ипотека ограничение по квадратным метрам
На какие частные дома можно будет взять ипотеку в 2021 году
Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.
Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.
Ипотека на ИЖС
На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.
Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.
Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.
Читайте также
Льготная ипотека на частные дома
В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.
В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.
Читайте также
Какие требования к домам под ипотеку
В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.
Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:
Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:
Эскроу для частных домов
Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года.
На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.
«Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов.
В «Дом.РФ» уже разработаны условия по ипотеке на ИЖС помимо льготной программы ипотеки, существующей в банке (указаны выше), требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.
Классическая ипотека для ИЖС
В банке «Дом.РФ» действует и классическая программа для ИЖС. Ставка по данной программе начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн. руб. – Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО, 10 млн. руб. — для остальных регионов. При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства).
Требования к жилому дому:
Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:
Требования к земельному участку:
Требования к застройщику/подрядной организации:
Требования к комплексной застройке ИЖС
Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:
ЦБ спрогнозировал обвал спроса на ипотеку и новостройки после 2025 года
Высокие темпы распространения жилищного кредитования вызывают опасения Центробанка, следует из подготовленной регулятором аналитической записки «Об оценке потенциального спроса на ипотеку». По оценке ЦБ, сделанный в конце первого полугодия 2021 года прогноз по спросу на жилищные кредиты сейчас требует корректировки в сторону понижения. Актуальный ипотечный спрос может быть исчерпан к 2025 году, а в 2026–2030 годах он будет пополняться крайне медленно, прогнозируют в ЦБ.
В документе отмечается, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы может привести к резкому падению спроса в 2026–2030 годах — и это негативно скажется на рынке жилья и строительном секторе. «Устойчивость темпов развития ипотеки в России вызывает опасения», — говорится в аналитической записке ЦБ.
В июне 2021 года Центробанк оценивал максимально платежеспособный ипотечный спрос в России в 9–12 млн домохозяйств. Сейчас в ЦБ считают, что эту оценку нужно снижать. Составители аналитической записки, в частности, отмечают, что наиболее обеспеченные домохозяйства в обозримой перспективе не будут активно интересоваться ипотекой — это снижает прогноз на 1,5 млн семей, до 7,5–10,5 млн. Из этого объема только 30–40% будут выбирать первичное жилье, то есть потенциал спроса на ипотеку на новостройки составит 3–4 млн семей. Дополнительно спрос снижают высокие темпы роста цен на жилье в отдельных регионах и миграция населения из малых городов в мегаполисы. «По нашим оценкам, учет этого фактора требует дополнительного снижения оценки из предыдущего пункта примерно на 1 млн домохозяйств, до 2–3 млн семей», — говорится в аналитической записке ЦБ.
Отчасти отток спроса из-за вышеприведенных факторов, по прогнозам аналитиков, компенсирует рост доходов части семей: к середине 2025 года, считают в ЦБ, около 1 млн домохозяйств начнут зарабатывать достаточно, чтобы задуматься об ипотеке. Это увеличит потенциальный спрос до 3–4 млн семей. Таким образом, по прогнозам регулятора, в период с 2022 по 2025 год ипотеку будут брать не больше 1 млн домохозяйств в год.
«При площади стандартной квартиры 54 кв. м максимальный спрос на новостройки до 2025 года, профинансированный за счет ипотеки на первичном рынке, составит 54 млн кв. м в год, или 216 млн кв. м суммарно до середины 2025 года. Спрос на ипотеку в денежном выражении составит 17,2 трлн руб.», — говорится в записке. Этот показатель примерно соответствует плановым показателям объема ввода жилья, но, подчеркивают в ЦБ, реальный платежеспособный спрос на ипотеку на новостройки будет ниже из-за допущений в оценках.
После 2025 года спрос на ипотеку на новостройки может резко обвалиться, считают авторы документа: большинство потенциальных заемщиков уже оформят кредиты, после чего спрос будет расти «только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений». По прогнозам ЦБ, такой прирост ограничится 250 тыс. семей в год — вчетверо меньше, чем в 2022–2025 годы. «С точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) оптимальным представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года, — считают авторы аналитической записки. — Выдача ипотечных кредитов в таких объемах создаст спрос на новое жилье в объеме 27 млн кв. м в год (чуть более 2 трлн руб.)».
Дополнительное стимулирование ипотеки на новостройки с помощью льготных программ способно «привести к формированию избыточного предложения нового жилья», заключают в ЦБ.
По оценке аналитиков Объединенного кредитного бюро (ОКБ), которые обрабатывают 95% сведений об ипотечных кредитах в России, с января по октябрь 2021 года в стране оформили 1,48 млн ипотечных кредитов на 4,28 трлн руб. — в денежном выражении это больше, чем за весь 2020 год (4,27 трлн руб.). Спрос на ипотеку снижается, отмечают в ОКБ, но за счет заметного роста среднего размера кредита общая сумма взятых в январе — октябре 2021 года жилищных кредитов на 31% больше, чем в тот же период 2020-го. В единицах итоги десяти месяцев текущего года на 12% больше результатов прошлого.
Курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин недавно рассказал о планах по вводу жилья в России на ближайшие годы. В 2021-м, по оценке Хуснуллина, в стране будет введено 86 млн кв. м жилья. До 2030 года планируется сдать около 1 млрд жилых «квадратов».
7% и до 3 млн рублей: как новые условия льготной ипотеки повлияют на сделки
1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.
Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 Р во всех регионах.
Остались последние недели, чтобы оформить ипотеку на прежних условиях. С июля ситуация на рынке может измениться, а для кого-то программа и вовсе окажется недоступной.
Пока документов о продлении нет. Но когда об этом говорит президент, где-то в правительстве уже наверняка печатают постановление — то есть изменения точно вступят в силу. И вот как это может повлиять на ваши планы и рынок в целом.
Кого это касается
Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.
Эта программа появилась в 2020 году как антикризисная мера. Она позволяет взять ипотеку с господдержкой только на новостройку и без рефинансирования. В рамках льготной ипотеки уже оформлено больше 500 тысяч кредитов, а всего планировалось выдать 620 тысяч. Благодаря программе в 2020 году выдано рекордное количество кредитов на жилье — 1,7 млн.
Еще несколько дней банки будут заключать договоры на прежних условиях. Потом все изменится.
Как победить выгорание
Ставка вырастет до 7%
Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.
Вряд ли из-за этого стоит бросаться в омут с головой и брать квартиру без тщательной проверки. Или ту, что не совсем устраивает. Но есть и другие важные изменения.
Максимальная сумма уменьшится до 3 млн рублей
До 1 июля 2021 года она зависит от региона:
Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.
Для крупных городов ограничение минимальной суммы сделает ипотеку практически недоступной — по крайней мере для заемщиков без значительных накоплений. Кредита в размере 3 млн рублей хватит семье, которая переезжает из собственной двушки в трешку. Если продать свою квартиру в Москве за 7 млн, то кредитных денег хватит на покупку жилья за 10 млн. А вот покупать инвестиционные квартиры или вкладываться в жилье с 500 тысячами рублей собственных средств в крупных городах станет невозможно. Или это будет студия на окраине — причем критически маленькой площади и на этапе котлована.
С лимитом в 12 млн рублей возможностей и выбора у заемщиков было гораздо больше. Именно снижение максимальной суммы сильнее всего повлияет на рынок недвижимости, спрос, выбор и цены.
Семейная ипотека под 6% — даже при одном ребенке
Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей. Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить. Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.
Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.
Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.
Как может измениться рынок ипотеки и жилья
Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.
Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.
На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.
Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.
Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.
Цены. При сдержанном спросе есть шанс, что цены уже не будут расти такими темпами. Но и тут есть плохая новость: они и не снизятся. Льготная ипотека — это только одна из причин удорожания жилья. Во многом оно вызвано ростом цен на стройматериалы и услуги. В 2020 году лесоматериалы подорожали на 23%, арматура — на 8,5%, железобетонные панели — на 8,4%. Здесь снижения не предвидится. Наоборот, цены могут даже вырасти. А еще есть проектное финансирование, счета эскроу, рост ставки ЦБ, от которой зависит доступность кредитов для застройщиков, — все это тоже влияет на цены и никуда не денется.
Что с этим делать
Рынок недвижимости — сложная и во многом саморегулируемая сфера. Никто не может точно предсказать, как поведут себя цены в июле. В одном и том же доме они точно будут расти каждый месяц — то есть цена в июле будет выше, чем в апреле. Потому что дом строится, а квартиры дорожают. В этом суть покупки новостроек и долевого строительства.
Покупать квартиру в кредит только из-за возможного удорожания не стоит в любом случае. Нужно оценивать свои возможности, сравнивать варианты сохранения сбережений и считать.
Вот что пока можно учитывать для анализа:
Эксперты оценили доступность жилья после увеличения лимитов по ипотеке
Теперь взять льготный кредит в регионах можно будет на квартиры стоимостью до 6 млн руб., а в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн руб.
Участники рынка о новых лимитах по ипотеке
Участники рынка недвижимости отмечают, что эта мера позитивно отразится на рынке новостроек России. Повышение лимитов существенно расширит возможности выбора жилья, особенно в городах с высокой стоимостью новостроек. Расширенная программа льготной ипотеки привлечет еще больше новых заемщиков, так как сейчас спрос на льготную ипотеку высокий, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».
Увеличение лимитов в два раза позволит расширить список объектов, которые можно приобрести по льготным условиям, и поможет увеличить доступность ипотеки, поддержать спрос на нее со стороны населения, а также будет способствовать динамичному развитию строительной отрасли, отмечают в пресс-службе банка ВТБ.
Программа льготной ипотеки пользуется высоким спросом среди заемщиков. По оценке аналитиков сервиса ЦИАН, после запуска данной программы средний чек ипотечной сделки в столичных новостройках снизился на 1,6 млн руб. Если в апреле средний чек составлял 13,2 млн руб., то в мае он уменьшился до 11,6 млн руб. Средняя площадь ипотечной квартиры также снизилась за прошедший месяц с 58,6 до 53,6 кв. м, подсчитали аналитики. По их оценке, это связано с желанием покупателей уложиться в установленный лимит.
