застройщик суд право дольщика engineering services
Дольщик против застройщика: практика для победы в суде
Дольщица пришла получать квартиру, но обнаружила в ней существенные недостатки. Составить акт об этом не получилось: представитель застройщика покинул объект раньше. После этого покупательница предложила застройщику безвозмездно устранить все недочеты, но тот отказался. Суды поддержали такой подход. Они признали, что у покупателя квартиры действительно есть возможность потребовать устранения недостатков жилья в течение шестимесячного гарантийного срока, но для того, чтобы этот срок начал течь, нужно как минимум подписать акт приема-передачи. В иске дольщице отказали.
Но Верховный суд с таким подходом не согласился. Он напомнил, что у участника долевого строительства есть право потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства. Дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не исполнит предусмотренные в ч. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве обязанности, то есть пока не устранит недостатки сам, не возместит расходы на их самостоятельное устранение дольщиком или уменьшит стоимость договора.
И раз застройщик уклонился от подписания акта о недостатках, то суды не могли отказать дольщику в иске из-за отсутствия подписи на акте приема-передачи.
У дольщика есть право на получение неустойки в случае нарушения сроков строительства квартиры. Такое право прописано сразу в двух законах: непосредственно в законе о долевом строительстве, а также в законе «О защите прав потребителей». При этом в соответствии со ст. 333 ГК у судов есть возможность снизить размер процентов, штрафа и неустойки, которые покупатель жилья хочет взыскать с застройщика.
Но Верховный суд напомнил, что для этой нормы есть ограничения. Во-первых, о снижении размера требований истца должен попросить ответчик в отдельном заявлении. Во-вторых, одного факта подачи заявления недостаточно: ответчик-застройщик по таким спорам обязан представить суду доказательства, подтверждающие несоразмерность требований истца. Кроме того, суд обязан обсудить этот вопрос на заседании, а также указать мотивы, по которым он пришёл к выводу об удовлетворении заявления ответчика.
Суд не может снизить размер неустойки, предъявляемой к застройщику, по своему усмотрению.
Суд обязан обсудить вопрос о снижении неустойки на заседании, а также указать мотивы, по которым он пришёл к выводу об удовлетворении заявления ответчика. Также суд не вправе снизить размер морального вреда без объяснений на этот счёт в решении.
Гражданин вступил в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который инвестировал строительство многоквартирного дома. Он сделал паевые взносы и рассчитывал получить за свои деньги квартиру в 60 м², но ожидания не оправдались: по итогам строительства площадь помещения составила лишь 56 м². Недосчитавшись площади, гражданин подал иск к своему ЖСК с требованием вернуть часть стоимости квартиры, но суды отказали. Они решили, что иск нужно было подавать к застройщику, который и несет ответственность за отклонение реальной площади от проектной.
Коллегия ВС по гражданским делам с этим не согласилась. Застройщик не состоял в договорных отношениях с пайщиком, каких-либо обязательств перед истцом у застройщика также не возникло. А это значит, что в спорной ситуации покупатель квартиры поступил правильно, что подал иск к кооперативу, а не к застройщику. Именно он, согласно логике решения ВС, должен возместить недостачу площади.
Застройщик сдал квартиру и даже сделал это вовремя, но в ней обнаружилось множество недостатков. Новый жилец исправил их за свой счёт, а потом отправился в суд, чтобы взыскивать свои расходы с девелопера. Но суд решил, что истица не доказала факта обращения к застройщику с заявлением о добровольном удовлетворении требований в досудебном порядке, а сразу пошла в суд с иском. А это значит, что с компании нельзя было взыскать штраф за несоблюдение требований потребителя.
Верховный суд подчеркнул: никаких досудебных претензий дольщик подавать не должен. Такая обязанность не предусмотрена ни в законе об участии в долевом строительстве, ни в законе о защите прав потребителей.
Дольщик оплатил свою будущую квартиру и стал ждать. А пока он ждал, застройщика втянули в судебную тяжбу, в ходе которой были наложены обеспечительные меры – запрет на дальнейшее строительство дома. В итоге исковые требования удовлетворены не были, арест сняли, но время было упущено, поэтому в нужный срок уложиться не удалось. Дольщик пошел в суд.
