имеет ли право государство забрать землю
Имеет ли право государство забрать землю
ЗК РФ Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 56.3. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
Об изъятии земельного участка, по которому до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта и не принято решение об изъятии, см. ФЗ от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:
1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);
2) утвержденными проектами планировки территории.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:
1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);
4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.
5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.
8. Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Права государства на землю: может ли правительство отнять земельный участок у собственника
Государство имеет право на отчуждение землевладений у собственника, если речь идет о государственных или муниципальных требованиях. Это утверждение справедливо, когда рассматривается проведение федерального маршрута или иного объекта государственной значимости. Вместе с этим государство должно компенсировать владельцу рыночную стоимость землевладения, а также понесенный ущерб и утерянную выгоду. Итак, рассмотрим подробнее, в каких случаях государство может отнять землю.
Законодательные основания отчуждения землевладений
В случае отчуждения землевладения у собственника, государственными нуждами признаются:
После обширных государственных строек, таких как олимпийские объекты, были приняты многочисленные поправки в земельном законодательстве, регламентирующем процессы отчуждения земельных владений для общегосударственных нужд. Полностью посвящена этому четвертая глава аграрного законодательства. Решение о реквизиции землевладения могут инициировать государственные органы власти, региональные и муниципальные. Новшество, введенное Земельным кодексом: недропользовательские организации, объекты естественных монополий также смогут ходатайствовать в органы власти разных уровней об отчуждении у владельца надела земли. Перечень этих организаций должен быть определен Правительством. Выкупная цена отчуждаемого участка формирует Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Как производится изъятие земельного участка
Для того чтобы произвести изъятие землевладения, необходимо выяснить его принадлежность:
При применении этой нормы есть опасность появления у землевладения сразу двух собственников. Дело в том, что земли, полученные во владение до 1998 года, не занесены в Росреестр, и сведений об этой собственности в официальных источниках нет.
Когда уполномоченными лицами будут найдены собственники, выносится постановление об отбирании искомого участка. В решении должны быть указаны:
В течение 10 дней после вынесения постановления, оно направляется собственнику. Информация о нем располагается на официальном сайте и заносится в Росреестр. Это решение имеет силу в течение трех лет и может быть опротестовано заинтересованными лицами в суде.
Как формируется цена на отчуждаемый участок
Цена на отчуждаемое землевладение формируется на основе результата проверки, как декларирует Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В оценочную стоимость входит не только коммерческая цена самого надела и объектов, находящихся на нем, но и также утерянная выгода и понесенные собственником убытки. На денежную компенсацию могут рассчитывать не только владельцы надела, но и когда осуществляется аренда земли у государства, и лица, владеющие землёй по договору бессрочного пользования. Не вносятся в оценочную ведомость и не подлежат компенсации сооружения, построенные с нарушением разрешений на пользование землевладения или противоречащие договору. Если на участке после уведомления об изъятии были произведены улучшающие или ремонтные работы, они также не подлежат компенсации. Сумма возмещения рассчитывается за два месяца до отправки собственнику договора об отчуждении.
Соглашение об изъятии
С каждым владельцем земельных наделов или объекта недвижимости подписывается соглашение об изъятии. Если собственники согласны, взамен изымаемого земельного надела им могут быть предложены равноценные землевладения.
Проект договора направляется собственнику земли для согласования. В случае положительного решения, собственник подписывает его и направляет в ответственный за данное мероприятие орган. В случае несогласия, он указывает причины, по которым его не устраивает соглашение. Как правило, это выкупная цена. Собственник может приложить документы, доказывающие необходимость корректировки выкупной цены. Это могут быть договора купли-продажи участка или решения независимой экспертизы, которую он проводит за свой счет. Если органы власти сочтут эти доказательства убедительными, размер выплаты будет увеличен.
Если собственник земли не подпишет договор на протяжении трех месяцев, заинтересованные органы власти могут обратиться в суд для вынесения решения и выкупить квартиру у государства вместе с находящейся на нем недвижимой собственностью. Суд, рассмотрев все доказательства и доводы сторон, решает – осуществлять принудительное отчуждение или нет.
