имеет ли право консьерж не пускать в подъезд

Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда.

По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование «для предотвращения аварийных ситуаций».

В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что «в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников» коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

Источник

Как правильно платить консьержке?

Каждый месяц я вместе с другими жильцами дома сдаю консьержке за ее труд по 550 рублей наличными под запись в тетрадочке.

Это немного раздражает. Во-первых, нужно доставать наличку, которой у меня обычно нет. Во-вторых, никто не дает официальные документы на принятую сумму: ни управляющая компания, ни консьержка.

Как обязать управляющую компанию включать плату консьержке в квитанцию за квартиру?

И еще вопрос. Раньше жильцы платили по 450 рублей. Но деньги сдавали не все, и плату подняли до 550, чтобы покрыть долги. Считаю это неправильным. Что делать? Куда бежать?

Решение о найме консьержки вправе принять только общее собрание жильцов под запись в протоколе собрания. Дальше его передают в управляющую компанию ( УК ), она подписывает с консьержем договор и включает плату в квитанцию за квартиру.

Если протокола общего собрания нет, юридически консьержа тоже нет — платить вы не обязаны.

Общее собрание жильцов, УК и консьерж: кто кому что должен

Подъезд и вестибюль — общее имущество многоквартирного дома. Как его обслуживать, содержать и сохранять — решают жильцы. Но не кулуарно, а на общем собрании.

У собрания есть порядок созыва и проведения и итог — протокол, в котором фиксируют принятые решения. В том числе и решение нанять консьержку и оплачивать ее услуги в такой-то сумме. Такое решение будет обязательно для всех жильцов.

УК заключает с консьержкой трудовой либо гражданско-правовой договор и оплачивает ее труд. Деньги с жильцов УК может собирать только по квитанции за квартиру, в которой стоимость услуг консьержки либо входит в общую сумму расходов на общедомовые нужды, либо выделена отдельной строкой. Никаких наличных консьержке в руки под запись в тетрадочку — это незаконно.

Консьерж есть, а протокола общего собрания нет: что делать

Если же вы заинтересованы в услугах консьержки и хотите все упорядочить, то придется созывать общее собрание жильцов. Без этого от наличных и тетрадочки никуда не деться.

Есть протокол общего собрания и консьерж, которому платят наличными

Раз решение незаконное, то и выполнять его вы не обязаны. Как-то ограничить вас в правах пользования общим имуществом дома и тем более квартирой нельзя. При первой же попытке обращайтесь в полицию и судитесь.

Как разбираться? Напишите и отнесите в УК претензию со ссылками на законодательство. Предупредите, что если УК не переведет отношения с консьержкой и жильцами в официальную плоскость, вы обратитесь с жалобами в три инспекции: налоговую, трудовую и региональную жилищную. А заодно и в прокуратуру.

Так, если жилищная инспекция усмотрит в действиях УК нарушение правил управления многоквартирными домами, это штраф 150—250 тысяч рублей по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. А трудовая инспекция за отсутствие договора с консьержкой оштрафует УК на 50—100 тысяч рублей по ч. 4 ст. 5.27 КоАП РФ. Дешевле все сделать по закону.

УК обязана ответить на претензию в течение 30 дней со дня получения бумаги. Иначе — отдельный штраф 5—10 тысяч рублей по ст. 5.59 КоАП РФ.

Если УК пойдет вам навстречу, то вынесет на общее собрание жильцов сумму платы консьержке, а там как договоритесь. Окончательную сумму закрепите в протоколе собрания. Она будет действовать минимум год.

А если не по закону, а по жизни?

Поскольку официально оформлять консьержку хлопотно и долго, а тетрадочка — это просто и быстро, по неписаным правилам вроде ваших живут жильцы многих домов. В поле зрения государства консьержка не попадает, поскольку всех все устраивает.

Но если и попадет, то при устной договоренности жильцов о найме консьержки даже оштрафовать некого. Разве что ее саму за незаконное предпринимательство, но это уж совсем фантастика.

Если у вас как раз устная договоренность, возможно, есть смысл в таком же стиле уточнить и правила пересмотра платы. А также оговорить право жильца переводить деньги на карту консьержки либо карту ее доверенного лица.

