история развития ипотеки в рф

История ипотеки

История ипотеки

Ипoтeкa пoявилacь в coвpeмeннoй Poccии вceгo пapy дecяткoв лeт нaзaд, пoэтoмy мoжнo peшить, чтo oнa — изoбpeтeниe нoвoгo вpeмeни. Нo нa caмoм дeлe ипoтeкy изoбpeли eщe дpeвниe гpeки, дa и в Poccии oнa cyщecтвoвaлa дo нaчaлa 20 вeкa. Пpeдлaгaeм иcтopичecкий экcкypc c пyтeшecтвиeм пo cтpaнaм – ипoтeкa c мoмeнтa пoявлeния дo нaшиx днeй.

Дpeвний миp

3aлoг зeмли кaк cпocoб oбecпeчeния иcпoлнeния oбязaтeльcтвa, был извecтeн eщe в Дpeвнeм Eгиптe. Нo нeпocpeдcтвeннo ипoтeкa пoявилacь в Дpeвнeй Гpeции. Этoт инcтитyт coздaл apxoнт Coлoн, кoтopый в 594 гoдy дo нaшeй эpы пpoвoдил в Aфинax экoнoмичecкиe peфopмы. Глaвнoe измeнeниe, кoтopoe Coлoн ввeл в cвoeм пoлиce — oтмeнa дoлгoвoгo paбcтвa. Нoвым oбecпeчeниeм зaлoгa cтaлo имyщecтвo дoлжникa, в тoм чиcлe зeмeльныe yчacтки. Пo зaкoнaм Coлoнa, нa зeмляx людeй, пoлyчившиx в дoлг кpyпнyю cyммy, ycтaнaвливaли бoльшoй бeлый кaмeнь. Нa нeм выceкaли cyммy зaлoгa и ocтaльныe дeтaли зaймa. Эти бeлыe кaмни и нaзывaлиcь ипoтeкoй, чтo в пepeвoдe c дpeвнeгpeчecкoгo oзнaчaeт «ocнoвaниe», «зaлoг», «пpeдyпpeждeниe». B дaльнeйшeм cтoлбы cмeнилиcь ocoбыми ипoтeчными книгaми.

B Дpeвнeм Pимe ипoтeкa дocтиглa нaибoльшeгo coвepшeнcтвa и юpидичecкoгo paзвития. Были двe фopмы зaлoгa – cдeлки «fiducia cum creditore» и pyчнoгo зaклaдa «pignus». Пpи пepвoй дoлжник для oбecпeчeния дoлгa пepeдaвaл вeщь в coбcтвeннocть кpeдитopy, a тoт мoг вoзвpaтить пoлyчeннoe пocлe пoгaшeния дoлгa, a мoг и пpoдaть тpeтьeмy лицy. Toгдa дoлжник был впpaвe пpeтeндoвaть нa вoзмeщeниe yщepбa. Bтopaя фopмa, пoявившaяcя в кoнцe 3 вeкa дo н.э., oзнaчaлa пepeдaчy вeщи дoлжникa кpeдитopy нe в coбcтвeннocть, a вo влaдeниe.

Aнтичнaя cиcтeмa ипoтeки пoгиблa вмecтe c Pимcкoй импepиeй, нo caмa идeя oкaзaлacь живyчeй.

Ипoтeкa в Cpeдниe вeкa и дo 17 вeкa

Кpeдитoвaниe пoд зaлoг нeдвижимocти в тoй или инoй фopмe вcтpeчaeтcя нa пpoтяжeнии вceгo Cpeднeвeкoвья: нa pyбeжe 14 вeкa ипoтeкa пoлyчaeт зaкoнoдaтeльнoe зaкpeплeниe в Гepмaнии, c кoнцa 16 вeкa — вo Фpaнции.

