ипотеку можно взять в исламе
Как взять ипотеку по Шариату?
Как известно, ипотечное кредитования, предполагает ссудный процент, что неприемлемо с точки зрения Ислама. Как же быть тем, кто стремиться осуществлять свою деятельность, не выходя за рамки дозволенного? Мусульмане могут воспользоваться исламским методом финансирования – мушарака, точнее одной из её форм – «убывающая мушарака». Подробнее в материале Мухаммада Таки Усмани.
В соответствии с моделью «убывающая мушарака» финансист и клиент участвуют в совместной собственности на недвижимость, оборудование или коммерческое предприятие. Доля финансиста разделяется на определённое количество частей, подразумевается, что клиент будет периодически выкупать эти части, представляющие долю финансиста, увеличивая свою долю до тех пор, пока все доли финансиста не будут выкуплены полностью, а право собственности на имущество или коммерческое предприятие будет полностью принадлежать клиенту.
Убывающая мушарака, основанная на описанной модели, имеет различные формы в различных операциях. Наиболее часто она используется в жилищном финансировании.
К примеру, клиент хочет купить дом, однако не имеет для этого достаточных средств. Он обращается к финансисту, который дает свое согласие на участие в покупке этого дома. В результате 20 % цены оплачивается клиентом, 80 % — финансистом. Таким образом, финансисту принадлежит 80 % собственности дома, в то время как клиенту принадлежит 20 %. После приобретения имущества совместно клиент использует его для собственного проживания и платит аренду финансисту за использование его доли в этом имуществе. В то же время доля финансиста делится на восемь одинаковых частей, каждая из которых представляет 10 % от собственности на этот дом. Клиент даёт обещание финансисту о том, что он будет выкупать по одной части каждые три месяца. После истечения первых трёх месяцев он выкупает одну часть доли финансиста, выплачивая одну десятую цены за дом. Это уменьшает долю финансиста с 80 % до 70 %. Следовательно, аренда, выплачиваемая финансисту, также снижается на этот уровень. В конце второго периода он выкупает вторую часть, увеличивая свою долю в имуществе до 40 % и уменьшая долю финансиста до 60 %, а значит, и размер арендной платы пропорционально данной доле. Этот процесс осуществляется подобным образом до истечения двух лет, до тех пор, пока клиент не выкупит всю долю финансиста, доведя её до нуля и увеличив свою долю до 100 %.
Подобное соглашение позволяет финансисту получать арендную плату в соответствии с его долей в собственности на имущество и периодический возврат на сумму капитала посредством выкупа его доли в собственности.
Жилищное финансирование на основе модели убывающей мушарака
Предложенная модель состоит из следующих операций:
1. Создание совместной собственности на имущество (шарикат аль-мильк).
2. Предоставление доли финансиста в аренду клиенту.
3. Предоставление обещания со стороны клиента на покупку частей доли финансиста.
4. Покупка частей на различных этапах.
5. Соотнесение арендных платежей в соответствии с уменьшением доли финансиста в имуществе.
Рассмотрим каждую составляющую этой модели более подробно.
Из приведённых пунктов видно, что каждая из упомянутых операций дозволена по своей сути, однако вопрос заключается в том, могут ли они быть комбинированы в одном контракте. Ответ: если все эти операции будут комбинированы между собой таким образом, что каждая из них будет условием совершения другой, то это не будет дозволенным, с точки зрения шариата, так как весьма значимым правилом исламской правовой системы является то, что один контракт не может быть предусловием другого контракта. Однако предложенная схема может предполагать, что вместо того, чтобы делать два контракта взаимообусловленными, можно использовать одностороннее обещание со стороны клиента, во-первых, взять в аренду долю финансиста и оплачивать согласованную ренту, во-вторых, выкупать различные части доли финансиста в жилье на различных этапах. Подобное предложение приводит нас к четвёртому вопросу, который заключается в возможности принуждения к исполнению обещания.
