Как сделать квартиру в подвале
Подвал в многоквартирном доме. Кто его собственник и как им можно распоряжаться
Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.
💡 Законодательное регулирование. Определение собственника
На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.
Критерием, который делает возможным включение подвала в состав общедомового имущества, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Данный критерий сложно применить в действительности: он является явно недостаточным при решении вопроса разграничения прав, так как представить подвал без коммуникаций невозможно (то есть все подвалы являются техническими). Но факт наличия коммуникаций, которые обслуживают одно и более помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь подобные коммуникации есть в каждой квартире – это, например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из указанной логики, каждая квартира могла бы стать общедомовым имуществом.
Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвальные помещения могут относиться или не относиться к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не имеет приоритетного значения для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 №11401/12, от 02.03.2010 №13391/09). Если по состоянию на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного применения в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право общедолевой собственности на подвальные помещения не возникает.
С учетом указанной позиции ВАС в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцам в признании подвала общедомовой собственностью.
Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.
Если в подвале есть незанятое пространство, то оно может быть передано в аренду под офис или магазин.
✅ Использование подвального помещения
Наличие оборудования и коммуникаций в подвальном помещении не исключает возможности использования незанятой площади помещений, так как в Жилищном кодексе не указана обязанность жильцов применять подвалы исключительно по техническому назначению. Например, подобное определение есть у Конституционного суда №489-О-О от 2009 года.
Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках еще на этапе проектирования размещались спецпомещения под хозяйственно-бытовые цели (кладовки для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели использования доступны не везде.
Возможные направления использования подвального помещения многоквартирного дома содержатся в строительных нормативах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы №640-РП от 1998 года определен ряд требований к площадям подвальных помещений:
Если подвал признан общедомовым имуществом, то на его использование должно быть получено согласие всех собственников.
❗ Ответственные за состояние подвала
Ответственность за содержание любого имущества несут его собственники. Если подвал находится в общедомовой собственности, то отвечать за его состояние должны жильцы многоквартирного дома.
Если имуществом дома управляет УК, то именно она должна следить за состоянием подвального помещения. Средства на содержание имущества собирают с жильцов. При необходимости ремонтных работ отвечает за их проведение управляющая компания.
👇 Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала
При самовольном захвате подвального помещения подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Предварительно должны быть пройдены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, по которым захватившего подвальное помещение лицо так и не смогли обязать снести самострой.
Так, в деле №А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).
Признать свое право собственности на постройку он не смог: она не только не была санкционирована властями, но и построена без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступали против строительства, так как оно сопровождалось отключениями света, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любое время отключить жильцам воду.
Но, несмотря на то, что строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.
⛏ Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать, как погреб
В теории собственник квартиры на первом этаже может вырыть подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение, как погреб. Но в действительности сделать это будет достаточно непросто.
Стоит учитывать, что с мая 2020 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым, указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или использование помещения не по назначению. Порча жилых помещений или использование помещения не по назначению, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере от 1 тыс. р. до 1,5 тыс. р. Самовольные постройки, согласно ч. 2, караются штрафом в 2-2,5 тыс. р.
С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для подобных действий потребуется заручиться стопроцентным согласием собственников. При этом ни одного голоса против быть не должно (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указываются согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и сроки возможного использования общедомового имущества. На практике добиться стопроцентного согласия собственников крайне сложно.
Желательно уже перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения подвала и получить заключение в подтверждение того, что технические препятствия для этого отсутствуют.
После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском в саморегулируемую организацию (СРО), дающую право на подобную деятельность. Эта компания должна изготовить проект с заключением о технической возможности присоединения подвала. Проектные работы обойдутся в круглую сумму: до 100-150 тыс. р.
Если перспектива прохождения всех этих этапов не смущает собственника, то он может приступать к старту процедуры присоединения части подвала к квартире.
А вот, например, подвал под лоджией первого этажа узаконить бывает проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истицы и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не создал угрозы безопасности целостности дома.
Подвал под городской квартирой: возможно ли это?
