ипотеку лучше брать на максимальный срок или минимальный

«Главная ошибка при оформлении ипотеки». Пересматриваем советы экспертов

Однажды мы наткнулись на такой совет от юриста Артёма Баранова по оформлению ипотеки: «Лучше всего брать кредит на максимально большой срок. Возможность досрочного погашения у вас будет в любом случае, а вот сумму ежемесячного платежа вы таким образом снизите». Кажется, что рекомендация очевидная, но в редакции «Выберу.ру» по этому вопросу возник спор. Одни поддерживали юриста, другие — выступали за то, что нельзя всем людям давать одинаковые советы. Рассмотрим разные жизненные ситуации, чтобы увидеть, когда лучше не пользоваться советом юриста.

_{Слушаю внимательно. Фото: zen. yandex.ru}

Для расчётов будем брать квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Для жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других дорогих городов поясним: во многих регионах за эти деньги можно купить неплохую двухкомнатную квартиру. Для наших задач удобнее взять именно такую цену, потому что мы будем использовать средние по России зарплаты.

Сделаем несколько ипотечных расчётов с разным сроком, используя калькулятор на «Выберу.ру». Процентную ставку возьмём среднюю — 7,9% годовых. Первый взнос — 20%.

Исходные данные:

В таблице наглядно видно, что разница в ежемесячных платежах между минимальным и максимальным сроком — почти 10 000 рублей. Разница в переплате — почти 2 000 000 рублей. Не надо быть экспертом, чтобы понять, что маленький срок в финансовом отношении выгоднее. Однако осилить платёж суммой почти 29 000 рублей сможет не каждый.

Возьмём несколько обычных семей с ипотекой и посмотрим, как впишутся платежи в их жизнь.

Одинокий Иван — убеждённый холостяк, который живёт в своё удовольствие

На основной работе Иван зарабатывает 40 000 рублей, а в свободное время берёт шабашки, что приносит ему ещё 10 000 рублей. Итого ежемесячный доход — 50 000 рублей. Среднестатистический житель России может назвать такие деньги вполне приличными, однако ипотечный платёж в 30 000 рублей для Ивана великоват — он превышает половину дохода и не оставляет средств для развлечений, модной одежды, новой машины, пиццы по пятницам и цветов для подружек.

_{Чтобы вечер удался, утром надо купить цветы. Фото: twitter.com}

Оптимальный срок для ипотеки — 15-20 лет. Однако надо понимать, что Иван платит ипотеку один — во время финансовых трудностей некому будет взять на себя обязательства. Увольнение, затяжная болезнь, лишние расходы сделают Ивана неплатёжеспособным.

Елена и Николай — молодая пара, которая считает, что «сначала надо обеспечить себя жильём, а потом заводить детей»

Доход Елены — 25 000 рублей. Доход Николая — 40 000 рублей. Итого: 65 000 рублей. В погашении ипотеки участвуют родители, бабушки и дедушки обоих супругов, что дополнительно приносит семье 10 000 рублей.

Можно рассмотреть вариант с ипотекой в 10 лет, поскольку платёж составляет меньше половины дохода. На жизнь будет оставаться 45 000 рублей. При экономном ведении хозяйства можно даже откладывать на поездку или новую машину.

Финансовые проблемы при таком платеже семья сможет пережить только с помощью родственников, поскольку одной зарплаты на погашение не хватит.

Что касается детей. Семья их не планирует до погашения ипотеки, но, как говорится, «часики-то тикают». Если вдруг в семье появится ребёнок, с учётом лишних расходов и уменьшившихся на одну зарплату доходов, платёж станет неподъёмным. Однако семья получит маткапитал, которым можно будет погасить часть кредита.

Ксения и Константин — счастливые родители четырёхлетнего Серёжи. Любят детей, поэтому не исключают появление нового члена семьи

Доход Ксении — 20 000 рублей. Доход Константина — 40 000 рублей.

Этой семье лучше подстраховаться и взять ипотеку на максимальный срок, поскольку заработок Ксении нестабилен — она часто уходит на больничный, а в будущем планирует декретный отпуск. Ситуацию с погашением облегчит материнский капитал.

