ежегодная индексация тарифа на содержание мкд
ВС РФ признал законной индексацию платы по договору управления МКД «на инфляцию» без решения общего собрания собственников
 |
| dimdimich / Depositphotos.com |
Арбитражные суды признали за управляющей МКД организацией право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников (далее также – ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Верховный Суд Российской Федерации отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ18-22044).
Орган жилнадзора исходил из того, что размер платы за содержание и ремонт был определен общим собранием собственников в 2011 году и с тех пор – собранием же – не менялся. При этом договор управления на случай, если ОСС не примет нового решения об утверждения платы, предусматривал вполне определенный механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги. Однако, по мнению жилнадзора, УК все равно не вправе была в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание и ремонт. (отметим, что данная правовая позиция чрезвычайно широко представлена в судебной практике, например, определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г. № 308-КГ18-21774, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2018 г. № Ф01-6500/17, постановление АС Волго-Вятского округа от 13 июля 2018 г. № Ф01-2620/18, постановление АС Волго-Вятского округа от 3 августа 2018 г. № Ф01-2809/18, постановление АС Северо-Западного округа от 13 сентября 2018 г. № Ф07-9776/18 и другие).
Однако здесь суды сочли, что увеличение УК размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения ОСС помещений об изменении такой платы – в рассматриваемом случае – не нарушает требований действующего законодательства:
Кроме того, суды прислушались к мнению муниципалитета (часть квартир в спорном МКД находится в муниципальной собственности), который – в качестве собственника помещений –подтвердил обоснованность применения УК предусмотренного договорами управления ежегодно расчета размера платы.
ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу органа жилнадзора, указал, что собственники – приняв соответствующее решение ОСС, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями – фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.
Итог: в пересмотре судебных актов по делу в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано.
Отметим, что это первое определение ВС РФ в поддержку возможности УК индексировать размер платы без решения ОСС, если возможность установлена договором управления. Более того, совсем недавно ВС РФ вновь пришел к противоположному выводу (определение от 11 января 2019 г. № 309-КГ18-23161). Напомним, что Минстрой России признает за управляющими МКД организациями право на индексацию размера платы, если соответствующая оговорка есть в договоре управления.
УК вправе сама проиндексировать плату за содержание и ремонт жилья, если это было предусмотрено ранее решением общего собрания собственников в МКД
 |
| glazunofoto@gmail.com / Depositphotos.com |
Размер платы за содержание и ремонт индексируется УК самостоятельно без проведения отдельного общего собрания собственников помещений (ОСС) в МКД, если порядок индексации и изменения данной платы был утвержден общим собранием ранее, одновременно с утверждением договора управления МКД. На это указала Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, пересматривая дело об оспаривании предписания органа ГЖН (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677).
Спорное предписание обязывало управляющую МКД организацию произвести «обратный перерасчет»: ранее УК в одностороннем порядке проиндексировала размер платы за работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, одобренный ОСС, на величину базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата. Такой порядок индексации был предусмотрен договором управления МКД, при этом созыва отдельного ОСС для одобрения индексации договор управления не требовал.
Орган ГЖН счел эту индексацию незаконной (более того, – нарушением лицензионных требований) и потребовал снизить размер платы «обратно» и провести перерасчеты с жителями МКД.
Арбитражные суды первых двух инстанций признали предписание незаконным, но арбитражный суд округа счел, что УК не наделена правом односторонней индексации размера упомянутой платы.
ВС РФ, отменяя решение окружного суда в этой части, указал на следующее:
Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены
Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.
Что входит в цену договора управления
В договоре управления обязательно должна быть указана цена договора и порядок её определения (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Она равна сумме, которую собственники должны заплатить управляющей организации за содержание и текущий ремонт общего имущества дома за весь срок действия договора, а также за управление домом и оказание коммунальных услуг (ст. 154 ЖК РФ).
Как прописать в договоре управления индексацию цены
При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.
Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».
Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.
Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора
Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.
До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.
В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..
Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.
Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, УО для индексации цены договора должна получить согласие собственников помещений МКД вне зависимости от наличия в договоре управления пункта о порядке индексирования. Пример такого решения – апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.
Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.
Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.
В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Данный пункт договора можно сформулировать следующим образом:
«В случае, если инициированное управляющей организацией общее собрание собственников помещений не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного в п. 1 ст. 46 ЖК РФ, управляющая организация вправе без согласования с собственниками помещений к ранее установленной в Перечне на предыдущий год стоимости работ (услуг) применить индексацию с учётом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год (или любая другая экономически обоснованная формула)».