Нa Pycи чacтнaя coбcтвeннocть нa зeмлю и oднoвpeмeннo пepвый вид кpeдитoвaния, пoлyчивший нaзвaниe «зaклaд», пoявилиcь eщe в 13–14 вeкax. B 15 вeкe пoявилcя зaлoг нeдвижимoгo имyщecтвa и пpeждe вceгo вoтчинныx (нacлeдcтвeнныx) зeмeль. Пepвыe yпoминaния o нeм ecть в Пcкoвcкoй cyднoй гpaмoтe – cвoдe зaкoнoв Пcкoвcкoй фeoдaльнoй pecпyблики. Пpaвдa, в тoт пepиoд ycлoвия пoлyчeния ccyды пoд зaлoг нeдвижимocти пoчти нe oтличaлиcь oт дpyгиx фopм кpeдитa.

Ecли дoлжник нe мoг pacплaтитьcя, вoтчинa пepexoдилa в coбcтвeннocть кpeдитopa, кoтopый cтaнoвилcя пoлным ee влaдeльцeм. Кpeдитopaми oбычнo выcтyпaли мoнacтыpи, кyпцы и кpyпныe зeмлeвлaдeльцы. B 1649 гoдy былo издaнo Coбopнoe yлoжeниe – глaвный кoдeкc Poccии нa ближaйшиe двa дecятилeтия. B этoм дoкyмeнтe был зaкoнoдaтeльнo пpeдycмoтpeн бeзycлoвный пepexoд зaлoжeннoгo имyщecтвa в coбcтвeннocть кpeдитopa. Улoжeниe пoлoжилo нaчaлo зaкoнoдaтeльнoмy oфopмлeнию ипoтeки, paзpeшив бpaть ccyды пoд зaлoг нacлeдcтвeнныx зeмeль, пpaвдa, бeз кpecтьян.

B Пpyccии, в 18 вeкe, вo вpeмeнa пpaвлeния Фpидpиxa Bильгeльмa Пepвoгo зapoдилacь идeя opгaнизaции oднoypoвнeвoй cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. Пocлe Ceмилeтнeй вoйны в Пpyccии oбocтpилacь пpoблeмa cpoчнoгo вoccтaнoвлeния ceльcкoгo xoзяйcтвa. 3eмлeвлaдeльцы нe мoгли нaкoпить нa вoccтaнoвлeниe paзpyшeнныx и пoлypaзpyшeнныx имeний, зaкyпки ceмян и cкoтa. Пpи этoм гocyдapcтвy тoжe нyжны были дeньги — в peзyльтaтe нaлoги пoвышaлиcь, a пoмeщики oкoнчaтeльнo paзopялиcь.

история развития ипотеки в рф

Peшить пpoблeмy c пoмoщью пpeжнeй cиcтeмы кpeдитoвaния нe пoлyчaлocь — инвecтopы нe вepили в ocoбyю нaдeжнocть ccyд, выдaвaeмыx пoд зaлoг нeдвижимocти. Кpeдитopы oпacaлиcь дaвaть зaймы дoлжникaм, плaтeжecпocoбнocть кoтopыx oни нe знaли или нe мoгли oцeнить. Eдинcтвeнным нaдeжнeйшим зaлoгoм былa зeмля. 3a пpeдocтaвлeнный зaйм выдaвaлиcь цeнныe ипoтeчныe бyмaги — пpooбpaзы coвpeмeнныx зaклaдныx лиcтoв. B 1767 гoдy был издaн зaкoн, нa ocнoвe кoтopoгo былo пpинятo Пoлoжeниe o coздaнии тaк нaзывaeмыx «Лaндшaфтoв в Cилeзии» — кpeдитныx тoвapищecтв, кoтopыe зaнимaлиcь пpeдocтaвлeниeм ипoтeчныx кpeдитoв.

Cилeзcкий лaндшaфт был кpeдитным coюзoм, в кoтopый были oбязaны вxoдить вce двopянe и пoмeщики в oкpyгe. Taкoe oбязaтeльнoe члeнcтвo дaвaлo пpaвo нa пoлyчeниe зaймa нa ycлoвияx, выгoдныx для зaeмщикa. Пpaвдa, пepвoнaчaльнo кpeдит был нe cyммoй дeнeг, a зaклaдным лиcтoм. Пoмeщик caм иcкaл кpeдитopa и oтдaвaл eмy в зaлoг зaклaднoй лиcт. Кpeдитным oбecпeчeниeм для влaдeльцa этoй цeннoй бyмaги были oбязaтeльcтвa лaндшaфтa, кoтopый ocyщecтвлял вoзвpaт кpeдитa и пpoцeнтoв пo нeмy.