Но мы вам этого не советовали.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Как отказаться от услуг консьержек, если никаких консьержек в подъезде нет

Одна московская семья через четыре года после покупки квартиры решила повнимательнее изучить квитанцию об оплате, которую ежемесячно присылает управляющая компания. Оказалось, что в квитанции есть строка с упоминанием неких «дежурных», услуги которых обходились семье в 1411,34 Р в месяц. Но в подъезде никаких дежурных не было.

Семья потребовала от управляющей компании исключить эту сумму из ежемесячных платежей. В ответ управляющая компания попробовала объяснить, что консьержка в доме на самом деле есть, просто сидит в другом подъезде. По словам УК, во всех подъездах дома были установлены камеры, а видео с них выводилось консьержке на пульт, поэтому она прекрасно видела, что происходит в третьем подъезде, где живет семья, удаленно исполняла свои обязанности и следила за порядком в доме.

Семья не согласилась с объяснением УК и пошла в суд, чтобы вернуть свои деньги, уплаченные за виртуальную консьержку.

Аргументы сторон

Семья. Мы живем в этом доме с 2014 года, свидетельство о регистрации права собственности у нас оформлено 19 ноября 2014. После переезда у нас было много других забот и мы не обращали особого внимания на перечень платежей в квитанции. Только в 2018 году мы заметили, что ежемесячно платим за услуги дежурных, хотя вообще-то у нас в подъезде нет ни дежурных, ни консьержей.

Услуги дежурного не входят в минимальный перечень услуг и работ в многоквартирном доме. У нас есть договор с управляющей компанией, и в нем про дежурных также ничего не сказано. Жильцы дома тоже не принимали решения об оказании такой услуги.

Управляющая компания. Эта семья ошибается. Конечно же, такое собрание было. В ноябре 2014 года в доме провели заочное собрание собственников жилья. На нем жильцы решили с 1 октября 2014 года утвердить расходы на услуги дежурных консьержей: 9,68 Р за квадратный метр собственности. Все жильцы обязаны исполнять решение общего собрания, поэтому выставленные за услуги дежурных счета законны. Ничего возвращать этой семье мы не должны.

Что сказали суды

Услуги охраны и консьержей относятся к дополнительным услугам по содержанию общего имущества. Решение о том, нужны жильцам эти услуги или нет, принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома. На таком собрании собственники должны утвердить перечень работ и услуг, условия их оказания и размер оплаты.

Собственники этого дома на общем собрании 5 ноября 2014 года действительно утвердили тариф на работу консьержей и охраны. Дежурный по дому находится в центральном подъезде из трех, там же установлен пульт системы пожарной безопасности и единой домофонной сети сразу на три подъезда. В этом отношении УК все свои обязательства выполняет. Также у дома есть шлагбаум и КПП, где сидит охрана. Эти услуги истица почему-то не оспаривает. Не оспаривает она и протокол общего собрания собственников. Ей не нужны только услуги консьержей.

Мы считаем, что требования истицы необоснованны. Ее семья должна оплачивать предоставляемую услугу в рамках закона. Потому что, согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, что не участвовали в голосовании.

Мы пришли к выводу, что коллеги из районного суда приняли обоснованное решение, и отменять его не собираемся. И вот почему.

Истица ссылается на то, что в договоре с УК ничего не написано об услугах дежурных по подъезду. Но в одном из пунктов этого договора указано, что УК может предоставлять и другие услуги, если их утвердило общее собрание собственников.

Тариф на обслуживание утвержден собранием собственников? Да. Услуга оказывается? Да. То, что дежурный будет сидеть в центральном подъезде, по словам управляющей компании, оговаривалось перед собранием. Сажать дежурных в каждый подъезд было бы гораздо дороже, учитывая то, что они работают вахтовым методом.

Мы оставляем решение районного суда в силе.

Мы внимательно изучили материалы дела и пришли к выводу, что коллеги из нижестоящих судов все напутали. Рассматривая это дело, они нарушили нормы материального и процессуального права. Давайте разбираться.

Суды сказали, что собственники жилья должны оплачивать услуги дежурных по подъезду в силу закона — потому что такое решение якобы было принято на общем собрании. Согласно п.17 постановления правительства РФ от 13.08.2006 № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Но ведь на собрании жильцов, о котором идет речь, этого сделано не было.

