если расходы подтверждены документами: платежками, чеками, квитанциями или расписками. Вычитать расходы из доходов при расчете НДФЛ можно даже в том случае, если в году покупки имущества не было официальной зарплаты или задекларированных поступлений.

При продаже квартиры из дохода вычитают расходы на покупку. При продаже машины — сумму, которую заплатили предыдущему собственнику. При продаже смартфона на «Авито» — его стоимость в магазине, где покупали новый. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, можно учесть расходы на покупку той квартиры, что сдали в обмен на новую.

Как использовать. В декларации нужно указать подтвержденные расходы и приложить подтверждающие документы.

Документы о расходах можно приложить в копиях, но нужно иметь под рукой оригиналы. Налоговая может запросить их при проверке.

Уменьшение доходов от продажи на вычет без подтверждения расходов

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. НДФЛ начисляется только на разницу между доходом и вычетом, который положен даже без документов о расходах. Сумма зависит от вида имущества.

Как это работает. Если нет документов о расходах на приобретение имущества, при его продаже все равно предоставляется налоговый вычет. Государство разрешает уменьшать доходы на сумму, которая не превышает установленных лимитов:

Эти лимиты действуют для всех доходов от продажи конкретного вида имущества в одном году.

Например, если продали два автомобиля, а расписки от их прежних владельцев не сохранились, то вычет составит 250 000 Р на обе машины, а не на каждую. Так же и с жильем: при продаже дома и участка, которые строили сами и без документов, вычет составит 1 000 000 Р на дом и участок вместе, а не по миллиону для каждого объекта.

Этот вид вычета можно использовать, даже если есть подтвержденные расходы, но они меньше лимита. Продавец сам выбирает, уменьшить доходы на расходы или на вычет без документов.

Прикладывать документы с подтверждением расходов не нужно.

Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей

Для какого имущества. Для долей в жилье, которые выделены детям при использовании маткапитала.

Как уменьшается налог. Доход от продажи детской доли уменьшается на расходы родителя или его супруга при покупке этой доли.

Как это работает. Когда семья использует для покупки жилья маткапитал, потом нужно выделить доли детям. Это может быть даже по 5% квартиры, но требование нужно соблюдать, а то можно потерять маткапитал и даже квартиру.

Обычно родители выделяют детям доли по соглашению или по дарственной, в любом случае безвозмездно. Минимальный срок владения такими долями отсчитывается у детей с даты регистрации их права собственности, даже если родители заплатили за квартиру пять лет назад.

При продаже детских долей раньше минимального срока владения появится налогооблагаемый доход. С 2017 года его можно уменьшать на расходы родителей, которые те понесли при покупке. Сумма считается пропорционально стоимости выделенной доли.

Эти поправки появились в 2019 году, но заработали задним числом. У семей с детьми, которые раньше заплатили НДФЛ по старым правилам, без учета расходов родителей, еще есть возможность подать уточненную декларацию за 2018 год, чтобы вернуть налог.

Как использовать. При продаже детских долей родителям нужно подать декларацию от имени детей. То есть доходы декларирует именно ребенок. В его декларации нужно указать вычет в размере расходов родителей на покупку той части жилья, что выделена ребенку. Сами родители эту долю расходов в своей декларации при продаже квартиры учесть не смогут.

Для подтверждения родства к декларации нужно приложить свидетельство о рождении и о браке.

Для самих родителей срок владения квартирой будет отсчитываться с даты приобретения. Поэтому на момент продажи у них уже может пройти минимальный срок владения — и налога вообще не будет.

Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении

Для какого имущества. Для недвижимости и транспорта, которые достались в подарок не от близкого родственника.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму, с которой заплатили НДФЛ при получении подарка. Налог начисляется на разницу.

Как это работает. Если квартира, дом или машина достались в подарок не от близкого родственника, с их стоимости нужно заплатить НДФЛ.

В 2019 году это исправили. Теперь доход от продажи подарка не от близкого родственника можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.

Как использовать. При продаже подаренного имущества укажите вычет в сумме, с которой заплатили НДФЛ. Налоговая легко может это проверить, но лучше заранее приложите к декларации подтверждающие документы: декларацию 3-НДФЛ, в которой отражен доход в виде подарка, и платежный документ о перечислении налога на доходы.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

Для какого имущества. Для любого, которое досталось в подарок от близкого родственника или по наследству.