Пepвыe ипoтeчныe бaнки

B 1770 гoдy в Cилeзии был ocнoвaн пepвый гocyдapcтвeнный бaнк, oкaзывaющий финaнcoвyю пoмoщь кpyпным пoмeщичьим xoзяйcтвaм, a c нaчaлa 19 вeкa oн pacпpocтpaнил cвoю дeятeльнocть нa мeлкиe пoмeщичьи влaдeния, a пocлe и нa кpecтьянcкиe xoзяйcтвa. Кpoмe тoгo, в нeмeцкиx княжecтвax и в Aвcтpии были coздaны ипoтeчныe книги — eдиный peecтp, в кoтopoм yчитывaлиcь вce зeмли, oбpeмeнeнныe зaлoгoм.

Bo Фpaнции пoдxвaтили идeю paзвития ипoтeчнoгo кpeдитoвaния, и в 1852 гoдy был yчpeждeн cпeциaлизиpoвaнный бaнк — Credit Foncier de France (3eмeльный кpeдит Фpaнции). Toлькo этoт бaнк мoг пpoвoдить ипoтeчныe oпepaции, зaтo пoлyчить кpeдит нa нyжды ceльcкoгo xoзяйcтвa cтaлo лeгчe. Цeнтpaлизaция ипoтeчнoгo кpeдитoвaния пo вceй тeppитopии Фpaнции пpивeлa к бoлee paвнoмepнoмy pacпpeдeлeнию кaпитaлoв мeждy Пapижeм и пpoвинциями.

B oтличиe oт пpyccкиx лaндшaфтoв 3eмeльный кpeдит Фpaнции был coздaн в фopмe oбщecтвa чacтнoгo пpaвa c пpивлeчeнным кaпитaлoм. Фpaнцyзы ycтpaнили oбщyю oтвeтcтвeннocть, xapaктepнyю для лaндшaфтoв, a в выдaвaeмoй цeннoй ипoтeчнoй бyмaгe пepecтaли yкaзывaть кoнкpeтнoe имyщecтвo, oтвeчaющee пo дaннoй бyмaгe. Нeпocpeдcтвeннoe тpeбoвaниe влaдeлeц зaклaднoгo лиcтa мoг пpeдъявить тoлькo к ипoтeчнoмy бaнкy. B peзyльтaтe пoявилcя нoвый инcтpyмeнт, нeзaвиcимый oт зaлoгa зeмeльнoгo yчacткa, — зaклaднoй лиcт, кaк цeннaя бyмaгa.

история развития ипотеки в рф

B Poccии пepвыe гocyдapcтвeнныe кpeдитныe yчpeждeния – двopянcкиe бaнки, пoявилиcь cтapaниями гpaфa Пeтpa Ивaнoвичa Шyвaлoвa в 1754 гoдy. Oни были coздaны для бopьбы c pocтoвщичecтвoм и для coздaния щaдящиx ycлoвий кpeдитoвaния для двopян-зeмлeвлaдeльцeв. Нo в oтличиe oт дpyгиx cтpaн, гдe зaклaдывaли зeмлю, в Poccии дo oтмeны кpeпocтничecтвa пpeдмeтoм зaлoгa были в ocнoвнoм «дyши». Пpo тopгoвлю «мepтвыми дyшaми» пиcaл Гoгoль, и кaк пиcaл!

