иск о передаче технической документации на многоквартирный дом образец
Административные способы истребования техдокументации на МКД
21 февраля наш постоянный эксперт Сусана Киракосян провела онлайн-семинар, на котором рассказала, где управляющим организациям брать, как хранить и кому передавать техдокументацию на дом. Среди многих интересных вопросов мы обсудили административные способы истребования документации на МКД.
Способы истребования техдокументации на МКД
Чтобы истребовать документацию на многоквартирный дом, управляющая организация может пойти по административному или гражданско-правовому пути. Гражданско-правовой путь мягче: если есть возможность, Сусана Киракосян рекомендует выбирать именно его. Он подходит управляющим организациям, которые хотят получить, восстановить техдокументацию или взыскать убытки, возникшие в связи с её утратой.
Административный путь – карательный, его выбирают управляющие организации, которые хотят наказать своих конкурентов, отказывающихся передавать документы. Это путь воздействия через орган Госжилнадзора или через антимонопольную службу. Сегодня мы расскажем именно об этом варианте.
Статьи и санкции
Раньше основной статьёй для привлечения к ответственности за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов быластатья 7.23.2 КоАП РФ.
Теперь чаще всего применяетсяч. 4 ст. 14.1 КоАП РФ – осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией). Эта статья была и раньше, но теперь её применяют и в отношении удержания технической документации на дом в качестве грубого нарушения лицензионных требований.
В связи с удержанием технической документации могут применяться антимонопольные санкции: по статье 14.8 Закона о защите конкуренции и по части 1 статьи 14.33 КоАП РФ.
Штраф по статье 7.23.2 КоАП РФ
По статье 7.23.2 КоАП РФ наказывают за нарушение требований в части передачи технической документации, то есть за отказ, уклонение или нарушение порядка и сроков передачи.
Сусана Киракосян на примерах объяснила, как управляющим организациям можно попробовать оспорить штрафы по этой статье.
В 2016 году ГЖИ Московской области вынесла 133 постановления, которыми признала управляющую организацию виновной в том, что та в 30-дневный срок не передала муниципальной УО техническую документацию на многоквартирные дома. Наказанием стал штраф в размере 175 000 рублей за каждое правонарушение.
Суд же не увидел в действиях управляющей организации события и состава административного правонарушения. Материалы административного дела не содержали документов, подтверждающих совершение УО объективной стороны правонарушения, потому что муниципальная УО не направляла в адрес старой организации уведомление о выборе её новой УО. Старая УО не могла знать, что она перестала управлять домом, раз никто её об этом не уведомлял.
Управляющая организация правомерно продолжала управлять МКД, несмотря на то, что ей отказали в выдаче лицензии. Решения собраний собственников об избрании данной УО не были оспорены, поэтому суд сделал вывод, что УО вправе была не передавать техдокументацию другой организации.
Сусана Киракосян привела в пример второе судебное дело, в котором суд также сделал выводоб отсутствии вины УО (ч.ч. 1, 4 ст. 1.5 КоАП РФ). Организация обжаловала постановление ГЖИ о привлечении к ответственности поч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ за удержание документации на МКД.
Застройщик не передал управляющей организации полный пакет технической документации. Организация неоднократно обращалась в адрес застройщика с письмами, застройщик отвечал, что передаст недостающие документы, но так этого и не сделал.
По вине застройщика УО не смогла передать новой управляющей организации часть документов. Суды сделали вывод, что у прежней УО отсутствовала реальная возможность по передаче полного пакета технической документации в адрес новой УО.
Штраф по части 4 статьи 14.1 КоАП РФ
Привлечение управляющих организаций к ответственности за нарушение требований к передаче технической документации по этой статье стало возможным в связи с изменениями января 2018 года, когда было введено понятие грубых нарушений лицензионных требований.
А 26 сентября появился перечень грубых нарушений, среди которых оказалось и удержание документации при прекращении организацией управления МКД.