Советы владельцу земельного участка
Для того чтобы не оказаться в ситуации изъятия земли неожиданно, хозяевам наделов необходимо подготовиться:
Другие причины изъятия земли у собственника
Земля изымается в случае использования с нарушениями законодательства или если используется не по назначению. Если делянка не используется или не передается в аренду в течение трех лет, она признается невостребованной. Земля, которая значится в собственности невостребованной быть признана не может.
Земельное владение может быть реквизировано в связи с нарушением его использования:
В случае согласия собственника с изъятием по указанным причинам, земля продается с торгов. Если же собственник не согласен, дело передается в суд, и в случае проигрыша землевладельца продается по решению суда.
В каких случаях государство может отобрать земельный участок
Государство действительно может отобрать земельный участок у собственника на совершенно законных основаниях. В законодательстве существует такое понятие, как реквизиция. Разберемся во всех моментах и тонкостях этого процесса.
Что же такое реквизиция
Реквизиция является процедурой временного изъятия у собственника его земельного участка. Процедура предусмотрена законодательством РФ.
По сути, реквизиция – это прекращение права собственности человека на земельный участок на неопределенный срок, например, в связи с наступлением каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Список ЧС, при которых у владельцев могут изыматься земельные участки, устанавливается статьей 242 ГК РФ и статьей 51 ЗК РФ. К таким ЧС относятся аварии, различные стихийные бедствия, эпизоотии – эпидемии заболеваний среди животных, а также эпидемии и пандемии.
Определенной конкретизации обстоятельств нет, поэтому под указанный перечень подходят практически любые серьезные происшествия, создающие опасность для жизни и здоровья собственника земельного участка и его семьи. Предположительный характер подобные случаи носить не должны, то есть для проведения реквизиции должен быть официально объявлен режим чрезвычайной ситуации.
Не следует воспринимать реквизицию земельного участка в качестве меры карательного воздействия. Она ею не является. Цель такой процедуры заключается в спасении людей от опасности, а также защите интересов государства при возникновении угрозы или появлении реальной опасности.
Отнять земельный участок в рамках реквизиции государство может только временно, однако никакого точного срока этого «временного действия» нет. Процедура в обязательном порядке сразу же регистрируется в Росреестре, чтобы собственник не смог совершить никакие сделки с этим земельным участком, так как с момента реквизиции собственник больше не может как-либо распоряжаться своим имуществом, не может сдать участок в аренду, подарить его или продать.
Порядок процедуры
Сама по себе реквизиция является очень спешной процедурой, так как обычно носит срочный характер по установленному определению. По этой причине государство не может соблюдать какие-либо длительные по времени процедуры.
Как правило, процедура начинается с того, что собственник земельного участка получает уведомление о том, что участок реквизирован государством, а потому человек и его семья обязаны покинуть его в срочном порядке. Далее собственник участка должен получить официальный акт о реквизиции земли, который ему должны выдать в том органе, которых изъял земельный участок. А затем, остается только ждать, когда обстоятельства, которые стали причиной проведения реквизиции, исчезнут или будут устранены.
Никаких конкретных сроков по реквизиции земельного участка законодательством не установлено. То есть государство может отнять землю на неопределенный срок. Объясняется это тем, что никто не может заранее знать о том, какая именно чрезвычайная ситуация может возникнуть, и как долго она продлится.
В чем разница между реквизицией и изъятием земельного участка
Эти два понятия путать не стоит, так как они в корне различны, но мало кто об этом задумывается.
Изъятие определенного земельного участка у собственника для нужд государства или муниципалитета проводится с полным прекращением права собственности. Чаще всего такая процедура проводится тогда, когда земля, принадлежащая обычным людям, нужна государству для осуществления каких-то проектов, например, для строительства объекта стратегической важности или для прокладки новой ветки автомобильной дороги.
При этом реквизиция земельного участка у собственника имеет временный характер, чаще всего участок земли отнимают на время действия ЧС. То есть при реквизиции свой земельный участок можно получить обратно, так как действие ЧС имеет внезапный, но временный характер, а вот при его изъятии назад его уже не отдадут, потому что эта процедура запланирована, и решение властей является окончательным.
Однако в обоих случаях – и при реквизиции, и при изъятии земли – собственнику полагается денежное возмещение причиненного ущерба.
Возврат участка при его реквизиции
После проведения реквизиции, так как она носит только временный характер, собственник сможет получить назад свой земельный участок, когда минует опасность, ставшая причиной отъема земли.
Когда ситуация восстановится, то на основании акта о проведенной реквизиции установленное ограничение на пользование земельным участком снимается, и земля возвращается собственнику в полное пользование. При этом собственнику производится и выплата понесенных убытков, возникших при невозможности пользоваться своим участком.
Если при отмене режима ЧС ведомство, проводившее реквизицию, не спешит вернуть участок его владельцу, необходимо обращаться в суд и требовать возврата земельного участка и выплаты компенсации ущерба в судебном порядке.
Компенсация при реквизиции земли
Понятие компенсации при реквизиции земельного участка очень расплывчатое, так как никаких четких цифр законодательством не устанавливается. Ведь просто невозможно предусмотреть все, что может случиться, и те масштабы ущерба, которые могут возникнуть в разных ситуациях.
Бывают и ситуации, когда реквизированный у собственника земельный участок вернуть просто невозможно. Например, участок был изъят в связи с угрозой техногенной катастрофы, которая и произошла, так как предотвратить ее не удалось. В результате огромное пространство подверглось радиационному заражению. Такой участок собственнику уже не вернут, да он ему и не нужен.
Если реквизиция затягивается или участок вернуть невозможно, собственник участка, кроме суммы понесенных убытков, получит и компенсацию стоимости земельного участка, или же власти должны предоставить другой участок взамен реквизированного. А выбор здесь остается уже за человеком – что для него лучше: получить другой участок земли или деньги.
Если сумма компенсации бывшего владельца земельного участка его не устраивает, он может прибегнуть к проведению независимой оценки и оспорить стоимость участка в судебном порядке.
Примеры
Чтобы точно понять, как именно работает реквизиция, рассмотрим ее на примере.
Предположим, что в каком-либо горном районе произошло сильное землетрясение, в результате которого были разрушены дома, погибли люди, с гор сошли камни. На протяжении нескольких дней после этого толчки продолжаются, при этом специалисты дают очень неблагоприятные прогнозы дальнейшего развития событий, а также возможность повторения уже произошедшей ситуации.
В этом случае местные власти в спешном порядке проводят реквизицию земельных участков, эвакуируют людей, выдавая акты. Когда ситуация нормализуется и возвращение станет безопасным, людям будут возвращены их участки, а также будет выплачена компенсация понесенных убытков – разрушения домов, гибели сельскохозяйственных животных, уничтожения плодовых деревьев и различных садовых растений, которые выращивались в качестве продуктов питания.
Или другая ситуация – наводнение. В этом случае власти также реквизируют участки, выдают акты, эвакуируют население и возвращают участки владельцам только после осушения территории, восстановления дорог. При этом возмещается и причиненный ущерб – затопление домов, порча имущества (мебели, техники, вещей), уничтожение огородных посадок и плодовых деревьев, смывание плодородного слоя почвы и т.д.
На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль
Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.
Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.
В связи с этим у меня есть вопросы:
Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.
Когда могут изъять землю
Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.
Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.
Как принимается решение об изъятии
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.
До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.
Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.
Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.
Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.
Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.
Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.
Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.
Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.
Размер компенсации
Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.
Цена выкупа включает в себя:
Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.
Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.
Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.
Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.
Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Соглашение об изъятии
Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.
Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.
На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:
Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.
За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.
Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Что делать с налогами
Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.
Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.
Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.
Что вам делать сейчас
Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.
Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.
Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.