Как быстро выплатить ипотеку

Ипотечный маневр: как быстрее выплатить кредит за квартиру

В октябре 2018 года я взяла в Москве ипотеку. Квартира — «евродвушка» (кухня совмещена с гостиной и отдельная спальня) площадью 41,2 квадратных метра. Она стоила ₽5 млн 30 тыс. в новостройке на этапе котлована. В качестве первоначального взноса у меня был ₽1,3 млн. Таким образом, у банка я взяла в кредит ₽3,7 млн под 8,6% годовых на 12 лет. Ежемесячный платеж составлял ₽41,6 тыс.

В ноябре того же года я заплатила банку около ₽20 тыс. Это были только проценты со дня оформления ипотеки по дату платежа. В декабре был уже полноценный ежемесячный платеж. Я сразу решила, что не хочу тащить на своей шее это ярмо все 12 лет, поэтому запланировала делать платежи, превышающие необходимую ежемесячную сумму. Первый повышенный платеж я сделала в январе 2019-го.

Я установила себе правило — досрочно вносить не меньше своей регулярной суммы, то есть ₽41,6 тыс. Таким образом, каждый месяц я отдаю банку ₽80-90 тыс.

Когда делаешь дополнительный платеж, банк предлагает выбрать: сократить ежемесячную выплату по ипотеке или срок действия кредита. Сначала по незнанию я ставила галочку напротив уменьшения ежемесячного платежа. Таким образом, за три месяца — с января по март 2019 года — я сократила сумму ежемесячного взноса до ₽40 тыс. (изначально он составлял ₽41,6 тыс.). За каждые дополнительно внесенные ₽40-45 тыс. платеж сокращался примерно на ₽500-600.

Но в апреле я узнала, что при досрочном погашении ипотеки выгоднее уменьшать не ежемесячный платеж, а срок кредита. Так, мой первый повышенный платеж по новой схеме сократил период ипотеки сразу на 3 месяца.

Меня это очень сильно удивило. Я не думала, что за одно внесение суммы, равной обычному платежу, период ипотеки может сократиться настолько сильно. Изначально я предполагала, что раз вношу объем денег, аналогичный моему ежемесячному размеру, то и срок кредита будет сокращаться на 1 месяц. Но все оказалось намного лучше.

Вот уже больше полугода помимо своего обычного платежа я дополнительно вношу по ₽40-50 тыс. Моя ипотека будет полностью погашена в ноябре 2028 года, хотя изначально была рассчитана до декабря 2030-го (с октября 2018-го). За 7 месяцев досрочных платежей я сократила срок своего кредита дополнительно на два года (не считая одного года и двух месяцев, которые я плачу по графику). Я не планирую останавливаться на достигнутом и рассчитываю полностью выплатить кредит до конца 2023 года.

Начать инвестировать можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Источник

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Чтобы досрочно погасить ипотеку, надо сначала взять ипотеку. И, кажется, сейчас подходящее время

К лету средняя ставка по ипотеке в России достигла 7,4% и продолжает снижаться, во многом за счёт льготной ипотеки со ставкой 6,5%.

Таких низких ипотечных ставок в России не было ещё никогда. Это прекрасная возможность купить квартиру на максимально выгодных условиях для тех, кто давно собирался сделать это.

Для пользователей Яндекс.Недвижимости в Альфа-Банке действуют специальные условия (то есть ставки снижены ещё больше).
Можно взять ипотеку:

на новостройки — ставка от 6,5%;

на вторичку — ставка от 8,39%.

Подробнее об условиях можно почитать здесь

Ежемесячный платёж по кредиту. Сколько вы платите за сам кредит, а сколько — за проценты по нему

Каждый платёж по кредиту состоит из двух частей: одна часть идёт на погашение основного долга, другая — на погашение банковских процентов по нему (той самой ставки по кредиту). Большинство банков в России сейчас работают с аннуитетными платежами: в этом случае банк сначала стремится получить все выплаты по процентам, которые вы должны, и только потом — по основному телу долга. Через несколько лет выплаты кредита основное тело долга может уменьшиться совсем немного, так как основная часть взносов идёт на погашение процентов.

В графике платежей обычно указано, сколько денег направляется на уменьшение основного долга, а сколько — на выплату процентов по ипотеке.

Выглядит это так:

Из графика видно, что ¾ каждого платежа уходят на погашение процентов и только ¼ закрывает основной долг. Ситуация меняется к концу срока выплат:

Варианты досрочного погашения: уменьшать платёж или срок ипотеки

2 основных варианта: уменьшать ежемесячный платёж или уменьшать срок кредита.

Чтобы выбрать более подходящий вам способ, нужно учесть несколько условий:

1. Посмотреть договор — какие варианты он допускает и нет ли комиссий за досрочное погашение.

2. Оценить, что для вас важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа. Возможен и комбинированный вариант.

Уменьшаем срок кредита

Вы платите какую-то дополнительную сумму — единоразово или каждый месяц. Она идёт на погашение вашего основного долга. При внесении этой дополнительной суммы вы указываете, что хотели бы сократить срок кредита. Допустим, с 15 лет до 14,5.

Обычно этот способ советуют сотрудники банка.

Плюсы: переплата сильно сокращается, вы экономите на процентах.

Минусы: это не уменьшит вашу ежемесячную нагрузку и даже может увеличить её, если выплачивать дополнительную сумму каждый месяц и быстро сокращать срок кредита.

Возьмём для примера кредит в 3 миллиона, выданный в апреле 2019 года на 15 лет под 9% годовых, и рассчитаем в кредитном калькуляторе выгоду. Мы выбрали для этого «Портал финансовых калькуляторов», но вы можете использовать любой другой сайт.

Так будут выглядеть последние платежи по кредиту:

Если вы решили внести 100 000 рублей досрочно и сократить срок кредита на 10 месяцев, то вот что из этого получится:

Экономия: 10 месяцев и 228 130 рублей.

Уменьшаем ежемесячный платёж

Дополнительные средства идут на погашение основного долга, при этом за счёт уменьшения этой суммы и проценты, начисляемые банком на неё, становятся меньше. Ваши платежи пересчитываются по новому графику, ежемесячная сумма выплат сокращается.

Если ежемесячный платёж для вас слишком большой, то вам удобнее снизить нагрузку прямо сейчас и быть уверенным, что проблем с очередным платежом не возникнет. В этом случае экономия на процентах будет чуть меньше, но уровень жизни повысится.