Задумываясь о приобретении новой квартиры, многие люди по привычке избегают предложений жилищ на первых этажах. Тому есть несколько причин. Одна из них – это более высокая подверженность коварным планам злоумышленников. Кроме того, окна первых этажей практически ничем не защищены от любопытных взглядов посторонних. Другой негативный момент состоит в том, что подвал МКД зачастую плохо оборудован и поэтому может превратиться в источник холода или в стартовую площадку для набегов никем не любимых грызунов или насекомых.
В последние годы популярность жилья на первых этажах все же растет. Это обусловлено не только его более низкой ценой, но и другим важным преимуществом: владельцы квартир имеют бесценную возможность расширить свое жилище. Новые квадратные метры можно заиметь за счет более адекватного обустройства имеющейся в квартире лоджии, к которой всегда можно присоединить рукотворный подвал.
Свою сегодняшнюю статью я как раз и намерен посвятить этой достаточно злободневной теме: я расскажу, как построить подвал своими руками под обычной квартирой в типовой многоэтажке.
Раздумываете над тем, какую квартиру приобрести для своего семейства? А может стоит остановить выбор на евродвушке? Подробно о данном типе квартир мы рассказывали вот здесь.
Подвал под квартирой: законно ли это
Как ни странно, на вопрос о том, законно ли создание хозяином квартиры подвального помещения, четкого ответа нет. Законные акты, как и действующие нормы строительства, никак не оговаривают возможность такой перспективы. Сложившаяся на данный момент юридическая практика показала: правомерность действий по обустройству подвала можно полностью доказать, если взять за доказательства определенные положения некоторых правовых актов. При этом если вдруг кто-то решит доказывать в суде обратное, то он сможет ссылаться на другие законы и тоже будет прав.
Поэтому-то эксперты советуют каждому хозяину квартиры на первом этаже, желающему обустроить подвал, подходить к вопросу индивидуально. Лучше всего данный вопрос согласовать с домоуправлением или с компетентными органами ЖКХ. В большинстве случаев эти инстанции проект одобряют. Сложности могут возникнуть разве что в случаях, когда обустройство подвала может помешать находящимся по соседству коммуникациям. Если хозяин хочет сделать помещение под землей и обустроить к тому же нишу под лоджией, проработать проект ему придется более тщательно.
Как создать подвальное помещение
Стандартный проект многоквартирного дома предоставляет владельцам квартир, расположенных на первых этажах, возможность для устройства подвальных помещений с надземными частями в нишах под лоджиями. Если и вы решили воспользоваться этой возможностью, которую вам предоставляет сама судьба, задуманную работу необходимо будет производить, последовательно переходя от одного указанного ниже этапа к другому:
Внутреннее обустройство подвала
После того, как «коробка» подвала готова, ее необходимо обустроить так, чтобы пользоваться ею было удобно.
В первую очередь, делают вход. Если была создана надземно-подбалконная часть, ее можно снабдить входной группой для входа с улицы. Многие хозяева традиционно выбирают не этот вариант, а привычный всем люк из квартиры. Такие люки можно подобрать и купить в строительном магазине. Современные модели люков легко маскируются с помощью напольного покрытия и герметиков, подбираемых в цвет, поэтому внутри квартиры они в глаза не бросаются.
Немаловажно для комфортного использования нового подвала и правильное освещение. Лучше всего делать не менее 3 источников света, чтобы освещенными были самые мелкие темные уголки. Тогда пространство можно будет использовать полноценно: хранить там не только разносолы, габаритные вещи из квартиры, но и, скажем, верхнюю одежду, обувь, сумки и т.д. Не лишним будет и установить во вновь оборудованном подвале розетку.
Вот и вся информация, которую я хотел вам сегодня рассказать про подвал под обычной городской квартирой. Если вы живете на первом этаже, если у вас имеется лоджия, подумайте, а не сделать ли и вам такое дополнительное помещение, всегда столь необходимое для любой семьи.
6 шагов на пути превращения подвала в жилое пространство
Реконструкция подвала представляется одним из самых интересных и полезных проектов, если говорить о ремонте дома. Всё чрезвычайно просто. Даже в старых зданиях, где высота потолков бывает не самой впечатляющей, обустройство подвалов позволяет обрести дополнительное жилое пространство, которое может стать игровой комнатой для детей, тренажёрным залом, офисом и чем угодно ещё.