Относительно обещания сделать что-либо преобладает убеждение, что оно создает лишь моральное обязательство, которое не может принуждаться к исполнению посредством представителей закона. Однако существует множество исламских правоведов, которые придерживаются мнения, что обещания могут принуждаться к исполнению, что представители закона могут заставить обещающего выполнить свое обещание, в особенности в контексте коммерческих отношений. Можно привести рассуждения некоторых маликитских и ханафитских правоведов, которые утверждали, что обещания могут принуждаться к исполнению с помощью представителей закона в случае необходимости. Ханафитские правоведы адаптировали это мнение в отношении определённого вида сделок купли-продажи, которое называется «бай биль-уафа». Бай’ биль-вафа — это специальный вид договора купли-продажи, в соответствии с которым покупатель обещает продавцу, что в любое время, когда последний вернет ему плату за дом, покупатель перепродаст ему обратно этот дом. Подобный договор был очень популярен в странах Средней Азии, и ханафитские правоведы считали, что перепродажа дома его изначальному продавцу, будучи условием первоначального договора купли-продажи, не дозволена. Если же изначальная продажа осуществлена без подобного условия, но после её осуществления покупателем было дано обещание перепродать дом её изначальному продавцу в любое время, когда продавец предложит за него ту же плату, то подобное обещание является допустимым, оно создает не только моральное обязательство, но и может быть принуждаемым к исполнению правом изначального продавца. Исламские правоведы дозволили соглашения подобного рода, основывая своё мнение на принципе:
قد تجعل المواعيد لازمة الحاجة الناس
«Обещание может быть принуждаемым к исполнению при наличии подобной нужды у общества в целом».
Кто-то может возразить: если обещание обратной продажи будет сделано до вступления в непосредственную продажу, это равносильно тому, что будет поставлено условие самой продажи, так как обещание будет обусловлено между сторонами в момент вступления в продажу, следовательно, даже если эта продажа будет осуществлена без дополнительного условия, она должна рассматриваться как обусловленная, так как ей предшествовало обусловленное обещание.
Ответом на это возражение может быть то, что существует большая разница между тем, чтобы поставить условие продажи, и тем, чтобы сделать отдельное обещание, не делая его условием. Если условие ясно упомянуто в момент продажи, то это означает: продажа будет считаться действительной, только если это условие будет выполнено, а это имеет такой смысл: если условие не будет выполненным в будущем, то сделка будет считаться недействительной. Это делает контракт купли-продажи зависящим от будущих обстоятельств, которые могут как произойти, так и не произойти. Это приводит к неопределённости (гарар) в контракте, что полностью запрещается шариатом.
Когда продажа не имеет никаких дополнительных условий, но одна из сторон дала отдельное обещание сделать что-либо, то эта продажа не может быть зависимой или обусловленной выполнением этого обещания. Даже если обещающий откажется от своего обещания, сделка будет считаться имеющей силу. Максимум, что может быть сделано, — это принуждение к выполнению обещания посредством представителей закона. Если сторона не способна выполнить своего обещания, то другая сторона может потребовать возместить ущерб, понесённый в результате этого.
Таким образом, очевидно, что отдельное и независимое обещание покупки не делает изначальный контракт обусловленным или зависимым. Следовательно, оно может быть принуждаемым к исполнению.
На основе приведённого выше анализа можно утверждать, что убывающая мушарака может использоваться для жилищного финансирования при соблюдении следующих условий:
а) соглашение о совместной покупке, аренде и постепенном выкупе частей доли финансиста не должны быть связаны в одном контракте. Однако совместная покупка и контракт аренды могут быть совмещены в одном документе, в соответствии с которым финансист выражает своё согласие на сдачу в аренду своей доли клиенту после совместной покупки. Это дозволенно, потому что, как было разъяснено в соответствующем разделе, иджара может осуществляться на будущую дату. В то же время клиент может подписать одностороннее обещание на постепенный выкуп различных частей доли финансиста; финансист должен принять следующее: по мере выкупа клиентом частей его доли соответственно будет уменьшаться размер арендных платежей;
б) в момент выкупа каждой части сделка купли-продажи должна осуществляться посредством обмена оферты и акцепта на соответствующую дату;
в) предпочтительнее, чтобы выкуп различных частей клиентом осуществлялся на основе рыночной цены за дом на соответствующую дату, однако дозволенно, чтобы в обещании клиента на выкуп была установлена определённая цена.
(1) См., например, Радд аль-Мухтар, 3:365-366.
(2) См. Ибн Кудама, аль-Мугни, 6:137; Радд аль-Мухтар, 6:47, 48.
(3) Радд аль-Мухтар, 3:365.
(4) См. Джами аль-Фусулайн, 2:237 и Радд аль-Мухтар, 4:135.
Ипотека и халяль – можно ли совместить несовместимое?