Как уменьшается налог. Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода.

Как это работает. Если близкий родственник подарил недвижимость или машину, налога при дарении нет. При получении наследства от кого угодно — тоже. Но и своих расходов на приобретение, которые можно было бы использовать как вычет при продаже, тоже нет.

Чтобы получатели подарков и наследники могли уменьшить налог, с 2019 года ввели такую норму: доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

До 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 000 000 Р — тот вычет, что дают без подтверждения расходов.

Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры или машины можно уменьшить на расходы наследодателя — то есть человека, который владел имуществом до смерти. Если та же дочь получит от мамы квартиру не в подарок, а по наследству, она тоже сможет уменьшить свои доходы на мамины расходы.

Как использовать. При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя. Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или двоюродного дяди. Если таких документов нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета — тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000 Р для квартир и домов с участками и 250 000 Р для машин, гаражей и недостроенных зданий.

Расскажите близким, почему важно хранить документы о крупных покупках, даже если сами они не собираются ничего продавать при жизни или хотят в будущем подарить имущество. И сами храните расписки, чеки и договоры.

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого

Для какого имущества. Для любого, которое нажито в браке и считается общим.

Как уменьшается налог. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить на расходы другого.

Как это работает. В официальном браке все совместно нажитое имущество считается общим — независимо от того, кто именно числится собственником по документам и кто платил.

Если супруги купили квартиру в браке, а оформили на мужа и он же указан плательщиком, то после распределения долей удобным способом муж может подарить эту квартиру жене — и при продаже она укажет расходы супруга в декларации. Потому что это были общие деньги, когда муж платил за квартиру.

В браке считается, что любой из супругов участвовал в покупке общего имущества — независимо от оформления документов.

Как использовать. При продаже имущества к декларации нужно приложить документы, которые подтверждают расходы, и свидетельство о браке.

Уменьшение доходов на маткапитал

Для какого имущества. Для жилья, на оплату которого потратили маткапитал.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму господдержки.

Как это работает. При продаже квартиры доходы можно уменьшить на расходы, НДФЛ начисляется только на разницу. Расходами считаются только те суммы, что собственник действительно потратил. Но если часть квартиры оплачена маткапиталом, его сумму тоже можно учесть в составе расходов, которые уменьшают налоговую базу при продаже.

Фактически семья тратила не свои деньги, а государственные, но они тоже помогут уменьшить налог.

Например, если дом в деревне купили полностью за маткапитал, вернуть налог с этой суммы нельзя. А вот при продаже этого дома можно учесть сумму маткапитала как расход — она уменьшит доход от продажи.

Если члены семьи продают доли, каждый может учесть ту часть материнского капитала, что пришлась на оплату его доли.

Как использовать. К декларации нужно приложить документы, которые подтверждают, что маткапитал пошел именно на оплату квартиры. Если брали ипотеку, подтверждение не понадобится: там деньги получает банк, а собственник прикладывает документы об оплате в рамках кредитного договора — на всю стоимость жилья. Но если маткапитал переводили напрямую продавцу, нужно подтвердить эту сумму, чтобы учесть ее как расход. Подойдет заявление о распоряжении и уведомление о том, что оно одобрено, а деньги перечислены.

Учет в расходах процентов по ипотеке

Для какого имущества. Для жилья, которое купили в ипотеку.

Как уменьшается налог. В расходы, которые уменьшают доходы для начисления НДФЛ, включаются уплаченные банку проценты.

Как это работает. При продаже жилья доходы можно уменьшить на расходы. Обычно расходами считается стоимость жилья — та сумма, что указана в договоре купли-продажи. Но если квартиру купили в ипотеку и заплатили банку проценты, то и их тоже можно учесть в составе расходов. Налоговая вам об этом, конечно, не расскажет — даже если увидит, что квартира ипотечная, а проценты в декларации не учтены. В налоговом кодексе про это тоже ни слова — но есть разъяснения Минфина, самое свежее из которых теперь у вас под рукой.