Плюсы: ежемесячный платёж уменьшается, это позволяет жить более комфортно и откладывать больше денег.

Минусы: платить всё равно придётся долго, а переплата остаётся большой.

Если те же 100 000 рублей с кредитом из нашего примера пустить на досрочное погашение, то переплата сократится на 77 249 рублей. А регулярный платёж станет меньше на 1041 рубль — 29 387 рублей вместо 30 428.

Экономия: 77 249 рублей.

Комбинированный способ: уменьшаем срок погашения, оставляем прежнюю ежемесячную сумму платежа

Если ваш бюджет это позволяет, можно сочетать два описанных метода: большой единоразовый платёж пустить на досрочное погашение и сократить размер обязательного платежа, но продолжать выплачивать полную сумму. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, и за счёт них можно сокращать уже срок платежа.

Так можно делать, пока ваши доходы это позволяют. Если вдруг наступят трудные времена, вы сможете платить минимальный обязательный платёж, это не ударит по вашему уровню жизни, и нарушений в оплате кредита тоже не будет.

Плюсы: эту схему можно адаптировать под обстоятельства — уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для вашего бюджета, а в трудные времена платить банку меньше.

Минусы: переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

100 000 рублей из нашего примера мы потратим, чтобы уменьшить платёж, но все следующие месяцы продолжим вносить средства в прежнем размере — 30 428 рублей, то есть на 1041 рубль больше нужного.

Переплата уменьшится на 225 974 рубля, а срок кредита сократится на 10 месяцев.

Экономия: 10 месяцев и 225 974 рубля.

Если сравнивать с первым вариантом — сокращением срока кредита, то это способ менее выгодный для длительной перспективы, зато помогает подстраиваться под текущую ситуацию.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: единоразово или систематически

Это не имеет большого значения. Расчёты можно проверить в калькуляторе вашего банка. Почти у всех есть калькулятор досрочного погашения, в котором можно проверить, как сократится срок или уменьшится ежемесячный платёж при той или иной сумме досрочного погашения.

Самый рациональный вариант — смешанный. Если текущий платёж вам по силам, но появилась значительная сумма для досрочного погашения, то выгоднее всего пустить её на сокращение минимального платежа и продолжать платить взносы в прежнем объёме.

Как оформить досрочное погашение

В первую очередь, прочитайте свой договор. Там должен быть описан порядок досрочного погашения. Если условия не предусмотрены самим договором, то они могут быть в приложениях или общих условиях кредитования, которые лежат в общем доступе на сайтах банков. Например, Общие условия кредитных договоров Сбербанка.

Обратите внимание на срок, за который вы должны подать заявление о досрочном погашении: он может быть привязан к дате очередного платежа. Вот, к примеру, как это условие выглядит у Росбанка:

Многие банки позволяют отправлять такие заявления прямо из личного интернет-кабинета заёмщика.

А ещё можно погасить ипотеку досрочно даже в приложении. Вот как это выглядит в Альфа-Банке:

Почти все банки так или иначе дают поиграть с вариантами погашения кредита и показывают, как изменится срок кредита или размер платежа, если вы выберете один из способов погашения.

Если выбрать уменьшение срока кредита при досрочном внесении 100 тысяч рублей, то это снизит срок выплат почти на 1 год. Если пустить эти 100 тысяч на уменьшение регулярного платежа — здесь он вносится каждые 2 недели — то платёж станет меньше примерно на 400 рублей, то есть экономия около 10 000 рублей за год.

После того, как вы перечислите деньги на досрочное погашение кредита, банк изменяет график платежей и высылает вам новый. Теперь вы можете следовать ему.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения кредита (и то, насколько быстро вы хотите его погасить), стоит учесть следующие факторы:

1. Срок кредита и платёжеспособность в течение этого срока

Если вы взяли кредит в 30-летнем возрасте на 5–10 лет, то, скорее всего, у вас не возникнет проблем с работой и востребованностью, а зарплата к окончанию срока кредита будет не меньше текущей, кроме того, часть кредита «съест» инфляция.

По-другому обстоит дело с более длинными кредитами, на 20–30 лет, взятыми людьми старше. Если вы не уверены, что в свои 50–60 лет сможете зарабатывать так же, как сейчас, и без проблем выплачивать кредит, то лучше погасить кредит досрочно и не беспокоиться о своём будущем.

2. Кредитная нагрузка

Если вы собираетесь купить дорогую машину или ещё одну квартиру, то большой долг по ипотеке может привести к отказу в другом кредите. Чем меньше вы должны банкам — тем лучше.

3. Собираетесь ли вы в ближайшие годы продавать квартиру

Например, планируете пополнение в семье или хотите улучшить жилищные условия.

Продать заложенную квартиру или даже сдать её можно только с согласия банка, это дополнительные сложности. Проще рассчитаться с банком досрочно, погасить залог и распорядиться квартирой, свободной от всяких обязательств.

4. Уровень инфляции и рост доходов

Оцените размер вашего платежа, уровень инфляции и то, как растут ваши доходы. Возможно, через несколько лет кредитный платёж станет несущественной долей в ваших доходах и вы сможете досрочно погасить долг за пару лет.

1. Существует 2 основных способа досрочного погашения: уменьшить срок кредита или размер платежа.

2. Выгоднее уменьшать срок кредита, это сильно снизит переплату процентов банку.

3. Ещё один выгодный вариант — за счёт досрочного погашения уменьшить размер взноса, но продолжать платить по старым расчётам, каждый месяц отправляя «в досрочку» небольшую сумму сверх нового платежа.

4. Внимательно читайте условия досрочного погашения; нет ли комиссий и в какие сроки нужно подавать заявление в банк.

Источник

Как быстро погасить ипотеку

Любой заемщик, оформивший жилищный кредит, задумывается о том, как быстро закрыть ипотеку. Ссуда оформляется на долгие годы, часто на 15-25 лет, и каждый месяц клиент вынужден отдавать банку значительную часть своего бюджета. Поэтому, конечно, хочется расквитаться с долгом как можно быстрее. И способы есть.

Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку, все доступные методы. Если применить их комплексно, то реально можно сократить время гашения на несколько лет, а то и больше. Эта и другая важная информация для ипотечных заемщиков на Бробанк.ру.

График погашения ипотеки

Если рассматривать, как погасить ипотеку быстрее, то тут все банально — чтобы кредит быстрее закончился, необходимо оперативнее его погашать. При оформлении жилищной ссуды заемщик получил график платежей, который обязан соблюдать. Согласно нему он вносит каждый месяц на счет определенную сумму.

