количество сделок с недвижимостью в краснодаре статистика 2021
Эксперты объяснили рекордный рост цен на недвижимость в Краснодаре
По мнению экспертов, росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга, образуя своеобразный тренд.
Первым из них является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и с Дальнего Востока, но также и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
Вторым важным фактором, толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов, то есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.
Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четвертым стала доступность ипотеки и материнского капитала.
Однако всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне, а расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательной способностью.
По мнению аналитиков «Финама», как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре и какие бы затраты туда ни добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться, и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.
Петербург впервые за пять лет не вошёл в лидеры по продажам жилья
Краснодарский край впервые опередил Санкт-Петербург по количеству сделок на первичном рынке жилой недвижимости. Северная столица больше не входит в тройку регионов, которые лидируют в России по продажам квартир в строящихся домах. По итогам третьего квартала 2021 года Петербург опустился на четвертое место, а Ленинградская область вовсе выпала из топ-10 регионов-лидеров по продажам нового жилья. К таким выводам пришли эксперты ЦИАН после анализа данных Росреестра о зарегистрированных сделках.
Меньше сделок
В третьем квартале 2021 года в Петербурге было зарегистрировано 17 357 сделок на первичном рынке (статистика учитывает все зарегистрированные договоры, в том числе на машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами — ред.). Это на 2% меньше, чем в третьем квартале прошлого года. По сравнению со вторым кварталом 2021 года, когда еще действовали прежние условия программы льготной ипотеки (кредиты давали на сумму до 12 млн руб., а не до 3 млн руб., как с июля) спад выражен сильнее — минус 19%.
В Ленинградской области за тот же период было зарегистрировано 4 288 сделок, сокращение к третьему кварталу 2020 года составило 29%, к второму кварталу 2021 года — 23%.
Без льготной ипотеки
«Третий квартал прошлого года был пиковым по спросу благодаря льготной ипотеке. Совершенно естественно, что в отсутствии этого инструмента мы видим изменение объемов продаж — за минусом льготных ипотечных сделок», — объясняла руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
По оценкам ЦИАН, в целом по стране пересмотр программы льготной ипотеки привел к снижению спроса на 10%. То есть, падение в Петербурге и Ленобласти значительно сильнее общероссийских показателей. Эксперты рынка недвижимости объясняют это меньшей стоимостью квадратного метра в регионах, у них в трёхмиллионный лимит укладывается большее количество вариантов для покупки жилья.
Квадратные метры на курорте
В Москве за квартал число договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 12%, в Подмосковье — на 19%. Несмотря на это, столица и Московская область занимают первое и второе место по числу сделок к стране (32,3 тыс. и 26,1 тыс. соответственно). Впервые за всю историю наблюдений Краснодарский край по числу ДДУ обошел Санкт-Петербург. Этот южный регион существенно нарастил число сделок, их количество увеличилось на 61%, до 19,8 тыс. Как пояснили РБК Петербург в ЦИАН, они ведут мониторинг рынка с 2016 года, все это время Северная столица была в тройке лидеров каждый квартал.
Эксперты ЦИАН отмечают, что россияне продолжают скупать недвижимость в курортных зонах. Среди всех регионов Южного федерального округа 65% ДДУ приходится на Краснодарский край. «Еще 3-4 года назад новостроек здесь было мало, а цены — низкими. Сейчас здесь строится огромное количество жилья (Краснодар занимает первое место в РФ по вводу новостроек на душу населения), спрос тоже вырос за счёт иногородних покупателей, которых привлекает южный климат. Их «вторичка» совершенно не интересует — только новые дома», — пояснял всплеск интереса к недвижимости в Краснодарском крае руководитель Федеральной базы недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.
Покупатели из регионов
По данным ЦИАН, в некоторых регионах наблюдается значительный дисбаланс между их вкладом в общее число сделок и в общую численность населения страны. Например, на Москву приходится 9% населения страны, но 15% всех ДДУ, на Московскую область — 5% населения и 12% ДДУ, на Санкт-Петербург — 4% населения и 8% ДДУ, на Краснодарский край — 4% населения и 9% ДДУ. Это подтверждает тезис, что в данных регионах (обеих столицах и главном курортном) вклад в общее число сделок дают не только местные жители, но покупатели из других городов.