Сусана Киракосян также напомнила, что за повторное грубое нарушение, выраженное в виде удержания документации, можно лишиться лицензии. При этом требуется обязательное подтверждение факта совершения правонарушения в виде постановления о привлечении к административной ответственности.
Так как понятие грубых нарушений лицензионных требований появилось только 26 сентября 2018 года, судебная практика только начинает складываться.
Привлечение к ответственности по ч. 4 ст. 14.1 КоАП РФ – мера, к которой нужно прибегать только в крайнем случае. Сперва попытайтесь решить проблему в гражданско-правовом порядке.
Если же в отношении вас составлен протокол и вас хотят привлечь к ответственности по указанной статье, прежде всего вам необходимо доказать, что вы не уклонялись от передачи документации. Докажите, что вы обладали именно той документацией, которую и передали новой управляющей организации.
Если вы не виноваты в том, что вы не смогли передать часть документации, докажите, что это, например, связано с застройщиком или прежней УО. И сейчас вы предпринимаете все меры для восстановление документации. Постарайтесь доказать отсутствие состава правонарушения.
Если не удалось убедить орган Госжилнадзора на стадии привлечения к ответственности, постарайтесь обжаловать вынесенное постановление в суде.
Антимонопольные санкции
Антимонопольные санкции предусмотрены по ст. 14.8 Закона о защите конкуренции и ч. 1 ст. 14.33 КоАП РФ. Назначаются они за недобросовестную конкуренцию, если такие действия не содержат уголовно наказуемого деяния.
Посмотрите полное видео онлайн-семинара, чтобы узнать, почему Сусана Киракосян не согласна с применением этих статей в отношении непередачи технической документации.
Несмотря на противоречия в применимости указанных статей в отношении к удержанию технической документации, сложилась отрицательная для управляющих организаций судебная практика. Одно показательное дело мы рассмотрели на онлайн-семинаре.
Прежняя управляющая организация представила неполный пакет документов. Новая УО обратилась в УФАС по факту нарушения старой организацией антимонопольного законодательства, выразившегося в удержании техдокументации и иных связанных с управлением дома документов.
Суд не усмотрел объективных обстоятельств, которые сделали бы невозможным выполнение прежней управляющей организацией требований закона.
Доводы УО о том, что её действия необходимо квалифицировать не по ст. 14.33 КоАП РФ, а только по статье 7.23.2 КоАП РФ, как специальной норме, суд отклонил и назначил наказание в виде штрафа в размере 100 000 рублей.
Таким образом, риск применения антимонопольной санкции существует, но это не касается ТСЖ.
Статьи
Определение ВС РФ № 304-ЭС20-20515 от 18.02.2021. Спор о передаче документации.
И снова нам подкидывает интересную практику Новосибирск! На этот раз речь пойдёт о требовании передачи технической документации на МКД.
Итак, фабула дела. В 2019 году собственники помещений одного МКД провели ОСС, на котором приняли решение «уйти» к другой управляющей организации.
Новоизбранная организация обратилась в арбитражный суд с иском к своей «предшественнице» и заявила требование об обязании передать техническую документацию на МКД, поскольку передано было далеко не всё то, «что положено по закону».
Всего было заявлено двадцать шесть пунктов по документации, а также (внимание, вспышка!) «присудить денежную сумму (астрент) за неисполнение ответчиком обязательств по передаче технической и иной связанной с управлением МКД документации, в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей за каждый день неисполнения решения суда с момента его вступления в законную силу».
Неплохо, да? Впрочем, мы прекрасно понимаем уровень расценок пресловутого БТИ и во что обходится изготовление той же копии технического паспорта МКД.
Суд первой инстанции требования удовлетворил частично, указав, что состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил № 491 и данный перечень является открытым, то есть предусматривает также передачу иных документов, связанных с управлением МКД. Астрент установлен судом в размере трёх тысяч рублей в день.