То собрание собственников утвердило только тариф на оплату услуг дежурных и охраны. В протоколе собрания нет ничего про перечень услуг консьержей и условия их оказания.

В деле обнаружился еще один договор, который УК заключила с организацией, предоставляющей услуги дежурных. В нем прописан перечень этих услуг и условия работы. Но разве кто-то вообще уполномочивал УК заключать этот договор? Нет. Собрание не давало УК полномочий заключать с кем-либо договоры от имени собственников. Поэтому вывод нижестоящих судов о том, что платежи взимаются с истицы правомерно, неверен.

Суды должны были как следует изучить все представленные доказательства — хотя бы протокол собрания, с которого все началось, — но не сделали этого.

И кстати, в перечне услуг, который представлен в суд как приложение к договору между УК и организацией, отвечающей за консьержей, указано, что дежурные должны знать жильцов в лицо. Кто-то опросил консьержей? Видели ли они когда-нибудь истицу и ее семью? Кто-нибудь проверил, действительно ли нельзя разместить дежурных в каждом подъезде? В решении собрания собственников ничего об этом не сказано.

Пусть районный суд еще раз посмотрит на все документы и переделает решение с учетом замечаний ВС РФ.

Ну ладно, давайте снова изучим представленные документы.

Перечень и порядок оказания услуг есть в приложениях к договору, который УК заключила с организацией, предоставившей услуги консьержей. Там действительно указано, что пост дежурного по дому расположен в подъезде № 2. В нем же находится пульт управления системой пожарной сигнализации и домофон для всех подъездов. Также согласно этому документу консьерж обязан знать жильцов в лицо.

Суд опросил консьержку. Она пояснила, что семью истицы не знает, у них вообще есть свой домофон, поэтому услугами консьержей они практически и не пользуются. В журнале записи у консьержей есть отметки о том, что они один раз заказали пропуск и передали ключи.

Судя по показаниям консьержки, семья истицы услугами консьержа действительно не пользуется. Дежурные для них тоже не делают ничего, за что можно было бы взимать плату.

УК не представила в суд никаких доказательств того, что невозможно держать консьержей в каждом подъезде, а также того, что жильцы дома, когда голосовали на собрании за дежурных, знали об этом. Ну и на собрании действительно не был оговорен перечень работ, выполняемых дежурными, а также условия оказания услуг.

Учитывая все вышесказанное, мы считаем, что платежи за услуги дежурных этой семье начислялись незаконно. УК должна исключить их из платежки для квартиры, в которой проживает истица.

И пусть УК пересчитает начисленную плату за эту услугу за все четыре года: с 19 ноября 2014 по 1 декабря 2018, то есть с момента приобретения права собственности на квартиру и до подачи заявления в суд.

Источник

Об услугах консьержа и его функционале в многоквартирном доме

Одной из дополнительных услуг, которые могут оказывать жителям дома по согласованию с собственниками управляющая организация и ТСЖ, является служба консьержа. Рассказываем о том, кто такой современный консьерж и что входит в его права и обязанности при выполнении работы.

Функционал консьержа зависит от статуса дома и решения собственников

Слово «консьерж» происходит из французского языка от concierge – швейцар, консьерж, привратник. Если раньше таких работников можно было увидеть только в элитных домах, то сегодня собственники помещений в любом многоквартирном доме могут на общем собрании принять решение о найме консьержей.

Однако если для работы консьержа требуется отдельное помещение, например, график его работы – круглосуточный, то такие условия для работника трудно создать в старых домах. В проекте дома не предусмотрено помещение для консьержа.

Консьерж не занимается управлением или содержанием дома – это дело управляющей организации и товарищества собственников жилья, которые и нанимают таких работников от имени собственников. Во время своей «вахты» консьерж отвечает за порядок в подъезде дома, а также избавляет жителей от ненужной рекламы в почтовых ящиках и многочисленных торговых агентов.