Стандартное гашение предполагает растягивание бремени на 15-25 лет, некоторые берут ипотеку и на все 30 лет. Но не обязательно соблюдать установленный порядок гашения, можно платить, опережая его, тогда и гашение будет более оперативным. Погасить ипотеку получится быстрее.

Чаще всего ипотека погашается аннуитетными, равными по размеру платежами, такой график и будем рассматривать.

Допустим, наш потенциальный заемщик взял ипотеку в размере 3 000 000 рублей (именно столько ушло в кредит), договор с банком заключил на 15 лет под 11% годовых. При таком раскладе получаем (используем для расчета ипотечный калькулятор):

Несмотря на низкие ставки, переплата по ипотеке всегда существенная. Как видно на примере, заемщик процентами отдает даже больше, чем ушло в кредит. То есть на эти деньги можно было бы купить 2 аналогичные квартиры. Поэтому естественно, что хочется сэкономить.

Периодическое частичное досрочное погашение

Тут все банально — если хочешь закрыть ипотеку быстрее, ищи дополнительные источники дохода, и все полученные “лишние” средства клади на кредитный счет. По закону заемщик может делать частичное досрочное погашение кредитов хоть каждый месяц.

То есть, если по графику вы должны вносить 34 097 рубля (как в расчетах выше), то можно класть больше, 40 000, и излишки будут направляться на уменьшение основного долга. А именно на него начисляются проценты: чем меньше основной долг, тем меньше переплата.

Минус — каждый раз, планируя совершить частичное закрытие, заемщик вынужден обращаться в банк и писать заявление, причем заранее. Это не совсем удобно. Упростил процедуру Сбербанк, он позволяет оформлять такую процедуру через Сбербанк Онлайн, что удобно. Возможно, и другие ипотечные банки последуют этому примеру для облегчения жизни заемщиков.

Большинство банков просят писать заявление на частичное досрочное гашение минимум за 14 дней до ближайшей даты списания платежа. В этот день операция и будет выполнена.

Расчеты выгоды от частичного гашения

Допустим, наш потенциальный заемщик решил выплатить ипотеку быстрее, используя вариант частичного гашения. Кроме основных ежемесячных платежей он каждый квартал кладет на счет дополнительные 20 000 рублей, которые удалось сэкономить или дополнительно заработать.

Обычно после частичного гашения раньше срока банки видоизменяют график, сокращая размер ежемесячного платежа, но оставляя при этом прежний срок гашения. Лишь малая часть компаний позволяет сделать наоборот — сократить срок и сохранить размер платежа.

В итоге будем рассматривать первый вариант — сохранение срока, так как он практически всегда и допускается банками.

Делать заемщик это начал сразу после того, как оформил ипотеку, то есть первое частичное досрочное гашение провел через 3 месяца после заключения с банком договора. Рассматриваем все тот же пример, приведенный выше, то есть ежемесячный платеж — 34 097, переплата — 3 137 000. Что получаем в итоге за год, как изменится график:

За год будет выполнено 4 частичных досрочных погашения, ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 33 181 рублей, то есть почти на 1000 рублей.

Если сохранять эту схему по внесению дополнительных 20000 четыре раза в год, то получим следующее:

В итоге выплата сократится на 2 года, человек уменьшит переплату примерно на 600 000 — 700 000 рублей. И в целом такая схема не будет особо обременительной для бюджета, дополнительные затраты составляют примерно 6500 в месяц. А если учесть инфляцию, то с каждым годом эта сумма будет казаться все более назначительной.

Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей

Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.

Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:

Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.

Использование налогового вычета

Рассматривая, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее, нельзя не указать и на возможность получения налогового вычета. Любой человек, купивший недвижимость, может по закону вернуть часть уплаченного налога НДФЛ. А если речь именно об ипотеке, то в расчет берется не только цена квартиры, но и уплаченные банку проценты. Более подробная информация о налоговых вычетах в материале — Имущественный налоговый вычет: как вернуть до 1 300 000 руб.

О цифрах:

Возвращение подлежит уплаченный заемщиком подоходный налог. Например, если его зарплата — 80 000 ежемесячно до налогообложения, за год он получил 1 004 000 рублей. С этого дохода он уплатил налог НДФЛ 13% на сумму 135 200. Эти деньги и можно вернуть, обратившись в ФНС.

Возвраты можно оформлять каждый год, пока право не исчезнет, не будет достигнут максимальный предел. В нашем случае это 260 000 + 390 000, то есть 650 000 рублей. И каждый раз, получая вычет, нужно направлять его на частичное закрытие ссуды.

Если ипотеку получала семья, налоговый вычет могут оформлять оба заемщика.

Как быстро закрыть ипотеку (все методы сразу)

Анализируя, как закрыть ипотеку быстрее, не нужно останавливаться только на каком-то одном варианте. На сегодня есть инструменты, которые помогут заемщику оперативнее справиться с погашением ссуды. Нужно применять их все, тогда реально платить ипотеку не начальные 15, а 10 лет.

Если закрыть ипотеку с помощью и налоговых вычетов, и маткапитала, дело пойдет гораздо быстрее. Например:

Все приведенные в материале расчеты не являются публичной офертой. Рассмотрена конкретная ситуация, в каждой отдельной цифры будут разные.

Возможности быстрее гасить ипотеку есть, причем это можно делать даже не за счет собственных средств. Только за счет налогового вычета и маткапитала можно существенно уменьшить общий размер ипотечного кредита и закрыть его оперативнее. А если при этом делать и просто дополнительные досрочные гашения за счет вливания своих денег, дело пойдет еще быстрее.

Если рассматривать, как лучше гасить ипотеку, то важно делать это по графику, не совершая нарушений, чтобы не сделать его еще более дорогим. Если появились “лишние” деньги — кидайте их на ипотеку, оформляйте частично-досрочное. И используйте все положенные вас субсидии.

Источник

Как закрыть ипотеку досрочно: эти 4 приема сократят срок кредита

C января по август 2021 года около 1,2 млн россиян взяли ипотечные кредиты. По данным Банка России, за аналогичный период прошлого года было выдано 901,6 тыс. ипотек, то есть рост составил 33%.

В прошлом году россияне стали брать ипотеку на более длительный срок — 18–19 лет, хотя ранее он составлял в среднем 15 лет. Глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг связал это с более низкими ставками. Но если вы решили расплатиться по ипотеке побыстрее, эксперты рассказали «РБК Инвестициям», как это сделать.