А вот расходы на отделку квартиры в расходах при продаже не учитываются. Тоже любопытно: при покупке они считаются расходами и увеличивают налог к возврату, а при продаже — уже нет.

Как использовать. В декларации, где указан доход от продажи квартиры, в составе вычета в сумме документально подтвержденных расходов нужно указать сумму уплаченных процентов. Справки о суммах за все годы нужно заказать в банке. Сейчас это можно сделать в приложениях и личных кабинетах, налоговую устроит такой документ.

Если вы уже подавали декларацию, но не учли там сумму процентов — подайте уточненную и верните переплату по НДФЛ. В 2021 году уточненку можно подать за 2020, 2019 и 2018 годы.

Учет в расходах сумм, выплаченных другим наследникам

Для какого имущества. Для унаследованного имущества.

Как уменьшается налог. Доход от продажи можно уменьшить на сумму компенсаций другим наследникам.

Как это работает. При вступлении в наследство несколько наследников могут договориться, что кто-то получит компенсацию за свою долю деньгами.

Например, наследственная масса — это машина, поделить ее нельзя. Тогда машина перейдет одному из наследников, а остальным он выплатит компенсации за их доли. Если потом продать машину, компенсации можно учесть в составе расходов для уменьшения налоговой базы.

Как использовать. Для подтверждения расходов нужно собрать с наследников расписки или перевести им деньги через банк и приложить квитанции. Факт компенсации подтвердят документы от нотариуса: о компенсации нужно договариваться при оформлении свидетельства, чтобы распределение имущества потом никто не оспорил.

Использование других вычетов в том же году

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. Доход от продажи имущества можно дополнительно уменьшить на вычеты за детей, лечение, обучение и другие, на которые есть право в том же году.

Как использовать. В декларации за один год нужно указать все виды вычетов: не только расходы на покупку имущества, которое продается, но и социальные или за ИИС.

Зачет налога к возврату в счет налога с продажи

Для какого имущества. Для жилья.

Как уменьшается налог. НДФЛ к уплате уменьшается на сумму налога к возврату за тот же год.

Особенность этого вычета в том, что его можно использовать гораздо позже покупки квартиры, а остаток переносится на следующие годы.

И этот вычет поможет уменьшить или не платить налог при продаже жилья: он сформирует сумму НДФЛ к возврату, которую можно зачесть в счет той, что начислена к уплате в бюджет.

В том же году собственник заявляет очередную часть своего имущественного вычета с покупки — получается, что налоговая должна вернуть 60 000 Р налога. Но фактически вернут разницу между этой суммой и налогом к возврату, потому что по декларации произойдет зачет. Вместо 60 000 Р за год собственнику придет 21 000 Р НДФЛ, зато он ничего не заплатит в бюджет с продажи квартиры.

В следующем году можно продолжать использовать вычет и дальше возвращать налог, даже если квартира уже продана. Останется вернуть еще 110 000 Р НДФЛ.

Эта схема помогает и когда у продавца квартиры нет работы по трудовому договору и он не платит налог на доходы физлиц: например, он ИП на упрощенке или ребенок, от имени которого продают долю в квартире. При продаже квартиры такой налогооблагаемый доход появляется — и его можно уменьшить за счет вычета с покупки. Это работает и при покупке квартиры задолго до продажи, и при продаже и покупке новой квартиры в том же году.

Например, семья продала квартиру, для которой использовала маткапитал, — а в ней детские доли. Дети получили доход от продажи, и он больше расходов родителей на эти доли. То есть налог к уплате есть. В том же году семья покупает новую квартиру, покупателями долей тоже становятся дети.

У каждого ребенка появляется право на имущественный вычет при покупке квартиры — даже до 18 лет и даже если дети ходят в детский сад и доходов не получают. Их доход от продажи долей в первой квартире можно уменьшить с помощью вычета при покупке новой в том же году. Тогда НДФЛ с детских долей платить не придется. Но когда дети вырастут, будет считаться, что часть своего лимита имущественного вычета они уже использовали.

Даже если не планируете продавать имущество, храните документы о расходах на покупку. И всегда лучше думать об экономии на налогах при продаже еще в момент приобретения, чтобы правильно все оформить и потом не отдать государству лишнего.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Источник