если брал ипотеку до брака
Как при разводе разделить квартиру, взятую в ипотеку до брака
Один из наиболее распространенных способов решить жилищный вопрос – оформление ипотеки. Выплаты по ипотечному кредиту растянуты во времени, что нужно учитывать, вступая в гражданско-правовые отношения. Оформив ипотеку на квартиру в добрачный период, в 2021 году при разделе имущества после развода могут возникнуть определенные трудности.
О правах обоих супругов
Раздел имущества супругов после развода зависит от многих факторов. Основные из них – время приобретения имущественных ценностей, наличие/отсутствие у пары детей, когда появилось право собственности на имущество.
Большинство российских граждан уверены, что приобретенное до вступления в брак имущество автоматически достается тому, кто его покупал (ст.36 СК РФ). Однако, если предстоит раздел квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, надо знать некоторые нюансы.
Если одни из супругов до брака обзавелся жильем, еще до свадьбы выплатил кредит в полном объеме и оформил право собственности на квартиру, то в случае развода при разделе имущества супругов квартира на законном основании отойдет ему. Но выплачивать ипотеку приходится годами и часто долг погашается уже во время совместного проживания, после свадьбы. В такой ситуации после погашения ипотечного кредита приобретенное жилье по закону считают совместно нажитым имуществом и при разводе деление его производится по этому принципу, согласно ст.34 СК РФ.
При расторжении брака и разделе имущества супругов относительно купленной в ипотеку квартиры могут приниматься такие решения.
1. При погашенном кредите и оформленном праве собственности на жилье.
2. Если решено развестись, а ипотека не погашена, могут быть следующие варианты решения проблемы.
Как делятся квартиры в новостройках
При разделе ипотечной квартиры в возводимых домах возникают определенные трудности. Если объект не сдан в эксплуатацию, то по факту и делить нечего, поскольку жилплощадь юридически не оформлена и признать право собственности на нее нельзя. Однако по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию второй супруг вправе требовать компенсацию за понесенные расходы при выплате кредита в период проживания в браке.
Если у разводящейся пары есть дети, как делить ипотеку
При разделе имущества супругов, имеющих общих детей, учитываются многие факторы. Это касается и приобретенного по ипотечному кредиту жилья.
Если право собственности на квартиру оформлено на супруга еще до заключения брака, то наличие детей не оказывает никакого влияния на ее раздел. Квартира после развода остается собственностью того, на кого она была оформлена. Однако следует отметить момент относительно проживания детей. Если после расторжения брака родителей они переезжают в жилье, уступающее по параметрам данной квартире, суд может вынести решение о возможном проживании детей в купленной по ипотеке квартире до достижения ими совершеннолетнего возраста. Соответственно, с ними будет разрешено проживать и супругу, с которым остались дети после развода.
Если при погашении ипотека был использован материнский капитал, квартиру разделят равными долями между всеми членами семьи, независимо от размера других средств, вносимых сторонами.
В ситуации, когда кредит гасился во время совместного проживания, но без использования материнского капитала, квартиру делят по стандартной законной схеме – равными долями между обоими супругами, либо одному из них компенсируются денежные затраты по выплате кредита.
Как не потерять жилье после развода
Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.
В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:
В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ). Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем. Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.
Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.
Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.
Если ипотеку оформил военнослужащий
Если для покупки квартиры использовался ипотечный кредит по программе для военнослужащих, при ее разделе предусмотрены особые правила. Это обусловлено тем, что во время службы в рядах ВС России ипотеку выплачивает Минобороны. Поэтому после развода при разделе имущества супругов на квартиру вторая половина не может претендовать.
Однако следует знать следующее.
При вступлении в брак необходимо предусмотреть возможные ситуации по разделу имущества, если вдруг семейные отношения не сложатся. Чтобы не потерять жилье, следует учитывать, что даже при оформленной до брака квартире в ипотеку, в 2021 году она может быть признана совместно нажитым имуществом. Чтобы обезопасить себя от возможных ошибок, лучше обратиться к помощи специалиста: адвокат в Санкт-Петербурге проконсультирует по вопросу, поможет составить необходимые документы и будет отстаивать интересы клиента на всех этапах ведения дела.
Нужно ли делить квартиру, купленную до брака?
Зарегистрировал право собственности тоже до брака, я единственный собственник.
Чем в таком случае мне грозит развод при отсутствии брачного договора?
Артемий, квартира в любом случае ваша, при разводе вы ее не потеряете. Даже при отсутствии брачного договора.
По закону совместной собственностью супругов признается лишь то имущество, которое нажито в браке (ст. 34 Семейного кодекса РФ ). Доли супругов в этом случае признаются равными, если в договоре между ними не прописано иное (ст. 39 Семейного кодекса РФ ).
Имущество же, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, считается их личной собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ ).
Риск — если вместе тратились на квартиру
Если вы выплачиваете ипотеку в период брака, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту будут считаются совместными расходами. Ими придется делиться.