Однако даже при максимальном сроке ипотечный платёж для семьи не очень комфортный, учитывая расходы на двух детей и небольшие декретные выплаты.

_{Может украсть из банка свой ипотечный договор? Фото: zen. yamdex.ru}

Итак, выбирая срок ипотеки, надо смотреть не на советы экспертов, а на свои жизненные условия. Есть перспектива роста зарплаты — можно рискнуть. Есть поддержка от родственников — тоже можно брать маленький срок. Планируются дети или на работе нет стабильности — лучше уменьшить платёж за счёт увеличения срока.

Досрочное погашение

Это главный довод тех, кто ратует за большой срок в пользу маленьких платежей. Повысился доход — вноси двойные платежи. Получил наследство — вноси в счёт ипотеки.

С большими разовыми поступлениями понятно — большинство пустит их на погашение кредита. Но прибавка к зарплате не всегда становится ипотечным платежом, потому что цены в магазинах растут, квартира со временем требует ремонта, а душа отпуска на море и праздника. Не у всех хватает платёжной дисциплины для досрочного погашения.

В тему статьи вспомнился случай. Девушка, будучи незамужней, взяла ипотеку. Потом нашла мужчину, вышла замуж, и избранник переехал к ней в ипотечную квартиру. Была одна зарплата — стало две зарплаты. Девушка погасила кредит за несколько лет. Заметим, что квартира, приобретённая до брака, — собственность одного супруга, а не общая.

Как сделать большой платёж безопасным

Все помнят о рефинансировании с целью снижения процентной ставки, но забывают, что можно изменить договор по сроку и прочим условиям. Если предвидятся сложные времена, можно уменьшить платёж, растянув срок уже действующего кредита. Однако делать это надо до наступления просрочек, иначе банк откажет в рефинансировании.

Ещё один универсальный совет — подушка безопасности. Храните на всякий случай деньги на несколько ежемесячных платежей по ипотеке. Это поможет пережить внезапное увольнение, снижение зарплаты, болезнь и прочие несчастья.

Разные эксперты называют разные платежи в качестве комфортных — 50% дохода, 30% дохода, 25%.

Смотрите по доходу в целом. Например, 50% от 100 000 рублей и 50% от 30 000 рублей — слишком разные суммы. Опирайтесь на прочие расходы. Семье с тремя детьми надо высвобождать больше денег, чем холостяку. По практике можно сказать, что когда на погашение уходит 25-30% дохода, то такая ипотека не напрягает и становится рутиной, к которой можно привыкнуть. 50% даже от приличного дохода — слишком большой платёж, который заставляет жалеть денег.

Источник

Эксперт рассказала, на сколько лет выгоднее брать ипотеку

Ипотека дала сотням тысяч российских семей возможность обзавестись, наконец, собственным жильем. Перед долгожданным новосельем заемщикам придется накопить необходимую сумму на первоначальный взнос, собрать требуемый пакет документов и пройти многоступенчатую процедуру одобрения.

Кредиты на покупку жилья становятся более доступными, появляются льготные программы, и все больше людей решается взять на себя ответственность и приобрести квартиру в долг. Один из главных вопросов, на который должен ответить себе потенциальный собственник — на какой срок брать ипотеку. От этого зачастую зависит процентная ставка и даже вероятность одобрения займа банком. Понятно, что, чем меньше срок, тем выгоднее условия и, соответственно, меньше переплата. Однако всегда есть риск, что доход семьи может сократиться, и тогда ежемесячные выплаты окажутся не по силам.

Самостоятельно разобраться во всех нюансах неподготовленному человеку бывает нелегко. Мы побеседовали с Татьяной Решетниковой, заместителем руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», и получили исчерпывающие ответы на наиболее насущные вопросы касаемо того, какой срок ипотеки выгоднее.

Существуют ли фиксированные сроки, на которые можно брать ипотеку?