Просветительский проект «Лекторий» в ДУМ РТ
Каждый из нас рано или поздно задумывался о приобретении собственного жилья. И тут сразу же встаёт вопрос – оформлять ипотеку и оправдывать себя тем, что это критическая ситуация, что «жить негде» и поэтому запрещённая исламским вероучением финансовая операция становится разрешённой, или всё-таки опираться на шариат и искать дозволенные для мусульманина возможности покупки квартиры или дома? Именно об этих тонкостях и говорили участники нового сезона полюбившегося просветительского проекта «Лекторий», стартовавшего 2 сентября в стенах Духовного управления мусульман РТ.
Спикерами выступили специалисты в области исламских финансов, которые в ходе дискуссии попытались ответить на вопросы об инвестициях, помогли разобраться участникам в инструментах мусульманского инвестирования в недвижимость, а также более детально остановились на существующих на рынке Татарстана возможностях приобретения жилья дозволенным шариатом способом, получения халяль выгоды от использования финансов.
Шариатский эксперт ДУМ РТ, специалист мусульманского call-центра «Даруль ифта», преподаватель РИИ Ахмад хазрат Абу Яхъя рассказал собравшимся о нормах шариата в сфере финансов, остановившись на основных положениях и само понятия «исламского банкинга» и порядок работы исламских финансовых инструментов, требования, предъявляемые к страхованию в исламе. Как отметил лектор, в нынешних реалиях крайне важно заниматься финансовым просвещением среди мусульман.
— Имущество – это не то, чем по факту владеет человек, а то, чем Всевышний Аллах разрешил человеку владеть. В основе всего всегда лежит дозволенность. Так, предметами сделки не могут быть: свинья и её мясо, нехаляльное мясо и производные продукты, вино и производные, свободные люди, несуществующие и бесполезные вещи.
— Есть ещё один шариатский термин «гарар», который относится к высокорискованным сделкам (речь идёт о продаже того, что не существует в реальности, например, лотереи, ставки на спорт).
В заключении своего выступления Ахмад хазрат, проанализировав отличительные особенности продуктов исламских и традиционных банков, отметил, что значительная часть традиционных финансовых продуктов разрешена мусульманам – открытие счетов, дебетовые карты, переводы денег, покупка и продажа акций компаний, которые не работают с запретными для мусульман товарами и т. д.
— Для мусульман достаточно создать некую альтернативу тем финансовым продуктам, которые им не дозволены шариатом, в остальном же они нормально встраиваются в существующий сценарий экономики и банковского сектора.
Помимо теории, лекторий дал возможность участникам проекта на месте применить полученные знания на практике. Так, приглашённые гости ознакомили собравшихся с возможностями использования рассрочки для покупки недвижимости − квартиры, комнаты, дома или земли в соответствии с канонами религии.
К примеру, координатор проекта ЖНК «Жилищные Традиции» Рамиль Батыршин рассказал об особенностях приобретения квартиры в рассрочку, обращая внимание на особенности работы кооперативов. А представитель банка «Ак барс» Руслан Халиуллин говорил о халяльных инвестиционных инструментах согласно шариату.
Ипотека для особо нуждающихся? Спросите имама
Дозволена ли ипотека? Является ли она разновидностью запрещенного ростовщичества или нет? Есть ли послабления для людей сильно нуждающихся в покупке жилья? Об этом говорит главный имам Исторической мечети Москвы Рамиль-хазрат Садеков.
Для регистрации в онлайн-академии «Медина», рекламу которой вы видели в этой передаче, пройдите по ссылке.
Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы: «Ипотека в своем классическом виде является ростовщичеством (риба), которое буквально проклято в Коране и в Сунне Пророка Мухаммеда (мир Ему и благословление Аллаха). Что значит в упрощенном виде «риба»? Вот человек берет у другого человека деньги в долг, с тем условием, что за то, что он взял деньги в долг, то еще сверху будет платить какие-то проценты. По-русски это называется лихва или ростовщичество. Это в исламе считается грехом.
Я так понял, что в современном христианстве и иудаизме также. С оговорками. В исламе это является очень большим грехом. На это указывает и Коран и хадисы Пророка (да благословит Его Аллах). Есть очень тяжелые достоверные хадисы на эту тему, о степени этого греха. Буквально такие, что грех соития с собственной матерью, по степени греховности легче, чем риба. Так же есть предсказания Пророка (да благословит Его Аллах), что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверно в это время мы и живем. Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве способствует этому главным образом.