Там застройщику удалось «отбиться» от требований. Он указал (а суд согласился) на то, что задержка обусловлена «непредвиденными, объективными и исключительными обстоятельствами». Дольщику полностью отказали в иске. Но Верховный суд с таким подходом не согласился: по его мнению, нижестоящие инстанции не могли отказать в иске в полном объеме. Между датой окончания обеспечительных мер и иском дольщика прошло время, за которое дом не был введён в эксплуатацию и не был передан истцу. И за этот период, по мнению коллегии ВС по гражданским делам, дольщик вполне может требовать неустойку.
Застройщик должен был закончить строительство и получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в конце 2014 года, но сорвал сроки на три года. Тем не менее от взыскания неустойки в пользу дольщика в суде его защитил хитрый договор, который прописывал срок передачи квартиры – шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Верховный суд запретил такой подход. По мнению высшей инстанции, нельзя ставить срок передачи квартиры в зависимость от даты сдачи дома. Ведь в таком случае девелопер может строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками. «Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определённый срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым», – подчеркнули судьи.
Семья заключила с застройщиком предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. В нем прописали сроки передачи квартиры, в которые застройщик не уложился. Но «наказать рублем» в суде его не получилось: две инстанции решили, что раз договор был предварительным, а не основным, то из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.
Верховный суд решил, что такие тонкости не должны влиять на право дольщиков получить неустойку. Гражданская коллегия в своем определении указала: независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений. По мнению ВС, хотя договор и называется предварительным, в нем предусмотрена обязанность ответчика передать истцам квартиру не позднее IV квартала 2017 года и обязанность последних внести полную стоимость этой квартиры. Из-за этого судьи решили, что договор на самом деле не является предварительным.
Застройщик суд право дольщика engineering services
Номер дела: 2-4085/2021
Дата начала: 23.03.2021
Дата рассмотрения: 09.06.2021
Суд: Одинцовский городской суд Московской области
| Результат Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Решение
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«9» июня 2021 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Захаровой Л.Н.
при секретаре Колтаковой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корнеевой Саглар Викторовны к ООО «Лексион Девелопмент» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
Истец, уточняя исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного Договором срока передачи квартиры в размере в размере 337 841,28 руб..; неустойки за нарушение предусмотренного Договором срока передачи машино-места в размере 45 429,83 руб., в счет компенсации морального вреда 50 000 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы за неисполнение требований о выплате неустойки в добровольном порядке, в счет возмещения расходов на оформление доверенности в размере 2 300 руб.
Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, представила письменные возражения, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом о соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 4.2. Договора Цена Договора составляет 8 043 840,00 руб.
Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Таким образом, сумма неустойки за период просрочки обязательств с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет: 335 160,00 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Лексион Девелопмент» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №
Согласно п. 4.2. Договора Цена Договора составляет 980 500,00 руб.
Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Таким образом, сумма неустойки за период просрочки обязательств с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 45 103 руб.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения в личных, бытовых и иных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.
Учитывая позицию, изложенную в п. п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 по смыслу статьи 330 ГК РФ Дольщик вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
С учетом исключения указанного периода, неустойка подлежит взысканию за период с 02.01.2021г.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства нарушены. Срок передачи объекта сторонами согласован. Невозможность окончания строительства жилого дома, сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартиры истцу в установленные законом сроки, не может повлечь освобождение ответчика от ответственности за нарушение обязательства, в силу ст. 401 ГК РФ.
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Ответчиком заявлено о снижении неустойки, в обоснование заявления, представлены доказательства, свидетельствующие о наличии обстяотельств, послуживших препятствием к передаче объектов долевого строительства в установленный срок, в связи с ограничениями, действующими, в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.
