какой средний процент по ипотеке в 2021
В «Дом.РФ» спрогнозировали рост ставок по ипотеке до 9% к концу 2021 года
Средняя ставка по выданным в России с января по июнь 2021 года ипотечным кредитам составляет 7,23%. По итогам года этот показатель может достигнуть 7,5–7,7%, причем к концу года уровень ставок (без учета субсидированных программ) способен подняться до 9%, говорится в обзоре рынка ипотечного кредитования аналитического центра «Дом.РФ» (есть в редакции).
«Ожидается, что к концу 2021 года ипотечные ставки по рыночным программам банков (без субсидирования из бюджета или средств банков и застройщиков. — Ред.) вырастут примерно до 9% на фоне повышения ключевой ставки, что приведет к замедлению спроса в рыночном сегменте ипотеки», — говорится в обзоре «Дом.РФ». Ранее похожий прогноз дали в банке ВТБ.
С учетом госпрограмм и субсидирования средняя ставка по кредитам на новостройки с 5,74% (средний показатель за январь — июнь) может вырасти по итогам года до 5,9–6,1%. Средние ставки вторичного рынка могут подняться с 8,05% до 8,3–8,5%.
Средние ставки по ипотечным кредитам на новостройки во втором полугодии, как ожидают аналитики компании, будут находиться в пределах 6,3–6,7%, на вторичное жилье — 8,5–9%.
Доля кредитов на покупку жилья в новостройках в общем объеме ипотечных сделок по итогам года сохранится на уровне 25–26%, прогнозируют аналитики. В июне доля таких кредитов оценивалась в 30%.
Всего в России в 2021 году будет выдано 1,7–1,8 млн ипотечных кредитов, прогнозируют аналитики компании. С января по июнь уже было выдано 0,94 млн жилищных займов (+44% к показателю аналогичного периода 2020-го).
В денежном выражении объем ипотечных кредитов, выданных в первом полугодии, составил 2,69 трлн руб. (+74% к результату аналогичного периода прошлого года), по итогам года ожидается 4,6–4,8 трлн. В 2020 году, по оценкам «Дом.РФ», в России было выдано ипотеки на 4,445 трлн руб. — прогнозируемый прирост составляет, таким образом, от 2,5% до 8%.
Столичные риелторы отмечают резкое снижение ипотечного спроса в Москве и области после коррекции с 1 июля параметров госпрограммы на новостройки. По оценкам разных компаний, спрос на ипотеку в реализуемых на первичном рынке жилых комплексах снизился к июню от 15% до 60%.
«Сбер» в третий раз за год повысил ставки по ипотеке
Сбербанк повысил ставки по ипотеке при покупке квартир в новостройках и на вторичном рынке, новые значения указаны на сайте банка.
Так, базовая ставка по ипотеке при приобретении строящегося жилья теперь составляет 8,8% (+0,4 п.п.), при покупке готового жилья — 9,1% (+0,6 п.п.).
Это третье за год повышение ставок Сбербанком. Первое произошло в начале мая, тогда базовая ставка на ипотечный кредит на приобретение жилья в новостройке и на вторичном рынке выросла на 0,4 п.п. Представитель банка пояснил, что изменения связаны с ужесточением денежно-кредитной политики, проводимой ЦБ, и повышением ключевой ставки.
После этого ипотечные ставки банка выросли в начале октября, рост также составил 0,4 п.п.
Банк России повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п., и сейчас составляет 7,5%. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п.
Вслед за этим банки либо приняли решение о повышении ипотечных ставок, либо снова стали рассматривать для себя такую возможность. Так, Россельхозбанк повысил ставки по ипотечным продуктам в среднем на 0,4 п.п. Металлинвестбанк поднял ставки по ипотеке на жилье на первичном и вторичном рынке, а также по рефинансированию на 0,5 п.п. О намерении пересмотреть условия основных ипотечных программ сообщали МТС Банк (на 0,6 п.п.) и Абсолют Банк (на 0,5 п.п.).
Опрошенные РБК эксперты указывали на то, что повышение ипотечных ставок не является прямой реакцией на ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, но оно тем не менее повлияло на действия кредитных организаций. Директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин отмечал, что ипотечные ставки менее чувствительны к краткосрочным колебаниям ключевой ставки, чем, например, ставки по потребительским кредитам. «Возможное повышение, безусловно, найдет отражение в кредитных ставках, но эффект переноса на ипотечные ставки будет несимметричным и растянутым по времени», — пояснял эксперт.
Старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова также подчеркивала, что банки повышают ипотечные ставки из-за роста стоимости фондирования, в первую очередь доходности срочных вкладов.
В начале ноября глава Сбербанка Герман Греф утверждал, что доступность жилья для россиян сохраняется. Это, по его словам, происходит благодаря программам с господдержкой для первичного рынка. Он отмечал стабильно растущий спрос на ипотеку и пояснял, что для большинства россиян она сегодня является единственным способом купить жилье.
Подешевеет ли ипотека в 2021 году
Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб. Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.
Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.
Возможно небольшое снижение ставок
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет. «Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА». «В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач ипотеки с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущей политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. «Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится. Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.
Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной ипотеки под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики. «Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.
Совет директоров Центрального банка на последнем заседании в 2020 году принял решение сохранить ставку на уровне 4,25%. Такое решение, по мнению аналитиков, было ожидаемым для рынка. Продолжить смягчение политики ЦБ помешал рост инфляции, но с восстановлением экономики новое снижение может не понадобиться.
Льготная ипотека — 2021
Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.
«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»
Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина. «Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.
Цены на жилье и ипотечный пузырь
В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время. «Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН. Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она.
Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок. Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график. «Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт.
В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.
Ипотека на вторичку
Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН. По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов. «Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН.
Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллионников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск. Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.
В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности. Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина. По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.
ИЖС — новый драйвер развития
Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН. «К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек. Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.
В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс. Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу. С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.
Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.
Аналитики назвали предел снижения ставок по ипотеке в 2021 году
Средняя ставка новых ипотечных кредитов в первом полугодии 2021 года может обновить рекордный минимум на уровне 6,8–7%, однако ниже не опустится, прогнозируют аналитики рейтингового агентства НКР в исследовании «Ипотечный забег» (есть у РБК). По состоянию на 1 октября, согласно данным ЦБ, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам, предоставленным за месяц, составила 7,32%, с начала лета ее значение не превышало 7,5%, а с октября прошлого года она снизилась более чем на 2 п.п.
«Ставки нащупывают дно: их снижение в среднесрочной̆ перспективе не превысит 0,3–0,5 п. п.», — пишут авторы исследования. Ниже ставкам не позволит опуститься необходимость поддерживать доходность вкладов — ключевого источника фондирования ипотеки, объясняют они. К концу 2021 года из-за окончания в июле программы льготной ипотеки под 6,5% годовых средняя ставка вырастет до 7,3–7,4%, прогнозирует НКР.
Несмотря на снижение ставок, в целом доступность жилья падает, отмечает НКР. Средний размер ипотечной сделки за первые восемь месяцев 2020 года вырос на 11% — до 2,45 млн руб., в то время как площадь жилья, которую можно купить за эти деньги, выросла только на 2%, или на 0,7 кв. м. Для сравнения, в январе—августе 2019 года средний размер ипотечной сделки вырос на 10%, а площадь жилья, которую можно приобрести — на 1,2 кв.м. Причина, объясняет НКР, в опережающем росте цен, которые на первичном рынке жилья за 9 месяцев 2020 года, по данным Дом.РФ, выросли на 10,5%.
В целом ипотека лучше других сегментов кредитования пережила кризис: объемы жилищного кредитования продолжали расти даже во втором квартале, на пике пандемии, а в третьем — продемонстрировали рекордный прирост в 8%. В результате уже по итогам 10 месяцев 2020 года было выдано 3,25 трлн руб. ипотечных кредитов — больше, чем за весь рекордный 2018 год (3,01 трлн руб.). По итогам года банки выдадут ипотеки на 3,9–4 трлн руб., прогнозирует НКР. Драйверами роста спроса в этом году стали беспрецедентно низкие ставки (с апреля, когда начала действовать льготная программа, кредиты по ставке не выше 6,5% составили треть от всех выданных), а также обесценивание рубля и волатильность на финансовых рынках (недвижимость традиционно — один из способов хранения рублевых накоплений).