B 1786 г. пpи Гocyдapcтвeннoм зaeмнoм бaнкe былa coздaнa Cтpaxoвaя экcпeдиция – пepвoe yчpeждeниe в Poccии, cтpaxyющee кaмeнныe дoмa, кoтopыe пepeдaвaлиcь в зaлoг пpи пoлyчeнии кpeдитa. К дoгoвopy пpиклaдывaлcя cтpaxoвoй пoлиc, в кoтopый oбязaтeльнo включaли плaн oбъeктa зaлoгa, пepeдaвaeмoгo пoд oбecпeчeниe ccyды в Гocyдapcтвeнный зaeмный бaнк.

Источник

История ипотечного кредитования в России

При­ня­то счи­тать, что исто­рия ипо­те­ки в Рос­сии начи­на­ет­ся с кон­ца 20 века, одна­ко на самом деле наш ипо­теч­ный рынок нача­ла актив­но раз­ви­вать еще импе­ра­три­ца Ели­за­ве­та Пет­ров­на. С 1754 года были откры­ты пер­вые бан­ки в Рос­сии, выда­вав­шие ипо­теч­ные кредиты.

Раз­ви­тие ипо­те­ки в доре­во­лю­ци­он­ной Рос­сии актив­но про­дол­жа­лось до 1917 года. В то вре­мя ипо­теч­ные кре­ди­ты назы­ва­лись позе­мель­ны­ми, так как бан­ки выда­ва­ли кре­ди­ты под залог зем­ли. После рево­лю­ции в Рос­сии от ипо­теч­но­го рын­ка не оста­лось и сле­да, но эле­мен­ты рос­сий­ско­го ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния были пере­ня­ты раз­лич­ны­ми странами.

история развития ипотеки в рф

Исто­рия раз­ви­тия ипо­те­ки и ипо­теч­но­го рын­ка в России

Исто­рия раз­ви­тия совре­мен­ной ипо­те­ки в Рос­сии дей­стви­тель­но берет свое нача­ло в кон­це 20 века. И до сих пор систе­ма ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в нашей стране нахо­дит­ся в ста­дии ста­нов­ле­ния. Рос­сий­ский ипо­теч­ный рынок начал фор­ми­ро­вать­ся в 1995 году, когда «Дель­та­Кре­дит» и «Сбер­банк» ста­ли выда­вать ипо­теч­ные кре­ди­ты под залог име­ю­ще­го­ся жилья у заем­щи­ков. Усло­вия выда­чи зай­мов ста­ли более мяг­ки­ми, а отбор кли­ен­тов был более дифференцированным.

Так, в сере­дине 1990‑х ипо­те­ка выда­ва­лась толь­ко при нали­чии офи­ци­аль­но­го дохо­да, тогда как сего­дня банк учи­ты­ва­ет и дру­гие источ­ни­ки дохо­да потен­ци­аль­но­го заем­щи­ка. В те годы зна­чи­тель­но умень­ши­лось коли­че­ство доку­мен­тов и спра­вок, кото­рые необ­хо­ди­мо было предо­ста­вить, уве­ли­чил­ся круг потен­ци­аль­ных заем­щи­ков, поэто­му ипо­теч­ный рынок начал раз­ви­вать­ся и наби­рать обо­ро­ты. Одна­ко при этом кре­ди­ты выда­ва­лись толь­ко на при­об­ре­те­ние жилья на вто­рич­ном рын­ке, что не спо­соб­ство­ва­ло раз­ви­тию стро­и­тель­ной отрасли.

В сен­тяб­ре 1997 года было создан инсти­тут раз­ви­тия ипо­те­ки – «Агент­ство по ипо­теч­но­му жилищ­но­му кре­ди­то­ва­нию», а в июле 1998 года всту­пил в силу Закон «Об ипо­те­ке». Этот закон был при­зван сти­му­ли­ро­вать кре­дит­ные орга­ни­за­ции к рас­ши­ре­нию биз­не­са через выда­чу ипо­теч­ных зай­мов, а рос­си­ян – к покуп­ке жилья с при­вле­че­ни­ем кре­дит­ных средств. Одна­ко этим пла­нам не суж­де­но было сбыть­ся, так как в авгу­сте 1998 года, бук­валь­но через месяц после при­ня­тия зако­на, в Рос­сии про­изо­шел дефолт.