Определяя размер неустойки, суд находит возможным применить положение ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 100 000 руб., за нарушение сроков передачи машино-места до 15 000 руб., при этом суд принимает во внимание баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, срок неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по передаче объекта долевого строительства, значимость предмета договора для истца, характер последствий неисполнения обязательства, принимая во внимание, что работы по строительству жилого дома являются трудоемкими, многозатратными и сложными.
При этом суд учитывает, что применение штрафных санкций не может служить средством обогащения одной стороны за счет другой стороны.
На основании п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя устанавливается штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом Российской Федерации “О защите прав потребителей”, которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф (п. 6 ст. 13 Закона). Таким образом, принимая во внимание, что ответчик в добровольном порядке отказался выполнить требования истца о возмещении неустойки, с ответчика подлежит взысканию штраф, который суд полагает возможным снизить до 30 000 руб.
В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, учитывая п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с учетом фактических обстоятельств по делу, понесенных истцом нравственных страданий и исходя из требований разумности и справедливости, суд находит требования истца о взыскании компенсации морального вреда обоснованными, с учетом степени вины ответчика, длительности просрочки, характера и степени причиненных истцу нравственных страданий, суд находит возможным взыскать компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд, с учетом ходатайства представителя истца, присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом понесены расходы на нотариальные услуги в размере 2 300 руб., которые подлежат возмещению с ответчика.
На основании ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 446 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Исковые требования – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Лексион Девелопмент»в пользу ФИО2 неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб., за нарушение сроков передачи машино-места 15 000 руб., в счет компенсации морального врда 15 000 руб., штраф в размере 30 000 руб., в счет возмещения нотариальных расходов 2 300 руб.
Исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда в большем размере – оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО «Лексион Девелопмент» государственную пошлину в доход местного бюджета – 4 446 руб.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Федеральный судья Л.Н. Захарова
Мотивированное решение изготовлено 9 июня 2021 года
Хотел отсудить у застройщика неустойку, но только зря потратил на юриста 35 тысяч рублей
Этот текст написал читатель Т—Ж. Поддержите его или объясните, что бывает и хуже. Станьте героем следующего выпуска — заполните форму.
Купил квартиру в новостройке на этапе строительства. Все вроде бы шло неплохо, но вскоре стало понятно, что в срок квартиру не сдадут.
Я думал, что подам в суд уже после сдачи дома, но в чате жильцов написали, что можно подавать иск и на текущую дату. На тот момент просрочка по моему договору была 130 дней. Я обратился к знакомому юристу, который только недавно выкладывал к себе в соцсети скрин решения суда по его собственному делу. Писал, что выиграл суд, получил больше 300 тысяч рублей.
Мы не друзья, но общались нормально. Я обратился к нему за помощью в составлении иска к застройщику. Он приехал ко мне, мы составили договор, и он взял предоплату 35 тысяч рублей, пообещав, что все будет хорошо. Суд мы выиграли, но вот решение суда и исполнительный лист, чтобы отдать его в банк, он все никак не забирал. То ссылался на отпуск судьи, то еще на какие-то причины.
Вскоре я узнал, что застройщик может обанкротиться и тогда вообще никакой неустойки я не получу.
Я попросил юриста поторопиться, он опять обещал все сделать. Прошла еще пара недель, он на этот раз сослался на болезнь своего ребенка. В итоге я взял на работе отгулы за свой счет и сам поехал в суд. Я забрал нужные документы и отдал их в банк. Через несколько дней из банка пришло сообщение, что на счете застройщика денег нет.
Во-вторых, в очередной раз я убедился, что у нас законы странно работают. Суды с чего-то режут сумму неустойки чуть ли не в два раза, и победа не гарантирует ничего: застройщик опустошил счета, обманул людей, заплативших за 300 квартир, обанкротился — и все.
Финансовые провалы. Здесь делятся историями о финансовых поражениях
Застройщик против дольщика: на чьей стороне законодатель и суды
Что именно поменялось
Вступили в силу изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», они ставят для застройщиков строгие рамки, в которых они должны теперь работать. Во-первых, это принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Он запрещает компании заниматься больше чем одним объектом: построил один дом, берись за следующий. Правда, у этого правила есть исключения. Например, если застройщик занимается комплексной застройкой и у него несколько домов на одном земельном участке. Также поблажки есть для разрешений на строительство, полученных до 1 июля 2018 года. Даже если их несколько, строить можно законно.