Чтобы успешно выплатить ипотеку, нужно удачно ее взять. Или рефинансировать

«Когда вы берете ипотеку, нужно смотреть, чтобы ваш ежемесячный платеж был таким, про который вы понимаете, что вы эти деньги всегда заработаете, чтобы он был относительно небольшим и не был большой нагрузкой на ваш бюджет», — считает автор телеграм-канала Moneyhack Александра Краснова.

По ее мнению, если не получается взять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом, то нужно менять условия. Например, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат или в другом районе. Либо накопить больший первый взнос, так как в этом случае тело кредита будет меньше и, соответственно, вы меньше переплатите процентов. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала.

«Потому что гасить досрочно ипотеку вы всегда успеете, но если случится какой-то форс-мажор в жизни, то с большим платежом будет сложно», — отметила она.

Краснова поделилась историей о своем знакомом, который взял ипотеку с ежемесячным платежом около ₽60–70 тыс. При этом его зарплата составляла примерно ₽90 тыс., а жена в это время уходила в декрет. «Меня поразила такая безалаберность. Поэтому, условно, если ваша зарплата ₽100 тыс., то ориентируйтесь на то, чтобы платеж был ₽20 тыс. Эту сумму вам будет легко сэкономить», — посоветовала она.

Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает ваша процентная ставка, то можно ее рефинансировать другим ипотечным кредитом. Но это стоит делать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили все проценты, а потом ушли в другой банк и пришлось начинать все заново, отметила Краснова.

Подавать на рефинансирование можно уже через полгода после того, как вы заключили договор об ипотеке. Однако стоит учесть, что эта процедура не бесплатна, так как вам нужно будет заново оценить стоимость квартиры, заплатить госпошлину и купить новую страховку. Тем не менее неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть, для этого нужно написать заявление в страховую компанию.

Определитесь, что вам нужнее — сократить срок кредита или снизить ежемесячный платеж

По мнению финансового консультанта Анны Громовой, не в каждом случае нужно стараться выплатить ипотеку побыстрее. «Если ипотека по хорошей ставке, а сейчас инфляция выросла, вклады и ставки растут, по облигациям доходность растет, может быть, не надо», — сказала она.

Если человек много инвестирует в недвижимость с помощью ипотечного кредита, то ему может быть выгоднее снижать ежемесячный платеж. Однако математически выгоднее сокращать срок по кредиту, чем уменьшать платежи, отметила Громова. В том и другом случае принцип один — платить больше установленной банком суммы.

Чем больше платишь по ипотеке, тем больше сэкономишь

Чтобы выплатить ипотеку быстрее, нужно периодически закрывать ее частично досрочно. Дополнительные выплаты будут уменьшать тело кредита, с которого банк начисляет проценты. Кредитная организация будет их пересчитывать — и ежемесячный платеж становиться ниже. Кроме того, общая переплата по кредиту тоже станет меньше.

По словам Громовой, по ипотеке не нужно отказываться от страхования, так как здесь очень высокие риски, большие суммы и долгий срок кредита. По ипотечному страхованию стоимость страховки рассчитывается каждый год в зависимости от того, какой остался долг. Соответственно, если гасить кредит частично-досрочно, то есть уменьшать тело долга, то можно экономить и на страховке.

Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, говорит Громова. В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга.

Например, если вы брали ипотеку на 15 лет и выплачивали ее уже десять лет, то нужно внимательно изучить, нужно ли вам частичное досрочное погашение, сказала финансовый консультант. Допустим, что ваш ежемесячный платеж ₽15 тыс., тогда ₽13 тыс. может идти на погашение тела долга и только ₽2 тыс. — на проценты.

Громова посоветовала регулярно смотреть график выплат по ипотеке, а если вы делаете дополнительные выплаты — то в обновленный график. Нужно уточнить в банке, где его можно найти. Некоторые кредитные организации публикуют их в мобильных приложениях, другие — в личном кабинете на сайте банка. В графике нужно обратить внимание на состав ежемесячных выплат — какая в них доля тела долга и сколько занимают проценты.

Где найти деньги, чтобы больше платить по ипотеке?

Подработка

По мнению Красновой, в первую очередь нужно постараться сократить расходы. Кроме того, можно поискать дополнительные источники дохода, например — найти подработку. По ее мнению, в очень многих профессиях есть возможность поискать, как еще дополнительно заработать денег, чтобы поскорее погасить ипотеку.

«Из своего личного опыта могу сказать, что когда я взяла ипотеку, то свои ежемесячные расходы сократила в три раза. Ну и, соблюдая все условия, про которые я сказала выше, ипотеку я выплатила за два года», — рассказала Краснова.

Карты с кешбэком

Громова отметила, что есть и другие способы найти дополнительные средства на досрочную выплату кредита. Например, можно использовать карты с кешбэком, однако подбирать их нужно тщательно.

«В принципе все карты с кешбэком направлены на то, чтобы мы больше тратили. Но, тем не менее, бывают интересные программы. Например, топливный кешбэк. Ведь ты все равно тратишь на бензин. По этой карте что-то возвращаешь каждый месяц и можно закидывать эти деньги на частичное досрочное погашение», — сказала она.

Налоговые вычеты

Однако нужно учитывать, что не все имеют право на налоговый вычет. Он полагается тем, кто получает доход, облагаемый НДФЛ в 13%. Например, работает по найму или официально сдает квартиру и платит этот налог.

Продажа ненужного

Другой способ заработать на выплаты по ипотеке — продать ненужное на площадках объявлений. В любой семье появляются вещи, которые со временем не нужны — детские игрушки, кроватки, пеленальные столики, одежда, полагает Громова.

«Люди покупают просто все, какие-то вещи невероятные, которые просто в голову не придет, что можно купить и продать», — рассказала она.

Выплаты и пособия

На погашение ипотеки также можно направить выплаты и пособия, если они вам жизненно не необходимы. Например, в 2020 году государство выплачивало средства семьям с детьми, а также потерявшим работу из-за пандемии коронавируса.

«Это деньги, которые мы не зарабатывали, мы на них не рассчитывали, просто государство решило нам эти деньги дать. Поэтому, считаю, эти деньги надо либо инвестировать, либо ими погашать долги, кому что актуальнее. Можно поделить сумму пополам: 50% — на инвестиции, 50% — на долги», — считает Громова.