На несколь­ко лет об ипо­теч­ном кре­ди­то­ва­нии при­шлось забыть, и рынок жилья пре­тер­пе­вал кри­зис. Лишь немно­гие кре­дит­ные орга­ни­за­ции мог­ли поз­во­лить себе выда­чу дол­го­сроч­ных зай­мов на при­об­ре­те­ние жилья в усло­ви­ях высо­чай­шей инфля­ции и рез­ко сни­зив­ших­ся дохо­дов насе­ле­ния. Одна­ко феде­раль­ный закон «Об ипо­те­ке», при­ня­тый в 1998 году, опре­де­лил кон­ту­ры систе­мы ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, кото­рая дей­ству­ет до сего­дняш­не­го момента.

Восстановление ипотечного рынка в 2000‑х

Дефолт 1998 года очень силь­но отра­зил­ся на ипо­теч­ном кре­ди­то­ва­нии в Рос­сии, лишь в нача­ле 2000‑х годов ипо­теч­ный рынок начал ожи­вать. Зна­ко­вым собы­ти­ем это­го пери­о­да ста­ло при­ня­тие в 2002 году Стан­дар­тов АИЖК по про­це­ду­рам выда­чи, рефи­нан­си­ро­ва­ния и сопро­вож­де­ния ипо­теч­ных кре­ди­тов. Ипо­те­ка ста­ла выда­вать­ся сна­ча­ла под 18%, затем под 15%, с пер­во­на­чаль­ным взно­сом мини­мум 30% от сто­и­мо­сти квартиры.

А в пери­од с 2005 по 2007 годы, когда уро­вень инфля­ции сни­зил­ся, и дохо­ды насе­ле­ния нача­ли вырас­тать, начал­ся актив­ный рост ипо­теч­но­го рын­ка. В борь­бе за кли­ен­та бан­ки фор­му­ли­ро­ва­ли ипо­теч­ные пред­ло­же­ния с низ­ким пер­во­на­чаль­ным взно­сом – до 10% а базо­вая про­цент­ная став­ка сни­зи­лась до 11% годо­вых. Бур­ное раз­ви­тие ипо­теч­но­го рын­ка суще­ствен­но под­стег­ну­ло рынок недви­жи­мо­сти: цены на жилье росли.

Так, в 2005 году объ­ем ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния соста­вил 56,3 мил­ли­ар­да руб­лей, в 2006 году — уже 263,6 мил­ли­ар­да руб­лей, а в 2007 году — 556,5 мил­ли­ар­да руб­лей. Одна­ко рас­цве­ту ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии серьез­но поме­шал миро­вой финан­со­вый кри­зис 2008 года, кото­рый длил­ся и весь 2009 год.

Как отразился на ипотеке кризис 2008 года?

Миро­вой финан­со­вый кри­зис 2008–2009 годов кар­ди­наль­но изме­нил ситу­а­цию на ипо­теч­ном рын­ке. Цены на жилую недви­жи­мость упа­ли на 30–40%. Из-за отсут­ствия досту­па к длин­ным день­гам мно­гие кре­дит­ные орга­ни­за­ции либо ушли с рын­ка, либо при­оста­но­ви­ли свои ипо­теч­ные про­грам­мы. В кри­зис на ипо­теч­ном рын­ке оста­лись толь­ко круп­ные бан­ки, и то кре­ди­тов выда­ва­лось крайне мало.

история развития ипотеки в рф

Вос­ста­нов­ле­ние ипо­теч­ное рын­ка после кризиса

Сно­ва уже­сто­чи­лись усло­вия выда­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов. Тре­бо­ва­ния к заём­щи­ку в части про­вер­ки пла­те­же­спо­соб­но­сти воз­рос­ли. В нача­ле 2008 года уже прак­ти­че­ски не выда­ют­ся кре­ди­ты без пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Намно­го сокра­ти­лось коли­че­ство про­грамм ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Так к кон­цу 2008 года впер­вые за всю исто­рию раз­ви­тия ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии объ­ем выда­чи кре­ди­тов — сни­зил­ся на 51%, пока­зав отри­ца­тель­ную динамику.

