за ипотеку платит третье лицо
Погашение задолженности третьим лицом: правовые особенности и возможные риски
Третье лицо обязуется оплатить кредит в соответствии с обязательствами, которые определены в соглашении для каждого отдельного случая. О сущности и понятии третьего лица, а также о том, какие обязательства ложатся на его плечи, и о действиях, необходимых для завершения договора, мы расскажем далее. Также в этой статье мы разберем случаи, когда кредитор может отказаться от сделки с другим лицом, и о других особенностях такой процедуры, как погашение задолженности третьим лицом.
Погашение задолженности третьим лицом: правовые особенности
Согласно действующему законодательству обязательства должника могут быть исполнены третьим лицом в том случае, когда законом или договором не оговорены иные условия. На практике ни в одном кредитном договоре не прописаны обязательства погашения кредита лично заемщиком.
Такие особенности кредитного договора удобны для обеих сторон. В случае если у заемщика происходят в жизни какие-либо обстоятельства (командировка, болезнь, забывчивость, банкротство), то погашение задолженности третьим лицом – единственный выход из ситуации, что позволяет избежать просрочки.
Но отсутствие обязательства внесения платежей лично позволяет родственникам, поручителям или другим третьим лицам осуществлять эту операцию без участия заемщика. Такие возможности выгодны и для банка, и для заемщика, так как не страдает кредитная история последнего.
Но есть одно важное обстоятельство. Погашение кредиторской задолженности третьим лицом может быть выполнено только в счет ежемесячных платежей. Частичное же или полное погашение кредита может быть произведено только самим заемщиком, так как при этом должно быть оформлено соответствующее заявление, подписанное заемщиком собственноручно.
Но даже если заемщик никак не может присутствовать лично, то выход есть. Для погашения кредита необходима нотариальная доверенность на того человека, который будет вносить деньги. При этом в доверенности должна быть оговорена именно возможность частичного и полного досрочного погашения кредита.
Когда родственники могут нести ответственность за кредитного должника
Законом предусмотрено только несколько случаев, в которых погашение задолженности третьим лицом ложится на плечи родственников заемщика.
Если поручители по кредиту и есть родственники, то ответственность перед кредитной организацией (банком) ложится и на них вместе с основным должником. Сумма, которую банк может потребовать от поручителя, ограничивается принадлежащим ему имуществом. Но при погашении определенной суммы по кредиту поручитель вправе требовать ее возврата от должника в соответствии со статьей 365 Гражданского кодекса РФ.
Для банка взыскание долга с поручителей становится возможным только после судебного решения и начала исполнительского производства. Законно взыскать долг можно только таким образом. Судебные приставы-исполнители имеют право по решению суда производить арест имущества и банковских счетов, взыскивать штрафы и пеню с должников и поручителей.
На практике нередки случаи, когда родственники должника не подписали соглашение о погашении задолженности третьим лицом, и коллекторы оказывают моральное давление, осуществляя навязчивые телефонные звонки с уговорами и угрозами.
Если кредитный договор не содержит вашей подписи как поручителя, то никто не сможет заставить вас выполнить погашение задолженности третьим лицом!
Законодательством (статья 367 Гражданского кодекса РФ) оговорены случаи, в которых поручительство прекращается, а требования, предъявляемые кредитной организацией (банком) к поручителям-родственникам, в суде могут быть признаны незаконными:
При наличии одного из перечисленных обстоятельств поручитель вправе отказаться от ответственности по долгам основного должника.
В случае если основания для прекращения поручительства отсутствуют, кредитная организация (банк) имеет полное право на применение договорных и законных мер для того, чтобы взыскать задолженность со всех лиц, перечисленных в договоре (основного должника или поручителей).
Что делать поручителю, если с него взыскивают кредит: советы юриста
Большинство граждан нашей страны не могут обойтись без помощи поручителей при оформлении кредита. Банк вправе отказать любому из обратившихся, поэтому заемщику нужно очень постараться, чтобы убедить кредитора в своей платежеспособности. Банк может использовать любые средства для обеспечения возврата кредитных средств. Именно по этой причине поручительство получило такое распространение.
Многие друзья или родственники легко соглашаются поддержать своих близких и становятся поручителями, ссылаясь на доверие и на то, что выплачивать всё равно основному должнику. Но вам стоит осторожнее относиться к подобным договорам, и ниже мы объясним почему.
Поручительство несет в себе одну опасность – при невыплате кредита заемщиком по какой-либо причине банк взыскивает задолженность с поручителя. При всём при этом на плечи поручителя ложится не просто несколько ежемесячных платежей, но и весь основной долг по кредиту, неуплаченные проценты, а также все судебные издержки (госпошлина). Закон предусматривает солидарную ответственность перед банком за невозврат кредита, а значит, суд не определяет, кто и какую именно часть долга должен выплачивать.