Финансовый консультант также посоветовала узнать, какие региональные льготы и выплаты вам полагаются, если у вас есть дети. Информацию можно узнать в кол-центре местного МФЦ либо в Фонде соцстрахования.

Громова рассказала, что когда у нее родился третий ребенок, она получила региональную выплату в Санкт-Петербурге в размере около ₽100 тыс. Деньги перевели на карту. Эти средства она направила на частичное досрочное погашение ипотеки. Есть и другие выплаты многодетным семьям. «Я, например, как многодетная получаю еще каждый месяц на карту часть денег, которые предназначены на оплату коммунальных услуг за квартиру. То есть в Питере много таких льгот. И это, конечно, нужно знать», — добавила она.

Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале

Источник

Как правильно досрочно погашать ипотеку

10 Время прочтения: 8 минут

Что выгоднее: сокращать срок кредита или ежемесячный платеж? Не спешите с ответом, результат может вас удивить.

Россияне в 2021 году брали ипотеку в среднем на 20 лет, по данным Центробанка. Конечно, ждать столько никто не собирается. Закрывать кредит заемщики стараются как можно быстрее. Разные исследования называют цифры от 7 до 10 лет.

Стремление поскорей разделаться с ипотечным долгом понятно. Чем быстрее погашаешь кредит, тем меньше переплачиваешь. Если, к примеру, брать ипотеку на 5 млн рублей под 8% годовых, за 20 лет вместе с процентами придется выплатить банку вдвое больше, тогда как за 10 лет переплата по процентам будет примерно 2,3 млн рублей. Так что польза от «досрочки» очевидна.

Строго говоря, досрочное погашение банкам не очень-то выгодно. Банк ведь дал вам деньги, чтобы хорошенько на этом заработать. Чем меньше вы пользуетесь его деньгами, тем меньше прибыль банка. Поэтому банки с разной степенью интенсивности стараются притормозить вас на пути рассчитаться с ним побыстрее. И начинается все с самого простого.

Шаг 1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита

Внесли внеочередной ипотечный платеж — сообщите банку. Если этого не сделать и просто положить деньги на счет, банк невозмутимо спишет из этих средств обычный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будут лежать на счете — до следующего платежа.

Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение кредита, надо оформить заявку. Во многих банках это можно сделать онлайн через личный кабинет, но есть и такие, кто по старинке принимает только письменные заявления в офисе.

Сроки уведомления о досрочном погашении у банков также различаются. У крупнейших ипотечных банков нормы либеральные, они разрешают направлять уведомления даже за день до внесения внепланового платежа.

Шаг 2. Указать сумму досрочного погашения

Здесь тоже могут быть сюрпризы. Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает — можно разом закрыть хоть весь кредит, — а вот минимальные лимиты устанавливают практически все. Причем каждый банк фантазирует как может. Например, в Альфа-Банке можно вносить досрочно сумму от 100 рублей.

Некоторые банки устанавливают и вовсе экзотические требования. В частности, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце. Речь не о целом ежемесячном платеже, а именно о его процентной составляющей.

Пример. Каждый плановый платеж по кредиту состоит из двух частей: суммы, которая идет на погашение основного долга, и суммы начисленных процентов. Допустим, ваш ежемесячный платеж — 40 000 рублей, и по состоянию на ноябрь 10 000 рублей — это основной долг, а 30 000 рублей — проценты. Так вот в ВТБ для досрочного погашения в ноябре пришлось бы вносить минимум 30 000 рублей — столько же, сколько пойдет на уплату процентов. Как видите, схема не самая простая для понимания и еще более непростая для самостоятельных расчетов. Без подсказки банка здесь точно не обойтись.

Но, наверное, самый уникальный подход к расчетам по досрочному погашению у СберБанка. Во-первых, при проведении «досрочки» через «СберБанк Онлайн» нужно вносить не менее 30% от размера ежемесячного платежа, хотя через отделение можно погашать кредит на любую сумму.

Во-вторых, из суммы внеочередного платежа «Сбер» списывает проценты, начисленные на дату досрочного погашения.

Пример. Допустим, каждый месяц по 20-тым числам вы платите по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых идет на погашение основного долга, а часть — на погашение процентов. В ноябре вы решили досрочно частично погасить кредит и 1-го числа внесли 50 тыс. рублей. Дальше следите за руками: из поступивших денег банк в первую очередь спишет проценты, которые успели набежать с 21-го октября по 1-е ноября, и только после этого направит оставшуюся сумму на погашение тела кредита. То есть, по факту банк проведет досрочное погашение не на ту сумму, на которую вы планировали, а на 50 тыс. рублей минус проценты.

Возможен и другой вариант развития событий. Если сумма, которую вы хотите внести досрочно, не превышает суммы процентов, начисленных на день «досрочки», она целиком пойдет на списание этих процентов, в то время как основной долг так и останется непогашенным. В результате в дату ближайшего ежемесячного платежа вам нужно будет внести платеж за вычетом уже погашенных процентов, но в следующем месяце обязательный платеж не уменьшится.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно либо вносить более крупную сумму с расчетом на проценты, либо проводить досрочное погашение вместе с обязательным платежом в дату планового погашения. Так вся сумма «досрочки» спишется именно в счет основного долга, так как проценты за новый месяц еще не успеют начислиться.

В общем, перед досрочным погашением всегда заранее выясняйте в банке все детали процедуры и требования к минимальному досрочному платежу.

Важно! Досрочное погашение не отменяет платежа по графику. Поэтому после того, как погасили часть долга досрочно, не забудьте проследить, чтобы в дату планового погашения на счете были деньги, необходимые для списания ежемесячного платежа.

Шаг 3. Выбрать дату погашения

Помимо лимитов, банки могут устанавливать и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки разрешают подавать заявки в любой день, но деньги списывают только в день планового ежемесячного платежа. Если, к примеру, он у вас 20-го числа, значит именно 20-го и произойдет досрочное списание, даже если деньги на счет вы внесли еще 10-го. Такие правила также играют в пользу банка — ведь чем дольше вы пользуетесь его деньгами, тем больше платите процентов.

Впрочем, большинство банков все-таки разрешают самостоятельно выбирать дату списания. Такой вариант более выгодный, так как после досрочного списания пересчитываются проценты, и в ежемесячном платеже их составляющая будет уже меньше. Ну и в целом, конечно, удобнее, когда можно гасить кредит с произвольной частотой, а не дожидаться какой-то одной даты.