Однако в следующем году авторы исследования ожидают изменения ситуации. В 2020 году произошло досрочное удовлетворение части спроса следующего года, объясняют аналитики НКР. Поскольку существенного снижения ставок в следующем году не предвидится, этот эффект для спроса на ипотеку в 2021 году также нивелируется. Поэтому результат 2020 года по выдаче превзойден не будет — НКР ожидает, что банки выдадут 3,6–3,7 трлн руб. жилищных кредитов по итогам 2021 года.
В своих прогнозах НКР исходит из того, что программа льготной ипотеки завершится 1 июля 2021 года и продлеваться не будет. За «своевременное» окончание программы на прошлой неделе выступила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», — отмечала она. Набиуллина подчеркивала, что своевременное завершение программы «позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья».
Пока, по мнению НКР, признаков пузыря на рынке не наблюдается. Основной риск перегрева рынка состоит в резком снижении спроса после окончания программы льготной ипотеки, которое приведет к падению цен и обесцениванию залогов по кредитам. Однако авторы исследования считают, что в следующем году тренд на рост цен на новостройки продолжится. Даже если текущие цены на недвижимость существенно снизятся, к значительному росту кредитного риска с учетом повышенных требований к первоначальному взносу по ипотеке это не приведет, считает НКР.
Агентство также указывает на умеренную долговую нагрузку ипотечных заемщиков (отношение среднего платежа по ипотеке к средней зарплате составляет 49% — минимум за 7 лет) и низкую долю валютной ипотеки (0,2% ипотечного портфеля). Даже несмотря на то что по итогам 2021 года доля просроченной более чем на 90 дней ипотечной задолженности может вырасти на 0,5 п.п., до 2% ипотечного портфеля, подобный рост не несет рисков для ведущих ипотечных банков и банковской системы в целом, резюмирует НКР.
Рейтинг российских ипотечных банков по итогам первого полугодия 2021 года
Банки.ру представляет рейтинг российских ипотечных банков по итогам первого полугодия 2021 года.
Анкеты для участия¹ были разосланы топ-100 банков по объему розничного кредитного портфеля, а также предыдущим участникам рейтинга. Всего в текущем исследовании приняли участие 23 кредитные организации, совокупный ипотечный портфель которых на 1 июля 2021 года составил 4,9 трлн рублей². Повышение большинством банков ставок по базовым программам на фоне роста ключевой ставки привело к тому, что темпы роста ипотеки в РФ в первой половине 2021 года замедлились. За этот период совокупный ипотечный портфель наших респондентов вырос на 13% (во второй половине 2020 года прирост составлял 23%), а за год — на 38%. При этом в целом по России, согласно данным ДОМ.РФ, портфель ипотечных кредитов, находящихся на балансе банков, составил по итогам первого полугодия текущего года 10,8 трлн рублей.
Первое место по объему портфеля среди наших респондентов занимает банк ВТБ с портфелем в 2,2 трлн рублей. На второй позиции находится Газпромбанк с портфелем в 396,2 млрд рублей. Третьим стал Россельхозбанк с портфелем в 384,3 млрд рублей. Четвертое место занял Альфа-Банк с результатом в 331,5 млрд рублей. Благодаря существенному форсированию своего ипотечного портфеля (+45,8% за полгода и +115,4% за год) он поднялся на две строчки вверх в нашем рейтинге, с шестой позиции по итогам 2020 года. При этом на первую тройку банков продолжает приходиться более 60% совокупного ипотечного портфеля наших респондентов.
Наряду с Альфа-Банком заметный прирост портфеля как в полугодовом, так и в годовом выражении снова зафиксирован у РНКБ (31,2% и 95% соответственно). На треть за полгода нарастили свои портфели Банк ДОМ.РФ, Совкомбанк и банк «Ак Барс». Наименьший же прирост показал Газпромбанк (0,98% за полгода и 0,59% за год), а банк «Зенит» потерял за полгода в размере портфеля 1,1% (за год — 1,8%).
Топ-15 банков по размеру ипотечного портфеля на 1 июля 2021 года
Ипотечный кредитный портфель на 01.07.21, млрд рублей
Доля в розничном кредитном портфеле на 01.07.21, %
Ипотечный кредитный портфель на 01.01.21, млрд рублей
Доля в розничном кредитном портфеле на 01.01.21, %
Ипотечный кредитный портфель на 01.07.20, млрд рублей
Доля в розничном кредитном портфеле на 01.07.20, %