Вот именно открытость перечня стала камнем преткновения, поскольку ответчик с решением суда не согласился по двум основаниям:
во-первых, открытость перечня документации нельзя трактовать как буквально бесконечность, поскольку есть такая документация, которую изготовляет не сам лицензиат, а сторонние лица, для обращения к которым нужно обладать статусом управляющей организации в отношении спорного МКД (а ответчик статус уже утратил, поскольку управляющая организация сменилась);
В чём отказано судом? Вы будете удивлены, но суд отклонил требование о передаче технического паспорта МКД.
Ответчик передал истцу такой документ, но. по состоянию на 1992 год. Суд указал истцу следующее:
Между тем, управление многоквартирным домом осуществляется его собственниками. Управляющая компания, как коммерческая организация не обязана безвозмездно оплачивать работы, за свой счет, поскольку такая обязанность в силу ст. 210 ГК РФ возложена на собственников многоквартирного дома.
Указанное обстоятельство не позволяет суду возложить обязанность по обязанию ответчика предоставить соответствующую техническую документацию.».
Также судом отказано в требовании о передаче проектной документации на МКД, поскольку в силу п. 26 Правил № 491 проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, передается только при ее наличии. Истцом не представлено доказательств наличия данной документации в принципе.
По той же причине отказано в требовании о передаче акта приемки жилого дома от строительной организации, а также результатов инженерных изысканий, поскольку по смыслу п. 24 ГОСТ Р 56192-2014 данная документация относится к этапу строительства многоквартирного дома.
Кстати, журналы заявок и обращений по вопросам качества услуг и работ судом также не были затребованы, поскольку ответчик такие журналы передал, а на возражение истца о том, что они не по форме, суд указал, что формы журналов не установлено. Бери, что дают.
Из поданной ответчиком апелляционной жалобы нас интересует мотивировка. Вкратце, она была приведена так.
В) Возложение обязательств по изготовлению энергетического паспорта МКД и паспорта фасада на ответчика повлечет неосновательное обогащение новой управляющей организации, что является недопустимым. Ответик не производил работы по измерению шума и вибрации, соответственно документов/протоколов у него нет.
Г) Сумма астрента завышена, не отвечает принципам справедливости.
Седьмой арбитражный апелляционный суд жалобу ответчика отклонил. При этом в обоснование своей позиции привёл такие доводы.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ№ 17074/09 от 30.03.2010 г., отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица в силу презумпции того, что техническая документация имеется или должна иметься у предыдущей управляющей компании.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации, поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ), в том числе и астрент.
Вновь избранная управляющая организация не вправе требовать передачи ей или восстановления той документации, которая никогда не передавалась ранее управлявшей ранее многоквартирным жилым домом организации. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 17.10.2018 г. № 307-ЭС18-17552.
Сведений о материальном положении ответчика в материалы дела не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих явную несоразмерность судебной неустойки последствиям нарушенного обязательства и получения истцом необоснованной выгоды при ее взыскании.
Но дело не окончилось! Ответчик подал жалобу и дело было передано на рассмотрение ВС РФ.
В определении о передаче дела указано следующее.
В соответствии с Порядком выдачи паспортов фасадов зданий (строений, сооружений) на территории города Новосибирска, утвержденным постановлением мэрии г. Новосибирска от 16.08.2013 г. № 7762, выдача паспортов фасада осуществляется при подтверждении у заявителя права на получение данного паспорта, которое после переизбрания управляющей организации у ответчика отсутствует.
Также ответчик полагает, что астрент в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки является чрезвычайно завышенный, в результате чего ему придется заплатить около 1 000 000 руб. в год за неисполнимое решение суда.
Итак, будем посмотреть. Заседание назначено на 06.04.2021 г.
Комментарии
Продолжение этой захватывающей повести есть?
Вчера иск частично удовлетворен
Вот блин жадюги, я всегда сотку за каждые 10 дней неисполнения заряжал, ниче, присуждали)
Вчера иск частично удовлетворен
Прощаю на первый раз тебе твою дерзость, неуважаемый.