Во-вторых, застройщик должен быть финансово устойчив, он должен иметь на банковском счёте не меньше 10% от планируемой стоимости строительства. Эти деньги нужно иметь на дату направления проектной декларации в госорганы и сохранять их на весь период стройки. Если денег нет, заменить их можно целевым кредитом в банке, но он должен покрывать не меньше 40% от стоимости строительства.
Эксперты подсказывают: если компания только выходит на рынок, то для получения разрешения на строительство можно увеличить уставный капитал на нужную сумму (10% от стоимости стройки).
В-третьих, компаниям запрещается свободно распоряжаться деньгами. Они могут брать только целевые кредиты на строительство, не имеют права покупать ценные бумаги и предоставлять ссуды и займы. Любые расчеты застройщик должен осуществлять со специального расчетного счета в банке. Даже если покупатель квартиры случайно отправил деньги на другой счет, компания должна перевести их на единый счет и платить только с него.
Счет этот обслуживается уполномоченным банком, который в любой момент при подозрении на нарушение закона может приостановить операции. Если застройщик попытается, например, снять наличные или потратить деньги на цели, не связанные со строительством и исполнением своих обязательств. «Гелендваген» купить не получится», – шутя заметил управляющий партнер АБ «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко, говоря о том, что раньше застройщики свободно тратили деньги дольщиков на свои личные цели. Теперь они такой возможности лишены.
Все это делается для защиты прав покупателей квартир. Ожидается, что постепенно проблема обманутых дольщиков уйдет в прошлое вместе с самим долевым строительством.
На момент появления новой редакции закона мы имели огромное количество проблем. Москва и Московская область были на первом месте по количеству обманутых дольщиков, на третьем месте был Краснодарский край. Я уже даже не говорю об огромном количестве самовольного строительства, которое процветало. В связи со всем этим комом проблем законодатель решил отрегулировать деятельность строительной отрасли.
Еще один формат защиты денег покупателей жилья – эскроу-счета. Это специальные счета в банке, куда поступают деньги дольщиков и где они лежат, пока дом не будет сдан. То есть забрать деньги людей и скрыться застройщик не сможет, как это иногда происходило раньше.
Если все же стройка не завершилась, с компанией что-то случилось (например, банкротство), а эскроу-счетом она не пользовалась, то на помощь дольщикам придет специальный фонд, который займется достройкой дома или возвратом денег. В этот фонд все застройщики будут платить 1,2% от каждой проданной по ДДУ квартиры.
Проблемы с нововведениями
Закон меняется фрагментарно, жалуются юристы. Изменения в 224-ФЗ вносятся несистемно, параллельно необходимым изменениям в другие законы. Например, работодателей ставят перед выбором: Трудовой кодекс выполнить или Налоговый – когда приходит время обязательных платежей, некоторые из них по НК нужно платить в конце расчетного периода, а по ТК – сразу, ТК и НК противоречат друг другу в этом плане.
Еще застройщики и их юристы жалуются на новую схему раскрытия информации. Раньше компании размещали всё на своих сайтах, теперь же создана единая информационная система жилищного строительства на базе «Дом.рф», но она не работает так, как должна, рассказал Домащенко: «Сайт очень тяжело и очень плохо работает. Он то на проверке, то документы не примет, то не загрузит, а иногда может загрузить, но никак не уведомить вас об этом. Что с этим делать? Мы всем рекомендуем, если не сработал сайт, по старинке распечатать, пропечатать каждый лист и сдать в учреждение».
В поиске бенефициаров
Бенефициары – конечные получатели выгоды – не всегда очевидны. Иногда они могут документально никак не быть связанными с компанией. Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег (Financial Action Task Force, FATF, ФАТФ) в 2014 году дала свои рекомендации, как распознать бенефициара. ФАТФ советует считать, какая доля компании контролируется человеком, однако методов подсчета не дает. «Посчитать и привлечь к ответственности можно очень креативно», – говорит директор по организационному развитию компании «Эталон-инвест» Алексей Дыков.