Так, например, в «Группе ЛСР» сообщали, что за последний год число сделок в Петербурге с покупателями из регионов выросло на 40%. Наибольшая доля спроса (8,8%) приходит из Мурманской области. На втором месте — Ханты-Мансийский автономный округ — 5,7% сделок от общего числа продаж. Далее идут Архангельская область (4,3%), Республика Коми (3,8%) и Красноярский край (3,7%).
Концентрация спроса
В третьем квартале этого года на 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Год назад на топ-10 регионов приходилось 59,1% от общего количества ДДУ. Концентрация спроса нарастает, отмечают в ЦИАН.
«Интерес к первичном рынку сохранятся и с «обнулением» льготной ипотеки, во многом это заслуга самих застройщиков, которые разрабатывают собственные субсидированные программы, разработанные совместно с банками. Однако не во всех проектах возможна такая субсидированная ипотека, обычно такие продукты предлагают крупные компании и в масштабных проектах», — комментирует Алексей Попов, руководитель «ЦИАН. Аналитика». По его словам, основная часть покупателей вынуждена вписывать сумму займа под трехмиллионный лимит для господдержки или брать ипотеку по высоким ставкам. При аналогичной ключевой ставке два года назад кредиты на первичном рынке выдавались в среднем под 9,2% годовых — можно рассчитывать на аналогичные рыночные условия от банков уже в конце этого года.
«Поэтому в четвертом квартале мы ожидаем снижения спроса, в том числе из-за введенных ограничений с нерабочими днями», — резюмирует Алексей Попов.
Неугомонный метр: достиг ли ценник на жилье в Краснодаре своего потолка
В этом году как никогда на рынке недвижимости Краснодара сложилась парадоксальная ситуация: стоимость квартир стремительно росла, пробивая все потолки, опережая прогнозы и удивляя даже риелторов. Вслед за новостройками поднимались цены на вторичном рынке жилья, притом что уровень доходов жителей остается на прежнем месте. А что будет дальше? Специально для «Краснодарских известий» эксперты дали прогнозы по ценам на недвижимость.
Куда же вы, покупатели?
Еще летом средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара уверенно перешагнула рубеж в 100 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас эта цифра выросла до 110 тысяч.
По словам Ильи Володько, гендиректора консалтинговой компании MACON, последние пару месяцев ощущается серьезный отток покупателей:
— Это связано с ухудшением условий льготной ипотеки и активным ростом цен за последний год. К тому же большая часть клиентов, которая хотела приобрести жилье, уже сделала это. На многих покупателей психологически давит отметка за 100 тысяч рублей, поэтому они заняли выжидательную позицию. С полной уверенностью можно говорить о том, что ажиотаж прошел, это признают девелоперы и другие игроки рынка. За счет снижения ажиотажа динамика цены тоже успокоилась, и на сегодня можно предполагать, что цена 110 тысяч за квадратный метр — максимальная на ближайшее время. Резких скачков уже не стоит ждать.
Эксперт советует: если необходимо улучшить жилищные условия, то это можно делать уже сегодня. Какой будет в долгосрочной перспективе динамика цен (а они всегда будут расти, падать и опять расти), пока сложно прогнозировать.
Эксперты отмечают, что основной спрос (кстати, как и раньше) наблюдается в сегменте комфорткласса, где цена на квадрат колеблется от 85 тысяч до 100 тысяч рублей. При этом спрос на жилье экономкласса остается достаточно высоким. А относительно всего, что выше 100 тысяч рублей за квадратный метр, сделки совершаются, но с каждой дополнительной тысячей к этой стоимости — существенно падают.
Спрос и цены утихли, но ненадолго
Так считает Наум Сидоркин, директор по развитию федерального агентства недвижимости «Жилфонд». По его мнению, это прежде всего связано с необходимостью комплексного освоения территорий. Ведь строительная компания — не благотворительная организация, и строительство детских садов, школ и поликлиник, создание зеленых зон требует существенных затрат. И все свои расходы девелоперы включат в стоимость квадратного метра.