Ранее определенный лимит был явно недостаточным для Москвы, где средняя стоимость квартиры в массовой новостройке уже перевалила за 11 млн руб., отмечает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. По ее словам, в целом по стране также средняя стоимость квартиры в строящихся домах превышает 4,2 млн руб. Таким образом, повышение лимитов позволит вовлечь на рынок больше клиентов, которым теперь не придется откладывать покупку, чтобы собрать средства на первый взнос, считает эксперт.
С этим мнением согласна председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова: «Москва и Санкт-Петербург требуют несколько иного подхода, и для заемщиков в этих городах лимит по льготной ипотеке должен быть увеличен, так как жилье объективно дороже, чем во всех других регионах».
В старых границах Москвы с лимитом в 8 млн руб. (и первоначальном взносе в 20%) для заемщиков было доступно только 36% квартир в новостройках. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке Новой Москвы составляет 7,5 млн руб., а большая часть квартир в продаже (86%) подпадает под лимит льготного кредита, подсчитали в ЦИАН.
Теперь при возможности взять уже 12 млн руб. и минимальном первоначальном взносе 20% покупатели смогут выбрать не только однокомнатные квартиры, но уже и двух- и даже трехкомнатные, что крайне важно, так как основной потребитель нового жилья — это молодые семьи с детьми или планирующие пополнение, говорит Доброхотова. «Так, при кредите 12 млн руб. можно приобрести квартиру стоимостью до 14,2 млн руб. (взнос составит 2,2 млн руб., ипотека на 20 лет). Такие квартиры в Старой Москве предлагаются в 77 различных проектах, в половине из них можно за 14,2 млн руб. купить трехкомнатную квартиру, а в 75 проектах — двухкомнатную», — приводит пример эксперт.
Ждать серьезного увеличения спроса на новостройки после увеличения лимитов по льготной ипотеке не стоит, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. «С момента действия программы было одобрено около 38 тыс. кредитов, а подано заявок свыше 170 тыс., что является небольшой суммой для рынка ипотеки в целом. Кроме того, одобрялся примерно только каждый пятый кредит. Банки сейчас внимательно следят за платежеспособностью клиентов — не потерял ли он работу, не внес ли в качестве первоначального взноса маткапитал — в таком случае кредит, как правило, не одобряют», — говорит аналитик.
По словам Коренева, для многих россиян ставка даже в 6,5% является высокой, так как платежеспособность населения снизилась, многие потеряли работу. «Я думаю, что рынок при льготных условиях и помощи государства все равно заляжет в определенную стагнацию по одной причине — платежеспособный спрос упал настолько низко, что никакие сверхнизкие ставки его не спасут. У многих людей нет денег на ипотеку, даже если бы она была под 0%», — считает аналитик.
Льготная ипотека стала мощным драйвером покупательского спроса и одновременно поддержала строительную отрасль, отмечают в девелоперской «Группе ЛСР». По данным компании, в Санкт-Петербурге число ипотечных сделок на объектах компании увеличилось в мае в 1,5 раза, при этом 82% из них — это именно сделки по программе субсидированной ипотечной ставки.
Увеличенное число участников программы может привести к ее досрочному завершению (1 ноября), так как лимит программы по субсидируемой ипотеке — 740 млрд руб., и значительная часть этих средств либо уже выбрана покупателями, либо находится в стадии одобрения в банках, считают в пресс-службе ЛСР.
«Расширение лимитов по льготной ипотеке повысит спрос на первичное жилье. Экономические цепочки оживятся — ведь рост продаж позволит строить дальше, то есть и производители стройматериалов смогут производить и реализовывать свои товары. В результате вырастет доля ипотеки в общем объеме сделок с новостройками. Мы надеемся, что льготная ипотека будет распространена и на вторичный рынок», — говорит председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Льготная ипотека
Программа льготного кредитования на покупку новостроек под 6,5% годовых запущена по поручению президента.
Оператором программы выступает компания «Дом.РФ». Программа распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Таким образом государство хочет поддержать спрос на новостройки, стабилизировав финансовое состояние девелоперских компаний.
Взять ипотеку по ставке 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Низкая ставка действует в течение всего срока кредита. Изначально в программе максимальная сумма ипотеки составляла 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн руб. — в других регионах России.
О необходимости увеличения суммы лимита говорил вице-премьер правительства Марат Хуснуллин. Изначально первоначальный взнос был установлен на уровне 20% и выше. Однако в конце мая Минфин предложил снизить первый взнос до 15%. Ранее соответствующее поручение давал президент. Ряд банков уже пересмотрели условия программы. Например, в Сбербанке и ВТБ оформить льготный кредит можно, имея на руках 15% от суммы квартиры.
По данным правительства, с начала действия программы российские банки выдали 40 тыс. кредитов, было подано 170 тыс. заявок. Регионами — лидерами по выдаче льготной ипотеки стали Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область.
По подсчетам «Дом.РФ», льготная ипотечная программа позволяет снизить переплату по жилищному кредиту почти на треть — экономия может составить до 2,5 млн руб.