Что выгоднее: уменьшать ежемесячный платеж или снижать срок кредита?

При подаче заявки на частичное погашение некоторые банки предлагают выбрать, что будет меняться после списания: срок кредита или размер ежемесячного платежа. Такой выбор придется делать при каждом погашении. Можно все время выбирать один и тот же вариант или чередовать их.

Сейчас практически все банки используют аннуитетную систему платежей, при которой в течение всего срока ипотеки вы каждый месяц платите одинаковую сумму. Если и при таком порядке начисления платеж слишком велик, выбирайте его уменьшение. Срок кредита при этом сохраняется.

Однако более выгоден вариант с сокращением срока кредита и вот почему. Как мы уже отмечали, ежемесячный платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. Если посмотреть график платежей за весь срок кредита, вы увидите, что первые годы ежемесячный платеж практически целиком идет на погашение одних только процентов.

Пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком 20 лет под 8% годовых. Рассчитаем график платежей по кредиту. При заданных параметрах ежемесячный платеж составит 41 822 рубля. В первый год примерно 33 тыс. рублей из этой суммы будет уходить на уплату процентов и только 8 000—9 000 рублей — на погашение самого кредита. То есть остаток долга почти не будет уменьшаться.

Процентная и кредитная доли в ежемесячном платеже сравняются только через 11 лет, после чего пропорция будет меняться уже в пользу суммы, направляемой на погашение основного долга. Из-за такой схемы за 20 лет вы заплатите процентов на 5 037 280 рублей, то есть даже больше, чем взяли в долг (скачать график).

Если при досрочном погашении выбирать сокращение срока ипотеки, то доля, идущая на погашение долга, будет расти в ежемесячном платеже быстрее. В свою очередь, будет уменьшаться доля платежа, идущая на проценты, а соответственно, и общая переплата по кредиту.

Допустим, вы ежемесячно будете дополнительно вносить по 10 тыс. рублей и выбирать уменьшение срока кредита. Тогда переплата в описанном выше примере составит 3 038 297,95 рублей, а срок кредита сократится с 20-ти до 13-ти лет (скачать график).

Если же вносить по 10 тыс. рублей и все время выбирать уменьшение ежемесячного платежа, доля процентов в этом платеже, конечно, тоже будет сокращаться, но медленнее (скачать график). Переплата в этом случае составит 3 909 981,63 рубль. Как видите, разница ощутимая. Срок кредита при таком способе погашения тоже сократится, но несущественно – всего на девять месяцев.

Тем не менее, вариант с сокращением ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Когда вы уменьшаете минимальный платеж, вы ежемесячно облегчаете кредитную нагрузку и, как следствие, — снижаете риски. Если ваше финансовое положение ухудшится, платить ипотеку будет уже не так тяжело, ведь обязательный платеж к тому времени уменьшится.

Есть и другой вариант досрочного погашения — менее распространенный, но на поверку самый выгодный. Предположим, у вас с самого начала есть возможность ежемесячно платить банку не 41 822 рубля, как указано в договоре, а на 10 000 рублей больше, то есть 51 822 рубля. Если каждый месяц вносить эту сумму и проводить досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа, сумма, направляемая на внеочередное списание основного долга, все время будет пропорционально увеличиваться.

При такой схеме погашения переплата за весь срок кредита будет точно такая же, как при уменьшении срока ипотеки – 3 038 297,95 рублей, и срок кредита тоже сократится до 13-ти лет (скачать график). При этом обязательный платеж каждый месяц будет потихоньку сокращаться, и в случае какого-то форс-мажора погашать кредит будет легче.

Полное досрочное погашение

Конечно, самое приятное — это не частями резать ипотечный «хвост», а рубануть его одним махом. Полное досрочное погашение все банки сейчас разрешают делать в любой момент без каких-либо штрафов и комиссий. Но опять-таки надо заранее подавать заявку и указывать в ней, что деньги вы вносите именно для того, чтобы окончательно закрыть кредит.

Предварительно обязательно попросите банк рассчитать точную сумму, которая потребуется для закрытия долга. Если считать самостоятельно, можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения.

После списания денег обязательно возьмите в банке справку о том, что ипотека полностью погашена. С этим документом можно обратиться в компанию, в которой страховалась ипотечная недвижимость. Страховщики должны будут пересчитать стоимость полиса и вернуть деньги за неиспользованный срок страхования.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

Источник

Как досрочно погасить ипотеку

В этой статье рассказываем, как ускорить выплату ипотеки и получить долгожданную свободу. Мы постарались собрать максимум способов быстрой выплаты ипотеки – от первоначального взноса и скидок на квартиру до нюансов досрочного погашения.

Решили взять ипотеку? Или уже взяли? Поздравляем! Осталось самое главное – выплатить ее. Мы подготовили советы, которые помогут вам быстрее рассчитаться с банком.

Как оформить ипотеку на комфортных условиях

Накопите больше на первоначальный взнос

Получилась слишком большая сумма? Дайте себе больше времени для накоплений.

Это невозможно? Тогда ищите альтернативные источники дохода.

Вторая, третья работы – это не лучший вариант. Не стоит в погоне за доходом подрывать свои здоровье и нервную систему. Поэтому давайте рассмотрим пассивные источники дохода.

Вещи, посуда, украшения, книги, техника – у каждого найдутся не нужные больше вещи, которые лежат мертвым грузом и переезжают с места на место. Деньги за это можно получить небольшие, но тоже приятно.

Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются. Сберегите средства от инфляции и заставьте накопления работать на вас. Откройте вклад в Совкомбанке со ставкой до 8% годовых. Гибкие условия сыграют вам на руку:

Дополнительную сохранность средств обеспечивает государственная Система страхования вкладов.

Если вы финансово дисциплинированы и не потратите лишнюю копейку без острой необходимости – можно хранить деньги на карте, там больший процент.

И полученный доход откладывайте в копилку.

Ваше хобби может приносить не только положительные эмоции, но и дополнительный доход. Разводите цветы? Размножайте их и продавайте. Играете на фортепиано? Подумайте, вы могли бы давать уроки в выходные дни?

Получать дополнительный доход – это хорошо, упорядочить и сократить действующие расходы – еще лучше. В этом помогут приложения для смартфона – выберите самое удобное и записывайте траты в течение месяца.

Определите, на какую категорию покупок уходит денег больше всего.

Например, вы выяснили, что самая затратная категория – это одежда и косметика. Подумайте, а так ли вам нужна шестая помада или четвертые кроссовки?