«Как таковых фиксированных сроков, на которые можно брать ипотеку, у банков нет, однако, есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В большинстве банков срок, на который можно взять ипотеку находится в диапазоне от 1 года до 30 лет. Плюс есть ограничения по предельному возрасту заемщика и созаемщиков, как правило, на момент окончания срока кредитования он должен быть не выше 65-85 лет, и здесь все зависит от индивидуальных условий каждого банка», — говорит Татьяна Решетникова.

На сколько лет выгоднее брать ипотеку? Действительно ли выгодна ипотека на длительный срок?

Итак, банки предлагают ипотеку на 1, 2, 3, 5, 7, 10, 15, 20 и даже 30 лет. Так какой же вариант предпочтителен?

Оптимальный срок погашения ипотечного кредита — 7 лет, но с целью минимизации рисков лучше оформлять на максимально возможный срок, а затем стремиться выплатить его за счет досрочного погашения в этот период.

«Долгосрочная ипотека, однозначно, выгодна, но не заемщикам, а банкам. Банки заинтересованы в выдаче максимальной суммы кредита, чтобы заемщик был ограничен финансово в возможности досрочного погашения, по крайней мере первые несколько лет. Мы же обычно рекомендуем постепенно заниматься улучшением жилищных условий, а не оформлять сразу большой кредит. Например, можно взять ипотеку на 20 лет сразу на большую квартиру или сначала оформить кредит на 6 лет, и приобрести недвижимость меньшей стоимости. Даже три такие шестилетки будут выгоднее первого варианта в 2,5 раза! При этом увеличение жилья идет параллельно с ростом потребности, как в отношении площади квартиры, так и ее расположения», — комментирует специалист.

Влияет ли срок кредита на вероятность одобрения?

«Несомненно, есть влияние срока кредитования на вероятность положительного решения по кредиту. И это проверено на практике. Нередко к нам обращаются те, кто не может получить одобрение по ипотеке, и мы подбираем для них оптимальные условия кредитования и подходящую программу у банков. Тестировали в реальных ситуациях, когда заявка после отказа подается повторно с изменением срока. Ситуации бывают разные, где-то необходимо увеличить срок, чтобы сократить сумму ежемесячного платежа, в других случаях, напротив, — уменьшить срок, чтобы возраст заемщика на момент планируемого срока выплаты кредита не был критическим для банка. Есть и чисто брокерские хитрости, когда срок кредитования запрашивается некратный 5, например, 24 года и 6 месяцев — это позволяет добиться индивидуального рассмотрения заявки на кредит при нестандартной ситуации у заемщика, когда ему отказывают на этапе автоматической проверки. Многие сложности с одобрением ипотечного кредита у некоторых заемщиков можно реально решить только эмпирическим путем с привлечением ипотечных брокеров», — отвечает Решетникова.

Можно ли погасить ипотеку досрочно? Насколько это выгодно, и не возражают ли банки против такого развития событий? Не предусмотрено ли штрафных санкций за досрочное погашение?

Гасить ипотечный кредит досрочно не только можно, но и нужно. Полное или частичное досрочное погашение разрешено на любом сроке. При этом банки имеют право начислить проценты только за фактическое время пользования кредитом и на фактическую сумму остатка долга ежемесячно.

«Поэтому безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить по собственному графику с ежемесячным, пусть и минимальным, но досрочным погашением. Таким образом, обязательный платеж получится минимальный, а переплата будет по факту реального пользования кредита, а значит значительно ниже той, что могла бы быть, если платить строго по графику. Поэтому обычно своим клиентам мы рекомендуем выбирать максимально возможный срок кредита по той или иной программе, но при этом индивидуальный график формировать из расчета выплаты ипотеки в течение 7 лет как раз за счет досрочного погашения», — отмечает риелтор.

Таким образом, по мнению нашего эксперта, 7 лет является оптимальным сроком для ипотечного кредита, при котором сохраняется баланс между размером ежемесячного взноса и переплатой по кредиту. Но это стандартная ситуация, а нужно учитывать и индивидуальные особенности каждого конкретного случая.

Источник

Что выгоднее: брать кредит на меньшую сумму или взять большой, но погасить досрочно?