Банкротами становятся целые государства, которые попадают в зависимость от других из-за этого. Поэтому знаю по своей практике, что все, кто брал ипотеку, всегда жалели об этом. Даже если она заканчивалась удачно, то они понимали, что переплатили огромную сумму денег. Не говоря уже о том, что из-за кризисов люди теряют работу и по моей практике огромное количество людей просто становились несчастными по жизни. По медицинским показателям они просто напросто болели. Из-за того, что тяжесть этого на подсознательном уровне того, что они должны выплатить, но порой не могут.
Был такой случай, когда человек зашел в кабинет и просит, срочно приезжайте на квартиру, у нас какая-та порча, какое-то несчастье, горе. Приехал, начал разбираться. Глава семейства, пожилая женщина, взяла огромный кредит на квартиру, в которой они жили. Фирма закрылась в результате кризиса, а на ней остался огромный долг. Естественно все эти условия они ростовщические. Никаких там снисхождений не было. Семья в подвешенном была состоянии. Глава семьи, пожилая, у нее физические проблемы начались. Я ей сказал, что наверняка у нее психическая травма по причине этого огромного долга. Действительно суммы то большие. Люди не могут заработать такие суммы. Она осознала, что это так».
«Халяльная ипотека»: как исламский банкинг нашел «лазейку» в законах шариата
Законы шариата запрещают выдачу займов под проценты, что объективно усложняет осуществление множества банковских операций для мусульман в современном мире. Одной из таких «больных тем» является приобретение жилья: приверженцы ислама, как рядовые члены общества, крайне редко могут позволить себе покупку недвижимости путем единовременной оплаты ее стоимости. Решением этой теологической проблемы является все шире распространяющаяся по миру «халяльная ипотека».
Международная редакция Федерального агентства новостей разбиралась в сути и особенностях данного явления.
Виды «ипотеки»
В упрощенном виде данная схема схожа с рядом других ипотечных займов и выглядит следующим образом: клиент выбирает на рынке недвижимости желаемое жилье, которое банк выкупает по рыночной стоимости. Недвижимость оказывается в собственности «займодателя», и заемщик ежемесячно выплачивает ему определенную сумму (формально — арендную плату), тем самым последовательно выкупая собственную долю. Существует три основных вида «халяльной ипотеки».
Мушарака
Форма совместной собственности между покупателем жилья и финансовой компанией. Обе стороны соглашаются инвестировать в недвижимость и приобрести ее вместе.
Например, клиент и банк уплачивают 10% и 90% стоимости жилья соответственно. Их доли в недвижимости распределяются в той же пропорции.
By: Hussam Qutub, Vice President of Communications
The title of a recent blog post that drew over 100 comments on #MuslimMatters read “Halal Mortgages: Alleged Misuse of Taqi https://t.co/YwQScgvERF #islam
Физическое лицо ежемесячно погашает стоимость самого жилья, но в дополнение оплачивает арендную плату за пользование чужой долей. Каждый такой «побочный платеж» увеличивает площадь собственности клиента и естественным образом уменьшает долю банка.
В результате покупатель «отбивает» изначальную стоимость жилья, а заработок финансовой организации заключается в сдаче свой доли недвижимости в аренду.
Иджара
Банк выкупает нужное клиенту жилье и получает в нем 100-процентную долю собственности. Клиент на протяжении определенного времени (как правило — до 25 лет) ежемесячно выплачивает фиксированную арендную плату за пользование недвижимостью. По истечении данного срока финансовая организация передает клиенту полное право на владение собственностью.
Мурабаха
Банк приобретает собственность и продает ее клиенту с наценкой. Эта сумма погашается по соответствующему графику платежей. До момента погашения «ипотеки» права на недвижимость остаются у «займодателя». От обычной ипотеки мурабаха отличается тем, что банк не назначает проценты, а устанавливает заранее оговоренную константную сумму, которую клиент должен будет погасить за определенное количество времени. В сравнении с иджарой выплаты в данном виде «ипотеки» являются не арендной платой, а, скорее, займом с включенной комиссией финансовой организации.
Необходимо упомянуть, что данные механизмы представлены в общем виде. На практике детали сделок могут меняться, однако их суть остается прежней.