Если ипотека еще не погашена, включите в договор пункт о разделе платежей по ипотеке, если не хотите отдавать супруге 50% уплаченных денежных средств. Только не перестарайтесь и не лишайте супругу всех платежей. В противном случае супруга может оспорить такой пункт брачного договора как нарушающий баланс интересов (ст. 44 Семейного кодекса).
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.
Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.
Что такое гражданский брак
Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.
«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».
Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.
Как доказать участие в покупке
Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.
Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.
Как правильно оформить жилье в гражданском браке
Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».
Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.
Ипотека в гражданском браке
Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.
«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».
Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.
Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.
«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Как стать вторым собственником в ипотечной квартире?
Недавно вышла замуж. Муж до брака приобрел квартиру в ипотеку. Два года жили гражданским браком, вели совместно хозяйство и выплачивали ипотеку. Финансы по ипотеке списывались с его счета, я вкладывала в оплату ипотеки наличными со своей зарплаты. Теперь, будучи женой, хочу, чтобы меня вписали в собственники квартиры. Сейчас собственником является только муж. Ипотеку продолжаем выплачивать, деньги за нее списываются со счета мужа. Осталось выплатить немного. Как меня вписать вторым собственником квартиры?
По общему правилу, имущество, приобретенное одним из супругов до брака, является личным, а не совместно нажитым имуществом супругов.
При этом супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства.
Верховный Суд РФ (определение от 10.09.2019 № 18-КГ19-82) в аналогичной ситуации указал, что супруги «вправе по своему усмотрению не только изменять режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке, но и включать в брачный договор и в иное соглашение, определяющее имущественное положение его участников, любые, не противоречащие закону условия, в том числе и о распоряжении имуществом, являющимся личным имуществом каждого из супругов. Включение таких условий в брачный договор или в соглашение о разделе имущества не может толковаться как незаконное, так как Семейный кодекс РФ запрета на это не содержит».
В соответствии с нормами семейного законодательства вы можете заключить как брачный договор (ст. 41, 42 Семейного кодекса РФ), так и любое иное соглашение (договор), не противоречащее нормам действующего законодательства, в том числе соглашение о разделе имущества (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ) или соглашение о признании имущества одного из супругов общей совместной или общей долевой собственностью (ст. 37 Семейного кодекса РФ).
Так как квартира, подлежащая разделу между супругами, обременена ипотекой, потребуется согласие залогодержателя (ипотечного банка).
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке. Таким образом, заключить соглашение или брачный договор вы сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, который заключил ваш супруг.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – залогодержателя), может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, в силу прямого указания в законе ваш залогодержатель вправе оспорить соглашение о разделе, заключенное без его согласия.
Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака?
– Я не замужем, приобрела квартиру в ипотеку ДДУ. Когда придет время получить ключи и оформить собственность, я буду уже замужем. Будет ли эта квартира считаться уже общим имуществом?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:
Согласно действующему семейному законодательству, общим имуществом супругов признается то имущество, которое было приобретено в браке за счет общих доходов супругов. Если стоимость квартиры по ДДУ была оплачена Вами до вступления в брак, то наличие брачных отношений на момент оформления права собственности на квартиру не влечет автоматического возникновения на нее права общей собственности супругов.
Тем не менее, чтобы в дальнейшем избежать возможных притязаний со стороны Вашего супруга на долю квартиры (например, если в период брака в квартире будет произведен дорогостоящий ремонт), рекомендуем заключить брачный контракт, в котором будет дополнительно закреплено Ваше право индивидуальной собственности на квартиру.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если Вы выплатили деньги по договору долевого участия, еще не будучи замужем, то эта квартира – полностью Ваша собственность. Впрочем, если Вы оформили на нее ипотеку и часть денег будете платить уже во время брака, то Ваш муж будет иметь право на ½ долю от ипотечных платежей, производимых за время вашего брака.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Остается риск притязаний со стороны супруга. В частности, речь идет о выплате ипотечного кредита и аргументе в виде совместного погашения задолженности перед банком. Поэтому мы рекомендуем заключить брачный договор, регламентирующий все необходимые вопросы – в том числе в отношении погашаемого кредита. В таком случае у супруга не будет возможности претендовать на свою долю, учитывая финансовую поддержку в выплате ипотеки (этот момент будет урегулирован в брачном договоре).
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Я бы не рекомендовала Вам рисковать. С одной стороны, если Вы выплатили все деньги, включая ипотеку до заключения брака, Ваш будущий супруг претендовать на данную площадь не вправе. С другой, формальной стороны, права собственности на указанную квартиру будут приобретены в браке. Кроме того, приобретению и регистрации почти всегда сопутствуют дополнительные платежи. Они могут быть связаны как с необходимостью доплатить застройщику за дополнительные метры, так и с дополнительными расходами на оформление и регистрацию права собственности (некоторые застройщики берут за это дополнительны платежи). При этом, если квартира – новостройка, и в ней будет сделан ремонт в период брака (не важно, за счет одного из супругов или обоих), у Вашего будущего мужа появляются серьезные основания признать данную квартиру совместной собственностью в суде. К слову сказать, я за такие дела бралась и выигрывала, то есть существует сформированная судебная практика.
