иск о признании недействительным договора аренды земельного участка

Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 декабря 2018 г. N 301-ЭС18-10194 Дело о признании недействительной сделкой договора аренды земельных участков и понуждении к освобождению их и расположенных на них водных объектов передано на новое рассмотрение, поскольку суды не исследовали и не дали оценки документам, предоставленным истцом

Резолютивная часть определения объявлена 29 ноября 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 6 декабря 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л., Киселевой О.В.,

при участии представителя заместителя прокурора Республики Мордовия Ружицкой И.Н. (служебное удостоверение),

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 25.04.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.11.2016 решение суда первой инстанции от 25.04.2016 и постановление апелляционного суда от 28.07.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.07.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.04.2018, в удовлетворении иска отказано.

Территориальное управление, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре указанных судебных актов в кассационном порядке.

Определением от 26.10.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Территориального управления вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Прокурора поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить требования Прокурора.

Администрация заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя, просила оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, Верхне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Республике Мордовия и Учреждение заявили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения Прокурора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, правопредшественники Общества (птицефабрика «Атемарская», государственное унитарное предприятие Республики Мордовия «Птицефабрика «Атемарская», совхоз «Искра», государственное сельскохозяйственное предприятие «Искра»), являлись обладателями права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 13:15:02 05 общей площадью 41 560 000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельского хозяйства, расположенным в селе Атемар Лямбирского района Республики Мордовия, предоставленного на основании решения Малого Совета Лямбирского районного Совета народных депутатов Мордовской ССР от 18.12.1992 N 139 и решения Администрации от 19.01.1999 N 208 (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.1999 серии АА N 100947); права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 13:15:02 05 01:0003 общей площадью 43 170 000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, расположенного там же, предоставленного на основании решения Лямбирского районного Совета депутатов Республики Мордовия от 26.01.2001 N 74 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.05.2001 серии 13 АА N 726238).

Постановлением главы администрации Атемарского сельского поселения Лямбирского района Республики Мордовия от 04.03.2008 N 10 утвержден проект границ земельного участка площадью 45 028 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 13:15:02 05 001 с разрешенным использованием «для размещения пруда»; местоположение участка: Республика Мордовия, Лямбирский муниципальный район, примерно в 650 м по направлению на юг от дома 109 по улице Синюши села Атемар.

Учреждение 17.09.2009 поставило на кадастровый учет указанный земельный участок площадью 45 028 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для размещения пруда» с присвоением ему кадастрового номера 13:15:0205003:458.

На основании постановления главы Администрации от 05.10.2011 N 791 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) в этот же день заключили договор N 120 аренды земельного участка с кадастровым номером 13:15:0205003:458 площадью 45 028 кв.м для размещения пруда, и с кадастровым номером 13:15:0205003:471 площадью 27 548 158 кв.м для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 05.10.2011 по 05.10.2060.

Передаточный акт сторонами не оформлялся, поскольку земельные участки из фактического владения Общества не выбывали.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.10.2011.

Примерно 80 процентов земельного участка с кадастровым номером 13:15:0205003:458 площадью 45 028 кв.м расположено под зеркалом пруда, образованного с помощью водонапорного сооружения (плотины) с водосбросным сооружением на правом притоке реки Атемарка (ручей без названия).

Указав на то, что передача органом местного самоуправления Обществу в аренду земельных участков водного фонда, в границах которых находятся водные объекты, отнесенные к федеральной собственности, не соответствует действующему законодательству, нарушает права Российской Федерации и интересы неопределенного круга лиц, Прокурор обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском по настоящему делу.

Отказывая в иске, суды трех инстанций исходили из следующего.

Также суды пришли к выводу, что спорные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, поэтому согласно пункту 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, орган местного самоуправления как уполномоченное лицо обоснованно распорядился спорными земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении иска Прокурора в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

Согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии со статьей 4 ВК РФ водное законодательство регулирует водные отношения. Имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, определяются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы данным Кодексом.

Как следует из статьи 27 ЗК РФ, оборот земельных участков осуществляется исходя из положений гражданского законодательства и данного Кодекса.

Водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) являются поверхностными водными объектами, которые состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (статья 5 ВК РФ).

Согласно части 1 статьи 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 данной статьи.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (часть 1 статьи 8 ВК РФ).

Таким образом, исходя из совокупного толкования приведенных положений статей 1, 5, 8 ВК РФ, в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами.

Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности Российской Федерации, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.

В силу пункта 1 статьи 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункт 2 статьи 102 ЗК РФ).

При этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется и в этом качестве не может быть предоставлен в аренду. В пользование предоставляется водный объект на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование (статья 11 ВК РФ).