Запомнить
Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.
ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение
В новом выпуске журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» наш эксперт Елена Шерешовец разобрала два похожих по обстоятельствам судебных дела об односторонней индексации УО размера платы за жилое помещение. Их итогом стали прямо противоположные выводы ВС РФ. Читайте мнение юриста по этой неоднозначной ситуации.
ВС РФ по-разному решает вопрос о праве УО индексировать размер платы в одностороннем порядке
Елена Шерешовец в новом видео сравнила два судебных дела об индексации УО размера платы за жилое помещение, в которых Верховный суд РФ высказал противоположные мнения о законности таких действий:
В определении от 5 июля 2019 года по делу № А21-463/2018 ВС РФ признал законной индексацию управляющей организацией размера платы без проведения ОСС. Спустя месяц в определении по делу № А21-6042/2018 – указал на то, что подобные действия УО противоречат жилищному законодательству.
Мнение 1: УО может индексировать размер платы при наличии соответствующего решения ОСС
В деле № А21-463/2018 Госжилинспекция предписала управляющей организации произвести собственникам перерасчёт платы за жилое помещение в соответствии с размером платы, утверждённым ранее собственниками на ОСС, убрав индексацию.
УО с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным. Решение о ежегодной индексации размера платы было принято на общем собрании собственников ещё в 2015 году. Собственники утвердили порядок индексации, что отражено также в договоре управления. Решение этого ОСС оспорено не было.
ВС РФ, основываясь на том, что собственники на общем собрании отдельным вопросом разрешили УО проводить индексацию размера платы, отменил предписание ГЖИ о перерасчёте платы за жильё. Тем самым суд подтвердил законность применения индексации.
Мнение 2: Односторонняя индексация размера платы противоречит жилищному законодательству
Дело № А21-6042/2018 практически идентично разобранному выше судебному процессу. Суды всех инстанций рассмотрели вопрос законности предписания органа ГЖН с требованием к управляющей организации сделать жителям МКД перерасчёт платы без индексации.
Управляющая организация, подавая иск в суд, апеллировала к тем же доводам, что и их коллеги в деле № А21-463/2018: на ОСС собственники установили размер платы и утвердили право УО ежегодно его индексировать без проведения новых собраний. Это условие внесли и в договор управления. Протокол собрания не был оспорен в судебном порядке.
Обстоятельства двух дел идентичны, однако, во втором суды игнорируют решение ОСС. Верховный суд пришёл к выводу, что предусмотренное договором управления одностороннее повышение размера платы без ОСС противоречит нормам жилищного законодательства. Суд указал на то, что УО не имеет права самостоятельно увеличивать размер платы, без отдельного решения общего собрания.
Не рискуйте
Как отметила в видео Елена Шерешовец, главное отличие двух дел не в их обстоятельствах или линии защиты каждой из управляющих организаций, а в том, что во втором деле суды не придали значения решению ОСС об индексации. Верховный суд РФ с разницей в один месяц совершенно по-разному оценил одинаковые обстоятельства.
Эксперт рекомендует управляющим организациям не рисковать, применяя индексацию при повышении размера платы без отдельного решения общего собрания собственников. Даже если это прописано в договоре управления.
Минстрой РФ считает возможной индексацию платы за содержание и ремонт в МКД без решения общего собрания
По мнению специалистов Минстроя РФ, повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в МКД в таком случае не требуется. Указанная позиция обосновывается тем, что условие об индексации определено соглашением управляющей организации с собственниками помещений в МКД, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.
Обращаем внимание, что на практике вопрос о возможности индексации тарифа на содержание и ремонт без дополнительного утверждения общим собранием вызывает множество споров.
Органы государственного жилищного контроля и Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, несмотря на то, что условие об индексации включено в договор управления МКД, привлекают управляющие организации к административной ответственности за действия по изменению размера платы за содержание без утверждения общим собранием.
На основании изложенного рекомендуем управляющим организациям применять проиндексированный в соответствии с условиями договора управления тариф только после утверждения его общим собранием.
Обращаем внимание на то, что за нарушение порядка расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере (ч.2 ст.14.1.3 КоАП РФ):
— для должностных лиц: от 50000 до 100000 рублей или дисквалификация на срок до 3 лет;
— для юридических лиц: от 200000 до 350000 рублей.
Напоминаем, что письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами (п.2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009). Таким образом, содержащиеся в Письме Минстроя РФ от 26.12.2018 N 51876-ОО/04 разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний.
Письмо Минстроя РФ от 26.12.2018 N 51876-ОО/04 официально опубликовано не было.