«Солидарность» — в данном случае это означает, что никто не станет разбираться, с кого именно взыскивать долги (потому что есть должник и поручитель с одинаковой степенью ответственности), и суммы будут удерживаться в любых пропорциях. Даже 100 % суммы погашения кредиторской задолженности третьим лицом за счет поручителя вполне законно.
Практически всё это выглядит так, что обязательства по выплате долга ложатся на тех заемщиков или поручителей, которые имеют регулярный доход и имущество. Часто встречаются заемщики без официального заработка, или он нерегулярен, и не имеющие никакого имущества. Это как раз тот случай, когда долг ложится на плечи поручителей. При этом приставы могут взыскивать деньги с поручителей, удерживать часть его заработка, накладывать арест на имущество и, конечно же, запрещать выезжать за границу.
В случае, когда договор поручительства уже подписан и заемщик не платит, вам следует предпринять следующие шаги.
1. Обязательно посещайте судебные разбирательства по взысканию долга по кредитному договору.
Не игнорируйте судебные повестки, так как отказ при получении или возврат просроченной повестки в суд не освобождает вас от посещения заседания. В этом случае суд выносит решение заочно, а проблема даст о себе знать только тогда, когда вас станут навещать судебные приставы.
Когда вам вручают исковое заявление банка:
При начислении слишком больших неустоек или пени банком вы можете заявить ходатайство о снижении неустойки, согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ.
2. Потратьте время на оформление своих письменных объяснений и альтернативного расчета долга.
Не забывайте о том, что вы имеете право на квалифицированную помощь юриста, в роли которого может выступить даже ваш родственник по доверенности или устному ходатайству.
3. Что делать поручителю после решения суда?
Если, по вашему мнению, суд не принял во внимание какие-либо из ваших доводов и сделал неправильную оценку обстоятельств дела, то в течение месяца со дня, когда было вынесено решение, вы имеете право подать апелляционную жалобу для обжалования его решения. Подав жалобу, вы отсрочиваете решение до рассмотрения дела в вышестоящем суде.
Нередки случаи, когда по решению суда долг взыскивается без участия поручителей и заемщика. Такое решение именуется заочным, и вы можете попытаться его отменить в том же суде. В случае неудачи подавайте апелляционную жалобу в установленном порядке. Но имейте в виду, что обжалование решения суда о взыскании долга целесообразно в редких случаях. К примеру, если не заключались никакие договоры поручительства.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека
После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:
развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;
потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;
отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;
смена страны проживания.
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная сумма на личные нужды
До 90% от стоимости залоговой недвижимости
Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.
Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:
переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.
Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Кто может стать новым заемщиком
Перечислим варианты переоформления ипотеки.
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
50% от стоимости имеющейся недвижимости
На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
возраст в пределах 21-65 лет;
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
трудовую книжку или контракт;
Как переоформить ипотеку – поэтапно:
обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
оформить сделку передачи обязательств по кредиту.
На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.
Ограничения на сделку
Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:
кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.
Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».
Ипотека иностранным гражданам
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира
Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита
10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать
© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15
Девушка берет ипотеку на папу, но платим мы вдвоем
Живу с девушкой в съемной квартире. Не жалуюсь. Но она хочет купить свою и собирается брать ипотеку на папу: так выгоднее. Подразумевается, что мы с ней будем оплачивать ипотеку пополам каждый месяц.
Какие у меня будут права на эту квартиру в случае, если мы не женаты? А если поженимся? И как мне обезопасить свои вложения в случае нашего расставания до или после полной выплаты?
Нельзя взять ипотеку на кого-то. Даже если сделать это по доверенности, то права и обязанности по кредитному договору появляются именно у человека, указанного в документах, но не у его представителя или у его будущих родственников. То есть никаких прав на эту квартиру у вас и вашей девушки или жены автоматически не появится, квартира будет принадлежать папе вашей девушки или вашей жены.
Теоретически обезопасить ваши вложения в эту ипотечную квартиру возможно, но на практике такая схема представляется мне слишком замороченной и ненадежной. Расскажу подробнее ниже.
Права на квартиру до свадьбы
Эта ипотечная квартира — не ваша и даже не вашей девушки. Кто бы ни платил ежемесячные взносы банку, квартира все равно будет принадлежать папе вашей девушки: так написано в кредитном договоре и такие сведения хранятся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
С юридической точки зрения все выглядит так: квартира папина, но он разрешает своей дочери и ее другу или мужу пользоваться этой квартирой. Папа, дочка и друг могут договориться об условиях использования: полностью бесплатное проживание, оплата коммунальных услуг, ремонт и меблировка в счет проживания, проживание с арендной платой — вариантов много, и все они допустимы по закону.
Если никакого договора нет, папа в любой момент может попросить с вещами на выход и даже через суд потребовать компенсировать арендную плату за последние три года.
Без письменного соглашения о размере арендной платы плата считается по средним расценкам на такие же квартиры.