Собираюсь брать ипотеку на квартиру стоимостью 10,6 млн рублей. Ставка — 8,4%. Есть 2,12 млн на первоначальный взнос, и еще остаются свободные 900 тысяч.

Если я на второй день действия кредита положу эти 900 тысяч рублей в счет досрочного погашения, то платеж уменьшится. Допустим, будет не 64 тысячи, а на 10 тысяч меньше. Тогда во все последующие месяцы за счет этой разницы я смогу погашать тело кредита досрочно. И таким образом уменьшить срок с 30 до 20 лет.

Выгодно ли погасить свободными деньгами кредит на второй день или же лучше сразу взять меньшую сумму?

Павел, насколько я поняла, вы ищете способ заплатить как можно меньше процентов по ипотеке. Самый выгодный вариант — сразу сделать больший первоначальный взнос, а потом вносить досрочные платежи согласно вашему плану. Объясню все на примерах.

Для наглядности расчетов я буду использовать кредитный калькулятор.

Ваша переплата, если внести деньги на второй день

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Для удобства округлим, что вы планируете ежемесячно вносить дополнительные 7000 Р на частичное досрочное погашение, пока не выплатите кредит. Уменьшать будете срок платежа. Вот что получится в таком случае.

Р с уменьшением срока кредита, переплата снизится до 8 337 934 Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

За счет ежемесячного частичного досрочного погашения вы сможете:

Разница большая. А теперь давайте посмотрим, что будет, если вы сразу сделаете больший первоначальный взнос и будете ежемесячно вносить сумму на досрочное погашение.

Как победить выгорание

Ваша переплата, если сразу сделать большой первоначальный взнос

Почему так происходит

Мы разбирали порядок выплаты долга на очень грубых примерах. Не учитывали, в какой точно день вы будете брать ипотеку, плату по страховой программе, а размер досрочного погашения указывали примерно.

Формула расчета платы по ипотечному кредиту очень сложная, и в каждом банке есть свои нюансы. Так, иногда бывает, что заемщик вносит небольшую сумму на частичное досрочное погашение, а платеж все равно немного увеличивается.

При этом основные правила остаются неизменными: чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредита, тем меньшую сумму вам нужно будет взять в долг у банка и тем меньше будет сумма переплаты.

Я бы рекомендовала сделать больший первоначальный взнос, а потом по возможности вносить частичное досрочное погашение.

Если ваша цель — быстрее выплатить кредит, то при досрочном погашении уменьшайте срок выплаты. При этом лучше сразу взять ипотеку на меньший срок — 20 лет, а потом вносить платежи на частичное досрочное погашение.

Вы рассчитываете ипотеку на большой срок, а в жизни случается всякое. Когда не уверены в своих силах, лучше вносить частичное досрочное погашение, снижая платеж. Лишние деньги всегда можно использовать, чтобы погасить ипотеку досрочно, как это делает Максим Кайнер. Если что-то пойдет не по плану, с меньшим платежом проще переждать возникшие трудности.

Более того, страховка по ипотеке чаще всего рассчитывается исходя из первоначально взятой суммы. Если вы внесете частичное досрочное погашение на второй день после того, как возьмете ипотеку, плата за страховку все равно будет рассчитываться исходя из той суммы, которую вы взяли. И она будет выше, чем если бы вы взяли меньшую сумму.

Но в целом банкам все равно, погасите вы кредит досрочно или будете платить весь срок. Им важно, чтобы вы платили без просрочек.

Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

Валентин,
Тоже хотел написать, что автор не очень разбирается в вопросе и вместо её вычислений можно было просто посчитать процент за 1 день от 900 тысяч и упомянуть про страховку.

Vadim, при увеличении срока может увеличиваться ставка. На это стоит обратить внимание при подборе срока.

Источник

Ипотека: на сколько лет ее дают и кому

Оформление кредита на недвижимость – ответственный шаг, перед которым клиенты внимательно изучают и сравнивают условия банков. Помимо основных требований финансово-кредитных организаций (процентной ставки и первоначального взноса), клиентов интересует на сколько лет и кому дают ипотеку? Постараемся в этой статье ответить на поставленные вопросы.