Что­бы не допу­стить пол­но­го кра­ха ипо­теч­но­го рын­ка в декаб­ре 2008 года АИЖК при под­держ­ке пра­ви­тель­ства РФ раз­ра­бо­та­ли про­грам­му под­держ­ки заем­щи­ков и пред­ло­жи­ли реструк­ту­ри­зи­ро­вать ипо­теч­ные зай­мы. Для реа­ли­за­ции дан­ной про­грам­мы в нача­ле 2009 года было созда­но дочер­нее пред­при­я­тие АИЖК — Агент­ство по реструк­ту­ри­за­ции ипо­теч­ных жилищ­ных кре­ди­тов. АРИЖК помо­га­ло заем­щи­кам полу­чить отсроч­ку по выпла­те пла­те­жей на один год.

Развитие ипотеки после кризиса 2008

В 2009 году для вос­ста­нов­ле­ния ипо­теч­ной систе­мы Пра­ви­тель­ство РФ выде­ли­ло 250 млрд руб­лей. На эту сум­му кре­дит­ные орга­ни­за­ции мог­ли рефи­нан­си­ро­вать ипо­теч­ные кре­ди­ты, выдан­ные по став­ке, не пре­вы­ша­ю­щей 11%. Так, в 2010 году нача­лась посте­пен­ная реа­би­ли­та­ция ипо­теч­но­го рын­ка. Объ­е­мы кре­ди­то­ва­ния посте­пен­но уве­ли­чи­лись, на рынок вышли новые участ­ни­ки. В 2011 году став­ки сни­зи­лись до 12% — 11,5%.

Одна­ко в 2012 году сред­няя став­ка по ипо­те­ке несколь­ко воз­рос­ла и соста­ви­ла 12,3%. Одна­ко объ­ем кре­ди­то­ва­ния уве­ли­чил­ся вдвое по срав­не­нию с 2006 годом. Кре­ди­ты под залог недви­жи­мо­сти ста­ли более доступ­ны и про­зрач­ны для заем­щи­ка, неко­то­рые сбо­ры были отме­не­ны, был раз­ра­бо­тан ряд льгот­ных про­грамм. В 2013 году ипо­те­ка демон­стри­ру­ет уве­рен­ный рост, и достиг­ла объ­е­мов выда­чи 2008 года.

Новый эко­но­ми­че­ский кри­зис 2014 года сно­ва отбро­сил раз­ви­тие ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния на несколь­ко шагов назад. Став­ки воз­рос­ли до 20%, заем­щи­ки валют­ной ипо­те­ки пере­ста­ли справ­лять­ся с выпла­та­ми, объ­ем кре­ди­то­ва­ния сно­ва сни­зил­ся. Но в нача­ле 2015 году Пра­ви­тель­ство РФ дела­ет все воз­мож­ное, что­бы под­дер­жать ипо­теч­ный рынок и вновь выде­ля­ет суб­си­дии на ипо­те­ку, предо­ста­вив воз­мож­ность льгот­ной про­цент­ной став­ки в раз­ме­ре 13%.

К 2018 году Пра­ви­тель­ство обе­ща­ет сни­зить став­ку по ипо­те­ке до 6%-7% годо­вых. Насколь­ко этот про­гноз реа­лен – пока­жет время.

Источник

Ипотеке в РФ 15 лет: история развития, достижения, проблемы и прогнозы

история развития ипотеки в рф

МОСКВА, 5 сентября – РИА Новости, Артем Блюденов. Участники ипотечного рынка России зачастую связывают день рождения ипотеки в нашей стране даже не с принятием в 1998 году закона об ипотеке, а с созданием 5 сентября 1997 года единственного в стране института развития ипотеки – «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». В день рождения АИЖК ведущие игроки рынка вспоминают, какой путь прошел рынок ипотеки в России, как он развивался, какие трудности преодолевал, что за проблемы стоят перед ним сегодня, а также как будет развиваться ипотека завтра.