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, если орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, предоставил в аренду хозяйствующему субъекту земельный участок земель водного фонда, покрытый поверхностными водами пруда, находящегося в федеральной собственности, такая сделка является недействительной (ничтожной) в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит требованиям статей 1, 5, 8 ВК РФ, статьи 102 ЗК РФ, статьи 209 ГК РФ, нарушает права Российской Федерации и посягает на публичные интересы неограниченного круга лиц.

При этом не имеет правового значения предоставление Обществу спорных земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку формирование земельных участков, постановка их на кадастровый учет и заключение спорного договора аренды осуществлялось в 2009-2011 годах в период действия приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации и Водного кодекса Российской Федерации, разграничивающих собственность на водные объекты.

Кроме того, действовавший до 01.01.2007 Водный кодекс Российской Федерации 1995 года также закреплял федеральную собственность на водные объекты. В силу статьи 35 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года все водные объекты, а также обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются федеральной собственностью, а согласно статье 32 этого Кодекса предметом права собственности на водные объекты выступает водный объект в целом.

В качестве доказательств приведенных доводов Прокурор представил в материалы дела акты проверки по уточнению границ спорных земельных участков от 21.12.2015, схематический чертеж и обмер границ участков от 21.12.2015, координаты прудов на местности, сопоставление границ земельных участков и прудов, координаты береговой линии прудов, фототаблицы водных объектов, заключение Верхне-Волжского бассейнового водного управления от 22.12.2015, генеральный план и правила землепользования и застройки Атемарского сельского поселения Лямбирского муниципального района Республики Мордовия, утвержденные решением Совета депутатов Атемарского сельского поселения Лямбирского муниципального района Республики Мордовия от 24.07.2012 N 39.

Между тем, в нарушение статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций указанные доводы и документы не исследовали и не дали им надлежащей оценки.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, осуществляющей в соответствии с пунктом 5.4.1 Положения о Федеральной службе по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.07.2004 N 372, государственный учет поверхностных вод и ведение государственного водного кадастра в части поверхностных водных объектов; исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.07.2017, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.04.2018 отменить.

Дело А39-7480/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

Верховный Суд направил на пересмотр спор о действительности договоров аренды двух земельных участков, заключенных птицефабрикой с местными властями.

На спорных участках расположены пруды, образованные с помощью плотин на реке и на одном из ее притоков. Это означает, что пруды не обособлены и не изолированы от других поверхностных водных объектов. Вместе с рекой они входят в единую гидрографическую сеть, включающую Волгу и Каспийское море.

В связи с этим, по мнению прокурора, пруды находятся исключительно в федеральной собственности, а районная администрация была не вправе передавать в аренду земли водного фонда, покрытые поверхностными водами. Следовательно, упомянутые договоры следует признать ничтожными, ведь они нарушают права Российской Федерации и посягают на публичные интересы неограниченного круга лиц.

При этом неважно, что участки были предоставлены птицефабрике на праве постоянного (бессрочного) пользования, а договоры аренды заключены в порядке переоформления данного права. Участки сформированы и поставлены на кадастровый учет в 2009-2011 гг., когда уже действовали нормы ЗК РФ и ВК РФ, разграничивающие собственность на водные объекты.

Источник

Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. N 302-ЭС18-22715 Дело о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения направлено на новое рассмотрение, поскольку необходимо исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора

Резолютивная часть определения объявлена 09.04.2019.

Полный текст определения изготовлен 16.04.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Маненкова А.Н.,

при участии представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации Борисовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А19-17524/2017 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Выборова Николая Леонидовича (Заларинский район Иркутской области) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, установила:

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 18.03.2016 N 8, в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017, признан недействительной сделкой, на Выборова Н.Л. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок Комитету.

Выборов Н.Л., ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке решения Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018.

Определением от 12.03.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Главы КФХ Выборова Н.Л вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве Администрация Троицкого МО указала, что считает оспариваемый договор аренды земель сельскохозяйственного назначения законной сделкой, совершенной с Выборовым Н.Л. на том основании, что он ранее владел данным участком по договорам аренды; ходатайствовала о рассмотрении дела без участия ее представителя.

Выборов Н.Л. и Комитет, извещенные о времени и месте рассмотрения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы вместе с делом, в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии с частью 2 статьи 291.10 АПК РФ неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель Прокурора, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании заявления Выборова Н.Л. о предоставлении земельного участка без проведения торгов Администрация Троицкого МО (арендодатель) и Глава КФХ Выборов Н.Л. (арендатор) 18.03.2016 заключили договор N 8 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственных угодий (пашни, огороды)» площадью 1 768 981 кв. м с кадастровым номером 38:04:110101:358, расположенного по адресу: Иркутская область, Заларинский район, в границах Троицкого МО, поле Объединенная (пункт 1.1 договора аренды).

Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в абзац 4 пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

В связи с передачей полномочий Комитет от имени муниципального образования «Заларинский район» и Глава КФХ Выборов Н.Л. 17.02.2017 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили иной размер арендной платы и продлили срок действия договора на 5 лет до 18.03.2021.

Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций исходили из того, что спорный земельный участок подлежал предоставлению в аренду только на торгах по следующим мотивам.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом N 101-ФЗ.

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Суды установили, что спорный земельный участок не был выделен в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, поэтому обоснованно не нашли оснований для предоставления Выборову Н.Л. названного участка без торгов по правилам пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ.

При таких обстоятельствах вывод судов трех инстанций об отсутствии у Предпринимателя права на заключение договора аренды спорного земельного участка без торгов в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ является правомерным.

Суды также посчитали необоснованной передачу земельного участка в аренду без проведения торгов 18.03.2016 и 17.02.2017 крестьянскому фермерскому хозяйству Выборова Н.Л. для ведения им деятельности по правилам статьи 39.18 ЗК РФ (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), указав на отсутствие публикации извещения о предстоящем предоставлении земельного участка для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок предоставляется без торгов в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.

Из пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ следует, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет (подпункт 1); принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Кодекса (подпункт 2).

По правилам норм статьи 39.18 ЗК РФ в аренду могут быть переданы как земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, так и участки, которые предстоит образовать.

При этом, в силу пункта 4 статьи 39.18 ЗК РФ крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

В случае если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган, в порядке пунктов 5, 6 статьи 39.18 ЗК РФ, вправе передать земельный участок заявителю для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без проведения торгов.

Суды установили, что при заключении спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему уполномоченными органами местного самоуправления не был соблюден порядок, определенный статьей 39.18 ЗК РФ, в том числе не опубликовано предусмотренное пунктом 1 данной статьи извещение о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

По сути, предоставление земельного участка в аренду без торгов, предусмотренное подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, по правилам статьи 39.18 данного Кодекса осуществляется при первичном обращении лица, не использующего этот участок на законных основаниях на момент обращения, поскольку иные ситуации прямо урегулированы иными положениями Кодекса и Федерального закона N 101-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды обоснованно не применили к спорным правоотношениям пункт 1 статьи 39.18 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом право на заключение нового договора аренды в указанных случаях гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суды установили отсутствие в рассматриваемом случае совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ и правомерно не применили к спорным правоотношениям данные нормы права.

Проанализировав перечисленные три исключения для передачи земельного участка Предпринимателю без проведения торгов из общего правила о заключении договора на торгах, суды трех инстанций пришли к итоговому выводу, что Глава КФХ Выборов Н.Л. не имел права на заключение нового договора аренды ни 18.03.2016, ни 17.02.2017 без проведения торгов, поэтому, руководствуясь статьями 166, 167

Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», удовлетворили требования Прокурора, признав сделки недействительными (ничтожными), и возложили на Выборова Н.Л. обязанность возвратить спорный земельный участок Комитету.

Кроме того, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данная норма является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и применяется к договорам, заключенным после вступления в силу указанной нормы ЗК РФ (01.03.2015).

Вместе с тем судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении иска Прокурора не учли следующего.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 15.07.2016, предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данным подпунктом в редакции, действующей после 15.07.2016, установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенных редакциях данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Правила составления заявления и перечень документов, которые заявителю необходимо приложить к нему, урегулированы статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

В данном случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

При рассмотрении дела судами трех инстанций Предприниматель и Администрация Троицкого МО поясняли, что Глава КФХ Выборов Н.Л. использовал спорный земельный участок на протяжении 10 лет по договорам аренды, заключаемым ежегодно, для ведения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, проводил необходимые сельскохозяйственные работы по возделыванию и обработке земельного участка, посев и сбор урожая. Так, сторонами заключены следующие договоры: от 15.05.2006 N 574, 06.11.2007 N 163, 07.06.2008 N 15, 07.09.2009 N 86, 08.08.2010 N 108, 09.06.2011 N 53, 10.06.2012 N 55, 11.05.2013 N 23, 12.04.2014 N 25, 15.04.2015 N 23.

Администрация Троицкого МО в отзыве также пояснила, что договор аренды от 18.03.2016 действовал по 18.02.2017, Предприниматель направил арендодателю заявление о заключении договора аренды на новый срок.

Между тем суды не применили подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в нарушении статьи 71 АПК РФ не исследовали и не оценили доводы сторон договоров аренды, имеющих отношение к предмету спора.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; рассмотреть по существу доводы ответчиков; исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 167, 170, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018 по делу N А19-17524/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

Глава фермерского хозяйства ежегодно без торгов арендовал земельный участок. Суды признали последние договоры недействительными и обязали фермера возвратить участок КУМИ. Верховный Суд РФ отправил дело на пересмотр.

Суды исходили из того, что по общему правилу спорный участок следует предоставлять в аренду только на торгах. Но при этом они не применили нормы о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение нового договора без торгов, если он подал заявление до истечения срока ранее заключенного договора.

Источник