Хорошо обдумывайте спонтанные покупки (думать желательно за пределами магазина, чтобы ничего не отвлекало от размышлений) и научитесь отличать потребности от желаний.

Может быть, для вас рабочей стратегией станет ограничение финансов, которые вы можете потратить в каждой конкретной категории?

Иначе выйдете только за хлебом и молоком, а вернетесь с пакетами продуктов на 7 тысяч.

Да, они приятные, но в конце месяца выливаются в очень даже приличную сумму. Поездки на такси, походы в бар, очередной шопинг со скидкой… Не отказывайте себе в импульсивных покупках полностью, чтобы не вгонять себя в депрессию, но подумайте хорошо – от чего стоит отказаться ради будущей жилплощади.

Например, вы берете стакан капучино в автомате перед началом каждого рабочего дня. Напиток стоит 100 рублей. Вам кажется, что это не так много и что без привычного стаканчика кофе ваше утро не заладится.

23 рабочих дня в месяце × 100 руб. = 2300 руб. в месяц

2300 × 12 месяцев = 27 600 руб. в год

Даже за вычетом дней, когда вы в отпуске, и новогодних каникул получается внушительная сумма.

Не исключено, что в процессе накопления вы поймете, что можете откладывать чуть больше, а потом еще больше. Это хорошее решение, потому что чем больше взнос – тем меньше будет кредит и переплата!

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Воспользуйтесь помощью государства

Обязательно узнайте, положены ли вам субсидии или льготы от государства. И если положены – как ими воспользоваться.

Сначала проверьте, доступен ли вам жилищный сертификат в рамках федеральной или региональной программы. Сертификат дает право на получение жилья или субсидию для покупки или строительства недвижимости.

Чтобы узнать, какие категории граждан могут получить сертификат в вашем регионе, обратитесь в администрацию населенного пункта, в котором вы прописаны.

Уточните возможность получения скидки при покупке квартиры

Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.

Советы по выбору квартиры

Выберите банк с минимальной ставкой

Либо низкую процентную ставку можно будет получить только при соблюдении ряда условий по сроку, определенному размеру первоначального взноса и прочим нюансам, которые вам могут не подойти.

Поэтому лучше сравнивать условия в одобренных заявках. Если вы еще не оформили жилищный заем, то стоит подать заявку на кредит сразу в несколько банков – и выбрать тот, в котором одобренные условия будут самыми комфортными.

Занимайте на большой срок

Чем меньше срок – тем больше ежемесячный платеж и больше риск, что даже при незначительном изменении финансового положения заемщик выйдет на просрочку. Поэтому лучше перестраховаться и оформить кредитный договор на бóльший срок, чтобы платеж получился меньшим.

Так вы сможете выплачивать взносы даже при снижении дохода. А если финансовая ситуация улучшится – можно будет гасить кредит досрочно.

Рефинансируйте кредит

Но только если это целесообразно. Рефинансировать кредит нет смысла, если погашено больше 50% долга.

Почему?

По ипотеке действуют в основном аннуитетные платежи, т. е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Однако структура у таких платежей совершенно разная.

В начале срока сумма ежемесячного платежа состоит по бóльшей части из процентов по кредиту. Оставшаяся часть – малая – это сумма основного долга. По мере погашения кредита в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет часть основного долга.

Поэтому если вы выплатили уже больше половины ипотечного кредита – вам невыгодно брать новый заем, чтобы закрыть действующий, и заново начинать погашать проценты.

И не забывайте, что это оформление нового кредита. Поэтому при расчетах вам нужно будет учесть расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – обязательно рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Досрочное погашение – что это такое

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Раньше банки устанавливали различные запреты и комиссии для тех, кто хочет погасить ипотечный кредит досрочно. Эта практика осталась в прошлом, теперь заемщики имеют право беспрепятственно вести расчеты с кредиторами.

Самый лучший момент для досрочного погашения – плановая дата внесения платежа или два-три дня после нее. Так можно направить всю сумму на то, чтобы погасить часть основного долга, а не проценты.

Будьте внимательны: по договору может быть предусмотрено обязательное заблаговременное уведомление банка о своем намерении. В этом случае без вашего письменного заявления внесенные средства будут списываться для стандартного погашения согласно указанным в графике датам.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Если вносить на кредитный счет свободные деньги, не дожидаясь, когда накопится большая сумма, вы сможете понемногу снижать выплаты или срок ипотечного займа за счет уменьшения остатка долга по кредиту и объема процентов.

А что же выгоднее сокращать – срок или платеж?

В конце концов, всегда можно комбинировать способы досрочного гашения в зависимости от ситуации.

Условия частично-досрочного погашения ипотеки

Данная опция доступна всем клиентам финансово-кредитной организации. Перед внесением внепланового взноса необходимо уведомить кредитора. Подать заявление можно в отделении банка или в онлайн-приложении.

В заявлении нужно указать номер счета для списания средств, а также какой параметр действующего займа вы хотите изменить:

Будьте внимательны, сроки уведомления в различных организациях отличаются. К тому же могут существовать ограничения по сумме ЧДГ – например, не менее 30% от размера стандартного платежа.

Как досрочно погасить ипотеку

После списания средств в счет ЧДГ не забудьте обратиться к кредитору для составления нового графика платежей, а также в компанию, в которой застрахована приобретенная недвижимость. Некоторые страховщики в таких случаях производят перерасчет страховых взносов.

Если планируете полностью закрыть заем, уточните остаток долга в банке. После зачисления денег посетите офис для получения справки об исполнении своих обязательств.

Расчет выгоды от частичного гашения

Сравним выгоду от ЧДГ с уменьшением срока на разных этапах ипотечного кредитования.

В качестве примера возьмем ипотеку на 7 млн рублей с первоначальным взносом 1,4 млн (то есть 20%).

Источник

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Как гасить ипотеку выгодно

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и переплаты по процентам. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и закладную. Дальше с ними — в МФЦ Срочные проценты на основной долг начисляются ежедневно Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который ни к чему не обязывает, зато помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

Как я досрочно гашу ипотеку

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Ruslan, в основном согласен. Но
1. По поводу набрать за год по портфелю в долларах большие сомнения. В этом году повезло, в следующем так же можете в минус уйти. Я знаю о чем говорю, разрабатывал софт для торговли валютами на основе тех анализа и наблюдал как коллеги безуспешно пытались заработать. Да и интересовался статистикой по работе брокерских фирм. Она тоже была не утешительная. В лучшем случае это все рулетка.
2. P.P.S Я думаю в большинстве случаев люди до ипотеки живут на съемной квартире. У меня так было. Платил за аренду в месяц столько же сколько щас плачу по ипотеке. В таких случаях не брать ипотеку просто глупо. Богатый ты или бедный, надо исходить из конкретной ситуации и расчетов. Автору статьи респект.