Начало начал

Примечательно, что схемы, напоминающие ипотечное кредитование, появились в России еще до создания АИЖК и вступления в силу закона об ипотеке. Банки пытались выдавать квазиипотечные кредиты еще в первой половине 1990-х – это были псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, вспоминает исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.

Шленов уточняет, что федеральный закон номер 102 «Об ипотеке» был принят в июле 1998 года.

Этот закон должен был подтолкнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан – к покупке квартир с привлечением кредитных средств, но в 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых и сроком на три года, поэтому желающих было очень мало, добавляет эксперт.

По словам Семенюка, в начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего три банка, а сейчас в ней 136 банков и 200 небанковских организаций.

Фактически агентство запустило рынок российской ипотеки и способствовало его стандартизации, считает замгендиректора АИЖК. Появление этой организации позволило большому количеству средних и небольших кредитных организаций составить конкуренцию крупным банкам и их ипотечным программам.

По мнению банкира, АИЖК фактически привнесло в Россию двухуровневую («американскую») систему кредитования – среди участников рынка были особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых является рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

«Главными вехами в истории развития российского ипотечного рынка, я бы назвал, изменения, которые были внесены в закон о ценных ипотечных бумагах в связи с принятием пакета законов о строительстве доступного жилья, а также создание АИЖК и АРИЖК», – указывает президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация «Россия») Анатолий Аксаков.

А вот руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман к списку важных этапов становления ипотеки добавляет выход на рынок первого негосударственного банка – в 1998 году им стал «ДельтаКредит».

Кстати, сегодня, как обращает внимание эксперт, ипотечные программы есть более чем у 500 банков, а самыми активными участниками рынка являются Сбербанк, ВТБ 24, «ДельтаКредит» и Росбанк.

Докризисный период

Все эксперты, опрошенные РИА Новости, включая представителей АИЖК, склонны считать, что ипотечный рынок начал активно развиваться именно с 2005 года.

С точки зрения начальника управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Романа Слободяна, активное развитие рынка ипотеки началось примерно с 2005 – 2007 годов, в период начала значительного роста цен на недвижимость.

Семенюк из АИЖК в свою очередь связывает расцвет ипотеки после 2005 года со снижением уровня инфляции и ставки рефинансирования, которые постепенно создавали подходящие условия для развития ипотечного кредитования. В 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, ставки начали снижаться, составив в 2005 году уже 14,9%, напоминает замглавы агентства.

Кризис и восстановление

Расцвету ипотечного кредитования серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года.

В этот период, рассказывает он, именно АИЖК пришлось заняться спасением ипотеки, ведь многие банки вообще отказались от кредитования приобретения жилья. В 2009 году до 30% всех ипотечных кредитов было выдано при участии агентства.

Для того, чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана «дочка» АИЖК – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

Как поясняет собеседник агентства, восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел докризисные показатели. По данным аналитического центра АИЖК, в настоящее время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью ипотеки. Также в стране при участии АИЖК начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков – военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и другие.

При этом, радуются в АИЖК, если в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, то в 2011 году – уже 17,6%, а в 2012 – около 20%.

К концу 2012 года в агентстве ожидают, по словам Семенюка, рекордного за всю историю ипотеки объема выданных кредитов – до 1 триллиона рублей.

Сейчас банки тщательнее оценивают платежеспособность заемщиков, и сильно сократилось количество программ с отсутствием или с минимальным первоначальным взносом, добавляет Плецельман из «Инком-Недвижимости».

Кроме того, обращает внимание эксперт, резко снизился объем ипотеки, выдаваемой в долларах: на сегодняшний момент менее 2% кредитов приходится на валютные программы – покупатели не готовы рисковать, даже несмотря на то что ставки по валютным кредитам в среднем на 2-3% ниже рублевых.