— Сегодня градостроительная политика в Краснодаре такова: возводимые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой. Сейчас социальные объекты строятся как за счет бюджета, так и на средства застройщиков. Социальной инфраструктурой должны быть обеспечены все жители, в любом, даже отдаленном районе,
— отметил Станислав Тульчинский, начальник отдела сопровождения деятельности предприятий строительного комплекса департамента строительства Краснодара.
Если говорить о стоимости жилья в нашем крае, то лидером является не Краснодар, а Сочи. Здесь, по словам Наума Сидоркина, средневзвешенная стоимость квадратного метра составляет около 300 тыс. руб. и уверенно приближается к московским ценам. А стоимость квадрата на жилье бизнес-, премиум-сегмента может доходить и до 700 тыс. руб.
— Квадратный метр еще прибавит в весе, и на это есть несколько причин. Первая: стоимость строительных материалов и дальше будет расти. Вторая: миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири, с Дальнего Востока и других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу. Переезжая в Краснодар на ПМЖ, люди, естественно, покупают здесь квартиры. Иногда сразу не одну, а несколько — в качестве инвестиций, сохранения средств или подготавливая базу для скорого переезда на юг. Третья причина, как я уже говорил, — комплексное освоение территорий (КОТ). Стандарт комплексного развития территорий призван повысить качество жилой среды, создать условия для благополучия жильцов. За все это придется заплатить покупателю,
— подчеркивает директор по развитию федерального агентства недвижимости.
Павел Спирин, директор Санкт-Петербургского научно-исследовательского института перспективного градостроительства (именно здесь разработан Генплан Краснодара) отмечает, что в Краснодаре из-за многолетней точечной застройки возникла сложная в плане социальной инфраструктуры ситуация. Население города резко выросло, и теперь понадобятся годы, чтобы построить недостающие детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты, транспортные магистрали и инженерные сети.
— Правила комплексной застройки — это минимально необходимые меры. Краснодару, как и курортным городам края, нужно ограничить строительство хотя бы на несколько лет, чтобы решить накопившиеся проблемы. С одной стороны, это приведет к росту стоимости жилья и сократит темпы прироста населения из других регионов. С другой — позволит сделать территорию более комфортной, на уже освоенных территориях запустится механизм их интенсивного развития и модернизации. Кроме того, более дорогая и качественная застройка будет привлекать экономически активные слои населения, что в итоге положительно скажется на экономике Краснодара и края в целом,
— отмечает Павел Спирин.
Присмотритесь к вторичке
Такой совет дает Илья Володько. Потому что, во-первых, на этом рынке не было такого безумного роста цен, как на первичке. На сегодня вторичный рынок многих интересует с точки зрения цены. Выбрав удачный вариант, можно совершить выгодную покупку.
— Илья, когда я покупала квартиру, даже не рассматривала вторичку. Потому что хотела квартиру не в доме с дырявыми трубами и обшарпанными стенами, — такую картину часто можно наблюдать в старом жилом фонде, — а все-таки в новостройке. И так думаю не только я.
— Это психологический момент, который присущ многим. В Краснодаре в этом смысле интересный вторичный рынок жилья. И это не только дома 80-х годов XX века или еще более ранние, как вы говорите. Дело в том, что за последние годы в нашем городе построено достаточно многоэтажек, часть из которых уже появилась на вторичке. Это высотки, которые сдавались в эксплуатацию 5-6 лет назад. Поэтому вы не правы: выбор на вторичном рынке качественных объектов Краснодара большой.
— Этим летом стоимость квадратного метра в районе Западного Обхода составляла 108,6 тыс. руб./кв. м. Конечно, это мое субъективное мнение, но этот район с разномастными домами и жилыми кварталами имеет множество проблем. И в первую очередь — очень сложную дорожно-транспортную логистику. Неужели и там выросли цены?
— Да, Западный Обход — это самый динамично развивающийся за последние годы район в Краснодаре. К тому же на фоне сокращающегося рынка и уменьшения предложений именно здесь сосредоточено наибольшее число предложений, как по объему, так и по количеству жилья. Это первое. Во-вторых, здесь работает довольно-таки много известных девелоперов, которые реализуют крупные проекты. У них уже есть большие планы по развитию инфраструктуры, и люди им доверяют. А это напрямую влияет на продажи. Сегодня средневзвешенная стоимость квадратного метра в этом районе составляет почти 120 тысяч рублей.