И тогда регулярные перечисления денег с вашего счета сочтут арендной платой. Вы останетесь ни с чем.
На самом деле даже ваша девушка рискует, оплачивая ипотеку, оформленную на ее отца. Может быть, лет через пять вы погасите ипотеку досрочно, папа станет собственником квартиры без ограничений со стороны банка — и внезапно решит подарить квартиру брату вашей девушки, своей новой жене или вообще продать, чтобы получить деньги на открытие бизнеса, например. Вы ни на что не сможете повлиять, и ваша девушка тоже.
То есть если вы не женаты, то у вас только одно право на квартиру папы вашей девушки: жить в квартире с его согласия, и это согласие он может отозвать в любой момент. Может быть, он вас даже пропишет, а потом в два счета выпишет.
Права на квартиру после свадьбы
Если вы с вашей девушкой поженитесь, квартира все равно будет принадлежать ее отцу. Вы точно так же сможете жить в квартире, за которую платите, только с согласия отца девушки.
Впрочем, небольшой бонус все же появится. По ст. 19.15.1 КоАП РФ штрафуют за постоянное проживание вне региона регистрации. Если вы станете мужем дочери собственника квартиры, вас не оштрафуют. Но вероятность, что вас оштрафуют в результате подобного рейда, и так довольно мала.
Покупки, сделанные во время брака, в равных долях принадлежат обоим супругам, и неважно, кто на самом деле за них заплатил. В брачном договоре супруги могут договориться о других условиях. Вот только безденежные приобретения — подарки, наследство — пополам не делятся и принадлежат тому, кто их получил.
Это значит, что папа девушки может подарить ей квартиру, за которую вы вместе платили ипотеку, или ваша будущая жена может унаследовать ипотечный кредит со всеми правами и обязанностями после смерти отца и это будет только ее квартира. У вас останется только право регистрации и проживания в квартире до развода. И, конечно, ваши совместные дети смогут жить в этой квартире и будут наследниками вашей жены.
Как обезопасить свои вложения
Выход один, но и он достаточно замороченный. Фактически вы и ваша девушка — или жена — будете передавать деньги ее отцу, неважно, наличными или внося их на кредитный счет отца. Передачу денег нужно фиксировать документами.
Оформляйте передачу денег долговыми расписками. Да, придется составлять до 12 расписок в год, но в принципе можно напечатать стандартный бланк, и отец будет только ставить подпись и вписывать в бланки даты и суммы прописью.
А еще не стоит забывать про три года исковой давности. Если они пройдут, расписка станет бесполезной бумажкой.
В расписке может не быть указан срок возврата денег, тогда исковая давность рассчитывается от даты расписки. Если срок возврата указан, то три года рассчитывается от даты возврата.
Если папа девушки согласится на оформление таких расписок, то, например, раз в два с половиной года надо будет менять стопку старых расписок на одну с новой датой и общей суммой. Старые расписки вы отдаете папе девушки, так что он ничем не рискует, а у вас будет расписка с новым сроком давности, так что в ближайшие три года у вас будет шанс получить обратно свои деньги, если вдруг что.
Расписка подтверждает, что вы не подарили деньги тестю и не отдали их как арендную плату или в счет разбитого телевизора. В расписке тесть подтвердит, что он вернет вам деньги в будущем — наличными или в виде доли в квартире.
Когда вы полностью погасите ипотеку и на квартире не будет обременений, папа сможет оформить квартиру на вас с девушкой или женой, а вы отдадите ему расписку. Правда, понадобится договор дарения одновременно и вам, и вашей жене, потому что подарки, полученные в браке, не считаются совместно нажитым имуществом, которое делится при разводе.
Также нужен будет договор аренды этой квартиры, неважно, возмездный или нет. Он нужен, чтобы не рисковать в случае, если с девушкой вы поругаетесь, а ее папа решит потребовать с вас арендную плату. Сумма по долговой расписке и по расписке в получении арендной платы должна быть равной той сумме, которую вы внесли как платеж по ипотеке.
Устные договоренности не имеют никакой юридической силы. В судах постоянно судятся близкие родственники, бывшие лучшие друзья и соседи, поэтому нужно заранее защищать свои имущественные интересы документами.
Но куча расписок и договор аренды сами по себе никаких прав на квартиру вам не дают. Представим: вы оплатите половину стоимости квартиры, расстанетесь с этой девушкой, и ни она, ни ее отец не будут погашать кредит дальше. Тогда банк квартиру заберет в счет погашения ипотеки, а у тестя не будет никакого имущества, из которого он мог бы вернуть вам долг по распискам. Вас будут ждать суды, длительное общение с судебными приставами и сожаление, что вы несколько лет много работали без отпуска, чтобы погасить чужой кредит, а в результате не получили ничего. Так что, может быть, стоит взять ипотеку на менее выгодных условиях, но на себя.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.