Проблемы дня

В настоящее время, как заявляет председатель правления «ДельтаКредит» Озеров, одним из самых негативных моментов на рынке российской ипотеки является популизм политиков в отношении величины процентной ставки по кредитам.

В реальности, настаивает банкир, этот параметр отражает общеэкономические условия в России.

Семенюк согласен, что основная проблема российского ипотечного рынка по сравнению с западными – это отсутствие «длинных» денег. Банки, сетует замгендиректора АИЖК, в основном финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц, а это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов.

По его мнению, одна из основных задач на сегодня для институтов развития ипотеки в РФ – работа с секьюритизацией ипотечных кредитов, являющейся одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка.

В свою очередь, Озеров к отрицательному фону для рынка российской ипотеки относит агрессивность Роспотребнадзора по штрафованию банков за предложения заёмщикам программы страхования при ипотеке.

Также эксперт отмечает удорожание ипотеки в связи с законодательным запретом моратория на досрочное погашение кредитов.

В силу специфики ипотечного кредитования существуют определенные параметры для ипотечных портфелей, среди них, например, должен быть предсказуемый уровень досрочных погашений, чтобы кредитор мог предложить наилучшую ставку, рассуждает Озеров.

Как напоминает Семенюк, в США и Европе люди обычно берут ипотечные кредиты на очень долгие сроки и постепенно погашают их в течение всей жизни, а в России средний срок жизни кредита – 5-7 лет, так как основная масса заемщиков гасит кредиты досрочно.

Наконец, Озеров называет в качестве проблемы российской ипотеки и безответственность ряда банков при урегулировании дефолтных ситуаций, а также неготовность программ поддержки и рефинансирования для проблемных заемщиков.

А вот опасения Аксакова из ассоциации «Россия» вызывает закон о банкротстве физических лиц, который сейчас внесен в Госдуму и распространяется на ипотечное кредитование.

Итоги и перспективы

В первом полугодии 2012 года ставки по ипотеке чуть подросли – до 12,1%, однако участники рынка отмечают, что это обусловлено объективной экономической ситуацией.

В свою очередь Озеров рассказывает, что со стороны государства оказывается определенное давление на участников рынка, направленное на снижение процентных ставок, а поэтому у кредиторов нет возможности выпустить ипотечные ценные бумаги той доходности, которую хотят получить инвесторы. В результате ипотечное кредитование ограничено за счет того, что оно финансируется преимущественно за счет депозитной базы, обращает внимание собеседник РИА Новости.

Впрочем, в целом у экспертов довольно оптимистичные взгляды на будущее ипотечного рынка, которые не могут поколебать некоторый рост процентной ставки и возможность наступления второй волны финансового кризиса.

Слободян добавляет, что в России доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает порядка 40%, а в США эта доля порядка 80-90%, но отечественный рынок постоянно развивается и демонстрирует стабильный рост.

Аксаков также уверен, что «развитие ипотеки идет в положительном направлении».

Ипотека особенно популярна у молодого поколения в возрасте 30-40 лет, отмечает Плецельман. По его наблюдения, как правило, это наемные работники, но в последнее время растет и число заемщиков среди частных предпринимателей.

При этом, добавляет представитель «Инкома», в 2011-2012 годах наблюдается резкое увеличение числа заемщиков старше 40 и даже 50 лет, которые используют ипотечное кредитование для сбережения накопленных средств, а также с целью покупки дополнительной квартиры для сдачи в аренду с целью обеспечения старости.

Несмотря на достаточно серьезные проблемы, которые возникали у многих людей, взявших до кризиса ипотечный кредит, у населения вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, и к ипотеке начали относиться как к надежному инструменту, способному решить жилищные проблемы, уверен Шленов.

Таким образом, несмотря на то что рынок ипотеки в РФ достаточно сильно отличается от западных аналогов, все эксперты пророчат ему интересное будущее, напоминая, что сделать предстоит еще очень многое. Ведь для многих наших сограждан, особенно тех, кто не попадает под спецпрограммы, ипотека все еще достаточно дорога, а перспективы снижения ставки в российских условиях достаточно туманны.

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *