если квартира в ипотеке можно ли добавить собственника

Как стать вторым собственником в ипотечной квартире?

Недавно вышла замуж. Муж до брака приобрел квартиру в ипотеку. Два года жили гражданским браком, вели совместно хозяйство и выплачивали ипотеку. Финансы по ипотеке списывались с его счета, я вкладывала в оплату ипотеки наличными со своей зарплаты. Теперь, будучи женой, хочу, чтобы меня вписали в собственники квартиры. Сейчас собственником является только муж. Ипотеку продолжаем выплачивать, деньги за нее списываются со счета мужа. Осталось выплатить немного. Как меня вписать вторым собственником квартиры?

По общему правилу, имущество, приобретенное одним из супругов до брака, является личным, а не совместно нажитым имуществом супругов.

При этом супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства.

Верховный Суд РФ (определение от 10.09.2019 № 18-КГ19-82) в аналогичной ситуации указал, что супруги «вправе по своему усмотрению не только изменять режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке, но и включать в брачный договор и в иное соглашение, определяющее имущественное положение его участников, любые, не противоречащие закону условия, в том числе и о распоряжении имуществом, являющимся личным имуществом каждого из супругов. Включение таких условий в брачный договор или в соглашение о разделе имущества не может толковаться как незаконное, так как Семейный кодекс РФ запрета на это не содержит».

В соответствии с нормами семейного законодательства вы можете заключить как брачный договор (ст. 41, 42 Семейного кодекса РФ), так и любое иное соглашение (договор), не противоречащее нормам действующего законодательства, в том числе соглашение о разделе имущества (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ) или соглашение о признании имущества одного из супругов общей совместной или общей долевой собственностью (ст. 37 Семейного кодекса РФ).

Так как квартира, подлежащая разделу между супругами, обременена ипотекой, потребуется согласие залогодержателя (ипотечного банка).

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке. Таким образом, заключить соглашение или брачный договор вы сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, который заключил ваш супруг.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – залогодержателя), может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, в силу прямого указания в законе ваш залогодержатель вправе оспорить соглашение о разделе, заключенное без его согласия.

Источник

Как добавить третьего собственника в ипотечную квартиру?

В современном законодательстве не существует существенных законодательных препятствий для желающих прописаться в квартире, купленной в рассрочку. Для осуществления данного процесса необходимо собрать ряд документов, после чего посетить с ними банк, который выдал кредит на квартиру. Соответственно вы можете прописать в ипотечную квартиру других лиц на общих основаниях, так что действуйте. В собственники включить нельзя.

Николай, добрый день. Спасибо за быстрый ответ. Уточните, пожалуйста, почему нельзя свекровь включить в собственники? из-за того, что она поручитель? но ведь по словам ипотечного менеджера она им будет являться недолго.

Вы и муж будете созаемщиками — а это особая категория стороны по кредитному договору.

Созаемщики — это участники целевого кредитного договора на стороне заемщика, которые несут с ним солидарные обязанности по своевременному и полному исполнению условий договора.

Согласно внутренним регламентам кредитных организаций привлечение граждан в качестве созаемщика обязательно в следующих случаях:

И права, и обязанности созаемщков отражены в условиях кредитного договора. Обязанности имеют солидарный характер — то есть, условия по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, финансовая ответственность в виде неустойки и другие обязательства устанавливаются в отношении всех созаемщиков. И в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитных обязательств титульным заемщиком кредитор вправе потребовать у всех созаемщиков исполнения этих обязательств в силу положений ст. 323 ГК РФ. А созаемщики обязаны исполнить это требование в полном объёме.

Что касается приобретаемого объекта недвижимости, то право на него имеет только супруг заемщика, потому что жилье приобретается в период брака и будет являться совместной собственностью супругов в силу положений ст. 34 СК РФ.

Остальные созаемщики имущественных прав на ипотечное жильё не имеют, хотя тоже могут стать собственниками долей в приобретаемом объекте недвижимости, если принимают финансовое участие в покупке (предоставляют деньги на первоначальный взнос по ипотеке либо погашают части кредита), но такая покупка в долевую собственность возможна лишь при наличии согласия титульного заемщика. То есть, созаемщики должны договориться между собой до вступления в правоотношения в с банком.

Свекровь привлекли в поручители, скорее всего, на период, пока не будет оформлена закладная. После чего её правоотношения с банком прекратятся вовсе.

Не думаю, что она может стать собственником в приобретаемой квартире. Тогда она бы пошла в созаемщики.

Источник

Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих

Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.

Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.

Содержание

Что такое ипотека с созаемщиками

Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.

«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.

Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.

Требования банков к созаемщикам

Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.

Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.

Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».

Поручитель и созаемщик

Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.

Права созаемщика

Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:

Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:

1. Поиск лучших предложений по ипотеке.

2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,

3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:

4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).

5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.

6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.

Банки об ипотеке с созаемщиками

Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:

— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.

Как платить ипотеку с созаемщиками

Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.

Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.

Преимущества и недостатки

Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:

К недостаткам такой ипотеки можно отнести:

По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.

Источник

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека

После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:

развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;

потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;

отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;

смена страны проживания.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная сумма на личные нужды

До 90% от стоимости залоговой недвижимости

Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.

Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:

переоформление займа на другого человека;

рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.

Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.

Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека

Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:

Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.

Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.

Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.

Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.

Кто может стать новым заемщиком

Перечислим варианты переоформления ипотеки.

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

50% от стоимости имеющейся недвижимости

На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.

На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.

На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.

Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки

У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:

возраст в пределах 21-65 лет;

наличие постоянного места работы и стабильного заработка;

временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;

В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.

Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:

трудовую книжку или контракт;

Как переоформить ипотеку – поэтапно:

обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;

собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;

продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;

получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;

дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;

оформить сделку передачи обязательств по кредиту.

На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.

Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.

Ограничения на сделку

Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:

кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;

есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;

заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.

Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».

Ипотека иностранным гражданам

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Условия и документы для оформления ипотеки

Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира

Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита

10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать

© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15

Источник

Права, если есть ипотека

В 2019 году в России банки каждый месяц оформляют примерно 100 тысяч ипотечных кредитов — на 220 млрд рублей. Это как если бы все жители Элисты пошли и взяли в августе ипотеку. А в сентябре — все жители Реутова.

Когда банк дает деньги на покупку квартиры, взамен он берет ее в залог. То есть может отобрать ее и продать, если ипотечник сильно задолжает.

В целом квартира, купленная в ипотеку, — такая же собственность, как и квартира, купленная за свои. Можно сдавать ее, сделать там ремонт, поселить всю семью или указать в завещании.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

Для тех, кто уже взял ипотеку или только собирается, собрали основные права ипотечников. Сохраните табличку со ссылками на нормативные акты или скачайте карточки, чтобы иметь список прав под рукой.

Продать или подарить квартиру с согласия банка

Как это работает. Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться. Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению. Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.

Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:

Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.

Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать. Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.

Хорошо, что есть другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот какие есть способы оформления сделки:

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.

Но запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.

Сдать квартиру внаем

Как это работает. Закон разрешает собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают как раз внаем, то есть другим гражданам для проживания. Аренда — для юридических лиц.

Это правило работает не всегда. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. Если сказано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить. Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру и никого не спрашивать.

Договоры разные. Смотрите свой и не думайте, что во всех остальных написано то же самое.

В договоре может не быть слов «наем», «аренда» и «сдавать квартиру». Зато там может быть написано, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без. Это как раз про наем и аренду.

Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор его требует, последствия могут быть разными:

Делать ремонт на свой вкус

Как это работает. Содержать квартиру в приличном состоянии и проводить в ней ремонт — обязанность собственника квартиры, даже если она и в залоге. В ней можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу. Банк не имеет права определять цвет стен или тип напольного покрытия. Правда, весь дорогой ремонт и неотделимые улучшения тоже перейдут в залог банку.

При ремонте нельзя допускать ухудшения квартиры и уменьшения ее стоимости. Навредить переклейкой обоев, конечно, нельзя — это актуально для серьезного ремонта, связанного с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней усложнит продажу квартиры и может повлиять на ее цену. Для банка это лишние проблемы. Поэтому в договорах об ипотеке часто пишут, что перепланировка квартиры возможна только с разрешения уполномоченных органов. Впрочем, это обязанность всех владельцев квартир, не только ипотечников. Проводить перепланировку без согласования нельзя.

А вот если перепланировка проведена по всем правилам, то в ней нет ничего незаконного. Запретить ее банк не может: это нарушение прав потребителя. Но часто требует заранее согласовать с ним работы, на случай если характеристики квартиры сильно изменятся. Это тоже прописывают в договоре.

Перепланировка меняет технические параметры квартиры, то есть формально изменяется объект залога. Например, была двухкомнатная квартира, а стала трехкомнатная. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку нужно платить дальше.