Ruslan, с точки зрения выгоды, не согласна. Чем больше срок, тем больше % переплатишь банку. Особенно в первые годы. Знаю семью, которые уже года 2 Ежемесячно платят 38 тысяч за ипотеку, из которых до сих пор только 2 тр основной долг. На максимальный срок в 25 лет брали. У меня ипотека На 10 лет, 16 тр ежемесячно. Из которых 4 это %. И то жаба душит отдавать свои бабки банку. Закрываю досрочками. А чтоб не было так грустно если не будет денег нужно изначально думать а потяну ли я такую сумму. Даже если останусь на какое то время без работы/разведусь/заболею и тд. Ипотека для богатых, да!

мария, сами себе противоречите. Самые большие проценты ты платишь как раз вначале, так что хоть засокращайся, срок то уменьшается с конца, где доля процентов в платеже уже совсем мизерная.

Ruslan, что за портфель Руслан? Подучи пжт!

Автор открывает правду о том что нет разницы платить в снижение платежа или срока, если погашать досрочно одну сумму. Не важно разово 400К или мелкими суммами ежемесячно.

Внимательно считайте по таблице! Она некорректно считает в пользу уменьшения срока, на самом деле выгоднее уменьшать платеж и платить далее ту же сумму. Гораздо выгоднее!! Ну не могут банки вам рекомендовать как выгоднее досрочно гасить. Они говорят как выгоднее им.

Anton, да так же и будет выглядеть. Какая разница? Смысл простой: уменьшаем сумму платежа, но при этом платим столько же.

Sergio, скажите, а где вы узнали точную сумму для таблицы,которая идет в погашение долга и погашение %?
вбивали все вручную данные из графика,который дал банк?за все 10-15-20 лет?или где то есть соотнощение цифры,например?

или вы таблицу не заполняли, а просто пользуетесь тем же методом?

Анна, Вы не совсем понимаете как высчитывается сколько идет в погашение долга, а сколько на проценты. В погашение процентов всегда идет текущее тело долга * ипотечную ставку за день (если ставка 8% то 8/365) и после расчета ставки на каждый день просто сложите все дни месяца. Никакой магии в этом нет. Банк каждый месяц берет деньги за обслуживания тела долга. Остаток суммы идет на погашение процентов.

Да, всё верно. Очень часто в банках и агентствах недвижимости говорят, что выгоднее срок уменьшать, и ставят на этом точку.

Александра, только автор не взял в учёт, что при уменьшении срока уменьшается и процент за пользование кредитом. То есть банк прав. Больше выгода при уменьшении срока. Уменьшение платежа удобно только для страхования себя на случай непредвиденных финансовых ситуаций.

Kirill, из материнского капитала, например

Руслан, не пойму, какое отношение имеет NPV к тем тезисам, о которых пишет автор?

Класская статья. Автору респект. Сам начинаю потихоньку гасить досрочно.
Пара дополнений.
1. Схема не меняется даже если не делать платежа в 400000р
2. Формула для рассчета платежей без досрочного погашения есть даже в Excel. Она там встроена! Я вчера читал другую Тиньковскую статью на эту тему. И очень удивился когда Эксель расчитал мою ипотеку с первого раза. При досрочном погашении я пока формул для перерасчета не нашел и жалко что она здесь не приводится. Но при желании можно в том же Экселе взять за основу стандартный расчет и сделать суммы по строкам. И я уверен результат приведенный здесь подтвердится.
3. Господа критики, обращайте внимание на столбец итого в расчетах Максима. Там переплаты все указаны.

Стоить взять во внимание ежегодные: инфляцию денег; страховку имущества и жизни плательщика, которая является обязательной в банке при ипотечном кредите.

Kirill, схема не изменится если нет этих 400000Р.

Леонид, статья в целом говорит о том, что выгода будет ТОЛЬКО ЕСЛИ ВНОСИТЬ ТОТ ЖЕ ПЛАТЕЖ, КОТОРЫЙ БЫЛ БЫ ПРИ УМЕНЬШЕНИИ СРОКА. Поэтому повторять это и говорить, что это выгодно только если, а вот если, зачем это?

Юрий, может вычет налоговый пришёл на купленную квартиру.

Sten, нет, с ежемесячного платежа эта сумма пойдёт в оплату основного долга. Поэтому выгоднее раньше заплатить, т.к. раньше снизится основной долг (на сумму превышающий процент), а потом и с ежемесячного платежа доплатится

Антон, то есть досрочку лучше заплатить до основного очередного платежа? Например если основной платеж 2 числа, то досрочку нужно платить до этого числа?

Дмитрий, чем раньше, тем лучше.

Допустим:
1. У вас кредит на 300к под 2% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. За один месяц потихоньку (на самом деле небольшими порциями каждый день) накапливался этот 1% с 300к. В первый платёж вы заплатите 3к в проценты= 1% от 300к.
3. Всё, что платите выше, идёт тело основного долга. Т.е. если ежемесячный платёж 10к, то 7к идут в тело кредита. Остаток долга = 293к.
4. Если вы внесёте прямо сейчас ещё 10к, то ваш долг будет 283 000р.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 3000р. Остаток 283 000.

Теперь перенесём досрочный платёж на более ранний срок. Заново:
1. У вас кредит на 300к под 12% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. На самом деле процент копится небольшими частями каждый день. Грубо говоря за один день копится 1%/30. А значит в день с 300к накапливается 100 рублей процентов.
3. Спустя 10 дней накопилось уже 1000 рублей процентов.
4. Вы решаете погасить досрочно 10к рублей.
5. 1000р идёт в процент, который уже накопился. 9к идут в тело кредита. Теперь вы должны банку 291к.
6. Оставшиеся 20 дней до платежа процент копится уже с 291к. Это примерно 97р в день. А значит к платежу накопится только 1940 рублей в оплату процентов. А остальные 8060 ежемесячного платежа пойдут в тело кредита. Теперь вы должны банку 282 940.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 2940. Остаток 282 940.

Источник

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Согласно закону

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Комбинированный вариант

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.

Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.