Нюансы
Как правило, исламские банки подпадают под контроль финансовых регулирующих органов тех стран, в которых они действуют. Это означает, что по закону они должны соответствовать стандартам, установленным этими ведомствами. Это, в свою очередь, обеспечивает заемщикам степень защиты не меньшую, чем при заключении договора о стандартном займе.
И все же «халяльная ипотека» несколько безопаснее, чем обычная. Так, например, исламские финансовые организации ограничены правилами шариата, что не позволяет им заключать сделки с высоким риском в области недвижимости (наследство, дарение, некоторые случаи ренты и т.д.). Кроме того, покупатель жилья на протяжении всего периода выплат погашает изначально зафиксированную сумму, которая не зависит от последующих изменений ситуации на рынке недвижимости.
При этом подобные банки не практикуют взимание штрафов. В случае если клиент несколько раз просрочит выплату, «займодатель» просто продаст свою долю собственности третьей стороне.
При этом сопутствующие услуги страхования жилья или жизни не предоставляются.
Еще одной особенностью исламских финансовых организаций является исключение сделок, связанных с азартными играми, алкоголем, табаком, проституцией, порнографией и другими «нехаляльными» вещами.
in my humble opinion one should stay from half halal tingz so it doesnt lead to haram way of life.. I respectfully believe entering any mortgage especially in western countries is a very tricky thing.. before doing so id highly advise to consider other options if possible https://t.co/gCsDDSvc8x pic.twitter.com/rCaYL3sB3E
— معاذ حاج شيخ محمد شيخ رشيد (@ElephantsMusk) April 16, 2020
Доступность подобных сделок для не-мусульман зависит от конкретной страны. Так, например, в Великобритании около 2% пользователей «халяльной ипотеки» не связаны с исламом. В России же подобное пока запрещено. В целом же мусульманский банкинг действует более чем в сотне государств: от Малайзии до США и от России до Египта. Это явление характерно для исламских стран и тех государств, в которых присутствуют крупные общины последователей данного религиозного направления.
Мнения
Появление подобной практики породило полемику в мусульманской среде, и споры о «правоверности» этих займов не утихают до сих пор.
Сторонники кредитов утверждают, что их нельзя назвать ростовщичеством, которое запрещено шариатом, так как «деньги делаются» иначе.
«Вместо того, чтобы делать деньги через проценты, исламские банки используют собственность как актив, приносящий прибыль. Важно помнить, что исламские ипотечные кредиты просто предлагают альтернативную структуру финансирования, которая дает мусульманским клиентам различные варианты», — сообщил Фаррух Раза, консультант Islamic Finance Advisory and Assurance Services.
Для полного понимания работы исламских финансов следует учитывать четыре основных принципа шариата в этой сфере:
«Имущество — это не то, чем по факту владеет человек, а то, чем Всевышний Аллах разрешил человеку владеть. В основе всего всегда лежит дозволенность. Для мусульман достаточно создать некую альтернативу тем финансовым продуктам, которые им не дозволены шариатом, в остальном же они нормально встраиваются в существующий сценарий экономики и банковского сектора», — считает шариатский эксперт ДУМ РТ, преподаватель РИИ Ахмад Абу Яхъя.
Противники же «халяльной ипотеки» указывают на то, что данное явление позволяет обойти словесную формулировку запрета, но напрямую нарушает его суть.
«В исламе это является очень большим грехом. На это указывают и Коран, и хадисы Пророка. Есть очень тяжелые хадисы на эту тему, о степени этого греха. Буквально такие, что грех соития с собственной матерью по степени греховности легче, чем риба. Также есть предсказания Пророка, что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверное, в это время мы и живем. Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве, способствует этому главным образом», — сообщил Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы.
По мнению стороны оппонентов, в качестве рибы нельзя рассматривать только выдачу суммы и ее возврат с процентами. Под ее суть также подпадает и выплата денежных средств в обмен на формальное «дарение» собственности.
Удобный инструмент
Сколько бы копий ни ломалось в спорах на эту тему, необходимо признать, что «халяльная ипотека» успешно распространяется по миру. Мусульмане видят в займах способ приобрести собственное жилье. Подобный спрос стал причиной поиска «компромисса» с вероучением и привел к возникновению обсуждаемого предмета.
По всей видимости, реалии сегодняшнего рынка оказались способны сподвигнуть мусульман к пересмотру трактовки правил шариата. Объективно «халяльная ипотека» выглядит как попытка обойти формальные требования при пересмотре заложенного в них смысла.