— А в каком районе жилье самое дорогое?
— В Центральном микрорайоне: более 260 тысяч рублей за квадратный метр. На 10 тысяч дешевле жилье в Школьном микрорайоне. Топ-3 закрывает район улицы им. 40-летия Победы: здесь квадратный метр стоит 206 тысяч рублей.
Недвижимость в Краснодарском крае продается лучше, чем в Подмосковье
Лента новостей
Все новости »
Самым высоким спросом пользуются Сочи, Анапа и Геленджик. Цены ожидаемо резко выросли. В региональном центре Краснодаре жилье дешевле из-за удаленности от моря
Краснодарский край опередил Московскую область по продажам вторичного жилья. По итогам первой половины 2021 года Кубань выбилась в лидеры по продаже готовых квартир и домов.
Как подсчитало РБК на основе данных Росреестра, в январе-июне в Краснодарском продали 113 тысяч объектов вторички. За тот же период в Подмосковье реализовали на 17 тысяч готовых квартир и домов меньше. Хотя традиционно курортный регион был на втором месте.
Спрос, как считают участники рынка, подогрела пандемия. По сравнению с допандемийным 2019-м спрос в этом сегменте на Кубани вырос на 38%, а в Московской области, напротив, упал на 7%.
Цены на недвижимость в крае резко подскочили, рассказал эксперт по недвижимости в сочинском агентстве «Империя» Мурад Султанов.
Мурад Султанов эксперт по недвижимости в сочинском агентстве «Империя» «80% покупателей — это точно неместные. Краснодарский край пользуется большим спросом не только у жителей севера, которые составляют основной костяк (люди, которые хотят переехать из северных регионов, рассматривают это как некую пенсию для себя, теплое уютное местечко), но в том числе и у жителей Санкт-Петербурга и Москвы. Очень сильно повлияла пандемия: люди захотели иметь какой-то уголок в границах России, чтобы можно было туда достаточно быстро добраться. И повлияли закрытые границы. Покупают в основном однокомнатные квартиры, студии. Если мы говорим конкретно про Сочи, то лидер по продажам — это студии площадью 20-25 квадратных метров, учитывая достаточно высокую стоимость квадратного метра. Если, допустим, рассматривать Краснодар, там цена более доступная, спрос распределяется равномерно. Но все равно в большей степени это однокомнатные квартиры. Безусловно, цены растут. В Сочи, если это первичная недвижимость, цена около 300-350 тысяч рублей за квадратный метр. Вторичная недвижимость начинается от 250 тысяч».
Самым высоким спросом пользуются три курортных города: Сочи, Анапа, Геленджик. Но в последние два года некурортные города Туапсе и Новороссийск тоже стали очень востребованными. Недвижимость там значительно дороже, чем в Краснодаре. Из-за удаленности от моря средняя цена на вторичном рынке в региональном центре ниже — около 100-150 тысяч за квадратный метр.
Люди покупают недвижимость на курортах с целью инвестиций, сдают в аренду туристам. Но еще один важный фактор, подогревающий цены и интерес, — ограничения на строительство жилья в регионе, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
Илья Володько генеральный директор консалтинговой компании Macon «Первый фактор заключается в том, что все-таки в последние годы в прибрежных черноморских городах де-факто действует запрет на возведение нового жилья, разрешения на строительство выдаются в очень ограниченном количестве. Из-за этого большой объем спроса ушел именно на рынок вторичного жилья и в сегмент готового жилья, число сделок за последний год активизировалось достаточно существенно. Во-вторых, и в 2020-м, и в 2021 году повышенный спрос со стороны жителей всех регионов России был на сегмент курортного жилья. И в Сочи, и в Анапе, и в Геленджике, и в Туапсинском районе интерес к этому рынку поднялся достаточно существенно, люди старались вложить свои деньги для того, чтобы либо заработать, либо сохранить свои сбережения. Рост цен на этом рынке за последний год был и 40%, и 60%, и 80% в зависимости от города. Естественно, это привлекало желающих заработать. Кроме того, возможность извлекать арендный доход путем сдачи этой недвижимости туристам. Число таких индивидуальных частных инвесторов за прошлый год увеличилось, наверное, в три раза».