Таким образом, если Вы хотите себя защитить и обезопасить на 100%, я бы рекомендовала либо с регистрацией брака подождать, либо заключить брачный договор, в котором указать, что данная квартира является Вашей личной собственностью и, как следствие, разделу не подлежит.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Если все выплаты по приобретению квартиры были совершены до вступления в брак, то муж не может претендовать на эту жилплощадь. Если Вы совершали взносы по ипотеке или ремонт, а также доплачивали за дополнительные метры (которые могут возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию и обмеров БТИ), уже находясь в браке, то муж может претендовать на эти кв. метры, компенсацию или признание квартиры совместной собственностью.
В любом случае, если Вы захотите продать эту квартиру после вступления в брак, то и нотариус, и Росреестр попросят согласие супруга на совершение сделки.
Отвечает юрисконсульт Екатерина Рыбакова:
Да, будет. Право собственности на недвижимость наступает после процедуры государственной регистрации. Имущество, приобретенное в браке, признается совместной собственностью. Доказывать обратное Вам придется через суд. Если у Вас будет доказательная база о том, что платежи производились единолично Вами и до вступления в брак, то есть вероятность признания судом права единоличной собственности за Вами.
Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):
К общему имуществу обоих супругов будет относится доля в квартире, цена которой будет выплачена после заключения брака. Приведем пример: стоимость квартиры – 1 млн рублей. Если 800 тысяч рублей выплачено до заключения брака, а 200 тысяч рублей выплачено после заключения брака, то делиться будет доля, соответствующая 200 тысячам рублей. Для подтверждения оплаты по такой схеме до заключения брака необходимо обязательно сохранить все банковские чеки, платежные поручения, а также договоры аренды банковской ячейки вместе с оплатой услуг, расписками, если велись расчеты между физическими лицами. Кроме того, все расчеты лучше производить в присутствии свидетелей.
Отвечает юрист Юлия Шульженко (Ростов-на-Дону):
В Семейном кодексе сказано, что имущество, приобретенное супругами во время законного брака, при расторжении делится пополам, в том числе недвижимость. По обычным сделкам достаточно понятно: если супруги приобрели что-либо во время брака, в случае развода имущество будет делиться пополам. Но все, что касается долевого строительства, относится к довольно непростой сфере. Поэтому разберемся более детально.
Жизненные ситуации бывают разными, но решить их можно только в том случае, когда есть ответы на главные вопросы: «Каким образом было куплено жилье? И кто из супругов вносил денежные средства?» Ситуация первая: когда один из супругов единолично заключает ДДУ и полностью вносит всю сумму за квартиру. В таком случае уже неважно, что квартира будет оформлена после регистрации брака: денежные средства внес только один супруг, соответственно, после развода недвижимость останется за ним.
Ситуация вторая – когда ДДУ заключает один из супругов еще до брака, но в будущее жилье вкладывают деньги оба супруга из своих личных накоплений. По факту второй супруг, который не был включен в ДДУ (то есть недвижимость не была на него оформлена), может после развода потребовать свою долю пропорционально тем денежным средствам, которые он внес. Опять же необходимо доказать, что он вносил личные деньги (доказательствами могут быть различные квитанции, чеки об оплате).
И, наконец, ситуация, когда один из супругов до брака подписал ДДУ, но полностью оплатил квартиру денежными средствами, взятыми у кредитной организации (в данном случае ипотека). Ипотека оформлялась до брака (необходимо также знать, не выступали ли будущие супруги по договору ипотеки созаемщиками), а часть периодических платежей была произведена уже в законном браке. В этом случае недвижимость считается общим имуществом. Исходя из этого, можно сказать, что на оплату именно ипотеки будут браться денежные средства из общего семейного бюджета. Следует помнить, что в данной ситуации не столь важен момент возникновения права на собственность на недвижимость, приобретенную по ДДУ. Важно понимание того, сколько денежных средств было внесено из общего бюджета семьи или одного из супругов.
Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:
В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, которое супруги нажили в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно было оформлено или на чьи деньги оно было куплено. Собственностью каждого из супругов является то имущество, которое было куплено до брака. Но, так как данная квартира приобретена в ипотеку, то с момента регистрации брака все произведенные платежи по кредиту будут считаться осуществленными за счет общих доходов супругов. Из чего следует, что при разводе каждый из супругов будет иметь право на половину от платежей, которые были осуществлены в период брака, либо на пропорциональную таким платежам долю в квартире. Иначе говоря, указанная квартира не будет считаться общим имуществом супругов, однако после заключения брака супруг, не являющийся собственником, будет иметь право на половину выплат по кредиту или соответствующую им долю в квартире.
Следует сделать оговорку, что суд может отказать супругу, который не является собственником, в разделе общего имущества, если будет установлено, что он не получал во время брака доход по неуважительным причинам и/или расходовал общие деньги в ущерб интересам семьи.
Для исключения возникновения подобного рода споров следует заключить брачный договор, в котором установить личное имущество каждого из супругов, нажитое в период до заключения брака.