Средним сроком, на который дается ипотека, принято считать 15 лет. Этот период достаточно долгий, чтобы быть по силам семейному бюджету, и позволяет не переплачивать кредит лишние 5 – 10 лет. Выделяют 3 вида долговых обязательств:

Краткосрочная – выдается на срок до 10 лет;

Среднесрочная – период действия составляет от 10 до 20 лет;

Долгосрочная – срок кредитования составляет от 20 до 30 лет.

Максимальный срок, на сколько дается ипотека в России сегодня, составляет 30 лет. Подобные условия предлагают несколько крупнейших банков, имеющих господдержку. Большинство финансово-кредитных организаций выдают кредит на недвижимость не более, чем на 25 лет. Минимальный срок как правило составляет 3 – 5 лет.

Например, в «Росбанк Дом» минимальный срок кредитования составляет 3 года, максимальный – 25 лет.

Вне зависимости от того, на сколько лет выдается ипотека на квартиру, дом или комнату, условия по ипотечным кредитам идентичны. Различие с учетом типа недвижимости будет отражаться на процентной ставке по кредиту, первоначальном взносе.

Большинство банков предусматривают досрочное погашение ипотеки. Если Вы изначально брали кредит на 15-20 лет, его можно будет выплатить на 5-7 лет быстрее. Правда, вносить платежи выше установленного выгодно в первые годы действия договора. Выплачивать досрочно кредит на большие сроки (25 лет) становится невыгодно.

Кому и на сколько лет дают ипотеку

Срок кредитования зависит от нескольких факторов:

уровень дохода клиента,

размер первоначального взноса.

Большинство российских банков устанавливают возрастные рамки. Стандартный вариант – клиенту не менее 21 год на момент подписания договора, не более 65 на момент погашения кредита. Увеличить срок по ипотеке пенсионерам можно при наличии залоговой недвижимости.

В зависимости от того, на какой срок дается ипотека, меняются требования к клиентам.

Ипотека на 5 – 10 лет предполагает наименьшую переплату. Естественно, ежемесячные платежи будут большими. Рассчитывать на одобрение подобного кредита на недвижимость могут заемщики с высоким уровнем дохода, либо ожидающие денежные поступления в ближайшее время. Снизить долговую нагрузки помогут досрочные выплаты. Важно соотнести все риски. Ведь, если появятся просрочки, банк может выставить залоговое имущество на торги.

Ипотека на 15 лет – оптимальный вариант, при котором соблюдается баланс между переплатой и ежемесячной нагрузкой на семейный бюджет, связанной с выплатой кредита.

Ипотека на 20 лет и более рассчитана на заёмщиков со стабильным, но низким доходом. Переплата в этом случае будет большая. Зато риски, обусловленные потерей платежеспособности, минимальные. Досрочное погашение в подобного рода ипотеке неоправданно с финансовой точки зрения.

Как видим, часто условия напрямую связаны с тем, кому дают ипотеку. Совсем молодой или напротив пожилой заемщик с невысокой платежеспособностью не могут рассчитывать на те же условия, что и клиенты среднего возраста со стабильным высоким доходом.

На сколько лет выгодно брать кредит на недвижимость

Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплаты по кредиту, процентную ставку, сумму ежемесячного платежа. Эксперты по возможности рекомендуют выбирать среднесрочную ипотеку. Идеальный период 10 – 15 лет, которую реально погасить, при этом не переплатив. Чем больше срок, тем выше размер переплаты.

Чем раньше заемщик рассчитается с банком по ипотечному кредиту, тем меньше он потеряет в деньгах и ликвидности приобретенной недвижимости. Уменьшить нагрузку можно с помощью периодических досрочных выплат.

Стоит напомнить о праве заемщика рефинансировать ипотеку в том же банке или другом кредитном учреждении с более выгодными условиями. При оформлении нового ипотечного договора может быть изменен срок действия долгового обязательства.

Планируя взять кредит на недвижимость, важно посмотреть на себя глазами банка. Срок, на который выдается ипотека, будет зависеть от уровня доверия. Распланируйте семейный бюджет, учитывая, что следующие 15 лет будете выплачивать кредит. Постарайтесь вносить более высокие платежи в первые годы выплаты ипотеки. Уточните возможность рефинансирования.

Источник

Банки повышают проценты по ипотеке. Стоит ли покупать жилье сейчас

Почему выросли ипотечные ставки

Основной причиной повышения ставок по ипотеке стало ужесточение денежно-кредитной политики государства. Она, в свою очередь, призвана противодействовать разгоняющейся инфляции, которая по итогам октября 2021 года составила 8,13% в годовом выражении (данные Министерства экономики). Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании комитета Госдумы по финансовым рынкам 15 ноября 2021 года предупредила, что ключевая ставка будет повышаться и далее, а ее снижения до 5–6% не стоит ожидать ранее середины 2023 года.

«ЦБ обязательно должен вмешаться, чтобы предотвратить рост инфляции. Именно поэтому мы повысили ставку на последнем заседании до 7,5% и, возможно, будем рассматривать необходимость дальнейшего повышения на ближайших заседаниях», — заявила Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.

ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция вернется к целевому уровню в 4% не раньше середины 2023 года, а следующие 1,5 года пройдут в условиях высоких инфляционных рисков.

Банк России шесть раз повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п., до 7,5%. Следующее заседание ЦБ РФ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря 2021 года.

Повышение ключевой ставки в конце октября до 7,5% ожидаемо привело к росту ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечным. Сбербанк, который выдает каждую вторую ипотеку в стране, повысил базовые ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках до 8,8%, а на вторичное жилье — до 9,1%. Вслед за ним о грядущем увеличении ставок до 9% для новостроек и готового жилья с 22 ноября заявил ВТБ — второй по сумме выдаваемых ипотек игрок рынка. С 22 октября, с момента последнего заседания ЦБ РФ, ставки по ипотеке уже повысили девять кредитных организаций из топ-15, на который приходится самый большой объем выдачи ипотек в денежном выражении.

По данным «Дом.РФ», в январе 2021-го ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,90% и 8,13% соответственно. Ставки перешли к росту в марте, когда Банк России начал ужесточать кредитно-денежную политику. На 7 ноября среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 8,64%, на вторичном рынке — 8,83%. По данным «ЦИАН.Аналитика», средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на 14 ноября составляет 8,9% (ставка рассчитана на основе предложений восьми банков — партнеров ЦИАН, все они входят в топ-15 игроков ипотечного рынка).

Очередное повышение ключевой ставки вызвал новый раунд роста ставок по кредитам.

Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку

Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит. Большинство экспертов склоняются к мысли, что максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель жилья сейчас, это на стагнацию (замедление темпа роста) цен.

На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, убежден руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. «Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил эксперт.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает, что продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям.

«Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж. Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга. Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена», — отметил эксперт.

На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса. «В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся. Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года», — говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.

На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть еще один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жилье подороже, и оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал.

«Рынок вторичного жилья — это множество собственников, и даже с учетом роста ставок по кредиту, чтобы снизилась цена, должно пройти время. Цена объекта снижается, если долго нет звонков по рекламе, нет просмотров. Особенно, если мы говорим о физических лицах, которые самостоятельно выставляют объекты на открытых площадках. Рынок реагирует медленно. Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса», — рассуждает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас

Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств. При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль. Большинство респондентов (66%) полагают, что покупка недвижимости — более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад. 58% опрошенных считают вложения в недвижимость не менее надежным, чем депозиты.

Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.

«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования, — отмечает Алексей Попов. — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах. С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться».

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. «Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля. Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может».

Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за ₽10 млн, а за ₽14,1 млн, а в 20-летнем периоде — за ₽19 млн.

Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.

Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию. Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову. Никто не прогнозировал такого роста цен, не было таких прецедентов».

Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.

«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам. Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса. При тех низких ставках, которые были до повышения, это особенно заметно. Например, стало понятно, что выгоднее покупать жилье, чем арендовать его», — отметил эксперт.

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Источник