Функционал консьержа зависит от класса дома и решения собственников, которые утверждают, что будет входить в обязанности работника, ведь именно им придётся нести расходы по оплате его услуг. В элитных домах консьерж может быть ассистентом, помощником, швейцаром и мажордомом, в домах комфорт-класса – отвечать не только за чистоту в подъездах и пропускной режим, но и, к примеру, принимать письма для жильцов, заказывать такси.

График и условия работы консьержа утверждают собственники на ОСС

Но все-таки большинство домов в России – обычные многоэтажки старой постройки или новострои, и в некоторых из них жители также приняли решение оплачивать услуги консьержей. Они не входят в перечень обязательных для надлежащего содержания общего имущества собственников, поэтому УО или ТСЖ не могут навязать их жителям.

Но если собственники на ОСС всё-таки пришли к мнению, что консьерж нужен, то им следует определить график работы и должностные обязанности такого работника, то есть зачем они нанимают консьержа. От перечня обязанностей будет зависеть и стоимость таких услуг.

График работы зависит от того, могут ли собственники предоставить консьержу отдельное помещение для комфортного проживания со всеми удобствами. Если да, то график вполне может быть круглосуточным. В таком случае придётся нанимать несколько человек, чтобы они сменяли друг друга.

Но чаще встречаются случаи, когда консьерж работает в доме только днём, и ему не требуется помещение для проживания, только так называемая «дежурка».

Нанимают консьержа как сами собственники, заключив трудовой договор, так и УО/ТСЖ от имени жителей дома. При этом консьержем может стать как житель дома, например, пенсионного возраста, так и специально приглашённый работник из агентства.

Перед этим собственники должны определить требования к человеку, который займёт должность консьержа: возраст, наличие опыта такой работы, гражданство, даже уровень знания русского языка, ведь консьержу придётся много общаться с жителями дома и их гостями. Также важны вежливость, коммуникабельность и доброжелательное отношение к людям.

Перечень обязанностей консьержа включается в его должностную инструкцию

Обязанности консьержа, как и любого другого работника, должны быть закреплены в его должностной инструкции. В этом документе фиксируются все требования к должности, а также перечень того, что должен делать консьерж, находясь на работе, за что он отвечает.

Перечень функций консьержа для каждого дома будет отличаться, мы постарались собрать максимально полный их список. Главные требования ко всем консьержам – знать в лицо всех жителей подъезда, дома, а также быть вежливым и корректным.

Список должностных обязанностей консьержа может быть более кратким, а может быть расширен. В некоторых домах жители настолько доверяют своему консьержу, что оставляют ему ключи от квартиры на период отсутствия: полить цветы, выгулять собаку, ликвидировать аварию, если такая случится, пока хозяев нет дома.

Для исполнения им обязанностей консьержа необходимо наделить особыми полномочиями и правами

Консьерж, помимо обязанностей, должен иметь и достаточно широкие права для их выполнения. Например, хорошо бы дать работнику список контактов всех собственников и арендаторов помещений в подъезде/доме на случай, если с ними потребуется срочно связаться. Также ему пригодится в работе план дома, на котором будет отмечено расположение помещений в нём.

При этом в должностную инструкцию следует внести и пункт о том, что консьерж не отвечает за сохранность имущества внутри помещений собственников, а также припаркованных во дворе автомобилей.

Как внести в перечень жилищных услуг УО консьержа и расходы на него

Решение о том, что в многоквартирном доме нужна служба консьержей, могут принять только собственники помещений на общем собрании. Выйти с таким предложением на ОСС может управляющая организация или ТСЖ, доказав, что консьерж улучшит условия проживания в доме, станет помощником в надлежащем содержании общего имущества дома, препятствуя вандализму и оперативно фиксируя поломки и аварии.

Все эти вопросы решаются простым большинством голосов: 50%+1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если домом управляет УО, то собственники должны также проголосовать за включение услуги консьержей в перечень работ и услуг в договоре управления. После этого УО имеет законное право включить в платёжные документы плату за услуги консьержа.

Источник

Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить

Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.

Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.

Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования

Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:

Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:

Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:

Предупредить родных в вотсапе

Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире

Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.

Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.

Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке

Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.

Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.

А дальше будут такие последствия:

Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.

Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра

Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.

Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.

Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.

Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.

А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:

Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.

Разве это не нарушение права на частную собственность?

Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:

Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.

Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?

Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:

На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.

Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:

Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.

Источник