читать карточку дела умеешь? Когда запись появилась?
а какая запись по времени предыдущая?
прочти и пукни, давление сбрось
Прощаю на первый раз тебе твою дерзость, неуважаемый.
читать карточку дела умеешь? Когда запись появилась?
а какая запись по времени предыдущая?
прочти и пукни, давление сбрось
Ты, неуважаемый!
Мне плевать на твою безграмотность, но вонь твоя противна.
Кончать портить воздух на форуме!
Взбзднул бред, тебя носом ткнули в решение, так молчи в тряпочку!
Ну, или докажи, что:
Вчера иск частично удовлетворен
Но что-то мне подсказывает, что ничего ты докажешь, опять взбзднешь что-нибудь этакое псевдовсезнающее.
А для интересующихся ссылка на карточку дела:
https://kad.arbitr.ru/Card/6627bc9f-f90e-4894-8c70-82358db1d383
Уважаемые коллеги! Лично я, против хамства в любом его проявлении.
Справедливости ради замечу, что вчера открывал это дело и действительно была запись: «иск удовлетворить частично» без какого либо приложения, ног поскольку являюсь практиком и часто приходилось и приходится встречаться с противоречиями первоначальной информации, как-то «иск удовлетворить полностью», а по факту отказ, «отменить решения суда полностью», а по факту оставляли в силе не стал комментировать до появления резолюции.
Всем удачной охоты!
Лично я, против хамства в любом его проявлении.
Я согласен, с небольшим дополнением:
но хамов ОБЯЗАТЕЛЬНО надо осаживать понятным им языком, ибо они другого языка не понимают.
В моём словаре нет такого понятия
-А кагда ктото брызжет слюной и дует щеки 
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация
Получение строительно-технических документов в УК
Решить проблему можно четырьмя способами.
1. Можно бремя устранения промерзания стен переложить на управляющую организацию. О промерзании стен письменно уведомить УО и требовать как проведения строительно-технической экспертизы, так и устранения причин промерзания. Бездействие «управленцев» оспорить в суде, и уже в ходе судебного заседания требовать назначение экспертизы и просить суд обязать УО представить всю техническую документацию.
Поскольку собственник оплачивает содержание и ремонт общего имущества (а стена является общим имуществом), то отношения с УО регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», который устанавливает ряд правил, гарантирующих права потребителя:
иск без оплаты госпошлины;
суд по месту жительства истца;
взыскание неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о предоставлении информации;
компенсация морального вреда и взыскание штрафа.
2. Направить жалобу на отказ УО предоставить документацию в Госжилинспекцию Московской области (123592, г. Москва, ул. Кулакова, д. 20, стр. 1).
3. Заказать копии документов (за плату) в Бюро технической документации (Балашихинский филиал БТИ: 143900, МО, г. Балашиха, пр-т Ленина, д. 27; тел +7(495)521 42 78, 521 33 96, 521 13 31, e-mail: balashiha@mobti.ru).
4. Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно пп. «а» п. 4 Правил управление многоквартирным домом обеспечивается в том числе приемом, хранением и передачей технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в порядке, установленном Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).
Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Другая документация перечислена в п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (копия кадастрового плана, выписка из реестра и т.д.).
Таким образом, у управляющей организации должна быть техническая документация на дом.
Обязанность УО предоставлять собственникам квартир техническую документацию прямо в законодательстве не предусмотрена. Однако такая обязанность вытекает из смысла самого жилищного законодательства, которое обязывает собственника поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Не имея доступа к технической документации квартиры, невозможно в полной мере обеспечивать поддержание помещения «в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения».
В крайнем случае можно обратиться в суд с иском к УО об обязании ее предоставить возможность для ознакомления с конкретными документами и выдаче их копий, обосновав свое требование изложенными в вопросе обстоятельствами.