В России бенефициарами признают тех, кто имеет влияние на больше чем 5% компании. ФАТФ же советует ориентироваться на 25% минимум. Так что подходы очень разнятся. В качестве примера дела «с интересным подсчетом доли бенефициара» Дыков приводит спор № А40-10501/15.
В случае со строительством гражданин, понесший убытки, открывает проектную декларацию, предъявляет иск владельцу, который там указан, а он уже будет доказывать, что бенефициар не он, а другой и дело имеет «туманную перспективу».
Как говорит эксперт, раньше бенефициаров не искали и почти не привлекали, а теперь тенденция кардинально изменилась. Недавно Конституционный суд рассматривал дело Галины Ахмадеевой и решал вопрос, вправе ли налоговая взыскать недоимки с гендиректора или бухгалтера, если компания обанкротилась или ликвидирована, и обязателен ли для этого приговор суда в отношении конкретного сотрудника.
Как законно уменьшить кадастровую стоимость
Например, в Москве вы строите детский сад и четыре жилых дома на участке в 5 га. Кадастровая стоимость этих 5 га будет около 4 млрд руб., и с этой суммы вам придется платить налоги. Если же вы разделите участок, отдельно выделив детский сад, то можно сэкономить до 400 млн. «Кадастровая стоимость – штука управляемая», – считает Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента «Галс-девелопмент».
Денис Литвинов, управляющий партнер «Содружества земельных юристов», считает, что это хороший способ, но рискованный.
Какими способами мы можем влиять на наши налоги. Самые известные – либо через признание недостоверной кадастровой оценки, либо через приравнивание кадастровой собственности к рыночной. Также есть способ размежевать землю: «дорогие» объекты оставить на меньших участках, более дешевые – на других, чтобы платить по-разному. Но есть риски. Например, это очень большие сроки. Ожидать, что вы быстро размежуете участки и присвоите новые виды использования, а потом еще получите оформленные права, нельзя.
Вместе с кадастровыми вопросами юристы в строительной сфере сталкиваются с проблемами при получении разрешений на строительство. Особенно, если стройка намечается в охраняемой зоне или рядом с живописным природным или культурным объектом. Такое расположение постройки может увеличить ее стоимость, поэтому, прежде чем рыть котлован, надо убедиться, что сооружение потом не признают незаконным и не снесут.
Если охраняемая зона получила такой статус уже после постройки там дома, он считается построенным законно.
Судебная практика – русская рулетка
Руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко: «Всем известно, что после Октябрьской революции 1917 года была отменена частная собственность на землю и вся земля стала государственной. И только в 2000-х годах принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости был установлен в пп. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса. Продавать земельный участок нельзя без объекта недвижимости, который на нем стоит. Всем все понятно, но судебная практика обширна и постоянно меняется».
Практика меняется – однообразия применения норм нет в принципе, уверен старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский.
Суд от имени дольщика – это рулетка. Никогда точно не знаешь, сколько взыщут, а то и вовсе откажут. Единообразия нет. И это равным образом применимо практически ко всем категориям дел о взыскании неустойки
«Тенденция никакая, катастрофа вопиющая», – добавляет юрист. Он привел собственную практику по взысканию неустойки в арбитражных судах России. Из данных статистики следует, что более чем в половине случаев суды снижают заявленный размер неустойки на 25–79%. При этом исход дела зависит не от конкретных обстоятельств, а от судьи, который его рассматривает: есть те, кто снижает постоянно, есть те – кто в 100% случаев оставляет заявленную сумму.
Подобным образом дела обстоят практически со всеми арбитражными спорами, связанными со строительством. В судах общей юрисдикции неустойка снижается чаще и значительно сильнее – снижение достигает 94%. В одном из дел суд взыскал 30 000 руб. вместо заявленных 581 000 руб. «Единственная тенденция, которую мы выявили, – нет никакого единообразия», – заключил Хмелевский.