В Краснодарском крае доля вторички на рынке недвижимости сейчас составляет 83%, тогда как по итогам 2019-го была 78%, отмечает РБК. Участники рынка считают, что это последствия запрета строительства жилья на курортах и доля вторички будет продолжать расти, а значит, Кубань будет оставаться в лидерах по продажам в этом сегменте.
Третье место по количеству сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья с 2018 года занимает Москва. В столице в первом полугодии продано почти 77 тысяч готовых квартир.
Скрытый потенциал: почему Краснодар лидирует по росту цен на новостройки
Краснодар занял первую строчку в рейтинге городов по темпу роста цен жилья в новостройках. В 2021 году стоимость 1 кв. м жилья увеличилась с 79 до 131 тыс. рублей или на 66%. Об этом сообщает «РБК-Недвижимость».
В тройку лидеров по динамике роста цен на первичную недвижимость вошли Астрахань и Самара — 56% и 51% соответственно. Краснодар также вошел в число городов-лидеров с ценой квадратного метра выше 100 тыс. рублей. Помимо Краснодара в списке оказались Москва (284,5), Санкт-Петербург (186,2), Владивосток (133,7), Казань (125,2), Балашиха (131,3), Севастополь (118,3), Омск (104,9), Нижний Новгород (104,8), Екатеринбург (103,9).
«Рост цен был связан с высоким спросом со стороны покупателей на фоне действия льготной ипотеки. Дополнительными факторами роста цен являются все большее распространение эскроу-счетов, стагнация объема нового предложения (в 2020 году было запущено мало новинок) и растущая строительная себестоимость, так как увеличиваются цены на строительные материалы», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По мнению гендиректора АН «Аякс» Александра Кутченко, помимо льготной ипотеки стимулятором роста цен на новостройки в Краснодаре стал миграционный поток.
«Ценовой потенциал у города был очень высокий — с точки зрения качества жизни регион является одним из самых привлекательных. Последние 15 лет в Краснодаре высокая миграция, но при этом цены оставались одними из самых низких среди городов-миллионников. Наверное, пандемия спровоцировала эту ситуацию», — рассказал РБК Краснодар Александр Кутченко.
На динамику повлияло и ужесточение правил выдачи разрешений на строительство, добавил эксперт. Количество предложения на рынке за последние 1,5-2 года резко уменьшилось, а спрос остался повышенным. Этого же мнения придерживается и генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
«Объем предложения не рос так сильно, как раньше, и это накладывало определенное ограничение. Однако мы видим, что в этом году девелоперская активность восстанавливается, чуть более 1 млн кв. м начало строиться с начала года. Со стороны девелоперских компаний рынок не замирает, а развивается», — прокомментировал ситуацию Илья Володько.
По его мнению, в Краснодаре сложилась уникальная ситуация. Динамика роста стоимости «квадрата» высокая, однако в реальности сделки совершаются в районе 100 тыс. рублей, что ниже декларируемых застройщиками цен. По словам эксперта, к концу года стоимость на новостройки перестанет расти.
«На наш взгляд, период активного роста цен закончился. В течение сентября-октября мы видим, что рост цен прекратился и ожидаем, что к концу года они зафиксируются на этом показателе. В реальности же есть ощущение, что начиная с нового года мы увидим некую коррекцию отрицательных цен. Это не будет значить что цены на существующие объекты упадут, это будет происходить статистически, когда новые проекты будут выходить по цене более соответствующей потребительским настроениям. Новые проекты будут закладываться с более умеренной ценовой политикой, и поэтому среднерыночная цена может немного упасть», — прокомментировал РБК Краснодар Илья Володько.
Дальнейшего бурного роста цен не предвидится, сегодня цены находятся на своем справедливом пике, подтверждает Александр Кутченко. В перспективе на ситуации могут сказаться растущие проценты на ипотечные кредиты.
«Это приведет к небольшому снижению спроса и, возможно, откату по ценам, но это либо на уровне статистической погрешности, либо на уровне до 5%», — сообщил Александр Кутченко.
Как сообщал РБК Краснодар, с начала 2021 года цена на квадратный метр в Краснодаре выросла до 103 тысяч рублей — цены на жилье выросли на 53%. Рост стоимости квартир в новостройках произошел во всех районах города.