Прописывать в квартире других людей

Как это работает. Все члены семьи собственника квартиры имеют право пользоваться его жильем. Члены семьи — это супруг, дети и родители. Другие родственники и иные граждане тоже могут считаться членами семьи, если собственник квартиры вселил их к себе в этом качестве. Кроме того, собственник квартиры может разрешать другим людям временно пользоваться его помещением.

Если человек проживает в помещении — временно или постоянно, — он должен рассказать об этом государству, то есть зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Мы обычно называем это пропиской, хотя формально такого термина в законах давно нет. Запретить прописку членов семьи банк не может.

При регистрации сотрудники МВД согласия банка тоже не спрашивают, но просят подтвердить право проживания в квартире. Для этого подойдет договор между собственником и жильцом, свидетельство о рождении ребенка, письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей.

Взять ипотечные каникулы на полгода

Как это работает. Любой человек, который взял ипотеку, имеет право полгода ее не платить, если это его единственное жилье. Это правило действует с 31 июля 2019 года. До этого об отсрочке платежей нужно было индивидуально договариваться с банком. Он мог согласиться или отказать. Теперь право на каникулы действует для всех, условия четко прописаны в законе, а отказать в этом праве банк не может.

Чтобы полгода не платить ипотеку, должны совпадать такие условия:

К трудным жизненным ситуациям закон относит:

Кредитная история во время каникул не пострадает, а квартиру не заберут за долги. Когда отсрочка закончится, нужно будет платить по обычному графику. А в конце кредита — внести платежи, которые пропустили за время каникул. Дополнительные проценты платить не придется.

Договориться с банком об отсрочке или уменьшении платежей

Как это работает. Если денег на выплату кредита нет и права на ипотечные каникулы тоже нет, ипотечник может договориться с банком и изменить условия кредита. Например, продлить срок выплат и уменьшить ежемесячный платеж. Или получить отсрочку выплаты основного долга и какое-то время платить только проценты. Это называется реструктуризацией кредита. В каждом банке свои условия и правила.

Банк может пойти навстречу, если вы объясните ему, что ситуация уважительная и временная. Например, у женщины родился второй ребенок, через полгода она выйдет на работу и восстановит свой уровень дохода. А пока будет платить только проценты, не погашая тело кредита.

Реструктуризация позволяет выиграть время на то, чтобы восстановить источник дохода и сохранить квартиру. Правда, в итоге кредит может обойтись дороже — или банк вообще откажет.

Рефинансировать ипотеку

Как это работает. Если вы взяли ипотеку под 14%, а потом нашли банк, который предлагает ставку 9%, кредит на квартиру можно перевести в этот банк. Это называется рефинансированием, а иногда — перекредитованием. Если новый банк устроит ваша кандидатура как заемщика, он погасит долг перед старым банком и оформит новый кредит. Теперь квартира будет в залоге у нового банка. За счет разницы в процентах можно неплохо сэкономить.

Для рефинансирования необязательно искать новый банк, можно договориться с тем же, что выдал ипотеку. Если ставки по кредитам стабильно снижаются, банку может быть выгодно пойти навстречу и снизить ставку по текущему кредиту — это уменьшит риск того, что вы переведете его в другой банк. Это проще по документам, но соглашаться банк не обязан. В случае отказа надо изучать другие предложения. Запретить переходить из одного банка в другой нельзя.

Погасить кредит досрочно

Как это работает. Кредит, который человек берет на жилье, можно возвращать в любое время. Ограничивать это право банки не могут. Закон специально предусмотрел эти правила, чтобы защищать интересы обычных людей, которые берут у банка деньги для жизни, а не для бизнеса.

Чтобы досрочно погасить кредит, нужно предупредить банк и узнать точный размер остатка долга для погашения на тот день, когда вы хотите внести деньги. Внесете в другой день — сумма будет уже другая. Проценты обычно гасят раз в месяц, но начисляются они каждый день.

Необязательно гасить кредит сразу целиком. Можно делать это время от времени, внося на счет свободные деньги. При досрочном частичном погашении кредита нужно выбрать, что будет сокращаться: общий срок кредита или ежемесячная выплата. Смотрите, что в вашем случае будет более выгодным или более комфортным. Для этих целей есть кредитные калькуляторы.

В договоре об ипотеке могут быть особые правила досрочного погашения. Их обязательно нужно изучить: банк может включить в договор условия, которые сделают частичное погашение невыгодным. Но запретить платить по кредиту больше, чем указано в графике, банк не имеет права. Вы можете взять ипотеку на 15 лет, а погасить через год.