Прежде всего необходимо понять, может ли ваш подвал претендовать на трансформацию. Обязательно убедитесь, что потолки в нём достаточно высокие, фундамент не протекает и нет грубых нарушений строительных норм.
При этом у вас почти всегда есть возможность устранить обнаруженные недостатки. Если высота потолка недостаточная, попробуйте понизить уровень пола путём углубления фундамента. Отсутствие окон тоже не беда, так как их можно установить. Но помните: все эти мероприятия существенно увеличивают стоимость ремонта.
Нет — воде, а солнцу — да. Главное, что вам нужно будет решить, это проблему протечек. Защиту от них гарантирует оптимальный уклон земли, а также бесперебойна работа дренажной системы.
Сегодня многие домовладельцы предпочитают устанавливать внутреннюю дренажную систему. Это особенно актуально в отношении зданий старой постройки, где внешняя система не была установлена изначально.
Обязательно рассмотрите возможность установки хотя бы одного, но достаточно большого окна. Благодаря ему подвал станет меньше похож на подземную пещеру и обретёт по-настоящему жилой вид.
Важные пустоты. Если вы уверены, что никаких конструктивных вмешательств больше не потребуется, можете приступать к возведению каркаса под стеновую обшивку. Не забудьте о том, что между нижним брусом обрешётки и бетонным основанием обязательно должен быть уплотнитель.
Многие специалисты рекомендуют оставлять небольшой зазор между каркасом и несущей стеной, которая может иметь довольно значительные неровности. Это пространство часто используется для прокладки труб и кабелей. К тому же оно позволяет увеличить объём применяемого утеплителя.
Пусть будет тепло. Утепление подвала помогает существенно снизить энергозатраты в условиях холодного климата. В новых домах эта опция, как правило, предусмотрена изначально. Если в вашем случае это не так, вам придётся самостоятельно позаботиться об изоляции подвала.
Наименее дорогостоящий утеплитель — маты из стекловолокна, однако применение изоляционной пены многим представляется более эффективным. Этот материал отлично заполняет полости, создавая герметичную прослойку и предотвращая образование конденсата на бетонных стенах.
Преимущество изоляционной пены заключается в том, что с её помощью можно легко заполнить пустоты даже вокруг старых, осевших конструкций без их предварительного выравнивания.
Отделка потолка и стен. Будем считать, что все работы по обрешётке, утеплению и прокладке коммуникаций выполнены. Это значит, что ваш подвал готов к отделке гипсокартоном.
Помните, что между полом и листами гипсокартона необходимо оставлять зазор шириной около одного сантиметра. Это самый простой способ защитить облицовочный материал от проникновения влаги.
В то время как гипсокартон является самым популярным материалом для отделки стен, выбор вариантов для потолка значительно шире. К чему бы вы ни склонялись, позаботьтесь о возможности доступа к трубам и проводам. Для этого отдельные панели облицовки закрепляются свободно.
Иногда с этой целью устанавливаются специальные люки, что неизбежно приводит к уменьшению высоты потолков. В случаях, когда каждый сантиметр на счету, выходом может стать отказ от использования каких бы то ни было облицовочных материалов. То есть потолочная конструкция попросту остаётся открытой.
Добавим цвета. Самое время приступить к покраске стен и отделке оконных и дверных проёмов. Многие люди предпочитают выполнять малярные работы в последнюю очередь, но опыт показывает, что заниматься этим нужно тогда, когда напольное покрытие ещё отсутствует. В этот период можно совершенно безбоязненно передвигаться по помещению с вёдрами краски в руках.
Последние штрихи. Завершающий этап ремонта — укладка полов и плинтусов. Выбор материала зависит только от ваших финансовых возможностей и вкусовых предпочтений.
Общие рекомендации таковы: если подвал переоборудуется под игровую комнату, выбранное напольное покрытие должно легко мыться. Для домашнего офиса идеально подойдёт паркетная доска. Иногда имеет смысл использовать несколько видов отделки, чтобы обозначить зоны с различными функциями.