Снизить процент по ипотеке, если родился еще один ребенок

Как это работает. В России действует программа поддержки семей с детьми, по которой можно снизить процент по ипотеке до 6%. На Дальнем Востоке ставка еще ниже — 5%. Причем теперь эта ставка действует на весь срок кредита, а не на три или пять лет, как раньше.

В программе могут участвовать семьи как минимум с двумя детьми или семьи с ребенком-инвалидом. Они могут купить новую квартиру с льготной ставкой по кредиту или рефинансировать по этой ставке действующую ипотеку. Но только на новостройку: вторичное жилье по такой программе купить нельзя. Квартира может строиться или быть в сданном доме: главное, чтобы ее продавал застройщик, а не прежний владелец — физлицо.

В программу можно попасть, если выполняется любое из этих условий:

Дополнительное соглашение о рефинансировании должно быть заключено в рублях и в следующие сроки:

Допустимый остаток задолженности для рефинансирования:

При этом долг по кредиту, который можно рефинансировать, должен составлять максимум 80% от стоимости всего жилья. Как минимум 20% ипотеки нужно выплатить самим. Можно использовать для этого средства материнского капитала.

Пока программа действует. Семьи с несколькими детьми могут заключать дополнительные соглашения о рефинансировании до 2023 года, а семьи с детьми-инвалидами — до 2028 года. На момент публикации условия и сроки такие, но они могут меняться. Например, еще до 14 ноября специального условия о детях-инвалидах в программе не было.

Получить 450 000 Р на погашение ипотеки, если вы многодетный родитель

Как это работает. Еще одна программа поддерживает многодетные семьи. Если в семье рождается третий или последующий ребенок, государство выделяет 450 тысяч рублей из бюджета для погашения ипотеки. Ребенка нужно родить или усыновить с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года.

Деньги можно потратить целиком на досрочное погашение, если долг по ипотеке вместе с процентами больше 450 тысяч рублей. Разделить выплату на две части и забрать себе остаток, к сожалению, нельзя. Если долг меньше суммы господдержки, государство погасит только остаток с процентами, а неиспользованная часть сгорит.

Получить деньги семья может только по одному жилищному кредиту. Но есть большое преимущество перед семейной ипотекой: деньги можно тратить на ипотеку для вторичного жилья и даже если его купили много лет назад. А выделять детям доли никто не требует.

В правилах программы не все очевидно, но она работает. Несколько тысяч семей уже погасили ипотеку за счет господдержки. То есть их долг уменьшился на 450 тысяч рублей, а возвращать эти деньги государству не придется. Подробности можно уточнять в своем банке или у оператора программы — « Дом-рф ».

Потратить на ипотеку материнский капитал

Как это работает. Материнский капитал дают семьям, в которых родился или усыновлен второй или последующий ребенок. Обычно сертификат получает женщина, отцам такие выплаты положены редко: если матери умерли, лишены родительских прав или пропали без вести. Но тратить деньги можно на всю семью.

Размер материнского капитала по годам

Семьи имеют право потратить средства маткапитала на улучшение жилищных условий. Можно сделать это сразу же после рождения детей. Например, 450 тысяч можно потратить на уплату первоначального взноса или погашение долга по ипотеке.

За эти деньги государство потребует выделить детям и их родителям доли в купленной квартире. Для ипотечных квартир это создает дополнительные сложности: выделить доли детям до погашения кредита получится только с согласия банка. Не факт, что он на это согласится. Можно сделать это и после того, как залог будет снят. Тут возникают сложности с продажей ипотечной квартиры, купленной на средства маткапитала, и рефинансированием. Нужно учитывать эти моменты, когда планируете сделку.

Зато можно объединить маткапитал с выплатой для многодетных и при рождении третьего ребенка получить от государства больше 900 тысяч рублей на ипотеку. Две эти программы работают одновременно. А если рефинансировать кредит под 6%, экономия будет еще больше.

Не платить исполнительский сбор, если есть долги по ипотеке

Но тем, кто задолжал по ипотеке, исполнительский сбор можно не платить.

Вот условия для освобождения должников от такого платежа:

Если у заемщика есть ипотека, но накопился невыплаченный долг и квартиру забирают, платить 7% от задолженности не придется. Это право позволяет сэкономить десятки тысяч рублей, если с кредитом все и без того сложно.

Получить вычет за квартиру и за проценты по ипотеке

Как это работает. Налоговая возвращает часть НДФЛ, если купить квартиру в ипотеку. Если заемщик с ипотекой платит налог на доходы по ставке 13%, он может использовать сразу два имущественных вычета: при покупке квартиры и в сумме уплаченных процентов по кредиту.

У таких вычетов есть лимиты:

Вычет налоговая будет считать от тех сумм, что реально были выплачены банку. Если расходы больше лимитов, вернут 13% от максимально возможной суммы, которую установил налоговый кодекс. И только если налог реально начислен или уплачен. С черной зарплаты возвращать нечего.

Вычет по ипотечным процентам хитрый: лимит по нему больше, чем по основному вычету, но использовать его можно только один раз, остаток не переносится на другие квартиры. Оформлять надо так, чтобы использовать по максимуму.

Еще нужно смотреть, когда возникло право собственности. До 2014 года правила были другие: лимита на вычет по процентам не было, а получить его можно было только вместе с основным, по одной и той же квартире. Сейчас они не связаны. Это удобно, если по первой ипотеке вычет по процентам полностью выбирает муж, а жена сохраняет за собой это право до следующей ипотеки.

Завещать ипотечную квартиру

Как это работает. Ипотечник — это собственник квартиры, а не просто заемщик. Он может указать квартиру в завещании и оставить ее кому захочет. Согласие банка на это не нужно. Заемщик может выбирать, кому завещать квартиру: взрослому сыну с хорошей зарплатой или несовершеннолетней дочери-школьнице. Даже если вписать в договор об ипотеке условия по поводу ограничений в завещании, действовать они не будут. Банк вообще не может узнать, кому ипотечник завещал свою недвижимость.

Но когда наследник или наследники вступят в наследство, вместе с квартирой им перейдет и долг. Если завещание не составлять, квартира с долгом все равно перейдет к наследникам, но делить права и долги им будет сложнее.

Чтобы вписать в завещание квартиру в ипотеке, нужно прийти к нотариусу с паспортом. Все остальные документы он может запросить сам в государственных органах. Подтверждать платежи или снимать обременение для завещания не придется. Нотариальный тариф за заверку завещания — 100 рублей. Это если составить завещание самому и не заказывать дополнительных услуг. Если нотариус будет помогать составлять текст завещания — а лучше обратиться к нему за такой помощью, — заплатить придется больше.

Любой человек может отказаться принимать наследство. Если долг по ипотеке кажется неподъемным, в наследство можно не вступать. Тогда и выплачивать кредит не придется. Но получить квартиру с отказом от долгов нельзя.

Отказаться от страховки

Как это работает. По закону положено обязательно застраховать сам объект залога — квартиру. Без этого договор ипотеки банк не заключит. Другие виды страхования необязательные.

Помимо страхования самой квартиры при оформлении ипотеки обычно предлагают застраховать еще что-нибудь :

От этих видов страхования, как и от каких-то других, кроме страхования самой квартиры, можно отказаться. Однако ставка по кредиту при отказе может быть выше. Чаще всего при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банкам виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности, а банк за это снижает процент по ипотеке. Поэтому нужно подсчитать, что будет выгоднее: платить за дополнительные страховки или получить повышенный процент по кредиту.

Соглашаться на дополнительные виды страхования или нет — решение заемщика. Он вправе отказаться от них и обеспечить выплаты во всех критических ситуациях за свой счет. Или не обеспечить. В любом случае страховка — это защита. Если заемщик потеряет работу или заболеет, страховая компания погасит его долг или будет вносить платежи какое-то время. Но если такая защита не нужна или полис уже есть, право ипотечника — отказаться от навязанных услуг.

Не отдавать единственную квартиру в счет других долгов

Как это работает. У граждан нельзя отбирать единственное жилье. Если у семьи одна квартира и есть долги, это жилье не заберут. Но для ипотеки сделали исключение: банк, у которого квартира в залоге, может использовать обеспечение, чтобы забрать свои деньги. Когда человек оформляет залог на квартиру, он соглашается с тем, что банк заберет ее в случае серьезной просрочки. Владелец квартиры получит только деньги от ее продажи, которые останутся после погашения долга.

Но никто, кроме банка, выдавшего кредит, ипотечную квартиру не отберет. У приставов может быть пачка исполнительных производств по административным штрафам, алиментам и долгам по коммуналке, но если квартира единственная — продать ее в счет долга нельзя. Эта норма может очень пригодиться, если в жизни черная полоса и денег хватает только на ипотечные платежи. Разбираться со сложной ситуацией проще, когда знаешь, что завтра есть где ночевать.

Источник