Ваш подвал полностью готов! До того, как его оккупируют ваши дети, вы ещё успеете устроить там вечеринку в стиле 90-х!
Как обустроить квартиру в цокольном этаже?
Обустройство цоколя под жилое помещение становится все более и более популярным как в России, так и за рубежом. Но прежде, чем заниматься переоформлением цокольного этажа в квартиру в цоколе, следует изучить все достоинства и недостатки такого помещения, а также все особенности такой технологии.
Цокольный этаж
Для начала следует определить, что такое цокольный этаж. Его очень часто путают с подвалом, представляя себе сырое и темное помещение. Согласно строительным нормативам, цокольное помещение имеет надземное расположение на больше половины высоты его стен.
Высота такого этажа по правилам составляет не менее 2,5 м, но в случае использования цоколя как жилого помещения этот показатель увеличивают.
Не все считают цоколь этажом здания. Для того, чтобы выяснить этот момент, необходимо воспользоваться указаниями СНиП 2.08.02-89 по расчету этажности здания. Данное методическое пособие указывает расчет всех надземных этажей (не исключая и цокольный) по высоте перекрытия более двух метров от поверхности земли.
Среди законодательных тонкостей есть и ещё понятие «количество этажей», используемое при подсчете этажности для проведения оценки или экспертизы. В таком случае в расчет берут все помещения, включая и подвальные помещения.
Особенности цокольного этажа
Прежде всего, необходимо отметить несомненные достоинства цокольного этажа:
Отметить только преимущества цоколя было бы неправильным без указания его недостатков, что сформировало бы однобокое представление о цокольном этаже.
Есть объективные показатели, от которых невозможно отмахнуться и не принять во внимание. В частности, многие строители отказываются от цоколя из-за общего удорожания сметы.
Действительно, расход материалов и работы будут увеличены, но стоимость общего возведения дома зависит не только от этих показателей, но и от профессионализма проектировщика, выбора места закупки материалов и качества работ самих строителей.
К тому же, многие строители чрезмерно упрочняют цоколь дома, так, что его стоимость становится сравнима с возведением всей конструкции. Как и во многом, здесь необходимо придерживаться золотой середины между качеством постройки и её ценой.
Утепление подземных элементов стен цоколя
Даже при выборе правильного проекта, качественных материалов по относительно недорогой цене, грамотных работ и верных технологий, стоимость дома с цоколем все равно будет намного выше аналогов без цокольного этажа. Это обуславливается дополнительными затратами на следующие работы:
Варианты использования помещения
Грамотно обустроенный цоколь и качественно выполненные работы сделают цоколь пригодным для различных вариантов использования. Рассмотрим наиболее популярные из них, получившие широкое применение в загородных домах:
Важно! Обустройство гаража в цоколе не рекомендуется в частном доме, даже если отгородить его стеной. Это может навредить здоровью проживающих людей и животных, поскольку с экологической точки зрения токсичные пары и выхлопы автомобиля наносят большой урон и человеку, и окружающей среде.
Квартира в цоколе
Обустройство жилого помещения в цоколе возможно не только в частном загородном доме, но и в многоквартирном доме большой этажности. Чаще всего это применяют в новостройках. Все больше появляется предложений на рынке недвижимости в категории «квартира в цокольном этаже дома».
Но следует знать, что не во всех случая квартиру в цоколе можно оформить юридически. Это ограничивает владельцев в прописке по месту жительства, что усложняет множество жизненно важных сопутствующих факторов — посещение больниц, поликлиник, садиков, школ и прочее.
Кроме того, что есть и другие недостатки квартир в цоколе жилого многоквартирного дома — в такие помещения не подводят газ, не обустраивают лифт, электричество и другие важные системы.
Поскольку квартиру такого разряда оформить юридически довольно затруднительно, то однозначно возникнет ряд проблем по подключению коммуникаций.
Безусловным достоинством таких квартир является отдельный вход и низкая стоимость. В некоторых случаях приобретают квартиру на первом этаже и дополнительно оформляют пространство под ней в собственность.